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1、万科万科-日本房地产客户与日本房地产客户与效率实现方式标准化研究效率实现方式标准化研究报告报告-52-52页讲诉页讲诉1、由、由“客户、效率客户、效率”到标准化到标准化目目 录录客户与效率的实现方式客户与效率的实现方式标准化标准化2、用标准化实现、用标准化实现“客户、效率客户、效率”3、东京建物标准化成效举例、东京建物标准化成效举例 设计工作中标准化所发挥的作用设计工作中标准化所发挥的作用 总承包商选择过程中标准化所发挥的作用总承包商选择过程中标准化所发挥的作用4、总、总 结结1、由、由“客户、效率客户、效率”到标准化到标准化客户与效率的实现方式客户与效率的实现方式标准化标准化（1）“客户、效
2、率客户、效率”是我们锁定的工作中心和核心能力，但应怎样实现呢：是我们锁定的工作中心和核心能力，但应怎样实现呢：0606年底，在进行上海公司年底，在进行上海公司0707、0808战略规划编制的时候，我们将实现战略目标、实战略规划编制的时候，我们将实现战略目标、实践践“客户、效率客户、效率”的策略锁定为的策略锁定为“前置前置”、“品质品质”、“整合整合”、“组织组织”等。等。客客 户户效效 率率前前 置置品品 质质整整 合合组组 织织加快运营效率加快运营效率聚焦客户需求，提升产品给客户带来的价值聚焦客户需求，提升产品给客户带来的价值定位管理与整合，通过整合资源实现更高效运作定位管理与整合，通过整合
3、资源实现更高效运作聚焦房地产核心能力，优化架构和流程聚焦房地产核心能力，优化架构和流程如何实现？如何实现？如何实现？如何实现？1、由、由“客户、效率客户、效率”到标准化到标准化客户与效率的实现方式客户与效率的实现方式标准化标准化（1）“客户、效率客户、效率”是我们锁定的工作中心和核心能力，但应怎样实现呢：是我们锁定的工作中心和核心能力，但应怎样实现呢：在编制上海公司在编制上海公司0707、0808战略规划时，为实现战略规划时，为实现“客户、效率客户、效率”我们制定了一系列我们制定了一系列执行措施并明确了实施计划。执行措施并明确了实施计划。但是，在大家以但是，在大家以“客户、效率客户、效率”为核
4、心推进变革的同时，似乎缺少一个统一的方向和为核心推进变革的同时，似乎缺少一个统一的方向和方式而很难形成合力。各项实施计划之间似乎有些散乱，似乎缺少一根将各项工作联方式而很难形成合力。各项实施计划之间似乎有些散乱，似乎缺少一根将各项工作联系起来的主线。系起来的主线。上海万科上海万科0708战略规划战略规划变革策略分解及实施计划变革策略分解及实施计划1、由、由“客户、效率客户、效率”到标准化到标准化客户与效率的实现方式客户与效率的实现方式标准化标准化（2）由东京建物得到的启示：）由东京建物得到的启示：在国内对东京建物的标杆学习过程中，就一直有这样两个感觉：在国内对东京建物的标杆学习过程中，就一直有
5、这样两个感觉：“东京建物一切工东京建物一切工作围绕的中心是客户作围绕的中心是客户”、“东京建物的开发工作很有效率东京建物的开发工作很有效率”。这一个半月来对东京建物的组织架构、操作流程、管理工具等进行了很多的专题研这一个半月来对东京建物的组织架构、操作流程、管理工具等进行了很多的专题研修，随着学习的深入，感觉东京建物的每一个工作环节确实都很好的体现了修，随着学习的深入，感觉东京建物的每一个工作环节确实都很好的体现了“客户、客户、效率效率”，并且互相配合、形成了指向，并且互相配合、形成了指向“客户、效率客户、效率”的系统和合力。的系统和合力。东京建物是用怎样的办法将东京建物是用怎样的办法将“客户
6、、效率客户、效率”落实于各项工作呢？各项工作之间是否落实于各项工作呢？各项工作之间是否存在存在“共性规律和联系共性规律和联系”？Brillia品牌策略组织及人事理念事业标准流程事业收支计画书式样书标准图Brillia规划设计指引东京未来建物会议客户导向的新项目定位指向指向指向指向“客户、效客户、效客户、效客户、效率率率率”的各项工作的各项工作的各项工作的各项工作间是否存在共性间是否存在共性间是否存在共性间是否存在共性规律？规律？规律？规律？1、由、由“客户、效率客户、效率”到标准化到标准化客户与效率的实现方式客户与效率的实现方式标准化标准化（2）由东京建物得到的启示：）由东京建物得到的启示：通
