《同策203年月杭州九龙仓君廷项目营销提报.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《同策203年月杭州九龙仓君廷项目营销提报.ppt（82页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、同策203年月杭州九龙仓君廷项目营销提报 Still waters run deep.流静水深流静水深,人静心深人静心深 Where there is life,there is hope。有生命必有希望。有生命必有希望浙江同策已与国内多家一线大型品牌房企、上市公司达成长期、较好的战略合作。重点合作开发商代理项目东海水景城康城一品雍熙山野风珑园莱茵达临平北项目和合财富中心康城国际理想家园浙江地区全省布点，在临平已操作八个项目浙江同策迎难而上，2011年全年销售额突破90亿元，领先全浙江。浙江同策代理销售的项目，2011年所服务区域创下了多个第一：p保利湾天地，金地自在城，为杭州主城区2011年
2、度销售的冠、亚军；p金地鸿悦项目，为慈溪市场别墅物业2011年度销售的冠军；p中航城项目，为上饶市2011年度公寓销售的冠军p海御项目，为象山市场2011年度公寓销售冠军p海悦庭项目，为舟山市场2011年度公寓销售冠军p绍兴自在城，为绍兴地区2011年度销售冠军专业委员会核心人员22名，平均从业超过7年，是一个成熟富有经验，专业而创新的项目管理团队。旗下一线成熟业务人员超过300名，星级案场超过22个，业务水平行业领先。浙江同策拥有浙江最大的客户资源平台-同策汇，目前拥有会员逾14万组，其中余杭地区的客户达3.6万组。通过五大服务平台提供客户导入服务：一、短 信 服务平台二、DM 邮寄 服务平
3、台三、会 刊 服务平台(公司现拥有同策汇、会员快讯、同策观等刊物)四、U+服务（看房巴士、资讯快报）五、365网络战略 服务活动平台客户资源维护平台对于本案来说，我司能够在最短时间内迅速组建熟悉余杭市场、拥有客户资源、对本类型项目操盘熟悉的精英团队！并且我司将派专职总监亲自操盘，指挥君廷项目的工作！浙江同策2013.1九龙仓君廷项目九龙仓君廷项目20132013营销提报营销提报目 录CONTENT第一部分：宏观市场分析第二部分：公寓市场分析第三部分：排屋市场分析第四部分：客户研究第五部分：营销策略第六部分：推售计划第七部分：团队配置宏观市场分析PART.1 政策趋势政策趋势不触及底线微调获默许
4、，住建部、中央政府强调调控不动摇；三年半来首次降息三年半来首次降息政府重提政府重提“稳增长稳增长”，增加投资项目审批拉动经济增长；降低准备金率，三四线城市频繁微调三四线城市频繁微调两会上提出坚持调控，增加预调微调以及房价合理回归等要求上海、佛山等城市微调微调，上调公积金标准、普通住房标准等手段新国八条、房产税、限购新国八条、房产税、限购扩容、限价令、扩容、限价令、3 3次加息、次加息、6 6次提准、年底首次降准次提准、年底首次降准各地微调动作频现，各地微调动作频现，但限购限贷政策从严短期内未见放松但限购限贷政策从严短期内未见放松2012.62012.62012.92012.9多地预售证审批从严
5、，多地出现限多地出现限“高价地高价地”，将适时对执行调控政策不力、放松调控政策，造成房价过快上涨的地区实行问责政策趋势政策趋势姜伟新说，住房和城乡建设部正在积极研究扩大房产税试点，房产调控政策现在还没想放松。姜伟新说，在大规模进行的城镇保障性住房的建设过程当中，大的资金问题到现在为止还没有发生过，我们会注意这个问题，防止以后除了其他方面之外再出现资金管理上的问题。中央政府定的是“十二五”期间要建设3600万套城镇保障性住房，2011年已经开工了1000万套，今年开工了700多万套，明年计划开工数量正在研究当中。五年3600万套，您自己来算账，去年1000万套，今年700多万套，还剩多少？明年不
6、会低于500万套。正在商量，有可能在600万套左右宏观调控与房产税宏观调控与房产税保障房资金来源保障房资金来源保障房建设具体计划安排保障房建设具体计划安排房地产调控虽然遇到压力，但不会放松，而且做好了众多房地产调控虽然遇到压力，但不会放松，而且做好了众多准备措施，化解房地产调控带来的各方压力。准备措施，化解房地产调控带来的各方压力。十八大报告十八大报告中提到住房部分的内容共有中提到住房部分的内容共有4 4处，处，是是十七大报告十七大报告的一倍，但未对政策做过多提及，的一倍，但未对政策做过多提及，仅仅强调了保障房体系建设仅仅强调了保障房体系建设.政策趋势小结政策趋势小结宏观政策面依旧：宏观政策面
