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1、蚌埠蚌埠XX新城广场项目新城广场项目投资方案投资方案导读一项目背景蚌埠概况蚌埠城市总体规划二项目分析位置交通条件 周边功能区高铁影响力研判三总体构想定位业态组合四投资效益分析主要参数总投资估算财务效益分析蚌埠社会经济主要指标数据来自年蚌埠市国民经济和社会发展统计公报.亿元，较上年增长.。三次产业之比为：.：.：.。人均元。全市社会消费品零售总额.亿元，币上年增长.。其中，市区.亿元，增长.；县.亿元，增.，县以下.亿元，增.。户籍总户数.万，其中市辖区.万。全市总人口.万，年增.万。市辖区人口.万，其中非农.万。城镇居民人均可支配收入元，增.，人均消费支出元，增.。百户城镇居民拥有私车.部。蚌
2、埠是安徽科技资源最为丰富的城市之一现有中国电子科技集团第40研究所、第41研究所、机械工业第一设计研究院、玻璃工业设计研究院等7所国家级研究院所，以及91个地方科研机构。拥有安徽财经大学、蚌埠医学院、安徽电子信息职业技术学院、蚌埠坦克学院、解放军汽车管理学院等驻蚌高等院校10所，各类中等职业教育学校34所，年输送毕业生2万多人，培养熟练技术工人2.3万人。蚌埠特点交通+老工业基地+科技教育=黄金未来导读一项目背景蚌埠概况蚌埠城市总体规划二项目分析位置交通条件 周边功能区高铁影响力研判三总体构想定位业态组合四投资效益分析主要参数总投资估算财务效益分析蚌埠蚌埠是京沪高铁的重要站点，设计时速每小时，
3、规划建成金融、贸易、居住等综合配套、功能齐全的现代化新城区，将是蚌埠面向沪宁等经济发达地区的重要窗口地带，努力实现真正意义上的铁路、公路和城市交通的零换乘，使蚌埠成为区域性综合交通枢纽站。可以预计，蚌埠高铁站将成为安徽北部地区与京沪沿线商务往来的枢纽。中国高铁（2020）导读一项目背景蚌埠概况蚌埠城市总体规划二项目分析位置交通条件 周边功能区高铁影响力研判三总体构想定位业态组合四投资效益分析主要参数总投资估算财务效益分析蚌 埠 标 志 性 建 筑 一 览德人大厦99米蚌埠高铁锦江大酒店淮河文化广场宝龙广场龙湖鸟巢体育馆导读一项目背景蚌埠概况蚌埠城市总体规划二项目分析位置交通条件 周边功能区高铁
4、影响力研判三总体构想定位业态组合四投资效益分析主要参数总投资估算财务效益分析蚌埠城市总体功能规划图SITE导读一项目背景蚌埠概况蚌埠城市总体规划二项目分析位置交通条件 周边功能区高铁影响力研判三总体构想定位业态组合四投资效益分析主要参数总投资估算财务效益分析项目位置（宏观）SITE导读一项目背景蚌埠概况蚌埠城市总体规划二项目分析位置交通条件 周边功能区高铁影响力研判三总体构想定位业态组合四投资效益分析主要参数总投资估算财务效益分析面积：230亩位置：高铁站前。学府路南，学苑路北，蚌医路西，财大路东。用地性质：商业要求：蚌埠市标志性建筑及配套建筑和设施。项目位置（微观）龙子湖副城市商业中心据蚌埠
5、市商业网点规划，龙子湖商业中心被规划为蚌埠市三大城市副商业中心之一。该商业中心配置百货店2处、大型综合超市1-2处及若干中型超市、专业店，主要服务于未来的龙子湖地区居民、流动人口及高等院校师生。导读一项目背景蚌埠概况蚌埠城市总体规划二项目分析位置交通条件 周边功能区高铁影响力研判三总体构想定位业态组合四投资效益分析主要参数总投资估算财务效益分析导读一项目背景蚌埠概况蚌埠城市总体规划二项目分析位置交通条件 周边功能区高铁影响力研判三总体构想定位业态组合四投资效益分析主要参数总投资估算财务效益分析市级商业中心，10KM市政府，4KM新机场，15KMSITE安徽财大蚌埠医学院SITE已建住宅区1KM