7、过对东京建物各项学习成果进行总结，发现通过对东京建物各项学习成果进行总结，发现“标准化标准化”可能就是东京建物保证可能就是东京建物保证“客户、效率客户、效率”落实的这个共性规律。落实的这个共性规律。总体感觉是，东京建物开发过程中的每项工作都有总体感觉是，东京建物开发过程中的每项工作都有“标准标准”可循，员工可以根据这可循，员工可以根据这些标准快速工作。并且，东京建物的这些些标准快速工作。并且，东京建物的这些“标准标准”都是以客户需求为核心来制定的。都是以客户需求为核心来制定的。详细研究客户需求，并将其落实为详细研究客户需求，并将其落实为“标准化标准化”通过通过“标准化标准化”，指导开发工作、提
8、升效率，指导开发工作、提升效率客户导向客户导向效率提升效率提升客客 户户标准化标准化效率效率1、由、由“客户、效率客户、效率”到标准化到标准化客户与效率的实现方式客户与效率的实现方式标准化标准化（2）由东京建物得到的启示：）由东京建物得到的启示：东京建物的东京建物的标准化是个广义的标准化标准化是个广义的标准化。它并不仅仅指产品研发或者其他某单一方面，而是它并不仅仅指产品研发或者其他某单一方面，而是涵盖了涵盖了“工作流程、工作标准、工作流程、工作标准、管理工具、产品研发等管理工具、产品研发等”房地产公司开发工作的全流程房地产公司开发工作的全流程。客客户户Brillia工作流程工作流程 事业推进标
9、准流程（会议体系）事业推进标准计划 商品企画标准流程 土地获取标准流程 工作标准工作标准 商品企画标准表 客户调研标准表 销售中心及样板房制作标准管理工具管理工具 事业收支计画书 以客户评价为中心的销售周报 标准的目标分解考核体系产品研发产品研发 式样书与标准图 设计Checklist2、用标准化实现、用标准化实现“客户、效率客户、效率”客户与效率的实现方式客户与效率的实现方式标准化标准化（1）用标准化实现）用标准化实现“客户导向客户导向”：首先介绍一个东京建物用首先介绍一个东京建物用“标准化标准化”实现客户导向的例子。实现客户导向的例子。BrilliaBrillia规划设计指引规划设计指引p
10、 首先从目标客户出发：首先从目标客户出发：中层家庭型客户中层家庭型客户小型家庭小型家庭单身女性单身女性客户客户老龄化老龄化客户客户消费能力生命周期高端家庭型客户高端家庭型客户低端客户低端客户东京建物东京建物原来目标客户群原来目标客户群东京建物东京建物现在目标客户群现在目标客户群2、用标准化实现、用标准化实现“客户、效率客户、效率”客户与效率的实现方式客户与效率的实现方式标准化标准化（1）用标准化实现）用标准化实现“客户导向客户导向”：首先介绍一个东京建物用首先介绍一个东京建物用“标准化标准化”实现客户导向的例子。实现客户导向的例子。BrilliaBrillia规划设计指引规划设计指引p 第二步
11、，明确目标客户对于产品第二步，明确目标客户对于产品“规划设计规划设计”方面的需求：方面的需求：通过客户调研，明通过客户调研，明确客户对于确客户对于Brillia产品的规划设计语产品的规划设计语言的需求言的需求2、用标准化实现、用标准化实现“客户、效率客户、效率”客户与效率的实现方式客户与效率的实现方式标准化标准化（1）用标准化实现）用标准化实现“客户导向客户导向”：首先介绍一个东京建物用首先介绍一个东京建物用“标准化标准化”实现客户导向的例子。实现客户导向的例子。BrilliaBrillia规划设计指引规划设计指引p 第三步，忠实的将客户需求落实为第三步，忠实的将客户需求落实为BrilliaB
12、rillia产品规划设计标准：产品规划设计标准：用最恰当的方式体现客户导向的标准：用最恰当的方式体现客户导向的标准：当客户在规划设计方面的需求无法用图面和具体做法的当客户在规划设计方面的需求无法用图面和具体做法的形式体现时，东京建物选择了用形式体现时，东京建物选择了用“检讨点检讨点”+“意向图片意向图片”的方式向自身事业推进人员和设计师传递客户标准。的方式向自身事业推进人员和设计师传递客户标准。2、用标准化实现、用标准化实现“客户、效率客户、效率”客户与效率的实现方式客户与效率的实现方式标准化标准化（1）用标准化实现）用标准化实现“客户导向客户导向”：东京建物东京建物“用标准化实现客户导向用标