7、依旧：限购限贷为手段的政策从严短期内仍无松动迹象；限购限贷为手段的政策从严短期内仍无松动迹象；十八大传递信息：十八大传递信息：为保证房地产行业持续稳定，将加大保障房建设力度，房地产为保证房地产行业持续稳定，将加大保障房建设力度，房地产调控将会长期化，调控将会长期化，一涨就打压，大跌即扶持。一涨就打压，大跌即扶持。保障刚需的前提下，促进房地产市场平稳运行保障刚需的前提下，促进房地产市场平稳运行历年房地产市场历年房地产市场20092009年年热销热销摆脱了2008年的经济危机，房地产市场迅速发展，大量资金流入市场，买房不是居住，而是投资，市场空前热销。20102010、20112011年年调控调控
8、过热的房价增长，使得国家出台调控政策，从2010年的国十、国八，到2011年的国五，严厉政策使得房地产连续两年快速降温。20122012年年回暖回暖在经过了长达1年的冰冻期，开发商开始实质性降价，大量刚需爆发，楼市回暖。12年成交量就超过2011年全年成交量103.9%，供求比大幅回落至1.1经过长达经过长达3 3年的调控下行走势后，年的调控下行走势后，20122012年市场在以价换量年市场在以价换量中回暖，中回暖，1212年杭城共成交年杭城共成交492.2492.2万方，近万方，近4.64.6万套万套1212年市场量价年市场量价2011年市场整体笼罩在政策调控的阴影之中，成交萎靡，下半年之后
9、外围板块开始领先降价，但成交效果一般；2012年3月，市场开始实质性降价，刚需大量爆发，刚需产品快速去化，市场处于高位运行，6月成交达到高峰，7月开始成交量出现波动，价格筑底成功，开始小幅反弹，随之成交开始回落。10月份以来，开发商销售任务基本完成，多数开盘楼盘都出现了小幅上涨的趋势，楼市出现翘尾情况。价跌量涨价涨量跌20122012年年3 3月后受个盘的降价影响，成交量价持续上扬，直至月后受个盘的降价影响，成交量价持续上扬，直至7 7月价格筑底回调，月价格筑底回调，成交开始波动，价涨量跌，直至年底冲关，成交翘尾。成交开始波动，价涨量跌，直至年底冲关，成交翘尾。市场成交结构市场成交结构 受政策
10、影响，小面积、低总价的刚需产品成为市场的主力受政策影响，小面积、低总价的刚需产品成为市场的主力成交面积方面，2012年受政策微调和价格影响，刚需大量爆发，成交主要集中在70-90方的小户型产品，其次70方以下的酒店式公寓产品，改善面积主要集中在110-150方左右。成交总价方面，主要集中在100-150万左右，其次50-100万以及150-200万，均为90方左右刚需产品。市场存量走势市场存量走势1212年刚需带动市场成交，使得存量小幅波动，但整体市场依然高位运年刚需带动市场成交，使得存量小幅波动，但整体市场依然高位运行，存量主要集中在改善产品行，存量主要集中在改善产品截止2012年12月底，
11、杭州主城区市场存量42665套，折算面积约539万方，按照2012年去化情况来看，完全消化存量需要1-2年左右。由于3月以来市场基本以刚需带动成交，所以目前市场存量以大面积改善产品为主。宏观大势总结宏观大势总结政策调控主要方向政策调控主要方向“稳稳”字当头，无放松迹象，字当头，无放松迹象，金融金融政鼓励刚需自住政鼓励刚需自住购房带动成交，刚需产品大量去化，市场存量集中在大户型，明年楼购房带动成交，刚需产品大量去化，市场存量集中在大户型，明年楼市市刚需产品压力较小。刚需产品压力较小。1.1.政策走向：依旧不会放松，持续保证市场稳定发展政策走向：依旧不会放松，持续保证市场稳定发展2.2.市场概况：
12、市场概况：20122012年刚需成交带动市场整体回暖，市场刚需产品大量去化年刚需成交带动市场整体回暖，市场刚需产品大量去化3.3.市场存量：整体市场依然高位运行，存量主要集中在改善产品市场存量：整体市场依然高位运行，存量主要集中在改善产品4.4.成交结构：小面积、低总价的刚需产品成为市场的主力成交结构：小面积、低总价的刚需产品成为市场的主力商战无序，策划先行商战无序，策划先行20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！火爆促销中震撼升级上市！火爆促销中此页，可删除借鉴他人智慧，让您豁然开朗，事半功倍！学习前辈经验，让您少走弯路，再攀高峰！内部资料，仅供会员学习、参考使用！