6、安徽财大新校区是本科教育，即几乎所有本科生都在新校区。估计新校区有学生1.5万人，教师1000-1500人。蚌埠医学院新校区专注本科和专科教育，估计学生1万，教师1千人。蚌埠高铁预计2012年开通时，年发送旅客729万人，预计2030年可达1192万人。规划住宅区预计人口15万-20万人。项目周边功能区及人口结构与数量分析蚌埠高铁站规划住宅区龙湖体育馆导读一项目背景蚌埠概况蚌埠城市总体规划二项目分析位置交通条件 周边功能区高铁影响力研判三总体构想定位业态组合四投资效益分析主要参数总投资估算财务效益分析ROD(Railway Oriented Development)理论我国高铁建设的城市化模式
7、是以高铁枢纽及与之发生关联的城市交通枢纽带动城市边缘地区的高密度开发模式。强调在区域层面上组织紧凑的、有公交系统支撑的城镇发展模式，在枢纽站点周围适于步行的范围内布置混合性质的用地，并提供多种价格、密度的居住类型和多元的商业模式，可以引导城市的集约化发展，节约土地和能源。R0.5KM0.5KMR1.5KM核心区扩展区边缘区高铁站客运枢纽本身以及其周边的换乘设施，并伴随有一些必要的零售商业、餐饮、咨询等，主要为乘客服务。办公、酒店、金融、会展、信息咨询、商业等功能，直接服务于城市间的商务交流与合作。偏向于城市生活，在商业、娱乐之外，可搭配一些居住与无污染工业，以保证城市地区的人气。导读一项目背景
8、蚌埠概况蚌埠城市总体规划二项目分析位置交通条件 周边功能区高铁影响力研判三总体构想定位业态组合四投资效益分析主要参数总投资估算财务效益分析蚌埠高铁地区分类人口数量预测导读一项目背景蚌埠概况蚌埠城市总体规划二项目分析位置交通条件 周边功能区高铁影响力研判三总体构想定位业态组合四投资效益分析主要参数总投资估算财务效益分析蚌埠高铁地区商业面积需求预测以适度超前为原则，五星级酒店设置为3万平米、快捷酒店4万平米，包括图书城、IT数码城、电影院线、主题百货、餐饮娱乐等在内的商业面积8万平米，另为商旅服务公司配置1万平米的商务办公场所。注：商业面积按“1平米营业面积/常住人口”计算，高铁旅客按“1日均旅客
9、数=1常住人口”计算；不同级别酒店的比例随经济发展而发展。导读一项目背景蚌埠概况蚌埠城市总体规划二项目分析位置交通条件 周边功能区高铁影响力研判三总体构想定位业态组合四投资效益分析主要参数总投资估算财务效益分析高铁商旅设施区域商业中心高端生活社区皖北窗口新城都心导读一项目背景蚌埠概况蚌埠城市总体规划二项目分析位置交通条件 周边功能区高铁影响力研判三总体构想定位业态组合四投资效益分析主要参数总投资估算财务效益分析区域商业中心高铁商旅中心新城魅力都心主题百货：服务新区市民精彩生活大型超级市场：图书城、数码城：数万师生的最爱餐饮、娱乐：五星级酒店：经济型商务酒店：高级写字楼超现代的公共建筑风格：展示
10、蚌埠新面貌高端生活社区导读一项目背景蚌埠概况蚌埠城市总体规划二项目分析位置交通条件 周边功能区高铁影响力研判三总体构想定位业态组合四投资效益分析主要参数总投资估算财务效益分析板块业态类别建筑面积（平米）举例说明建筑形式商业五星级酒店酒店标志性建筑商务办公写字楼快捷商务酒店酒店锦江之星、如家单体建筑主题百货百货中央商场标志性建筑SHOPPINGMALL图书城、数码城、院线零售新华书店、苏宁电器大型超级市场零售餐饮街餐饮中西餐厅、咖啡馆街区娱乐街娱乐电玩城、KTV儿童乐园、养生会馆合计住宅高端生活社区住宅高层导读一项目背景蚌埠概况蚌埠城市总体规划二项目分析位置交通条件 周边功能区高铁影响力研判三总
11、体构想定位业态组合四投资效益分析主要参数总投资估算财务效益分析五星级酒店商务办公快捷商务酒店餐饮娱乐街区餐饮娱乐街区主题百货、大型超级市场图书城、城、院线高端生活社区高端生活社区学府路学苑路蚌医路财大路导读一项目背景蚌埠概况蚌埠城市总体规划二项目分析位置交通条件 周边功能区高铁影响力研判三总体构想定位业态组合四投资效益分析主要参数总投资估算财务效益分析超现代风格五星级酒店商务办公豪华餐厅会议设施导读一项目背景蚌埠概况蚌埠城市总体规划二项目分析位置交通条件 周边功能区高铁影响力研判三总体构想定位业态组合四投资效益分析主要参数总投资估算财务效益分析SHOPPINGMALL百货、院线、图书、超级市场
