万科财务报告报表分析.doc

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1、|万科财务报表分析1. 背景分析万科企业股份有限公司成立于 1984 年 5 月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2008 年公司完成新开工面积 523.3 万平方米，竣工面积 529.4 万平方米，实现销售金额 478.7亿元，结算收入 404.9 亿元，净利润 40.3 亿元。万科 1988 年进入房地产行业，1993 年将大众住宅开发确定为公司核心业务。至 2008年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的 31 个城市。当年共销售住宅 42500 套，在全国商品住宅市场的占有率从 2.07%提升到 2.34%，其中市场占有率在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武

2、汉、镇江、鞍山 9 个城市排名首位。万科 1991 年成为深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。过去二十年，万科营业收入复合增长率为31.4.%，净利润复合增长率为 36.2%；公司在发展过程中先后入选福布斯 “全球 200 家最佳中小企业” 、 “亚洲最佳小企业 200 强” 、 “亚洲最优 50 大上市公司”排行榜；多次获得投资者关系等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。2.资产负债表分析根据万科 2009 半年度资产负债表，编制资产负债表的趋势分析表，如图：2009 年 6 月 30结构%结构%项目 增（减

3、）%2009 2008项目 增（减）%2009 2008流动资产 流动负债:货币资金 34.5 21.6 16.8 短期借款 -53.47 1.7 3.9 应收账款 8.5 0.8 0.8 交易性金融负债 109.11 0.0 0.0 预付账款 -9.56 2.3 2.7 应付账款 -5.41 9.8 10.8 其他应收款 11.65 3.1 2.9 预收款项- 25.2 24.1 20.1 存货 -2.067.6 72.0 应付职工薪酬 -27.90 0.3 0.4 流动资产合计 4.7 95.4 95.2 应交税费 57.97 -1.1 -0.7 非流动资产： 其他应付款 -9.77 7.

4、2 8.4 可供出售金融资产-13.42 0.1 0.1 应付利息 47.1 0.3 0.2 长期股权投资 1.6 2.0 2.1 一年内到期的非流动负债-24.72 8.0 11.1 投资性房地产 -15.1 0.1 0.2 流动负债合计 -3.00 50.3 54.1 固定资产 -7.87 0.9 1.1 非流动负债: 在建工程 25.46 0.2 0.2 长期借款 46.50 10.8 7.7 长期待摊费用 -11.97 0.0 0.0 应付债券 0.22 4.6 4.8 递延所得税资产-0.19 1.2 1.2 其他非流动负债 55.99 0.0 0.0 |非流动资产合计-9.67 4

5、.6 4.8 预计负债 -27.17 0.0 0.0 . 递延所得税负债 -7.13 0.6 0.7 非流动负债合计 68.41 16.1 13.3 负债合计 115.19 66.4 67.4 股东权益: 股本 0 8.8 9.2 资本公积 8.33 6.8 6.6 盈余公积 0 5.3 5.5 未分配利润 31.93 6.6 5.2 外币报表折算差额 0.08 0.2 0.2 归属于母公司股东权8.24 27.7 26.7 少数股东权益 5.15 5.8 5.8 股东权益合计 7.7 33.6 32.6 资产合计 4.43 100 100 负债及股东权益总计4.43 100 100. 1)资

6、产负债表总体状况的初步分析从总体来看，公司的资产总额从年初的 1192.20 亿元增加到上半年末的 1245.20 亿元，同比增长了 4.43% ；从负债和股东权益来看，主要是资本公积增加了 8.33%和未分配利润增加了 31.93%，显然公司盈利是资产增加的主要资金来源。这也意味着，投资者投入公司的资本不但得到了保值，而且得到了增值。从资产结构看，公司上年末的资产总额中，流动资产占了 95.4%，而固定资产仅占0.9%，在建工程占 0.2%。说明流动资产所占比重较大，资产增值主要依赖于流动资产的增加。从负债与所有者权益的结构来看，公司的流动负债在总资产有一定增加的情况下也降低了 3.0% ，

7、所占比重由上年的 54.1%降低到了 50.3 % ；所有者权益所占的比重由上年的32.6%上升为 33.6% ，其中未分配利润所占比重较上年有所增加。2）资产主要项目分析（1） 货币资金及其质量分析|万 科 货 币 资 金 增 长 变 化 图0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%2007 2008 2009万 科从总体规模开看，公司货币资金同比增长了 34.5%，明显高于资产的增幅，使其占资产总额的笔者那个也由年初的 16.8%上升为 21.6%。从过去三年的增长变化看，浮动性较大，08 年受经济危机影响较大，但是 09 经济