13、不得外传！不得用于商业用途！打假申明：打假申明：近期发现很多非法网站倒卖本站资料，现特别申明：【官方正版】2013房地产营销策划大全唯一唯一官方网站：，唯一唯一指定淘宝店铺：http:/，唯一唯一指定客服QQ：1053527879。其它网站、店铺、联系方式均为假冒，请注意甄别，防止上当受骗！公寓市场分析PART.2 公寓市场走势公寓市场走势11年初受梧桐蓝山等高端项目开盘的影响，拉高成交均价；后期受市场影响，成交萎靡。10月后受到东厦东港等楼盘以6400元/左右的成交均价影响，价格滑坡较为严重。板块进入12年，2月底金帝海珀7788抄底临平市场，此后夏宫、理想家园、香颂等随即宣布低价销售，市场
14、以价换量，成交迅速反弹，直到8月，成交量价趋于平稳。11121112年住宅共成交年住宅共成交1008710087套，成交面积套，成交面积107.2107.2万方，月均去化万方，月均去化4.54.5万方（万方（421421套）。套）。11121112年临平市场月均去化面积为年临平市场月均去化面积为4.54.5万方，月均去化套数为万方，月均去化套数为421421套，套，整体去化价格在整体去化价格在1000010000元元/左右。左右。公寓市场成交结构公寓市场成交结构临平历年临平历年70-9070-90方小户型成交比重上升，方小户型成交比重上升，110-150110-150方改善户型成方改善户型成交
15、稳定，总价基本控制在交稳定，总价基本控制在100100万以内万以内公寓市场竞争格局公寓市场竞争格局九龙仓君廷九龙仓君廷香醍溪岸香醍溪岸野风启城野风启城绿城蓝庭绿城蓝庭金都夏宫金都夏宫东港东厦东港东厦金帝海珀金帝海珀赞成香颂赞成香颂栖溪公馆栖溪公馆金石华府金石华府水乡华庭水乡华庭栖水珑庭栖水珑庭理想湾理想湾中铁逸都中铁逸都栖溪望府栖溪望府临平北板块临平北板块原为临平北经济开发区，但由于数个房产大鳄的进原为临平北经济开发区，但由于数个房产大鳄的进驻，该区域的居住潜力充分被挖掘，是价格战的主驻，该区域的居住潜力充分被挖掘，是价格战的主战场，目前临平的价格洼地，属于主城区范畴，目战场，目前临平的价格洼
16、地，属于主城区范畴，目前价格水平在前价格水平在7000-80007000-8000元左右元左右。未来供应巨大。未来供应巨大塘栖板块塘栖板块临平周边乡镇，具有古香古色的小镇，属于余杭临平周边乡镇，具有古香古色的小镇，属于余杭区范畴，临平城区近郊，区域内以本地开发商为区范畴，临平城区近郊，区域内以本地开发商为主，市场相对封闭，在售价格主，市场相对封闭，在售价格7000-90007000-9000元左右元左右，在售产品针对本地客群多为大户型产品在售产品针对本地客群多为大户型产品钱江经济开发区板块钱江经济开发区板块本项目所在板块，行政划分属于杭州范畴，区域属于本项目所在板块，行政划分属于杭州范畴，区域
17、属于开发起步阶段，配套、居住、商业等相对较弱，但区开发起步阶段，配套、居住、商业等相对较弱，但区域起步较高，早期进驻开发商品牌较强，同时依托超域起步较高，早期进驻开发商品牌较强，同时依托超山的景观资源，目前整体价格水平山的景观资源，目前整体价格水平6500-70006500-7000元左右元左右区域区域项目名称项目名称建筑面积建筑面积已推面积已推面积已售面积已售面积在售存量在售存量未推量未推量塘栖塘栖金石华府金石华府184820 184820 184820 184820 175060 175060 9760 9760 0 0 水乡华庭水乡华庭56324 56324 56324 56324 29
18、195 29195 27129 27129 0 0 栖水珑庭栖水珑庭31019 31019 31019 31019 13356 13356 17663 17663 0 0 栖溪公馆栖溪公馆170315 170315 166326 166326 137913 137913 28413 28413 3989 3989 栖溪望府栖溪望府185490 185490 0 0 0 00 0 185490 185490 合计合计627968 627968 438489 438489 355524 355524 82965 82965 189479 189479 临平北临平北东港花苑东港花苑 249033 2
