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1、精选学习资料 - - - - - - - - - 一、城市化进程拉动房价上扬中国的城市水平只有百分之四十多此,而发达国家的平均水平是70% 以上,中国离这个水平仍有很大的差距,这就意味着仍有大量的农夫要进城,这些进城的农夫需要住房,住房需求空间特别巨大；中国正处于经济调整增长中,城市化进程正在加速,城市化进程 的加速,必定相伴大量非城市人口涌入城市；要知道,中国是个农业大国,农村人口占了大多数,光进城的农夫,就是住房消费中 一个特别迷人的数字,除非城市化进程停滞,农夫才不会进城二、中国城市正处于大拆大建的高速进展期君不见中国的城市扩容简直就是加速度前进,今日的一个城市,几年前的城区范畴仍 很小
2、,三五年后,城区范畴就成倍数扩大；拿广州来说,几年前城区范畴只有一千多平方 公里,今日已经扩大到 3800 多平方公里,城市的快速扩张,必定导致大拆大建,扩张 后,需要大量的居住、工作人口相匹配；此外,大拆大建仍导致大量的拆迁性需求,并且 都是小房换大房,一般房换高档房；不行能城市扩张后,却无人进驻,而成为一座空城,事实证明,城市扩张到哪里,人口就填满哪里；三、经济进展离不开房地产,支柱产业位置仍无法动摇大城市在几年前,都是以房地产作为支柱产业来对待的,当下大城市的经济进展走上 正轨,房地产的支柱产业位置虽然不明显,但仍旧在起着举足轻重的作用；而在二、三、四线城市,房地产仍旧是当之无愧的支柱产
3、业,这就是为什么中心进行调控,地方政府却 不协作的根源所在；对于二、三、四线城市来说,特别是三四线城市,产业薄弱,城市造 血功能不足,只有依靠房地产来带动经济的进展；房地产的开发,是城市方向的引领者,房地产开发到哪里,城市就延长到哪里；房地产的带动作用,是谁也不行低估的,几 乎带动全部行业的进展,比如服装、化妆品等看起来与房地产无关,实际上服装和化妆品 业的进展也有房地产的功劳,开发的大量服装和化妆品主题商城及专业市场,无不在推动 其进展的车轮；离开了房地产,各行各业都将受到不同程度的打击；四、房地产成了地方财政的主要收入来源房地产成了地方政府财政收入的主要来源,这已经是一个不争的事实,我们不
4、说房地 产对地方经济的拉动,单是房地产开发所需的土地供应,就是地方财政的支撑点,假如缺 了土地收入,地方政府的腰包就会囊中羞怯,削减了财政收入,就会影响到地方政府的行 政力气、职权力气；所以,无论中心怎么调控,地方政府自有算盘,拨打着自己的小九名师归纳总结 九,不能公开支持房地产,便在暗中支持,这也是中心调控成为“空调 ”的一个重要因素；第 1 页,共 7 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 比如国家规定拿到预售证前不答应采纳排号、放筹、登记、预订等,除了一线城市基 本做到外,象二、三、四线城市,基本没有实行,政府睁只眼闭只眼,实际在暗中支持房 地产进
5、展；五、浪费消费风起云涌,助长房价飚升前些时间,盛传中国富豪在美国大把大把烧钱消费,“哥什么都没有,就是有钱”,这 与刚改革开放那陈,靠着几份胆识而一夜暴富的洗脚上田的农夫在夜总会“烧钱 ”比阔如出 一辙；中国刚富起来,由于长期以来的贫困落后,加上文化底子薄,一旦手里有了几全 钱,就 “小农意识 ”高涨,摆阔比富,此为其一；其二,由于不少国人手里有钱了,生活好 了,生活方式便发生了质变,由以前的吃得饱穿得暖上升为享受人生,当前国人的享受意 识日益增强；而宽大豪华的住房是享受生活最重要的元素之一,所以很多人开头换房,面 积越换越大,档次越换越高；中国的浪费消费令世界瞠目结舌,并且有风起云涌之势,