8、复苏货币资金的运行也开始增长，可见其发展性还是较好的。据房地产行业资金流动性较强的形势下是合适的。表明资金的流动性好，资金运用较好。（2） 应收款项及其质量分析应 收 账 款 增 长 变 化 图0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00%120.00%140.00%160.00%2007 2008 2009万 科应收账款同比增加了 8.5% ，应收账款占资产总额的比重为 0.8%未发生变化。由此看出万科的应收账款占资产总额比重较低，说明发生坏账和逾期未收的现象较少，风险较小。其原因在于；集团通常在转移房屋产权时已从购买人处取得全部款项，因此信用风险较小。尚未发生应收

9、账款逾期的情况。在营业收入上涨了 26.39%的情况下，应收账款也同比小幅增长，但是增长幅度没有营业收入增长得快，说明公司销售商品回款很好，而 09 年货币资金有所增长也是有力的证明。|万 科 应 收 账 款 、 销 售 收 现 于 营 业 收 入 比 较0.005,000,000,000.0010,000,000,000.0015,000,000,000.0020,000,000,000.0025,000,000,000.0030,000,000,000.002007 2008 2009应 收 账 款营 业 收 入销 售 商 品 、 提 供 劳 务 收 到的 现 金尽管应收账款呈上升态势，但

10、在应收账款附注披露中可以看出，单项金额不重大但按信用风险特征组合后的风险较大的 3 年以上的应收账款由上年的 1405 万元下降为 1053 万元，且其按金额计提了坏账准备，计提较充分；从应收账款前 5 名欠款情况看来看，公司还应注意加强催收的力度。（3） 其他应收款及其质量分析其他应收款同比增加了 11.65%，就其他应收款的规模而言，合并其他因收款年末数为39 亿 342 万元，而公司其他应收款 331 亿 9610 万元，差额较大，说明公司于其子公司的往来数额较小。子公司的其他应收款主要为合营及联营公司往来款、与合作方往来款、一年内发生的代垫款及保证金、代收代付款、押金、备用金等。其他应

11、收款账龄在三年以上的较少，仅占 4.46%，较上年有所下降，说明其他应收款的回收没有什么问题。（4）存货及其质量分析三 年 存 货 增 长 变 化 图65.00%66.00%67.00%68.00%69.00%70.00%71.00%72.00%73.00%2007 2008 2009存 货存货同比下降了 2.0%，占资产总比重由年初的 72.0%下降为 67.6% ，对利润增加有正面影响。存货主要包括：已完工开发产品、在建开发产品、拟开发产品、原材料根据最新市场及销售情况，公司对 2008 年末计提了跌价准备的项目进行了跟踪评估。一季度末，公司曾将南京金域缇香项目跌价准备金额由 6359 万

12、元调整到 4957 万元。根据目前的情况，公司又将该项目的跌价准备金额调整到 2781 万元。另外，广州金色城品、上海琥珀郡园、无锡金色城市计提的存货跌价准备本次也全部冲回，天津假日润园计提的跌价准备金额由 7023 万元调整到 4426 万元。以上调整增加上半年归属于母公司所有者的净利润 16234 万元。其它|8 个项目暂维持 08 年末的评估另外，存货也计提了存货跌价准备，从年初的 9698 万元到年末增加到了一亿 2411 万元。符合谨慎性原则。（5） 长期股权投资及其质量分析长期股权投资两年变化不大，虽然增长了 1.6%，但是占资产总额比重不大，表明公司长期股权投资的战略没有变化，力

13、度也不大。 公司的长期股权投资主要是对合营企业的投资，占长期股权投资比重的 74%，所以合并报表的金额小于母公司报表的金额。另外，公司上半年计提减值准备与上年计提的减值准备相同，没有发生变化，预示着公司长期股权投资的质量保持了上年水平。（6） 投资性房地产及其质量分析投资性房地产同比下降了-15.13%，但其比重较小，也未发生较大变化。投资性房地产主要采取成本模式计量。所以不存在将不满足条件的投资性房地产采用公允价值模式对其进行后续尽量，虚增当年利润的情况。（7） 固定资产及其质量分析固定资产同比减少了-7.87%。占资产总额比重较小，变化较小。在房地产行业属于适中水平。而固定资产减少主要是由