19、49033 134836 134836 87952 87952 46884 46884 114197 114197 夏宫花苑夏宫花苑 476877 476877 196610 196610 158954 158954 37656 37656 280267 280267 海珀华庭海珀华庭 336000 336000 117355 117355 98624 98624 18731 18731 218645 218645 绿城蓝庭绿城蓝庭 600000 600000 350913 350913 308160 308160 42753 42753 249087 249087 赞成香颂赞成香颂 2200
20、00 220000 141738 141738 89291 89291 52447 52447 78262 78262 中铁逸都中铁逸都242000 242000 0 0 0 0 0 0 242000 242000 理想湾理想湾396858 396858 8321.528321.521111 1111 7210 7210 388536 388536 合计合计2520768 2520768 941452 941452 744092 744092 205681 205681 1570994 1570994 钱江经济开发钱江经济开发区区野风启城野风启城193334 193334 84643 8464
21、3 58834.858834.825809 25809 108691 108691 香醍溪岸香醍溪岸288000 288000 240892 240892 140734 140734 100159 100159 47108 47108 合计合计481334 481334 325536 325536 140734 140734 125967 125967 155798 155798 未来竞争未来竞争开发区内竞争相对缓和，未来竞争仅开发区内竞争相对缓和，未来竞争仅15.615.6万方，但加上周边竞争市场，整体在售存量万方，但加上周边竞争市场，整体在售存量41.541.5万方，万方，未来供应量将在未
22、来供应量将在192192万方左右万方左右,供应主要来自于临平北板块，竞争相当激烈供应主要来自于临平北板块，竞争相当激烈套数排行榜套数排行榜项目名称项目名称物业类型物业类型主力户型（）主力户型（）成交套数成交套数成交面积（）成交面积（）成交均价（元成交均价（元/）1 1金都夏宫金都夏宫高层、排屋、别墅高层、排屋、别墅709070907737736487564875770077002 2金帝海珀金帝海珀高层高层809080901101401101406416417327173271780078003 3东田擎天半岛东田擎天半岛高层、排屋高层、排屋80908090596596576515765185
23、0085004 4赞成香颂赞成香颂小高层、高层小高层、高层809080901201301201305815816112161121750075005 5龙湖香醍溪岸龙湖香醍溪岸高层、排屋高层、排屋809080901301401301405355355681856818650065006 6野风启城野风启城高层、花园洋房高层、花园洋房809080905215214603046030600060007 7赞成檀府赞成檀府高层、排屋高层、排屋809080901301401301405055055456954569850085008 8东夏东港东夏东港多层、小高层、高层多层、小高层、高层7090709
24、03513513091930919620062009 9钱塘梧桐蓝山钱塘梧桐蓝山高层高层80908090291291293602936012000120001010经纬美耀湾经纬美耀湾小高层、高层、排屋小高层、高层、排屋80908090120140120140240240256642566472007200临平热销项目主要集中在临平北板块，价格成为成交的主力因素，临平热销项目主要集中在临平北板块，价格成为成交的主力因素，主力户型面积段在主力户型面积段在80-9080-90之间之间热销项目表现热销项目表现n区域市场经历了一轮价格战之后，价格水平趋于平稳，保持在区域市场经历了一轮价格战之后，价格水
25、平趋于平稳，保持在6500-70006500-7000元左右。元左右。n从热销项目来看，从热销项目来看，80-9080-90方的三房是目前去化最快的产品。方的三房是目前去化最快的产品。n区域在售项目香醍溪岸和野风启城，均借助了较好的样板段以及实景展示来提升了客区域在售项目香醍溪岸和野风启城，均借助了较好的样板段以及实景展示来提升了客户的价值认同度，从而促进了去化速度。户的价值认同度，从而促进了去化速度。n周边竟品项目小面积刚需产品后期供货乏力，本案的主力面积正好填补了未来区域市周边竟品项目小面积刚需产品后期供货乏力，本案的主力面积正好填补了未来区域市场的空白点，但区域外临平北板块小户型也有较大