13、准化实现客户导向”的基本思路是：的基本思路是：了解客户需求了解客户需求 用最恰当的方式将客户需求标准化用最恰当的方式将客户需求标准化 指导开发工作指导开发工作p 在东京建物，这类在东京建物，这类“用标准化实现客户导向用标准化实现客户导向”的例子比比皆是：的例子比比皆是：式样书式样书根据不同客户群需求制定产品配置、做法分级标准（根据不同客户群需求制定产品配置、做法分级标准（7级）级）标准图标准图根据客户需求制定，指导实际设计工作根据客户需求制定，指导实际设计工作 设计设计Checklist与式样书和与式样书和标准图标准图配合使用，请设计单位（独立或配合使用，请设计单位（独立或总包）按照设计检查表
14、对比东京建物标准式样与图集在设计中的遵守情况总包）按照设计检查表对比东京建物标准式样与图集在设计中的遵守情况 销售中心及样板房制作标准销售中心及样板房制作标准为更好的向客户进行项目展示，对销售中心为更好的向客户进行项目展示，对销售中心流线、样板房制作明确标准流线、样板房制作明确标准 东京未来建物会议东京未来建物会议调研客户需求，将其固化为产品、服务调研客户需求，将其固化为产品、服务 新项目定位调研方法新项目定位调研方法以客户为中心进行新项目调研和定位以客户为中心进行新项目调研和定位 2、用标准化实现、用标准化实现“客户、效率客户、效率”客户与效率的实现方式客户与效率的实现方式标准化标准化（2）
15、用标准化实现）用标准化实现“效率提升效率提升”：在用标准化明确客户需求后，东京建物又通过标准化的流程、管理工具固化项目开在用标准化明确客户需求后，东京建物又通过标准化的流程、管理工具固化项目开发流程，这是由于使用了这些标准流程和管理工具，东京建物实现了高效的事业推发流程，这是由于使用了这些标准流程和管理工具，东京建物实现了高效的事业推进（项目开发）。进（项目开发）。p 从事业推进（项目开发）过程看从事业推进（项目开发）过程看“标准化对效率提升标准化对效率提升”的作用：的作用：（一）操作流程、协调关系、计划编制的标准化：（一）操作流程、协调关系、计划编制的标准化：东京建物用标东京建物用标准化的形
16、式固准化的形式固定了项目开发定了项目开发流程、会议体流程、会议体系、计划编制系、计划编制体系、各分项体系、各分项工作和协调关工作和协调关系等，使得事系等，使得事业部推进人员业部推进人员对项目开发一对项目开发一目了然目了然2、用标准化实现、用标准化实现“客户、效率客户、效率”客户与效率的实现方式客户与效率的实现方式标准化标准化（2）用标准化实现）用标准化实现“效率提升效率提升”：在用标准化明确客户需求后，东京建物又通过标准化的流程、管理工具固化项目开在用标准化明确客户需求后，东京建物又通过标准化的流程、管理工具固化项目开发流程，这是由于使用了这些标准流程和管理工具，东京建物实现了高效的事业推发流
17、程，这是由于使用了这些标准流程和管理工具，东京建物实现了高效的事业推进（项目开发）。进（项目开发）。p 从事业推进（项目开发）过程看从事业推进（项目开发）过程看“标准化对效率提升标准化对效率提升”的作用：的作用：（二）工作标准、管理工具的标准化：（二）工作标准、管理工具的标准化：土地权利确认阶段土地权利确认阶段工作标准、管理工具：工作标准、管理工具：（1）事业收支计画书；）事业收支计画书；（2）事业）事业Memo；（3）测量、勘察指引；）测量、勘察指引；2、用标准化实现、用标准化实现“客户、效率客户、效率”客户与效率的实现方式客户与效率的实现方式标准化标准化（2）用标准化实现）用标准化实现“效
18、率提升效率提升”：在用标准化明确客户需求后，东京建物又通过标准化的流程、管理工具固化项目开在用标准化明确客户需求后，东京建物又通过标准化的流程、管理工具固化项目开发流程，这是由于使用了这些标准流程和管理工具，东京建物实现了高效的事业推发流程，这是由于使用了这些标准流程和管理工具，东京建物实现了高效的事业推进（项目开发）。进（项目开发）。p 从事业推进（项目开发）过程看从事业推进（项目开发）过程看“标准化对效率提升标准化对效率提升”的作用：的作用：（二）工作标准、管理工具的标准化：（二）工作标准、管理工具的标准化：商品企画调研阶段商品企画调研阶段工作标准、管理工具：工作标准、管理工具：（1）商品
19、企画表；）商品企画表；（2）周边项目调研表；）周边项目调研表；（3）客户调研标准表；）客户调研标准表；（4）商品企画流程；）商品企画流程；（5）东京未来建物会议；）东京未来建物会议；2、用标准化实现、用标准化实现“客户、效率客户、效率”客户与效率的实现方式客户与效率的实现方式标准化标准化（2）用标准化实现）用标准化实现“效率提升效率提升”：在用标准化明确客户需求后，东京建物又通过标准化的流程、管理工具固化项目开在用标准化明确客户需求后，东京建物又通过标准化的流程、管理工具固化项目开发流程，这是由于使用了这些标准流程和管理工具，东京建物实现了高效的事业推发流程，这是由于使用了这些标准流程和管理工