14、于折旧引起的。从固定资产折旧方法的披露上看，固定资产折旧年限、残值率没有发生变更。而 2009 年上半年也没有新计提固定资产减值准备，预示着公司自身对其固定资产的利用及其质量还是有信心的。3） 负债主要项目分析 （1） 短期借款的分析短期借款同比减少了 53.47%，比重由年初的 3.9%降到了年末的 1.7%。虽然比重不大，但是降幅一半多。说明企业的流动资金运用灵活，有足够的能力偿还短期借款，说明企业拥有较好的商业信用。（2） 应付账款的分析应付账款同比较低了 5.4%，应付账款的比重由年初的 10.8%降到了上半年末的 9.8% 。尽管如此，应付账款占权益总额的比重比较大。从绝对额上来看，

15、数额也比大。从年初到上半年度截止，绝对额变化不大。应付款主要为未支付的工程款和地价款。而由附注披露可知集团无个别重大账龄超过 3 年的应付账款；无对持有本集团 5%(含 5%)以上表决权股份的股东单位的应付账款。（3） 预收账款的分析预收账款同比增加了 25.2%，占权益总额的比重也有年初的 20.1%增加为 24.1%。从绝对数额上来看，预收账款增加了 60 亿 3400 万元。资料显示公司预收账款从 06 年到 09 年上半年间，每年都平稳上升，而到 09 年增幅较大。|预 收 账 款 占 负 债 的 比 较0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%40.

16、0%2006 2007 2008 2009预 收 账 款另外，公司的营业收入同比增长了 26.4% ，低于前三年的增长幅度，但营业收入有所增长。营业收入的降幅较大，让人不免有些担心，但是从最近房地产的销售来看，万科的销售业绩还是不错的。预 收 账 款 和 营 业 收 入 变 化 趋 势0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%2007 2008 2009预 收 账 款营 业 收 入（4） 对应付职工薪酬的分析应付职工薪酬同比降低了 27.9%，所占比重也由年初的 0.4%下降为 0.3% ，一般半年度的应付职工薪酬半年度的都要比年初的下降些，

17、主要是有些职工福利，奖金和津贴都是年初未使用完的福利为和上年末预提的年度绩效工资所致。（5） 对应缴税费的分析应交税费同比增加了 57.97%，占权益总额的比重也由年初的-0.7% ，下降到了-1.1%。该项目为负值，则表示企业多交的应当退回给企业或由以后年度递交的税金。（6） 其他应付款的分析其他应付款同比下降了 9.77%，占权益总额的比重也由年初的 8.4%下降为 7.2%。从绝对数上开看，2009 年上半年其他应付款达到了 89 亿 9454 万元，其中 35 亿 4952 万元系土地增值税。从附注中了解到，账龄超过一年的大额其他应付款主要为尚未支付的股权转让款、保证金等。上述余额中，

18、集团无对持有集团 5%(含 5%)以上表决权股份的股东的其他应付款。于 2009 年 6 月 30 日，集团及本公司并没有个别重大账龄超过三年的其他应付款。（7） 对一年内到期费流动负债的分析一年内非流动负债同比下降了 24.72%，占权益总额的比重也由年初的 11.1%下降为 11.1% 。减少主要是归还了银行借款和其他借款，值得注意的是其借款年利率为 4.86%至 7.56% |。（8） 对长期借款的分析长期借款同比增长了 46.50%，占权益总额的比重由年初的 7.7%上升为 10.8% 。从绝对数额上开看，2009 年上半年长期借款达到了 134 亿 3964 万元，其中 125 亿

19、2311 万元系 1到 2 年到期的。4） 所有者权益分析所有者权益较上年上涨了 7.7%，占权益总额的比重也由年初的 32.6%上升为 33.6% 。主要是资本公积和未分配利润的增长较大，但是总体增幅较上年不大，说明公司盈利稳定。5） 资产负债表的总体评价综上所述，公司的资产总体质量较好，能够维持公司的正常周转。货币资金的流动性强，说明公司的运作良好。从资产的分布来看较合理。3. 利润表分析根据万科 09 半年度利润表，编制利润表的趋势分析表，如图：2009年 6月 30项目 增(减)/% 2009结构 /% 2008结构 /%一、营业总收入 26.39 100.00 100.00 二、营业

20、总成本 27.47 81.52 80.83 其中：营业成本 47.54 68.81 58.95 营业税金及附加 -19.78 7.50 11.82 销售费用 -22.24 2.53 4.11 管理费用 -30.33 2.61 4.73 财务费用 18.10 1.09 1.16 资产减值损失 -2379.32 -1.02 0.06 加：公允价值变动损益 -38.70 -0.01 -0.02 投资收益 620.51 0.74 0.13 其中：对联营公司和合营公司的投资收益 565.88 0.67 0.13 三、营业利润 25.95 19.22 19.28 加：营业外收入 12.08 0.21 0.