26、体量，竞争依然激烈。场的空白点，但区域外临平北板块小户型也有较大体量，竞争依然激烈。区域热销项目总结区域热销项目总结公寓市场机会点总结公寓市场机会点总结个盘容量个盘容量出货价格出货价格市场存量市场存量成交产品成交产品临平临平“销冠销冠”年去化量年去化量7.37.3万方万方成交面积以成交面积以80-9080-90方的二方的二 三房三房和和120-140120-140方的三方的三 四房四房为主为主整体出货均价在整体出货均价在1000010000元左右元左右，总价主力区间段，总价主力区间段100100万以内万以内整体区域市场在售存量整体区域市场在售存量41.541.5万方万方未来供应未来供应市场未来
27、供应面积在市场未来供应面积在192192万方万方市场容量市场容量月均去化月均去化421421套套，月均去化面积约，月均去化面积约4.54.5万方万方临平为杭州价格洼地，区域价格带动市场大幅回暖，但后市整体存量临平为杭州价格洼地，区域价格带动市场大幅回暖，但后市整体存量不断增加，未来竞争空前激烈。本案小面积产品是一大机会点。不断增加，未来竞争空前激烈。本案小面积产品是一大机会点。排屋市场分析PART.3 排屋市场走势排屋市场走势限购影响下，高端物业成交于限购影响下，高端物业成交于20112011年量价齐跌，年量价齐跌，20122012年年出现成交回升，价格受个盘影响比较大，起伏不定出现成交回升，
28、价格受个盘影响比较大，起伏不定近年来，杭州市别墅物业成交套数在2010年达到最高，为1034套，均价也最高，为26100元/；2011年限购、限贷政策形势下，成交套数迅速下跌，成交均价也有一定的回落。2012年后成交开始出现一定反弹，价格也有一定提升，但预计形势不会好于2010年。2012年成交逐渐回暖，别墅物业全年销售970套，成交均价约25024元/，成交量略低于2009年和2010年。20112011年年2 2月限购月限购月度量价走势月度量价走势 受低总价楼盘与区域性热点盘成交影响，受低总价楼盘与区域性热点盘成交影响，20122012年成交量逐月递增，年成交量逐月递增，7 7月后稳定月后
29、稳定在在100100套左右的月均去化量，成交价格也趋于稳定套左右的月均去化量，成交价格也趋于稳定2011年成交整体处于较低水平，主要成交月份受个案拉动影响较大；2012年年后，杭州别墅物业成交逐渐，攀高，进入9月份后才开始回落；但成交受个案拉动影响较大，且集中于余杭、萧山区域，价格波动较大2.282.28杭州杭州细则细则萧山南岸花城萧山南岸花城成交成交2626套套香醍溪岸香醍溪岸成交成交8787套套同城印同城印象象3131套套霞飞郡霞飞郡5 5、6 6月共月共成交成交5353套套夏宫成交夏宫成交3333套套从2012年成交面积来看，市场主力成交户型面积段为200-300方；从总价段分析，300
30、-500万之间的产品为市场热销；此价格区间将是市场突围的关键因素，另外还有部分1000万以上的高端产品也占有一定比重。成交结构成交结构市场主力成交户型面积段在市场主力成交户型面积段在200-300200-300方，主力成交总价在方，主力成交总价在300-500300-500万万/套之间套之间商战无序，策划先行商战无序，策划先行20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！火爆促销中震撼升级上市！火爆促销中此页，可删除借鉴他人智慧，让您豁然开朗，事半功倍！学习前辈经验，让您少走弯路，再攀高峰！内部资料，仅供会员学习、参考使用！不得外传！不得用于商业用途！打假申明：打假申明：近
31、期发现很多非法网站倒卖本站资料，现特别申明：【官方正版】2013房地产营销策划大全唯一唯一官方网站：，唯一唯一指定淘宝店铺：http:/，唯一唯一指定客服QQ：1053527879。其它网站、店铺、联系方式均为假冒，请注意甄别，防止上当受骗！套数排行榜套数排行榜项目名称项目名称区域区域别墅类型别墅类型主力户型（）主力户型（）成交套数成交套数成交面积成交面积（）（）成交均价成交均价（元（元/）1 1夏宫花苑夏宫花苑余杭区余杭区排屋排屋300300400400676720567.9920567.9921627216272 2香醍溪岸花苑香醍溪岸花苑余杭区余杭区合院合院190190240240636