20、具，东京建物实现了高效的事业推进（项目开发）。进（项目开发）。p 从事业推进（项目开发）过程看从事业推进（项目开发）过程看“标准化对效率提升标准化对效率提升”的作用：的作用：（二）工作标准、管理工具的标准化：（二）工作标准、管理工具的标准化：设计工程阶段设计工程阶段工作标准、管理工具：工作标准、管理工具：（1）式样书；）式样书；（2）Brillia规划设计指引；规划设计指引；（3）标准图；）标准图；（4）设计）设计checklist；（5）标准工期计算书；）标准工期计算书；（6）Brillia品质控制体系；品质控制体系；2、用标准化实现、用标准化实现“客户、效率客户、效率”客户与效率的实现方式
21、客户与效率的实现方式标准化标准化（2）用标准化实现）用标准化实现“效率提升效率提升”：在用标准化明确客户需求后，东京建物又通过标准化的流程、管理工具固化项目开在用标准化明确客户需求后，东京建物又通过标准化的流程、管理工具固化项目开发流程，正是由于使用了这些标准流程和管理工具，东京建物实现了高效的事业推发流程，正是由于使用了这些标准流程和管理工具，东京建物实现了高效的事业推进（项目开发）。进（项目开发）。p 从事业推进（项目开发）过程看从事业推进（项目开发）过程看“标准化对效率提升标准化对效率提升”的作用：的作用：（二）工作标准、管理工具的标准化：（二）工作标准、管理工具的标准化：销售、广告宣传
22、阶段销售、广告宣传阶段工作标准、管理工具：工作标准、管理工具：（1）MR作成指引；作成指引；（2）销售方针确定流程；）销售方针确定流程；（3）MR确定流程；确定流程；（4）客户信息收集流程；）客户信息收集流程；（5）以客户评价为中心的销售周报；）以客户评价为中心的销售周报；2、用标准化实现、用标准化实现“客户、效率客户、效率”客户与效率的实现方式客户与效率的实现方式标准化标准化（2）用标准化实现）用标准化实现“效率提升效率提升”：通过标准化的方式，不仅提升了东京建物自身的运作效率，通过标准化的方式，不仅提升了东京建物自身的运作效率，还提升了合作伙伴的工还提升了合作伙伴的工作效率作效率，为更好的
23、进行资源整合提供了支持。，为更好的进行资源整合提供了支持。p 标准化对合作伙伴效率提升：例一、对总承包商的效率提升标准化对合作伙伴效率提升：例一、对总承包商的效率提升用标准化提升总承包商效率：用标准化提升总承包商效率：东京建物会定期将更新的式样书、东京建物会定期将更新的式样书、标准图等提供长期合作伙伴，供这些标准图等提供长期合作伙伴，供这些合作伙伴进行熟悉和研究。合作伙伴进行熟悉和研究。由于采用了这样的做法，总承包商在参与由于采用了这样的做法，总承包商在参与项目投标时，可以快速给出设计、报价，项目投标时，可以快速给出设计、报价，提升总承包招标工作的效率。提升总承包招标工作的效率。采用这种方法，
24、东京建物通常在采用这种方法，东京建物通常在30天内确天内确定总承包单位（从招标到确定）。定总承包单位（从招标到确定）。2、用标准化实现、用标准化实现“客户、效率客户、效率”客户与效率的实现方式客户与效率的实现方式标准化标准化（2）用标准化实现）用标准化实现“效率提升效率提升”：通过标准化的方式，不仅提升了东京建物自身的运作效率，通过标准化的方式，不仅提升了东京建物自身的运作效率，还提升了合作伙伴的工还提升了合作伙伴的工作效率作效率，为更好的进行资源整合提供了支持。，为更好的进行资源整合提供了支持。p 标准化对合作伙伴效率提升：例二、对销售公司的效率提升标准化对合作伙伴效率提升：例二、对销售公司
25、的效率提升用标准化提升销售公司效率：用标准化提升销售公司效率：东京建物会建立了一套基于东京建物会建立了一套基于“客户评价客户评价”的的项目周评估工作方法。项目周评估工作方法。通过这种方法，东京建物会将客户看法每通过这种方法，东京建物会将客户看法每周直接反馈给销售公司，供其根据客户需周直接反馈给销售公司，供其根据客户需求思考销售策略等使用。求思考销售策略等使用。2、用标准化实现、用标准化实现“客户、效率客户、效率”客户与效率的实现方式客户与效率的实现方式标准化标准化（3）小结：）小结：东京建物通过标准化的工作流程、工作要求、管理工具等，将客户要求进行固化，东京建物通过标准化的工作流程、工作要求、