21、24 减：营业外支出 13.01 0.21 0.23 其中：非流动资产处置净损失（收益） -399.59 0.00 0.00 四、利润总额 25.93 19.22 19.29 减：所得税费用 6.80 5.00 5.92 五、净利润 34.40 14.22 13.37 归属于母公司所有者的净利润 22.48 11.58 11.94 少数股东损益 134.45 2.64 1.42 六、每股收益 （一）基本每股收益 22.99 （二）稀释每股收益 22.99 七、其他综合收益 -26.47 0.22 0.38 八、综合收益总额 32.71 14.44 13.75 归属于母公司所有者的综合收益总额

22、20.96 11.80 12.33 归属于少数股东的综合收益总额 134.45 2.64 1.42 1）利润表总体状况的初步分析|2009 年 6 月，公司实现营业收入 218.91 亿元，同比增长了 26.39% ；营业利润419，84.68 万元，同比增长了 25.95% ；实现净利润 310，022.73 万元，同比增长 34.4% ；每股收益 0.23 元，同比增长 22.99% 。较高的利润从何而来？是行业因素,还是公司经营有方？2） 利润表主要项目的分析（1） 对营业收入的分析营 业 收 入 增 长 趋 势0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%70.0

23、%80.0%2005 2006 2007 2008 2009营 业 收 入由图可以看出，2009 年上半年增长了 26.39%，低于往年的增长，但是随着营业收入的增长，基数变大，所以收入增长比例放缓是可以理解的。从财务报表可以了解 2009 年上半年公司销售均价 8818.8 元，结算均价 8690 元，由于新建商品房供应在 2009 年 4 季度前仍然处于紧张，短期供不应求局面仍将存在，我们认为2009 年下半年房价仍将继续上涨，因此公司毛利率将会缓步提升，我们预计 2009 年全年毛利率在 23.9%。销量增长 30%。16 月份，公司实现销售面积 349 万平方米，销售金额308 亿元，

24、同比分别增长 31%和 28%；销售均价 8825 元 /平米，同比下跌 3%。万科上半年销售增长速度与全国水平基本一致，但明显低于其他一线地产公司。我们认为，其中主要原因有三点：一是基数效应，万科作为全国龙头，去年上半年销售面积体量远超其余一线公司，因此增长大幅提升更困难；二是万科去年大幅减少新开工面积，特别是长三角地区，因此报告期内长三角市场销量增长不明显；三是 08 年公司在积极降价促销下，市场占有率明显提升，而 09 年市场销售一片火爆的情况下，市场份额再上台阶有较大难度。（2） 对营业利润的分析2009 年上半年营业利润同比增长了 2.5.95%，营业利润占营业收入的比重略微有所下降

25、。扩大盈利空间的贡献者是谁？从毛利率水平来看，2009 年上半年公司的毛利率较上年同期大幅下降 10 个百分点达到 31.19，处于近 5 年来的低点。公司毛利率大幅下降的原因主要是由于 2007 年左右国内地价涨幅较大，而 2008 年房价又开始了调整，公司目前结转的项目多为这些开发项目，符合我们前期对行业毛利率下降的判断，我们认为未来 2 年公司的毛利率水平将会在此基础上趋于平稳然后回升。A. 营业成本。2009 年上半年公司营业成本同比增长了 47.54% ，占营业收入总额的比重也由年初的 58.95%上升为 68.81% 。在近年内变化趋势不大，说明公司的成本控制较好。|万 科 营 业

26、 成 本 占 营 业 收 入 比 较0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%2006 2007 2008 2009万 科B. 三项费用。在营业收入增长，销量增长的情况下，销售费用同比下降了 22.24% ；管理费用同比下降了 30.33%，财务给用同比增长了 18.10% 。总的来看，公司三项费用占营业收入的比重呈大幅下降趋势，费用率的大幅下降和 2008 年存货计提减值准备的冲回部分抵消毛利率大幅下降对净利润率的影响。这说明了公司对期间费用控制良好，值得注意的是，大企业在这段期间，在资本、规模、信贷方面的优势，期间费用都有一定

27、比例的下降。报告期，公司管理费用比去年同期降低 30.3%（其中包括 2008 年股权激励计划取消的贡献），销售费用比去年同期降低 22.2%，管理费用、销售费用合计占营业收入的比例比去年同期降低 41.9%。报告期，根据最新市场及销售情况，公司对 08 年末计提了跌价准备的项目进行了部分冲回。对广州金色城品、上海琥珀郡园、无锡金色城市计提的存货跌价准备全部冲回，天津假日润园计提的跌价准备金额由 7,023 万元调整到 4,426 万元，南京金域缇香项目由 6,359万元调整到 2,781 万元。以上调整增加上半年归属于母公司所有者的净利润 16,234 万元。公司当期的期间费用率水平同比大幅