32、314283.6714283.6719361193613 3霞飞郡府霞飞郡府萧山区萧山区联排联排250250320320606017593.5417593.5431441314414 4同城印象花苑北区同城印象花苑北区余杭区余杭区联排联排240240、280280575714425.1614425.1616032160325 5玉榕庄玉榕庄余杭区余杭区联排联排280280350350555516269.0816269.0812367123676 6美丽绿郡花苑美丽绿郡花苑余杭区余杭区双拼、联排、独栋双拼、联排、独栋255255、350350404010318.6810318.682371623
33、7167 7香洲里香洲里余杭区余杭区联排、双拼联排、双拼240240306306404010489.510489.525112251128 8西溪玫瑰西溪玫瑰余杭区余杭区联排联排240-360240-36040409964996425420254209 9阳光天际阳光天际堂前堂前余杭区余杭区叠排叠排上叠上叠240240、下叠、下叠28028038388868.258868.2519000190001010西溪山庄西溪山庄余杭区余杭区联排联排400400510510313111654.9611654.961098010980成交前十楼盘集中在余杭区，主力户型面积段在成交前十楼盘集中在余杭区，主力
34、户型面积段在240350240350之间之间热销项目表现热销项目表现n从热销项目来看，面积段从热销项目来看，面积段200-300200-300方，总价段方，总价段500500万左右的低总价产品的去化最佳；万左右的低总价产品的去化最佳；n热销项目区域性较强，基本集中在杭州周边交通方便、资源较好的地段；热销项目区域性较强，基本集中在杭州周边交通方便、资源较好的地段；n热销项目产品同质化相对严重，基本是以联排为主，赠送面积、地下室面积、花园面积都做足热销项目产品同质化相对严重，基本是以联排为主，赠送面积、地下室面积、花园面积都做足文章；文章；n热销项目均以低价开盘、巨大折扣优惠或特价房等价格手段和良
35、好的产品优势共同拉动成交。热销项目均以低价开盘、巨大折扣优惠或特价房等价格手段和良好的产品优势共同拉动成交。排屋市场热销项目总结排屋市场热销项目总结排屋市场机会点总结：排屋市场机会点总结：市场趋于稳定，本案产品在总价与面积上契合市场主流需求市场趋于稳定，本案产品在总价与面积上契合市场主流需求,是项目较是项目较好的机会点。好的机会点。1.1.限购政策持续状况下，热点个案拉动成交，市场逐渐回暖，并逐步回到限购政策持续状况下，热点个案拉动成交，市场逐渐回暖，并逐步回到20092009、20102010年的成交水平；年的成交水平；2.2.市场现状下，成交价格短时期难有成长性，但具有一定稳定性；市场现状
36、下，成交价格短时期难有成长性，但具有一定稳定性；3.3.总价在总价在300500300500万之间，户型面积在万之间，户型面积在200300200300方之间的产品最为畅销；方之间的产品最为畅销；客户研究PART.4 公寓客户研究公寓客户研究客群分析客群分析从区域内在售项目香醍溪岸以及野风启城的客群分析，项目客群构成区域性明显，以杭州市区从区域内在售项目香醍溪岸以及野风启城的客群分析，项目客群构成区域性明显，以杭州市区客群为主力。客群为主力。项目名称项目名称客户来源客户来源比重比重置业目的置业目的比重比重客户特征客户特征香醍溪岸香醍溪岸杭州杭州55%55%自住自住85%85%早期由于项目的营销
37、渠道，临平人居多，早期由于项目的营销渠道，临平人居多，后期拓客渠道主要为杭州区域，逐渐杭后期拓客渠道主要为杭州区域，逐渐杭州客群比重上升，多为新杭州人，分布州客群比重上升，多为新杭州人，分布在半山、丁桥等城北区域在半山、丁桥等城北区域.。临平临平15%15%区域周边区域周边15%15%投资投资15%15%其他其他5%5%野风启城野风启城杭州杭州60%60%自住自住90%90%项目去年降价销售，吸引大批杭州客群，项目去年降价销售，吸引大批杭州客群，主要为新杭州人，部分临平外溢客群，主要为新杭州人，部分临平外溢客群，主要为在临平工作的外地人为主。自住主要为在临平工作的外地人为主。自住比例相对较大。