12、导读一项目背景蚌埠概况蚌埠城市总体规划二项目分析位置交通条件 周边功能区高铁影响力研判三总体构想定位业态组合四投资效益分析主要参数总投资估算财务效益分析高端生活社区餐饮娱乐街区经 济 型 商 务 酒 店导读一项目背景蚌埠概况蚌埠城市总体规划二项目分析位置交通条件 周边功能区高铁影响力研判三总体构想定位业态组合四投资效益分析主要参数总投资估算财务效益分析建筑风格和谐统一蚌埠高铁站龙湖体育馆SHOPPINGMALL五星级酒店导读一项目背景蚌埠概况蚌埠城市总体规划二项目分析位置交通条件 周边功能区高铁影响力研判三总体构想定位业态组合四投资效益分析主要参数总投资估算财务效益分析项目主要参数主要参数数值
13、占地面积（）153410计容建筑面积（）460000地下停车场面积（）79875（地上26625）停车位2663个（地下888个）容积率（r）3.00商业面积（）160000商业面积占总计容建筑面积比例（%）34.8%持有型商业面积占总商业面积比例（%）56.3%导读一项目背景蚌埠概况蚌埠城市总体规划二项目分析位置交通条件 周边功能区高铁影响力研判三总体构想定位业态组合四投资效益分析主要参数总投资估算财务效益分析固定资产投资估算表类别功能地上建筑面积建安综合造价地下建筑面积建安综合造价总造价平米元/平米平米元/平米万元1SHOPPINGMALL50000.0 4500.0 20000.0 25
14、00.0 27500.0 2五星级酒店、办公40000.0 6000.0 16000.0 2800.0 28480.0 3餐饮娱乐街区30000.0 2300.0 6900.0 4快捷商务酒店40000.0 3800.0 12000.0 2800.0 18560.0 5高端生活社区300000.0 2800.0 75000.0 2200.0 100500.0 合计460000.0 181940.0 导读一项目背景蚌埠概况蚌埠城市总体规划二项目分析位置交通条件 周边功能区高铁影响力研判三总体构想定位业态组合四投资效益分析主要参数总投资估算财务效益分析说明：不含土地费用、持有型物业内装饰费用可售物
15、业销售收入估算销售项目销售面积预计价格预计收入平米元/平米万元住宅3000004500135000快捷商务酒店40000500020000商业街区300001500045000合计370000200000导读一项目背景蚌埠概况蚌埠城市总体规划二项目分析位置交通条件 周边功能区高铁影响力研判三总体构想定位业态组合四投资效益分析主要参数总投资估算财务效益分析1 1、年固定、年固定费用（不含土地用（不含土地费用和物用和物业内内装装饰费用）用）折旧费：持有型物业建安成本6.29亿元，年折年折旧旧费用用15731573万元。万元。财务费用：贷款比例固定资产投资70%、年利率7%，年年财务费用用30823
16、082万元。万元。两两项费用合用合计46554655万元。万元。2 2、项目收益分析目收益分析由于本项目所处区域目前城市化发展水平较低，交通等配套设施尚不完善，开发度较低，人口容量近期内还不足以支撑16万平米的商业设施。据估计本项目持有型商业物业建成后，培育期至少持续4年，发展期持续3年，7年以后进入项目盈利期，整个投资回收期将超过15年。前前7 7年亏年亏损合合计3.23.2亿元元。3 3、结论销售型物业收益较好，预计实现利润3亿元；但持有型物业投资回收期较长，初期发生亏损3.2亿元，项目投资商通过销售型物业的收益将用于弥补持有物业的经营亏损，整整个个项目目的的投投资收收益益远低低于于行行业平平均均水水平平，因此希望政府能在供地价格和建因此希望政府能在供地价格和建设经营期相期相关税关税收方面收方面给于于优惠扶持。惠扶持。分分 析析导读一项目背景蚌埠概况蚌埠城市总体规划二项目分析位置交通条件 周边功能区高铁影响力研判三总体构想定位业态组合四投资效益分析主要参数总投资估算财务效益分析