26、管理工具等，将客户要求进行固化，实现了各个工作环节的客户导向。并且，在标准化的支持下，实现了工作效率的提实现了各个工作环节的客户导向。并且，在标准化的支持下，实现了工作效率的提升。升。p 通过标准化，固化客户需求实现客户导向：通过标准化，固化客户需求实现客户导向：p 通过标准化，优化工作流程实现效率提升：通过标准化，优化工作流程实现效率提升：工作流程：工作流程：事业推进标准流程事业推进标准流程、事业标准计划事业标准计划、商品企画标准流程商品企画标准流程、工作标准：工作标准：式样书式样书、标准图标准图、Brillia规划设计指引规划设计指引、设计设计checklist、管理工具：管理工具：事业收
27、支计画书事业收支计画书、以客户评价为中心的销售周报以客户评价为中心的销售周报、目标分解的考核体系目标分解的考核体系、“标准化标准化”不仅为东京建物自身的不仅为东京建物自身的“客户、效率客户、效率”作贡献，同时还有效的将东京建作贡献，同时还有效的将东京建物物“客户、效率客户、效率”的标准传递给合作伙伴，帮助合作伙伴理解东京建物的客户导向的标准传递给合作伙伴，帮助合作伙伴理解东京建物的客户导向和要求、提升其工作效率，更好的整合合作资源。和要求、提升其工作效率，更好的整合合作资源。3、标准化成效举例、标准化成效举例客户与效率的实现方式客户与效率的实现方式标准化标准化（1）设计工作中标准化所发挥的作用
28、：）设计工作中标准化所发挥的作用：日本的设计工作流程与国内基本相同，包括：基本设计、实施设计、内装设计等，具体如下：日本的设计工作流程与国内基本相同，包括：基本设计、实施设计、内装设计等，具体如下：背景介绍：背景介绍：基本设计基本设计概念设计和初步设计（基本不考虑结构、构造方面）概念设计和初步设计（基本不考虑结构、构造方面）实施设计实施设计正式设计（建筑、结构的施工图设计）正式设计（建筑、结构的施工图设计）内装设计内装设计专有部位（套内）装饰设计（与国内的设计内容稍有不同）专有部位（套内）装饰设计（与国内的设计内容稍有不同）客户图纸设计客户图纸设计客户很难理解专业图纸，东京建物专门制定了住宅销
29、售图纸作成客户很难理解专业图纸，东京建物专门制定了住宅销售图纸作成基准对交付给客户的图纸进行规范。帮助客户更好理解所购住宅。基准对交付给客户的图纸进行规范。帮助客户更好理解所购住宅。（PS：景观设计、公共部位设计等一般包括在实施设计中，但对于高档项目的景观和公共部位，东京建：景观设计、公共部位设计等一般包括在实施设计中，但对于高档项目的景观和公共部位，东京建物会委托专门设计公司进行设计）物会委托专门设计公司进行设计）3、标准化成效举例、标准化成效举例客户与效率的实现方式客户与效率的实现方式标准化标准化（1）设计工作中标准化所发挥的作用：）设计工作中标准化所发挥的作用：日本房地产公司对设计合作伙
30、伴的选择方式主要有三种：日本房地产公司对设计合作伙伴的选择方式主要有三种：东京建物的设计方式：东京建物的设计方式：基本设计基本设计实施设计实施设计内装设计内装设计方式一方式一方式二方式二方式三方式三由一家设计公司全部完成由一家设计公司全部完成总承包商设计部完成总承包商设计部完成内装设计公司内装设计公司内装设计公司内装设计公司设计公司设计公司总承包商设计部总承包商设计部优缺点：优缺点：方式一：优点在于设计能力强、设计具有统一性、便于管理。但通常成本控制意识和能力差。方式一：优点在于设计能力强、设计具有统一性、便于管理。但通常成本控制意识和能力差。方式二：日本的总承包商（特别是方式二：日本的总承包
31、商（特别是5 5大超级承包商：竹中、大成、鹿岛、清水、大林组）的设大超级承包商：竹中、大成、鹿岛、清水、大林组）的设计部技术能力很强，在成本控制和施工质量保证上具有优势。劣势在于过多考虑成本和施工，项计部技术能力很强，在成本控制和施工质量保证上具有优势。劣势在于过多考虑成本和施工，项目的设计感较差。目的设计感较差。方式三：优点在于整合各类设计资源的长项，但对房地产公司本身的协调能力要求很高。方式三：优点在于整合各类设计资源的长项，但对房地产公司本身的协调能力要求很高。3、标准化成效举例、标准化成效举例客户与效率的实现方式客户与效率的实现方式标准化标准化（1）设计工作中标准化所发挥的作用：）设计