6、这 些富人买房,出手大方,一看到心仪的房子,就买下,而且多是一次性付款；由于他们有 的是钱；六、留意,是掌握房价过快上涨,不是打压名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页,共 7 页精选学习资料 - - - - - - - - - 我每次去演讲,都会被问到一个同样的问题：周老师,将来的房地产到底会是什么样 的？将走向何方,国家为什么老和房地产过不去？问这些问题的人,我想,有一点他们完 全没有弄明白,那就是国家到底为什么要调控房地产？调控房地产的真正用意是什么？许 多开发商总认为国家在打压房地产,为此,一旦有了调控政策,便坐卧担心,感到迷茫；国家为什么要调控房地产呢？由于房地产进展过快
7、,长期占用“超车道 ”行驶,严峻影 响其他车辆通行；由于房价上涨太快,几乎是翻着跟斗上涨的,不利于改善民生；中心政 府调控的目的特别明确,只不过大家没有解读明白；留意,中心调控房地产,是掌握房价 过快上涨,是 “掌握过快 ”,掌握暴利,真正意图是不要让房价涨得太快了,但可以合理上 涨,是将房价掌握在一起合理的上涨幅度,而不是要打压房地产,中心政府对房地产对经 济的影响和拉动作用,是特别清晰的,不行能打压房地产；从这个意义上来说,房地产仍 然会一路凯歌,在五年内盼望房价下降,无异于痴人说梦；当然,房价的波动是有的,短 期下调后很快又会上升,主线上上升的；七、通胀预期加大,带动房价上扬CPI 在不
8、断上升,农产品价格屡创新高,从经济学角度来看,食品价格指数将直接反 射到房价上；看看油价这几年攀升有多快,像滚雪球似膨胀；物价指数的走高,必定带动 房价上扬,连白菜萝卜的价格都在上涨,房价没有不涨的理由；不行能其他物价上涨,而独让房价下跌吧？要掌握房价,就必需先稳固 八、地价猛涨,催高房价CPI,否就掌握房价只是一厢愿意罢了；大家只看到房价在飞涨,实际上地价比房价涨得更快,有报道说,十年前买下的地,至今未开发,光地价就翻了几百倍,比做开发仍赚钱,又省事；地价是一年比一年高,象 孙悟空翻筋斗似的；而地价占了房地产开发成本的一小半,地价上涨,房价确定上涨；政 府采纳拍卖方式出让土地,也只会加速提升
9、地价,人为把地价炒高,除非国家转变土地出 让、流转形式,否就这一方式只会把地价不断推向高点；前些年显现的土地楼面价高过房 价就充分说明白问题,面粉比面包贵是很不正常的现象；一些央企介入房地产开发,由于 央企有政府背景,不缺钱,导致地王频现,这一切都成了房价上涨的背后推手；九、建材价格攀升,成了房价的幕后推手除土地价格暴涨外,房地产的其他方面的成本也在不断上升,钢材、水泥等建材价格 的上涨,成了房价上涨的一个隐形幕后推手,成本增加,房屋售价无疑是会跟着增加的,并且房价的增加比成本增加的系数高很多；可能有人会说,建材成本的增加,在整个成本构成中所占比例不大,并且建材价格的 上升,对房价的上海影响特
10、别有限；诚然,建材成本的增加,在房价上涨中所形成的推动 力是有限的,理由特别简洁,由于到今日为止,房地产仍是暴利,是其他任何行业所无可 匹敌的；并且房地产的规模效益明显,利润略高于其他行业一点点,都足以形成巨大的利名师归纳总结 润漩涡；全国某闻名楼盘,在北京开发的工程,包括全部成本,每平方M 大约为 5000第 3 页,共 7 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 元,老板初始方案开盘 9000 元/平方 M,过度到 12000 元/平方 M；大家可能无法想象,事态的进展也远超出老板的期望值,后来该楼盘售价攀上3 万元 /平方 M,现在到了5 万元/平方
