《2022年药业股份公司部分股权项目资产评估方法.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2022年药业股份公司部分股权项目资产评估方法.docx（15页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、精选学习资料 - - - - - - - - - 药业股份公司部分股权工程资产评估方法一、评估方法企业价值评估的基本方法主要有收益法、市场法和资产基础法；企业价值评估中的收益法,是指将预期收益资本化或者折现,确定评估对象价值的评估方 法；收益法常用的具体方法包括股利折现法和现金流量折现法；企业价值评估中的市场法,是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较,确定评估对象价值的评估方法；市场法常用的两种具体方法是上市公司比较法和交易案例 比较法；企业价值评估中的资产基础法,是指以被评估企业评估基准日的资产负债表为基础,合理 评估企业表内及表外各项资产、负债价值,确定评估对象价值的评估方法
2、；资产评估准就企业价值规定,注册资产评估师执行企业价值评估业务,应当依据 评估目的、评估对象、价值类型、资料收集情形等相关条件,分析收益法、市场法和资产 基础法三种资产评估基本方法的适用性,恰当挑选一种或者多种资产评估基本方法；由于市场上难以收集到可比交易案例或可比上市公司,该工程不适于市场法,故本次评估 挑选收益法、资产基础法进行评估；依据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集情形 等相关条件,以及三种评估基本方法的适用条件,本次评估选用的评估方法为资产基础法 与收益法；一 收益法本次评估选用现金流量折现法中的企业自由现金流折现模型；现金流量折现法的描述具体如下：股东全部权益价值企业整体价值
3、付息债务价值1.企业整体价值 企业整体价值是指股东全部权益价值和付息债务价值之和；依据被评估单位的资产配臵和 使用情形,企业整体价值的运算公式如下：企业整体价值经营性资产价值1经营性资产价值+溢余资产价值 +非经营性资产负债价值经营性资产是指与被评估单位生产经营相关的,评估基准日后企业自由现金流量猜测所涉及的资产与负债；经营性资产价值的运算公式如下：其中： P：评估基准日的企业经营性资产价值；Fi：评估基准日后第 i 年预期的企业自由现金流量；Fn：猜测期末年预期的企业自由现金流量；r：折现率 此处为加权平均资本成本,WACC；n：猜测期；i：猜测期第 i 年；其中,企业自由现金流量运算公式如
4、下：企业自由现金流量=息前税后净利润+折旧与摊销 -资本性支出 -营运资金增加额1 / 9 名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页,共 9 页精选学习资料 - - - - - - - - - nnn1iiir1Fr1FP 其中,折现率 加权平均资本成本,WACC运算公式如下：其中： ke：权益资本成本；kd：付息债务资本成本；E：权益的市场价值；D：付息债务的市场价值；t：所得税率；CAPM运算；运算 其中,权益资本成本采纳资本资产定价模型 公式如下：其中： rf：无风险收益率；MRP：市场风险溢价； L：权益的系统风险系数；rc：企业特定风险调整系数；2溢余资产价值 MRPrK.
5、 DEDt1KDEEKWACCde.cLfer溢余资产是指评估基准日超过企业生产经营所需,评估基准日后企业自由现金流量猜测不 涉及的资产；3非经营性资产、负债价值 非经营性资产、负债是指与被评估单位生产经营无关的,评估基准日后企业自由现金流量 猜测不涉及的资产与负债；对于非经营性资产、负债采纳成本法单独分析和评估；2.付息债务价值 付息债务是指评估基准日被评估单位需要支付利息的负债；被评估单位评估基准日无付息 债务；二 资产基础法1流淌资产评估范畴内的流淌资产主要包括货币资金、应收票据、应收账款、预付款项、其他应收 款、存货和其他流淌资产；1货币资金,包括现金和银行存款,通过现金盘点、核实银行