32、工作中标准化所发挥的作用：为保证自身的产品在设计性、品质性、成本性上都能有好的表现，东京建物选择的为为保证自身的产品在设计性、品质性、成本性上都能有好的表现，东京建物选择的为“方式方式三三”，即对房地产公司自身协调能力要求最高的设计方式。，即对房地产公司自身协调能力要求最高的设计方式。在自身没有专门的设计部门和专职设计管理人员的情况下，东京建物如何完成设计管理工作在自身没有专门的设计部门和专职设计管理人员的情况下，东京建物如何完成设计管理工作?东京建物的设计方式：东京建物的设计方式：基本设计基本设计实施设计实施设计内装设计内装设计方式三方式三内装设计公司内装设计公司设计公司设计公司总承包商设计
33、部总承包商设计部东京建物认为，正式认为自身没有专门的设计部门和人员，所以通过大设计公司、内装设计东京建物认为，正式认为自身没有专门的设计部门和人员，所以通过大设计公司、内装设计公司控制项目的设计效果才十分必要。同时，也要充分利用总承包商设计部的技术能力保证公司控制项目的设计效果才十分必要。同时，也要充分利用总承包商设计部的技术能力保证项目的成本控制和施工质量。项目的成本控制和施工质量。东京建物的选择东京建物的选择解决方案：标准化解决方案：标准化3、标准化成效举例、标准化成效举例客户与效率的实现方式客户与效率的实现方式标准化标准化（1）设计工作中标准化所发挥的作用：）设计工作中标准化所发挥的作用
34、：首先，与其他工作流程一样，东京建物对于设计流程进行了标准化。首先，与其他工作流程一样，东京建物对于设计流程进行了标准化。东京建物对东京建物对“设计流程设计流程”的标准化：的标准化：通过对设计流程的标准化，东京建物使得自己的事业推进人员和设计合作伙伴们对于工作的通过对设计流程的标准化，东京建物使得自己的事业推进人员和设计合作伙伴们对于工作的安排和协作关系一目了然，很好的保证了工作效率。安排和协作关系一目了然，很好的保证了工作效率。3、标准化成效举例、标准化成效举例客户与效率的实现方式客户与效率的实现方式标准化标准化（1）设计工作中标准化所发挥的作用：）设计工作中标准化所发挥的作用：其次，东京建
35、物对于各个设计阶段的工作分工也进行了标准化（以最大发挥合作伙伴为原则）。其次，东京建物对于各个设计阶段的工作分工也进行了标准化（以最大发挥合作伙伴为原则）。东京建物有效整合了各设计合作伙伴的能力，最大限度减少了自身工作量。东京建物有效整合了各设计合作伙伴的能力，最大限度减少了自身工作量。同时，将总包设计部作为最终设计图（含内装）的出口，有效发挥了其成本控制、施工技术能力。同时，将总包设计部作为最终设计图（含内装）的出口，有效发挥了其成本控制、施工技术能力。东京建物对东京建物对“设计分工设计分工”的标准化：的标准化：PSPS：据东京建物介绍、日本的内装设计内容与国内有所不同，日本的内装设计主要内
36、容为：据东京建物介绍、日本的内装设计内容与国内有所不同，日本的内装设计主要内容为“材质、配色、材质、配色、家具、装饰品家具、装饰品”方案的选择。室内设计图和施工图等的成图工作由总包的设计部负责。方案的选择。室内设计图和施工图等的成图工作由总包的设计部负责。基本设计基本设计实施设计实施设计内装设计内装设计设计公司负责设计公司负责同时负责基本设计阶段的征询报批等工作同时负责基本设计阶段的征询报批等工作总包设计部负责总包设计部负责同时负责实施设计阶段的报批报建等工作同时负责实施设计阶段的报批报建等工作基本设计交接基本设计交接室内设计公司负责室内设计公司负责负责负责“材质、配色、家具、装饰品材质、配色
37、、家具、装饰品”选择选择室内设计及施工图由总包设计部根据式样书、标准图完成室内设计及施工图由总包设计部根据式样书、标准图完成东东京京建建物物事事业业推推进进人人员员监监督督控控制制3、标准化成效举例、标准化成效举例客户与效率的实现方式客户与效率的实现方式标准化标准化（1）设计工作中标准化所发挥的作用：）设计工作中标准化所发挥的作用：第一，第一，“基本设计阶段基本设计阶段”的标准化：的标准化：东京建物对东京建物对“设计标准设计标准”的标准化：的标准化：pBrilliaBrillia规划设计指引规划设计指引：通过文字描述和意向图片，对：通过文字描述和意向图片，对BrilliaBrillia产品的设