11、 M ,试问这种暴利有谁能敌？尽管建材成本对房价的推动不大,但不等于没有推动,成本增加,开发商是不行能自 己掏腰包的,确定要转嫁到房价中去,此外,建材成本上升,至少也给了开发商一个涨价 的合理借口；十、房子是保值增值的正确投资房子已不再仅仅是居住的,同时更是一种抱负的投资产品；在银行利息式微、股市风 险较大、黄金行情不稳等因素催动下,房子成了百姓最为保值增值的投资产品；从商品房 产生至今,可以说其价格行情一路高凑凯歌,只见升值,从未显现贬值的情形,即使有价 格下措的时段,那也仅是短暂的,是市场的自然震荡,并不是房子本身的贬值造成的；很多发达国家的国民,财务性收入普遍高于中国很多倍,财产性收入是
12、提高国民收入 的一种较好生财之道；很多已经买过房的人都享受到了房子巨大增值所带来的利益；这也正是很多有钱人一而再,再而三地不断买房的原动力,在中国,拥有510 套房子的人并不少,而拥有 23 套房的人就比比皆是；房子超强的增值才能,像兴奋剂一样,令国人 兴奋；前些年显现的大批炒房团,也正是看上了房子的超强增值才能,并且大都从中获得 了巨额利润；十一、 “ 有房才有家 ” 的传统守旧思想赶着房价上涨受几千年来的传统封建思想的影响,国人总认为“有房才有家 ”,没有房就形同漂泊,像无根浮萍；这一思想根深蒂固,始终在影响、左右着国人；受这一陈腐思想的影响,国 人在成年后,都为房而奋斗,所以产生了大批的
13、房奴；每个人成年工作几年后,就想着要 买房,千方百计赚钱,省钱,目的就是要买一套属于自己的房子；可以想象,每个成年人 都想买房,一些未婚女性也想买房,男人双方在结婚前都买了房,结婚后就拥有两套房 了,当然这为数不多,依据这一现象,中国的房价没有不上涨的理由,由于刚性需求大；十二、女人是房价上涨的帮凶百姓都在骂房价太高,很多女人都参加到这个“骂战 ”中来了,殊不知,女人自己就成 了房价猛涨的帮凶；中国女人有着剧烈的依靠心理,出嫁总是抱着一种“我把自己托付给 你”的心态,自己把自己变成男人的附庸；更要命的是,女人们大都嫌贫爱富,要嫁就嫁个 有房的人,假如听说对方没有房子,就会发出威逼：等你买了房再
14、说,没买房别谈婚论 嫁；这仍算好点的,碰上犟的,连房也没有？分手,掉送就走人；中国男人受女性的这种“压迫 ”,就拚命去赚钱买房,目的很单纯,就是为了要娶个媳妇成个家生儿育女；很多人就这样稀里糊涂的成了房奴,等到结婚后,女人与男人一起 贷；“房奴 ”,共同拚死拚活挣钱仍名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页,共 7 页精选学习资料 - - - - - - - - - 女人的这种思想,无疑成了推高房价的帮凶,假如女人不要求男方肯定要有房才恋爱 结婚,那么,会有很多人不会加入到置业大军中去,至少会延缓；每个人恋爱结婚都要买 房,中国有三四亿家庭,就需要三四亿套房,这仍不算拥有多套房的和中
