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1、加强房地产开发风险管理的研究加强房地产开发风险管理的研究 摘要：房地产开发是房地产开发公司通过一系列程序取得收益过程，是房地产开发公司达到自己经济以及社会目的的活动。由于房地产项目的特性，具有投资过程的长期性、高投入性以及不可移动性等特点，这些特性决定其在房地产开发过程中具有各种不确定性，这些不确定因素就是风险，管理上在不同时期都面临着多种风险和困难，进行全方位、全过程、系统的、动态的的风险管理是一项不可忽视的重要工作。本文首先对房地产开发进行风险管理的意义进行了介绍；其次全面说明和分析了房地产开发各阶段风险如何识别；最后提出了一些科学合理的房地产开发在各阶段风险的应对措施，并对全文进行了概括
2、性总结。 关键词：房地产开发；风险管理；风险识别 一、房地产开发进行风险管理的意义 风险在不断更替和变化，因此风险管理是个动态的过程，需要时刻对风险管理计划进行评价和检查，此项工作需要贯穿公司发展全过程。对房地产行业来说，对房地产开发进行有效的风险管理具有极其重要意义，主要表现为：第一，在长期、动态、复杂房地产开发过程中，能够增强房地产企业的风险理念，对风险做出客观的评估、准确的识别，根据面临的风险及时进行自我调整；第二，可以避免因风险事件突发引起的巨大财务冲击，维持企业生产经营的稳定，为企业员工提供更好的社会保障；第三，可以加强风险损失的控制和防范，建立科学的风险管理机制，提高开发商的风险管
3、理水平，保障开发项目的顺利实现；第四，有助于消除承建商的风险顾虑，增强投资商的融资信心，保障消费者的购房品质，提升品牌信誉度，加强房地产企业与社会各方面的密切联系；第五，有利于政府利用风险机制进行宏观调控，促进房地产业的健康发展，调节房地产的开发地域，保证社会发展的稳定。 二、房地产开发各阶段风险识别 房地产企业风险管理的基础是风险识别。所谓风险识别就是通过各种手段和方法确定风险事件，并将其整理成文档。房地产开发过程通常分为四个阶段，首先是投资立项决策，然后是土地获得，再者是项目建设，最后是销售管理，在这四个阶段主要任务不同，因此风险表现也不同。 （一） 投资立项阶段的风险识别 1、项目定位风
4、险 在房地产行业，拿地就等于赚钱这个简单盈利模式早已被打破，当今，房地产开发企业要想赚钱必须需要保证项目开发成功，这就需要其准确定位房地产项目。我国城镇住房实现社会化和商品化时间还不长，只有短短的十几年，多数开发企业还存在项目定位不明确、供需分析不足等问题，常出现项目运作的艰难，资金不能及时回收，甚至危及企业的生存。 2、宏观经济政策风险 房地产行业是国民经济的重要行业，受国家各方面政策影响，例如城市规划、土地管理政策、 国家产业政策、金融税收政策、住房政策等，受国家宏观调控政策的影响很大。 （二）土地获得阶段的风险识别 1、融资风险 房地产开发商最关切巨额资金的筹集问题，筹资措施不当，会造成
5、资金周转困难，筹资成本大幅上升；筹资手段合理，可以降低筹资风险，减少筹资成本。 2、土地状况风险 土地风险主要来自四个方面：规划设计指标认可的不确定性、社会属性、土地自然属性以及规划部门对土地使用性质。 3、征地安置风险 我国征地拆迁补偿涉及许多社会和法律问题，基于各种原因，原房地产所有者不愿出售；法规可操作性比较差，法规规定太笼统。 （三）项目建设阶段的风险识别 1、规划设计风险 规划设计风险包括建筑面积、户型比例以及小区整体规划等风险，类似于项目定位风险。规划设计风险是由于建筑、通风空调、给排水、结构、电气和装饰等方案的设计依据不合理，或者是设计参数、设计依据、设备器材选型不合理等，致使建