6、对账单、银行函证等,以核 实后的价值确定评估值；2对于应收票据,评估人员抽查相关财务凭证和账面记录,以核实无误的经审计账面值确 认评估值；3各种应收款项在核实无误的基础上,依据每笔款项可能收回的数额确定评估值；对于有 充分理由信任全都能收回的,按全部应收款额运算评估值；对于很可能收不回部分款项 的,在难以确定收不回账款的数额时,借助于历史资料和现场调查明白的情形,具体分析 数额、欠款时间和缘由、款项回收情形、欠款人资金、信用、经营治理现状等,依据账龄分析 法,估量出这部分可能收不回的款项,作为风险缺失扣除后运算评估值；对于有确凿依据2 / 9 名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页
7、,共 9 页精选学习资料 - - - - - - - - - 说明无法收回的,按零值运算；账面上的“ 坏账预备” 科目按零值运算；4预付款项,依据所能收回的相应货物形成资产或权益的价值确定评估值；对于能够收回 相应货物的或权益的,按核实后的账面值作为评估值；对于那些有确凿证据说明收不回相 应货物,也不能形成相应资产或权益的预付账款,其评估值为零；5原材料,对企业近期购买价格变动不大的原材料以核实后的账面值确认,对价值波动较大的原材料以基准日市场价格含进厂运杂费及其他合理费用乘以核实后的数量作为评估值；6产成品以及发出商品评估人员认真明白了成本核算程序和结转方法,分析其运算依据、运算过程的合理性
8、和精确性；按以下方法进行评估：评估值运算公式如下：评估值 =数量 该产品基准日不含税单价1-销售费用率 -营业 税金及附加费率-所得税费率 -利润扣减率 净利润费率 7在产品账面值主要为生产药品领用的原材料,尚未进行加工,经核实原材料市场价格变 化不大,账面价值基本反映了市场行情,以核实后的账面值确定评估值；8其他流淌资产为企业预交的耕地占用税,评估人员查阅相关财务资料,以核实后账面值 确定评估值；2机器设备对于机器设备主要采纳成本法进行评估；成本法运算公式如下：评估值 =重臵全价 综合成新率 1重臵全价的确定 对于进口设备,如存在国内同类型可替代设备,按国内同型设备重臵全价确定方法运算重 臵
9、全价；如该类设备国内无可替代设备,就通过核实近期设备合同价、向进口设备代理商 询价等方式综合确定重臵全价；进口设备重臵全价=CIF 价按基准日汇率换算+关税 +增值税 +外贸代理费 +银行手续费 +商检费+国内运杂费 +安装调试费 +基础费用 + 前期费及其他必要费用如建设单位治理费、工程监理费、勘察设计费等+资金成本 -增值税当国外设备制造厂家在中国有分销点时,其分销点所报的设备价格中已含有进口的各种税 费,就不加进口税费；对于国产机器设备,重臵全价一般包括：设备购臵价、运杂费、安装工程费、建设工程前 期及其他费用和资金成本等,依据“ 财税2022170 号” 文件规定,对于符合增值税抵扣条
10、件的,设备重臵全价应当扣除相应的 增值税；设备重臵全价运算公式如下：设备重臵全价=设备购臵价 +运杂费 +安装工程费 +前期及其他费用+资金成本 -可抵扣的增值税 购臵价 对于大型关键设备,主要是通过向生产厂家询问评估基准日市场价格,或参考评估基准日 近期同类设备的合同价确定购臵价；对于小型设备主要是通过查询评估基准日的市场报价 信息确定购臵价；对于没有市场报价信息的设备,主要是通过参考同类设备的购臵价确 定；3 / 9 名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页,共 9 页精选学习资料 - - - - - - - - - 运杂费 运杂费是指设备在运输过程中的运输费、装卸搬运费及其他有
11、关的各项杂费；运杂费运算 公式如下：运杂费 =设备购臵价 运杂费率 安装工程费安装工程费参照机械计19951041号文确定；假如设备基础是独立的,或与建筑物密不行分,设备基础费在房屋建筑物类资产评估中考虑,其余情形的设备基础费在设备安装工程 费中考虑；前期及其他费用 建设工程前期及其他费用依据被评估单位的工程建设投资额,依据行业、国家或地方政府 规定的收费标准计取；资金成本 资金成本依据被评估单位的合理建设工期,参照评估基准日中国人民银行发布的同期金融 机构人民币贷款基准利率,以设备购臵价、运杂费、安装工程费、前期及其他费用等费用总和为基数依据资金匀称投入计取；被评估单位的合理建设工期为 式如