15、途换房的,女人 们无形中拉大了刚性需求；有大量需求,房子没有不涨价的理；十三、媒体捕风捉影、大肆宣杨,搅混一池清水房价上涨过快,媒体负有不行推卸的责任；且不说国家稍有动向,就借题发挥,大肆 炒作,生怕天下人不知；当然,报道政府政策举措是没错的,但媒体往往不是报道那么简 单,而以大篇幅、大版面进行连篇累牍式的宣染,仍请来各路专家解读,原来是一项很平 常的政策,经媒体这么一折腾,便弄得满城风雨,人人嘘唏不已；媒体喜爱把目光投身那些有点名气、喜爱自我炒作的行业人士,比如任志强、潘石屹 之类,只要他们稍一张嘴,媒体就一窝蜂路着上,不惜版面为其摇旗呐喊、擂鼓助阵；某 个有点名气或者实力较强的房企降价或者
16、涨价了,这原本就是很平常的一件事情,是市场 营销手法,压根就不值一提,可是媒体却当成新闻焦点,洋洋万言进行争论点评,硬是用 高射炮打蚊子,弄得全国上下炮声隆隆；媒体具有舆论导向的作用,能够直接影响公众,媒体如此炮制,天下太平就成天下大 乱了；媒体成了房价上涨的吹鼓手；十四、政府的不作为,变相助涨房价面对房价直线上升的局面,面对百姓对房价过高的埋怨,政府只得出面实施调控,然 后政府仅是 “头痛医头,脚痛医脚”,行事方式是,等出了问题才去补救,而没有在事前拿 出一整套治理规范方案,总是在穷于应对,当房价高了,就调控一下,房价相对稳固了,就置之度外,这种行事管控方式,只会推房价,由于政府不是制订了一
17、整套系统方案,而 是暂时加以调控,每次一调控,就把房地产推向了风口浪尖,将房地产从幕后拉到台前亮 相,这能让房价下降吗？由于政府隔三差五地调控一下,弄得全民都在关注房价、争论房 价,这一关注、两争论,房地产自然热度不减,并且仍会不断升温,热起来了,价格没有 不涨的理；当人们每天都在喊声“提高妇女位置 ”时, “妇女位置 ”就明显没有提高,而当人们 不再喊时,妇女位置就已经提高了；当一万个人、十万个人、百万个人、千万个人、亿万 人都在关注某个人时,这个人想不出名都难,出名了,身价能不暴涨吗？政府的不作为主要表达在两个方面：一是没有拿出整套治理调控方案,而是应市式调控,是散打,是乱拳,假如被打中
18、了,不是武功了不得,而是偶然命中,用民间的话说,是运气；这样的调控方式是确定不 可取的；而要拿出一套组合拳,仔细分析,适时、有序地出手；二是政府缺乏远见,对房地产的将来走势,没有科学的猜测,而只是想当然,以为出 台一两个政策,房价就会稳固住；要知道,宏观经济是不以任何人和政府的意志为转移名师归纳总结 - - - - - - -第 5 页,共 7 页精选学习资料 - - - - - - - - - 的,而是市场本身在起作用；比如股市暴涨或者暴跌,政府想扭转也无能为力；但是假如政府有远见,对房地产的将来走向有个基本的判定,自然就会形成科学有序的调控方案；事实上,政府每一次的调控,都成了为房价上涨
19、点；“摇旗呐喊 ”,把房价推向一个又一个高十五、经济高速进展,享受意识增加,导致房屋居住时限短而加大市场需求空间依据有关部门调查争论,发觉一套房子,通过在住了七至八年后便会换新居,这也就 是说,一个人（家庭）在买了一套新居子后,七八年后,又成了业主,这其中仍附开投资 炒房不说；之所以显现这种现象,是由于经济快速进展,百姓的享受意识得到加强,住了 七八年后,新居就成旧房了,人们便再次换新居；加上城市以摊大饼的方式快速扩张,即 使你不换,可能也会在城市进展中被新规划拆迁；现代社会,盼望一套房住几十年,是很 不现实的；这从某个侧面,加大了刚性需求；十六、腐败性需求拉高房价所谓腐败性需求,就是那下政界