28、下降，说明公司在强化内部管理，提高增长的质量方面，实行费用预算硬约束和严格监督等措施方面已经取得了一定的成效。期间费用的大幅降低也使得公司的销售净利率水平在毛利率大幅下降的情况下得到明显提高。3） 利润表的总体评价从利润表解释出来的信息可以看出，公司业绩大幅上升的主要原因，是营业收入增幅高于成本费用增幅所致，其费用控制角好，直接导致了其毛利率下降 5.54 个百分点。另外，1-6 月公司实现销售面积 348.8 万平方米，销售金额 307.6 亿元，同比分别增长31.2%和 27.5%，销售增速低于行业水平，下半年公司将加大推盘力度，预计 3 季度可售面积约 110 万平米，4 季度更是增长到

29、约 160 万平米。随着可售资源的增长，以及房价的稳步上涨，我们预计公司今年销售将会突破 600 亿元。期末公司尚有 409 万平方米已销售资源未竣工结算，合同金额总计 322 亿元，2009 年业绩基本锁定。4. 现金流量表分析根据万科 2009 年中期的现金流量表，编制现金流量表的趋势分析表。如下：现金流量水平分析表项目 2009 2008 增（减）%一、经营活动产生的现金流量销售商品、提供劳务收到的现金 27,326,850,631.49 21,952,546,321.98 24.48 |收到其他与经营活动有关的现金 788,899,487.92 1,546,511,368.81 -48

30、.99 经营活动现金流入小计 28,115,750,119.41 23,499,057,690.79 19.65 购买商品、接受劳务支付的现金 11,498,223,640.76 16,079,764,319.67 -28.49 支付给职工以及为职工支付的现金 656,464,888.61 1,850,285,760.21 -64.52 支付的各项税费 3,534,320,990.08 4,624,472,477.12 -23.57 支付其他与经营活动有关的现金 2,605,155,965.24 2,433,423,856.55 7.06 经营活动现金流出小计 18,294,165,484.6

31、9 24,987,946,413.55 -26.79 经营活动产生的现金流量净额 9,821,584,634.72 (1,488,888,722.76) 759.66 二、投资活动产生的现金流量 收回投资收到的现金 80,060,000.00 306,000.00 26063.40 取得投资收益收到的现金 134,830,514.36 32,426,532.94 315.80 处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额84,177,822.10 3,412,609.36 2366.67 收到其他与投资活动有关的现金 144,202,566.68 122,869,658.12 17.36

32、 投资活动现金流入小计 443,270,903.14 159,014,800.42 178.76 购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金19,369,517.23 228,756,900.07 -91.53 投资支付的现金 13,912,577.93 731,273,193.10 -98.10 取得子公司及其他营业单位支付的现金净额252,880,464.78 1,768,566,733.67 -85.70 投资活动现金流出小计 286,162,559.94 2,728,596,826.84 -89.51 投资活动产生的现金流量净额 157,108,343.20 (2,569,582

33、,026.42) 106.11 三、筹资活动产生的现金流量 吸收投资收到的现金 356,507,408.00 -100.00 其中:子公司吸收少数股东投资收到的现金356,507,408.00 -100.00 取得借款收到的现金 11,039,015,368.50 10,545,464,341.70 4.68 筹资活动现金流入小计 11,039,015,368.50 10,901,971,749.70 1.26 偿还债务支付的现金 12,382,381,037.00 6,614,274,804.79 87.21 分配股利、利润或偿付利息支付的现金 1,733,306,032.85 1,842,

34、913,054.12 -5.95 其中:子公司支付给少数股东的股利、利润46,375,168.03 113,243,561.28 -59.05 筹资活动现金流出小计 14,115,687,069.85 8,457,187,858.91 66.91 筹资活动产生的现金流量净额 (3,076,671,701.35) 2,444,783,890.79 -225.85 四、汇率变动对现金及现金等价物的影响116,336.25 (62,972,095.93) 100.18 五、现金及现金等价物净增加额 6,902,137,612.82 (1,676,658,954.32) 511.66 加：期初现金及现金等价物余额 19,978,285,929.92 17,046,504,584.31 17.20 六、期末现金及现金等价物余额 26,880,423,542.74 15,369,845,629.99 74.89 现金流量表垂直分析表