12、下：1 年；资金成本运算公资金成本 =设备购臵价 +运杂费 +安装工程费 +前期及其他费用 合理建设工期 贷款基准利率1/2 可抵扣的增值税 依据“ 财税 2022 170 号” 文件规定,对于符合增值税抵扣条件的设备,运算出可抵扣 的增值税；如牌照费 确 对于车辆,依据评估基准日的市场价格,加上车辆购臵税和其它合理的费用 定其重臵全价；运输设备重臵全价运算公式如下：对 于 缴 纳 消 费 税 的 车 辆 , 重 臵 全 价 计 算 公 式 如 下 ： 重 臵 全 价 = 购 臵 价 + 购 臵 价 10%/1+17%+牌照费对于不必缴纳消费税的车辆,重臵全价运算公式如下：重臵全价 10%/1
13、+17%+牌照费 -购臵价中可抵扣的增值税 2综合成新率的确定=购臵价 +购臵价对于专用设备和通用机器设备,主要依据设备经济寿命年限、已使用年限,通过对设备 使用状况、技术状况的现场勘察明白,确定其尚可使用年限,然后按以下公式确定其综合 成新率；综合成新率 =尚可使用年限 /尚可使用年限 +已使用年限 100% 对于电子设备、空调设备等小型设备,主要依据其经济寿命年限来确定其综合成新率；对于大型的电子设备仍参考其工作环境、设备的运行状况等来确定其综合成新率；运算公 式如下：年限法成新率 =经济寿命年限已使用年限/ 经济寿命年限100% 综合成新率 =年限法成新率 调整系数 对于车辆,主要依据国
14、家颁布的机动车强制报废标准规定,对于小、微型非营运载客汽 车、大型非营运轿车、轮式专用机械车无使用年限限制,以车辆行驶里程确定理论成新 率,然后结合现场勘察情形进行调整；运算公式如下：行驶里程成新率=规定行驶里程已行驶里程规定行驶里程100% 4 / 9 名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页,共 9 页精选学习资料 - - - - - - - - - 综合成新率 =理论成新率 调整系数 对于其它车辆,以车辆行驶里程、使用年限两种方法依据孰低原就确定理论成新率,然后 结合现场勘察情形进行调整；运算公式如下：使用年限成新率=规定使用年限已使用年限规定使用年限 100% 行驶里程成新率
15、=规定行驶里程已行驶里程规定行驶里程100% 综合成新率 =理论成新率 调整系数 对于市场交易活跃的老旧设备,直接按二手设备价格作为评估值；3评估值的确定 评估值 =重臵全价 综合成新率 待报废设备依据该设备的可变现价值确定评估,无变现价值的评估值为零；3房屋建构筑物对房屋、构筑物主要采纳成本法进行评估；1重臵全价的确定 A.对于大型、价值高、重要的建筑物 重臵全价建安造价前期费用及其他费用资金成本 依据当地执行的地方或行业定额标准和有关取费文件,结合取得的工程图纸、概预算资料 等,测算各分部工程的工程费用,运算出单位工程费用；依据国家和地方相关行政事业性收费规定,确定前期费用及其他费用；依据
16、房屋建 构 筑物的正常建设工期和基准日同期贷款利率确定资金成本；资金成本 建安造价前期费用及其他费用 合理工期2 利率B.对于价值量小,结构简洁的建构 筑物采纳单方造价法确定其重臵单价；评估范畴内委估建 构筑物数量多、结构类型类似、分布较分散,评估人员按结构类型、使用功能、分布地域对评估范畴内建筑物进行系统分类,将相同或相近的建 构 筑物分别编组；对各类建筑物在其结构类型及使用功能的基础上确定其基准单方造价,该单方造价反映了该类型建 构筑物在评估基准日及所在地正常的施工水平、施工质量和一般装修标准下的造价情形；在此基础上依据建构筑物的个性 如不同的层高、跨度、装修情形、施工困难程度等 和现场测
17、量的工作量,进行价格调增和调减,最终确定出实际的单方造价标 准,以此作为建筑物重臵全价的运算依据；2综合成新率的确定 综合成新率依据以下公式确定：综合成新率 =尚可使用年限 /尚可使用年限已使用年限 100% 式中尚可使用年限依据评估范畴内房屋建筑物经济耐用年限和已使用年限,结合现场勘 查、房屋建筑物历年更新改造情形、房屋保护状况等综合确定；在综合成新率确定过程 中,以被估对象能否有连续使用功能为前提,以基础和主体结构的稳固性和坚固性为主要 条件,而装修和配套设施只有在基础和主体结构能连续使用的前提下运算其新旧程度,并且作为修正基础和主体结构成新率的帮助条件；3评估值的确定 将重臵全价与综合成