6、筑工程很难达到预期效果。 2、工期拖延风险 工期拖延可能会发生在建设阶段每个环节。工期延长会增加管理费用，增加投入资金利息支出；房地产市场状况瞬息万变，工期延长可能会致使开发商错过最佳销售时机。 3、项目质量风险 吸引客户不能只靠地段，更重要的是地产质量。施工环节是影响质量的关键所在，不确定因素主要为：监理的控制水平、施工方案的选择、承包商的技术水平以及建筑材料的质量等。 （四）销售阶段的风险识别 1、销售合同风险 合同纠纷风险是一种概率较高的风险，风险结果也较大。在销售合同中，房地产交易双方切勿模棱两可，要有明确的规范，因为房地产商品价值巨大，一不留神就会造成无法弥补的损失。 2、销售时机风
7、险 房地产租售分为预售即时销售和滞后销售三种。预售可以降低开发成本，节省利息，提前回收款。但是一旦房价上涨，就失去了房价上升增加的收益；房地产即时销售受销售价格随机波动的影响很大；房地产滞后销售承担较大资金成本，存在不能及时收回资金的风险。 三、房地产开发各阶段风险应对措施 （一）投资立项阶段风险的应对 1、抓住开发时机，规避国家政策环境风险 任何房地产企业公司都不可回避国家政策的变更，因此房地产开发需想法设法避免紧缩的政策环境，及早开发，及早销售，快速收回投资。 2、找准项目定位 房地产公司应当了解消费者对住房的意见和需求，做好项目的可行性研究，确定项目开发定位，通过对房地产市场的调查，做好
8、房屋品种选择，满足消费者的需求。 （二）土地获得阶段风险的应对 1、重视前期土地勘察工作 对项目地域进行全方位地质勘探，聘请专业地质勘探公司勘探该地域不确定性因素，例如地下水深浅、软弱土层、水质污染、地质断裂带、承载力等。注意收集原有地下条件资料，例如燃气、给水、通信、防空洞等，对待勘察结果要认真分析，与规划设计方案一起进行研究。 2、规避安置风险 取得净地是规避安置风险需最有效的方法，在无法取得净地的前提下，要估算出拆补安置成本，委托相关部门进行拆迁安置摸底工作，当风险成本大于安置成本时，果断放弃该地块的投资。 3、合理选择资金来源、筹资手段 若开发商拿地资金绝大部分依靠银行贷款，其受银行政
9、策影响就会增大，严重时会致使拿地计划泡汤。因此，开发商拿地资金不能主要依靠银行，大部分应当自己出。 （三）项目建设阶段风险的应对 1、优选项目规划设计方案 设计质量是规划设计阶段的首要控制要素，既要功能达到某些要求，质量达到国家规定，也要建成交付后能产生多少经济效益。所以，设计方案要满足客户的需求，要做到优中选优。 2、重视合同管理 在工程承包合同中，严格制定相关工程工期条款，将风险转移到主体承包单位，明确指明工期拖延应承担的责任和所造成的后果。 （四）销售阶段风险的应对 1、转移销售时机风险 房地产企业可以采取营销代理方式规避预售风险，将风险转移给代理商，既可以鼓励代理商随着市场行情适时调高
10、房价，也可以规避因滞销带来的资金回笼风险。 2、规避销售合同风险 对消费者来說，房屋价值不言而喻，合同中如果存在对其有利的条款，其一定会用法律武器来捍卫。销售合同文本一般由房地产企业自己提供和起草，根据以往诉讼案件经验，当格式条款有两种以上解释时，宣判结果往往不利于房地产企业。因此，销售合同需由房地产专业人士起草，合同条款尽量做到合法、详尽、明确，并经律师或法律工作者审查。 结束语： 总而言之，房地产投资开发全过程都伴随着风险，为了尽量降低各种风险可能带来的损失和破坏，开发企业需要增强其抗风险的能力，采用各种风险防范的措施，实施全方位、全过程、系统的、动态的的风险管理，主动地控制风险，从而提高企业的盈利能力，为企业可持续发展保驾护航。 5