20、官员、公务员因腐败而收入丰厚,在三四线城市,许 多居民几乎都买不起房,附了那些做生意做得比较好的以及企业老板,三四线城市的白领 收入有限,仅靠工资很难在短期内买得起房,据明白,在三四线城市,大部分都是公务 员、文教卫系统在买房,这些人为什么买得起房？光靠工资收入,也同样买不起,但他们 却成了买房的主力,从表面判定,只能说是腐败致富,一些人通过腐败积存了不少财宝,这些人不但买一套,而且买两套三套甚至更多,这种腐败性需求,无疑带动了房价的上 扬,他们为高房价做出了较为明显的奉献,要真正降房价,打击腐败性需求,可以说是一 条行之有效的措施；十七、开发商不行能降价,房价只会走高不会下跌其实道理特别浅显
21、,假如开发商降价,就更没人会买,由于买家看到开发商降价,心 里就想打起算盘,最终降了,这一降可能就会降很多,并且会连续一段时间,甚至有可能 起不来；买房也和买股一样,是买涨不买落的；今日开发商降价了,买家不会买,会等明 天再降,明天仍不会买,赊等后天再降,如此,买家永久找不到一个合适的入市点；会一 直观望,由于在降价时买,他们总担忧今日买了,如明天连续降了,就吃亏了；开发商是做经营的,对这种道理是了如指掌的,知道降价换不来销量,就只有死扛,再说了,开发商普遍对房地产的前景特别看好,是不行能降价的；除了极少数资金特别困 难的开发商,不排队降价套现的可能,但即使有部分开发商降价,也不行能引发降价潮
22、；所以,盼望房价下跌,无异于痴人说梦；十八、有房百姓支持房价上涨名师归纳总结 - - - - - - -第 6 页,共 7 页精选学习资料 - - - - - - - - - 虽然在传统媒体和网络媒体上,叫得最响的声音,是想买房置业的一部分百姓,成天在高喊房价太高,以至让媒体也跟着 政干预；“发喊 ”,从而影响到了政府,所以政府就出来进行行但是,另一个群体也是不容忽视的,尽管声音叫得不洪亮,但所起的作用却不小,这 个群体就是已经买了房的有房一族；这个有房群体并不期望房价下跌,反而盼着房价上 涨,由于假如房价下跌,那他们的房子就贬值了,而房价上涨,他们的房子就升值；而有 房一族明显比无房一族更具
23、实力,无论是在经济上,仍是在社会位置上,都高于无房一 族,并且有房一族仍在某种程度上把握了操控权,至少民间的有钱一族以及公务员和在政 府机关工作的非公务员群体,基本都有自己的住房,而这些人都是拥有肯定“操控 ”才能 的；他们会利用自己的“才能 ”来阻挡房价下跌；十九、媒体支持房价上涨房地产稍有动静,媒体便声嘶力竭地大肆鼓噪,只要哪家楼盘开头降价促销了,媒体 就立刻进行大篇幅炒作,原来降价促销是一种特别正常的营销手段,可媒体就爱“闹事 ”,添油加醋地一炒作,没有问题也成了问题,不是新闻也给强行弄成了新闻；假如国家出台 了关于房地产的一些政策,那媒体简直就像上战场一样全力以赴,调动大师人马、腾出大
24、 量篇幅,为房地产让路；媒体的嗅觉比狗仍灵敏；别看媒体如此这般神经质似的疯狂,这完全是为了一时的快感需要,是为了第一时间 抓新闻,出猛料；实际上,最不期望房价下降的是媒体,甚至媒体比开发商仍担忧房价下 降,为什么呢？这里先看一个数据：广州日报每年的广告总收入约在18 亿左右,其中70% 是房地产广告；南方都市报相差也不大,全国其他地方的大型、名牌纸媒也大都相像；一些房地产 专业网站的收入,也普遍好于其他行业的网站收入；我们可以试想一下,假如房地产不行 了,这些媒体的收入不仅仅是腰斩,而几乎去了三分之二,那他们的日子会比房奴仍惨；从这个意义上来说,媒体最不想看到房价下跌,房地产不行了,开发商日子当然不好过,但开发商可以转移投资方向,选投其他行业,而媒体仍是媒体,不行能关门转投其他行 业；房价下降,媒体会比开发商更紧急名师归纳总结 - - - - - - -第 7 页,共 7 页