38、计风格和要求进行阐产品的设计风格和要求进行阐述。并明确检讨点，便于设计师在发挥设计能力的同时，保证述。并明确检讨点，便于设计师在发挥设计能力的同时，保证BrilliaBrillia产品的统一性。产品的统一性。p标准户型和住宅面积带别目标标准户型和住宅面积带别目标：为设计师进行平面设计和强排提供依据，提供了标准的户：为设计师进行平面设计和强排提供依据，提供了标准的户型和各档次住宅的功能空间面积标准。型和各档次住宅的功能空间面积标准。请详见东京建物学习请详见东京建物学习17Brillia17Brillia规划设计指引规划设计指引请详见东京建物学习请详见东京建物学习1111东京建物式样书解读东京建物
39、式样书解读3、标准化成效举例、标准化成效举例客户与效率的实现方式客户与效率的实现方式标准化标准化（1）设计工作中标准化所发挥的作用：）设计工作中标准化所发挥的作用：第二，第二，“实施设计阶段实施设计阶段”及及“内装设计阶段内装设计阶段”的标准化：的标准化：东京建物对东京建物对“设计标准设计标准”的标准化：的标准化：p 标准图标准图：与在国内研究的与在国内研究的东京建物标准图东京建物标准图相同，包括：建筑（含内装）、构造、设备三方面，具体为：相同，包括：建筑（含内装）、构造、设备三方面，具体为：建筑（含内装）：建筑（含内装）：建筑（含内装）：建筑（含内装）：l 全体设计全体设计l 共用部位设计共
40、用部位设计l 外构设计外构设计l 住户一般事项住户一般事项l 玄关、户内走廊设计玄关、户内走廊设计l 收纳设计收纳设计l 客厅设计客厅设计l 和室设计和室设计l 洋室设计洋室设计l 洗面室、浴室等设计洗面室、浴室等设计构造：构造：构造：构造：l 基础设计基础设计l 结构计算方法结构计算方法l 地下室设计地下室设计l 耐震设计耐震设计l 配筋设计等配筋设计等设备：设备：设备：设备：l 电气弱电设备电气弱电设备l 给排水卫生设备给排水卫生设备l 空调、换气设备空调、换气设备l 因内容与国内获取的标准图内容相同，本处不再赘述因内容与国内获取的标准图内容相同，本处不再赘述3、标准化成效举例、标准化成效
41、举例客户与效率的实现方式客户与效率的实现方式标准化标准化（1）设计工作中标准化所发挥的作用：）设计工作中标准化所发挥的作用：第二，第二，“实施设计阶段实施设计阶段”及及“内装设计阶段内装设计阶段”的标准化：的标准化：东京建物对东京建物对“设计标准设计标准”的标准化：的标准化：p 式样书式样书：东京建物的东京建物的式样书式样书是对各档次产品的配置、样式进行分级和规定，详细介绍请见：是对各档次产品的配置、样式进行分级和规定，详细介绍请见：东京建物学习东京建物学习1111式样书式样书解读解读3、标准化成效举例、标准化成效举例客户与效率的实现方式客户与效率的实现方式标准化标准化（1）设计工作中标准化所
42、发挥的作用：）设计工作中标准化所发挥的作用：第二，第二，“实施设计阶段实施设计阶段”及及“内装设计阶段内装设计阶段”的标准化：的标准化：东京建物对东京建物对“设计标准设计标准”的标准化：的标准化：p 设计检查单设计检查单(Checklist)(Checklist)：l 内内 容：针对容：针对式样书式样书、标准图标准图等工具的各项内容，制定设计检查单。等工具的各项内容，制定设计检查单。l 制作部门：东京建物品质管理部。制作部门：东京建物品质管理部。l 使用方法：在项目招标阶段，提供给参与投标的总承包商设计部，由其在设计和报价过程中使用方法：在项目招标阶段，提供给参与投标的总承包商设计部，由其在设
43、计和报价过程中进行对照检查，逐项勾选确认。设计完成前，将勾选好的进行对照检查，逐项勾选确认。设计完成前，将勾选好的设计检查单设计检查单提交给东京建物品质管提交给东京建物品质管理部，由品质管理部进行复核。确认后，东京建物与总承包商签订正式合同。理部，由品质管理部进行复核。确认后，东京建物与总承包商签订正式合同。l 作作 用：用：设计检查单设计检查单是保证东京建物的各项设计标准得到执行的工具是保证东京建物的各项设计标准得到执行的工具，总承包商设计，总承包商设计部勾选的部勾选的设计检查单设计检查单将作为投标资料和正式合同的一部分。将作为投标资料和正式合同的一部分。设计检查单设计检查单确认后，一旦在确
44、认后，一旦在项目过程中发现设计不符合东京建物的标准，总承包商将承担全部责任并无条件进行修改。项目过程中发现设计不符合东京建物的标准，总承包商将承担全部责任并无条件进行修改。设计检查单为本周新研修的内容，本处将作设计检查单为本周新研修的内容，本处将作设计检查单为本周新研修的内容，本处将作设计检查单为本周新研修的内容，本处将作详细介绍详细介绍详细介绍详细介绍3、标准化成效举例、标准化成效举例客户与效率的实现方式客户与效率的实现方式标准化标准化（1）设计工作中标准化所发挥的作用：）设计工作中标准化所发挥的作用：第二，第二，“实施设计阶段实施设计阶段”及及“内装设计阶段内装设计阶段”的标准化：的标准化