38、比例相对较大。临平临平20%20%区域周边区域周边15%15%投资投资10%10%其他其他5%5%塘栖客群塘栖客群市场相对封闭，以本地客市场相对封闭，以本地客群为主力，当地企事业单群为主力，当地企事业单位、公务员、原居民，看位、公务员、原居民，看重便利的生活配套。重便利的生活配套。开发区客群开发区客群以开发区区域客群为以开发区区域客群为主，多为小型企业主、主，多为小型企业主、公务员等，在开发区公务员等，在开发区上班上班临平客群临平客群临平本地人为主，部分临平本地人为主，部分新临平人以及周边乡镇，新临平人以及周边乡镇，主要看重区域的价格主要看重区域的价格主要导入动线：半山隧道主要导入动线：半山隧
39、道320320国道国道杭州客群杭州客群新杭州人，对临平区域概念新杭州人，对临平区域概念较弱，以半山隧道为主要交较弱，以半山隧道为主要交通导入，在丁桥、半山、华通导入，在丁桥、半山、华丰、城东等丰、城东等区域上班客户地图客户地图区位略显尴尬，不属于塘栖，也不属于临平城区，区位略显尴尬，不属于塘栖，也不属于临平城区，临平城区外溢客群相对较少，塘栖客群也会选择城临平城区外溢客群相对较少，塘栖客群也会选择城区项目，所以本案的主力客群以杭州导入为主区项目，所以本案的主力客群以杭州导入为主客群研判客群研判50%35%15%核心客户核心客户核心客户核心客户主力客户主力客户 50%50%左右左右主要来源：杭州
40、客群特征：新杭州人，对临平区域概念较弱，以半山隧道为主要交通导入，在丁桥、半山、华丰、城东等区域上班重要客户重要客户重要客户重要客户补充客户补充客户 35%35%左右左右主要来源：临平以及开发区特征：开发区工作客群以及新临平人，对价格和交通要求较高，通常就近原则，多为开发区公务员、企事业单位等补充客户补充客户补充客户补充客户偶得客户偶得客户 15%15%左右左右主要来源：周边乡镇特征：部分周边乡镇客群，塘栖、运河镇等，以及少数外地人重点锁定核心客群：杭州客群重点锁定核心客群：杭州客群排屋客户研究排屋客户研究商战无序，策划先行商战无序，策划先行20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全
41、震撼升级上市！火爆促销中震撼升级上市！火爆促销中此页，可删除借鉴他人智慧，让您豁然开朗，事半功倍！学习前辈经验，让您少走弯路，再攀高峰！内部资料，仅供会员学习、参考使用！不得外传！不得用于商业用途！打假申明：打假申明：近期发现很多非法网站倒卖本站资料，现特别申明：【官方正版】2013房地产营销策划大全唯一唯一官方网站：，唯一唯一指定淘宝店铺：http:/，唯一唯一指定客服QQ：1053527879。其它网站、店铺、联系方式均为假冒，请注意甄别，防止上当受骗！客群分析客群分析可参考客群为龙湖香醍溪岸排屋客群，项目客群构成区域性明显，以临平及周边区域客户为主。可参考客群为龙湖香醍溪岸排屋客群，项目
42、客群构成区域性明显，以临平及周边区域客户为主。项目名称项目名称客户来源客户来源比重比重置业目的置业目的比重比重客户特征客户特征香醍溪岸香醍溪岸杭州杭州25%25%自住兼投资自住兼投资60%60%早期由于项目的营销渠道，钱江经济开早期由于项目的营销渠道，钱江经济开发区及临平人居多；主要为开发区周边发区及临平人居多；主要为开发区周边企业主、事业单位高管以及临平本地居企业主、事业单位高管以及临平本地居民。民。临平临平40%40%区域周边区域周边30%30%其他其他5%5%投资投资40%40%早期开发商招收了早期开发商招收了5050个大学生培训之后，对临平、塘栖、小林、海宁、余杭经济开发区、钱江个大学
43、生培训之后，对临平、塘栖、小林、海宁、余杭经济开发区、钱江经济开发区等私营企业主进行定向拜访（电话或是上门拜访），平均每个企业主都收到经济开发区等私营企业主进行定向拜访（电话或是上门拜访），平均每个企业主都收到3 3次以次以上的电话。在首次开盘中成交客户，绝大多数都是当地区域内的这些私营企业主。上的电话。在首次开盘中成交客户，绝大多数都是当地区域内的这些私营企业主。客户地图客户地图开发区及周边客群开发区及周边客群以项目周边区域企业主为以项目周边区域企业主为主，有一定经济实力，产主，有一定经济实力，产业涉及较广，在开发区内业涉及较广，在开发区内上班上班针对项目叠排客户，一来临平城区外溢客群相对较
44、针对项目叠排客户，一来临平城区外溢客群相对较少；二来杭州客户周边选择余地较多，所以本案的少；二来杭州客户周边选择余地较多，所以本案的主力客群先以周边区域导入为主主力客群先以周边区域导入为主临平客群临平客群临平本地企业主为主，主临平本地企业主为主，主要看重区域的环境及交通要看重区域的环境及交通的便利性的便利性杭州客群杭州客群杭州城北及城东的企业主客户，看重区域周杭州城北及城东的企业主客户，看重区域周边的环境及交通的便利性，但客户的选择较边的环境及交通的便利性，但客户的选择较多，导致区域吸引力减弱多，导致区域吸引力减弱客群研判客群研判50%30%20%核心客户核心客户核心客户核心客户偶得客户偶得客