18、新率相乘,得出评估值；5 / 9 名师归纳总结 - - - - - - -第 5 页,共 9 页精选学习资料 - - - - - - - - - 4在建工程在建工程采纳成本法评估；为防止资产重复计价和遗漏资产价值,结合在建工程特点,针 对各项在建工程类型和具体情形,采纳以下评估方法：1开工时间距基准日半年内的在建工程,依据其在建工程申报金额,经账实核对后,剔除 其中不合理支出的余值作为评估值；2开工时间距基准日半年以上的在建工程,因设备、材料和人工等价格变动幅度不大,账 面值中未包含资金成本,依据账面价值扣除不合理费用后加计资金成本确定其评估值；5土地使用权依据估价人员现场勘查情形,依据城镇土
19、地估价规程的要求,结合委估宗地的区位、用地性质、利用条件及当地土地市场状况,本次评估主要选用以下方法：依据城镇土地估价规程,通行的地价评估方法有市场比较法、收益仍原法、剩余法、成本靠近法、基准地价系数修正法等,估价方法的挑选应依据地价评估的技术规章,依据 估价人员现场勘查情形,考虑到委估宗地主要为工业用途,依据城镇土地估价规程的 要求,结合委估宗地的区位、用地性质、利用条件及当地土地市场状况,我们挑选适合的 评估方法进行评估：第一、土地目前的用途以及状态不适合采纳收益仍原法和剩余法进行评估；其次、近期交易的土地数量较少,所以无法采纳市场比较法进行评估；第三、由于河南天地药业股份有限公司的土位置
20、于 XX市城区 内主干道旁,采纳成本靠近法不能表达出土地的实际价值,故不相宜采纳成本靠近法进行 评估；第四、委估宗地在XX 市基准地价、土地定级估价掩盖范畴内,且XX 市基准地价和修正体系完善,所以本次对委估宗地采纳基准地价法评估；基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果,依据替代原 就,对待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较,并对比修正系 数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正,进而求取待估宗地在估价基准日价格的方 法；6负债流淌负债包括应对账款、预收款项、应对职工薪酬、应交税费、其他应对款,评估人员根 据企业供应的各工程明细表,以经过审查核
21、实后的审计数作为其评估值；二、评估程序实施过程和情形评估人员于 2022 年 9 月 5 日至 2022 年 9 月 18 日对评估对象涉及的资产和负债实施了评 估；主要评估程序实施过程和情形如下：一 接受托付6 / 9 名师归纳总结 - - - - - - -第 6 页,共 9 页精选学习资料 - - - - - - - - - 2022 年 9 月 5 日,我公司与托付方就评估目的、评估对象和评估范畴、评估基准日等评估 业务基本领项,以及各方的权益、义务等达成协议,并与托付方协商拟定了相应的评估量 划；二 前期预备1.拟定评估量划；2.组建评估团队 依据评估范畴内的资产分布、所属行业和资产
22、量,我公司依据评估量划组建了评估小组,并配备了财务类、房产类、设备类、土地类、收益法等相关专业的评估人员；1.实施工程培训 1对被评估单位人员培训 为使被评估单位的财务与资产治理人员懂得并做好资产评估材料的填报工作,确保评估申 报材料的质量,我公司预备了企业培训材料,对被评估单位相关人员进行了培训,并派专 人对资产评估材料填报中遇到的问题进行解答；2对评估人员培训 为了保证评估工程的质量和提高工作效率,贯彻落实拟定的资产评估量划,我公司对工程 团队成员讲解了工程的经济行为背景、评估对象涉及资产的特点、评估技术思路和具体操 作要求等；三 现场调查评估人员于 2022 年 9 月 5 日至 202
23、2 年 9 月 12 日对评估对象涉及 的资产和负债进行了必要的清查核实,对被评估单位的经营治理状况 等进行了必要的尽职调查；1.资产核实 1指导被评估单位填表和预备应向评估机构供应的资料评估人员指导被评估单位的财务与资产治理人员在自行资产清查的基础上,依据评估机构 供应的“ 资产评估申报表” 及其填写要求、资料清单等,对纳入评估范畴的资产进行细致 精确的填报,同时收集预备资产的产权证明文件和反映性能、状态、经济技术指标等情形 的文件资料等；2初步审查和完善被评估单位填报的资产评估申报表评估人员通过查阅有关资料,明白纳入评估范畴的具体资产的具体状况,然后认真审查各 类“ 资产评估申报表” ,检