45、：东京建物对东京建物对“设计标准设计标准”的标准化：的标准化：p 设计检查单设计检查单(Checklist)(Checklist)：令人钦佩的细节：令人钦佩的细节：在东京建物设计检查单的封面，不但表明了本资料的组成部分。还说明了“为防止双为防止双面打印时出现排版错误，特别在第二页插入面打印时出现排版错误，特别在第二页插入了一页白纸，在单面打印时，请将该页删去了一页白纸，在单面打印时，请将该页删去”。品质管理部对这样一个细节的都如此关注，也就不难理解是什么精神支撑这个由15人组成的部门同时管理50个以上项目的品质控制工作了。3、标准化成效举例、标准化成效举例客户与效率的实现方式客户与效率的实现方
46、式标准化标准化（1）设计工作中标准化所发挥的作用：）设计工作中标准化所发挥的作用：第二，第二，“实施设计阶段实施设计阶段”及及“内装设计阶段内装设计阶段”的标准化：的标准化：东京建物对东京建物对“设计标准设计标准”的标准化：的标准化：p 设计检查单设计检查单(Checklist)(Checklist)：说明设计检查单的使用方法说明设计检查单的使用方法说明设计检查单各项内容的使用时间说明设计检查单各项内容的使用时间说明设计检查单的勾选方法说明设计检查单的勾选方法3、标准化成效举例、标准化成效举例客户与效率的实现方式客户与效率的实现方式标准化标准化（1）设计工作中标准化所发挥的作用：）设计工作中标
47、准化所发挥的作用：第二，第二，“实施设计阶段实施设计阶段”及及“内装设计阶段内装设计阶段”的标准化：的标准化：东京建物对东京建物对“设计标准设计标准”的标准化：的标准化：p 设计检查单设计检查单(Checklist)(Checklist)：设计检查单包含内容与标准图、设计检查单包含内容与标准图、式样书的内容相对应，涵盖建筑、构造、式样书的内容相对应，涵盖建筑、构造、设备、结构计算等各个方面。设备、结构计算等各个方面。3、标准化成效举例、标准化成效举例客户与效率的实现方式客户与效率的实现方式标准化标准化（1）设计工作中标准化所发挥的作用：）设计工作中标准化所发挥的作用：第二，第二，“实施设计阶段
48、实施设计阶段”及及“内装设计阶段内装设计阶段”的标准化：的标准化：东京建物对东京建物对“设计标准设计标准”的标准化：的标准化：p 设计检查单设计检查单(Checklist)(Checklist)：设计检查单针对标准图、式样书设计检查单针对标准图、式样书中的内容，请总承包商进行逐项确认和勾中的内容，请总承包商进行逐项确认和勾选。选。基本设计时就要求设计工作考虑基本设计时就要求设计工作考虑式样和配置，便于成本控制式样和配置，便于成本控制3、标准化成效举例、标准化成效举例客户与效率的实现方式客户与效率的实现方式标准化标准化（1）设计工作中标准化所发挥的作用：）设计工作中标准化所发挥的作用：第二，第二
49、，“实施设计阶段实施设计阶段”及及“内装设计阶段内装设计阶段”的标准化：的标准化：东京建物对东京建物对“设计标准设计标准”的标准化：的标准化：p 设计检查单设计检查单(Checklist)(Checklist)：检查内容与标准图相对应。检查内容与标准图相对应。3、标准化成效举例、标准化成效举例客户与效率的实现方式客户与效率的实现方式标准化标准化（1）设计工作中标准化所发挥的作用：）设计工作中标准化所发挥的作用：第二，第二，“实施设计阶段实施设计阶段”及及“内装设计阶段内装设计阶段”的标准化：的标准化：东京建物对东京建物对“设计标准设计标准”的标准化：的标准化：p 设计检查单设计检查单(Chec
50、klist)(Checklist)：检查内容非常细致，对窗帘盒的检查内容非常细致，对窗帘盒的尺寸、用料、构件等都作了说明尺寸、用料、构件等都作了说明3、标准化成效举例、标准化成效举例客户与效率的实现方式客户与效率的实现方式标准化标准化（1）设计工作中标准化所发挥的作用：）设计工作中标准化所发挥的作用：第三，第三，“项目销售图纸项目销售图纸”的标准化：的标准化：东京建物对东京建物对“设计标准设计标准”的标准化：的标准化：p 住宅销售图纸作成基准住宅销售图纸作成基准：l 内内 容：针对项目总平面图、各层平面图、立面图、各房型图等内容，制作销售时向客户容：针对项目总平面图、各层平面图、立面图、各房型