45、户 20%20%左右左右主要来源：杭州客群特征：杭州客户，以半山隧道为主要交通导入，主要为丁桥、半山、华丰、城东等区域的企事业主。重要客户重要客户重要客户重要客户主力客户主力客户 50%50%左右左右主要来源：开发区周边区域客群特征：开发区企事业主客群，有一定经济实力，所属产业涉及较广，电子、化工、房地产等都涉及。补充客户补充客户补充客户补充客户补充客户补充客户 30%30%左右左右主要来源：临平客户特征：临平客户，对周边环境和交通要求较高，通常就近原则，多为居住在城区内的企事业主，看重区域环境。重点锁定核心客群：开发区本地客群重点锁定核心客群：开发区本地客群营销策略PART.5 君廷项目20
46、13年销售目标 8 亿！我们的营销策略以实现2013年销售目标为主导。项目在2013年不仅要保证快速去化，也期望能在销售价格上有所成长，市场变化不大的情况下，为项目创造溢价是线上推广的主要任务；而市场对项目的认知尚停留在“供市区挤出型客户购买的郊区楼盘”、“刚需楼盘”等无足够溢价的阶段，突出项目品质、转变市场认知方能造就额外溢价。推广策略：高举高打，提高知名度，创造高溢价价格洼地，但吸引人的不应只有价格；建议以叠墅形象带动整个项目形象的提升，最终令公寓乃至整盘销售额得以提升。营销策略一营销策略一实现方式：区域推广时空垄断户外拦截：临平城西、杭州城北通往项目的主干道户外看板、交通指示牌、道旗、工
47、地围墙通过区域关键道路及区域内的户外高空、低空广告，形成在区域内的垄断性推广。实现方式：区域推广时空垄断短期媒体集中推广：大型活动、都快、钱晚、临平城乡导报、FM91.8、新浪、搜房、住杭网、微博、论坛、短信等于项目重大营销节点，如起势、开盘等，进行短期线上媒体集中轰炸炒作，形成在某时间段内的垄断性推广。商战无序，策划先行商战无序，策划先行20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！火爆促销中震撼升级上市！火爆促销中此页，可删除借鉴他人智慧，让您豁然开朗，事半功倍！学习前辈经验，让您少走弯路，再攀高峰！内部资料，仅供会员学习、参考使用！不得外传！不得用于商业用途！打假申明
48、：打假申明：近期发现很多非法网站倒卖本站资料，现特别申明：【官方正版】2013房地产营销策划大全唯一唯一官方网站：，唯一唯一指定淘宝店铺：http:/，唯一唯一指定客服QQ：1053527879。其它网站、店铺、联系方式均为假冒，请注意甄别，防止上当受骗！组合线上推广渠道，最大程度利用现有资源，同时节省推广成本，精准营销，直击目标客群！新媒体搜房网、新浪网、住杭网业主论坛+客户活动都市快报钱江晚报城乡导报等新闻稿+软文硬做从104国道至售楼处沿线交通指示牌微博、论坛炒作持续进行针对圈层项目前期来电未购客户数据交通导示大型起势活动以叠墅为主题形象举办活动君廷区域关键户外全面垄断2、论坛炒作持续进
49、行，制造项目影响力：A、在杭州搜房、住杭、新浪等主流地产网站论坛进行炒作；B、在都市快报19楼等杭州人气比较旺的网站进行炒作；C、在与项目有竞争关系的楼盘论坛内进行炒作；1、微博营销全面启动，炒热区域（风景区）价值：A、结合项目产品特点进行微博宣传；B、结合目标客群特点进行产品宣传；C、结合营销节点及线下渠道持续炒作；p 注重网络新媒体力度项目叠墅品质较高，以叠墅样板段的品质代表整盘品质可以创造足够溢价或提高客户来访成交比，建议尽快施工样板段并投入使用；项目虽临交通主干道，但因距离较远客户来访仍有较大抗性，建议采取接送看房的模式提高客户看房尊贵体验。现场策略：体验营销，客户至上，提高来访成交率
50、引发市场关注之后，在项目现场做足内功，样板房、样板段、花园景观、现场尊贵服务、接送看房车等一样都不能少；并规划持续的现场体验活动，提高来人成交比。营销策略二营销策略二实现方案：以叠墅样板段代表整盘品质、将叠墅高端服务融入看房客户接待过程建议在项目会所位置打造花园样板段，并争取2013年4月开放。样板段售楼处内部增加氛围和感染力，做好每一个细节增加软饰如名画，古典音乐背景，盆栽及小品装饰；增加物业服务体验内容，门外迎宾、递送杂志、酒水单、纪念品等;售楼部体验流程（注重服务细节）：进门落座沙盘保安礼仪服务人员礼仪销售人员等待花香+舒缓音乐酒水单杂志项目介绍回到座位出门销售人员小礼物销售人员深入了解