24、查有无填项不全、错填、资产工程不明确等情形,并依据体会 及把握的有关资料,检查“ 资产评估申报表” 有无漏项等,同时反馈给被评估单位对“ 资7 / 9 名师归纳总结 - - - - - - -第 7 页,共 9 页精选学习资料 - - - - - - - - - 产评估申报表” 进行完善；3现场实地勘查依据纳入评估范畴的资产类型、数量和分布状况,评估人员在被评估单位相关人员的协作 下,依据资产评估准就的相关规定,对各项资产进行了现场勘查,并针对不同的资产性质 及特点,实行了不同的勘查方法；4补充、修改和完善资产评估申报表评估人员依据现场实地勘查结果,并和被评估单位相关人员充分沟通,进一步完善“
25、 资产 评估申报表” ,以做到：账、表、实相符；5查验产权证明文件资料评估人员对纳入评估范畴的房产、土地、设备等资产的产权证明文件资料进行了查验；2.尽职调查评估人员为了充分明白被评估单位的经营治理状况及其面临的风险,进行了必要的尽职调 查；尽职调查的主要内容如下：1被评估单位的历史沿革、主要股东及持股比例、必要的产权和经营治理结构；2被评估单位的资产、财务、生产经营治理状况；3被评估单位的经营方案、进展规划和财务猜测信息；4评估对象、被评估单位以往的评估及交易情形；5影响被评估单位生产经营的宏观、区域经济因素；6被评估单位所在行业的进展状况与前景；7其他相关信息资料；四 资料收集评估人员依据
26、评估工程的具体情形进行了评估资料收集,包括直接从市场等渠道独立猎取 的资料,从托付方等相关当事方猎取的资料,以及从政府部门、各类专业机构和其他相关 部门猎取的资料,并对收集的评估资料进行了必要分析、归纳和整理,形成评定估算的依 据；五 评定估算评估人员针对各类资产的具体情形,依据选用的评估方法,选取相应的公式和参数进行分 析、运算和判定,形成了初步评估结论；工程负责人对各类资产评估初步结论进行汇总,撰写并形成评估报告草稿；8 / 9 名师归纳总结 - - - - - - -第 8 页,共 9 页精选学习资料 - - - - - - - - - 六 内部审核依据我公司评估业务流程治理方法规定,工
27、程负责人在完成评估报告草稿一审后形成评估报告初稿并提交公司内部审核；工程负责人在内部审核完成后,形成评估报告征求看法稿 并提交客户征求看法,依据反馈看法进行合理修改后形成评估报告正式稿并提交托付方；三、评估假设本评估报告分析估算采纳的假设条件如下：一 一般假设1.假设评估基准日后被评估单位连续经营；2.假设评估基准日后被评估单位所处国家和地区的政治、经济和社会环境无重大变化；3.假设评估基准日后国家宏观经济政策、产业政策和区域进展政策无重大变化；4.假设和被评估单位相关的利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费用等评估基准日 后不发生重大变化；5.假设评估基准日后被评估单位的治理层是负责的、稳
28、固的,且有才能担当其职务；6.假设被评估单位完全遵守全部相关的法律法规；7.假设评估基准日后无不行抗力对被评估单位造成重大不利影响；二 特别假设1.假设评估基准日后被评估单位采纳的会计政策和编写本评估报告时所采纳的会计政策在 重要方面保持一样；2.假设评估基准日后被评估单位在现有治理方式和治理水平的基础上,经营范畴、方式与 目前保持一样；3.假设企业所处行业政策无重大变化；4.假设企业经营所需的主要原材料、辅料等的供应无重大变化；5.假设企业签订的销售代理协议能有效执行；6.假设评估基准日后被评估单位的现金流入为平均流入,现金流出为平均流出；7.假设新建工程能按预期投产,经营方案能如期实现且无重大变 化,经营情形将不会因主要资产的才能不能正常发挥等因素而受到严峻影响；本评估报告评估结论在上述假设条件下在评估基准日时成立,当上述假设条件发生较大变 化时,签字注册资产评估师及本评估机构将不承担由于假设条件转变而推导出不同评估结 论的责任；9 / 9 名师归纳总结 - - - - - - -第 9 页,共 9 页