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1、德州天宇德州天宇凤凰城壹凤凰城壹号营销推广方案号营销推广方案一、推广主题二、广告策略三、营销周期及各阶段销售执行四、蓄水期推广计划 五、推广费用预算报告思维导图第一部分推广主题守侯家的温馨衡德新区 中户雅居 城市新升代置业首选项目形象定位项目主推广语目标客户群是怎样的一群人？项目周边的村民、夏庄工业园区的职工及德州铁西区职工。他们内心深处对房子的理解？他们都是生活底层的普通居民及80后面临结婚的年轻人，他们内心深处的情感是想有一个家，一个能承担爱的家。这个家不需要多么豪华，但在他们心中这个家必须是温馨的、舒适的、充满亲情的，这个家承担了普通人太多的情感。本项目在推广时要用这种“家”的概念去感染
2、、打动我们目标客户群，把我们项目塑造成一种温馨、舒适、充满爱的家。本项目主推广语方案如下：1宅男宅女，先得有套“宅”2有爱，还要有家3爱她，就给她一个家4让房子为爱加冕项目主推广语第二部分广告策略项目卖点提炼产品性价比是本项目最大的核心优势，我们在推广时要抓住超高性价比这个核心卖点，放大化。方案一、好房子，会帮你一省再省一期一期8686-120-120，舒适中房火爆预定中，首付，舒适中房火爆预定中，首付4.84.8万元起万元起 月供月供350350元元 方案二、此刻，请相信你的眼睛，这是真的！总价16万/套起，轻松拥有舒适两居方案三、方案三、车站向西车站向西1000余米，每平方米节省余米，每平
3、方米节省1000余元余元交通优势5路车，我回家的方向 1、2、3分钟，我与德州的距离 1分钟5路终点站；2分钟德州汽车站；3分钟德州火车站。第三部分营销周期及各阶段销售执行时间时间10月月11月月12月月2011年年1月月2月月3月月4月月5月月6月月7月月住宅引导期蓄水期开盘强销期持续销售期（一批次房源去化）二批次房源推出尾盘期封盘销售周期安排准备期 时间2010年10月10日-2010年10月25工作准备：团队组建、人员培训、销售道具完善、形象包装、销售物料准备目的：完成相关准备工作，为销售做好基础价格体系：1.价目表2.付款方式3.按揭办理办法4.利率表5.办理产权证有关程序及费用6.入
4、住收费明细表7.物业管理收费标准批文：1.公司营业执照2.商品房预售许可证楼宇说明书：1.项目统一说词2.户型图平面图3.交楼标准合同文本：1.内部认购书2.销售合同标准文本3.个人住房按揭借款合同4.个人住房公积金借款合同5.个人住房商业性借款合同6.保险合同7.公证书 8.物管合同1.电话接听登记表2.客户来访登记表3.客户访谈记录表4.销售日统计表5.销售周报表6.销售月报表7.已成交客户档案表8.应收帐款控制表9.保留楼盘控制表 客户管理系统销售资料准备销售物料准备序号序号销售物料准备销售物料准备完成时间完成时间1VI视觉系列已提报 （等甲方反馈信息）2折页设计时间：10.22-12.
5、25印刷时间：10.23-10.26到位时间：10.273户型单页设计时间：10.10-10.15 印刷时间：10.1610.18到位时间：10.194DM单页设计时间：10.10-10.12印刷时间：10.13-10.16到位时间：10.175户外广告到位时间：10.207工地围墙广告到位时间：10.238沙盘或总效果图到位时间：10.20蓄水期 时间2010年11月-2010年12月宣传策略：概念形象导入、产品卖点宣传造势媒体策略：户外广告、DM单派送、短信、电视游字目的：最大量的引起客户兴趣与关注目标：目标：吸引目标客户，来人来电数量至少达到500500组，A类客户要达到300300组，
6、完成项目前期的项目蓄水任务，为开盘销售取得有利契机。开盘强销期 时间2010年12月-2011年1月销售目标：住宅：一批次房源约为80户，本阶段销售任务完成 65-70户的去化。宣传策略：以产品卖点为主，项目形象为辅推广策略：短信、电视游字大密集的投放，以及DM单页的派送，户外广告卖点的及时更新，最大化的去刺激市场。目的：扩大客源范围，促进快速销售持续期 住宅：时间2011年1月-4月二批次房源加推，第二轮销售攻势启动。宣传策略：根据工程节点、项目事件，户外广告及时更新卖点刺激市场媒体策略：户外广告更换、短信、电视游字的投放，以及现场活动的促销目的：加快项目销售 销售目标：销售目标：住宅：一批
7、次房源尾盘，加推二批次房源约70户，完成50户-60户的销售任务 尾盘期 住宅：时间2011年5月-6月持续销售攻略，针对项目尾盘剩余单位的持续去化宣传策略：根据剩余尾盘的具体特点，因地制宜制定相关的销售策略，以及老带新优惠措施的制定媒体策略：以短信、电视游字为主销售目标：销售目标：完成项目的清盘第四部分蓄水期推广计划蓄水期推广节点划分阶段阶段时间节点时间节点传递信息传递信息第一阶段10月20日11月30日项目形象及产品卖点的传递第二阶段12月1日12月18日项目开盘信息的传递项目形象及产品卖点的项目形象及产品卖点的传递项目项目开盘信息的公示信息的公示开盘开盘推广媒介组合概述媒介选择媒介选择第
8、一阶段第一阶段第二阶段第二阶段备注备注户外广告产品卖点（10.20）开盘信息（12.1）总更换2次DM单页产品卖点（10.20）开盘信息（11.25）总更换2次短信产品卖点开盘信息具体见媒体排期电视游字产品卖点开盘信息具体见媒体排期工地围挡项目形象总更换一次报纸广告不做开盘信息传递只在第二阶段期间做具体见媒体排期横幅产品预约信息开盘信息传递总更换2次村里墙体卖点产品性价比总更换一次凤凰城壹号凤凰城壹号20102010年年1010月月20-201020-2010年年1111月月1919媒体投放计划表媒体投放计划表日期日期1010月月 2020212122222323242425252626272
9、72828292930303131 1 1 2 2 3 3 4 4 5 5 6 6 7 7 8 8 9 9 10101111121213131414 1515 1616 1717 18181919 投放共计投放共计工地围挡 1户外 1DM单页 1短信 5电视游字 4报纸广告 0横幅1村里墙体1媒介媒介传递内容概述传递内容概述工地围挡项目整体形象及产品卖点户外10.20，项目主推广语+项目预约信息DM宣传单页内容主要是产品卖点，置业顾问及招聘临时发单员对夏庄镇级德州地区派发，是我们该项目的主要推介渠道。短信卖点+预约信息告知 （每期更换卖点，依次向市场传递）电视游字卖点+预约信息告知 （每期更换
10、卖点，依次向市场传递）报纸广告第一阶段暂时不做横幅主要传递项目预约信息村里墙体主要是传递项目卖点性价比凤凰城壹号凤凰城壹号20102010年年1111月月2020日日20102010年年1212月月1818日媒体投放计划表日媒体投放计划表日期日期1111月月2 20 02 21 12 22 22 23 32 24 42 25 52 26 62 27 72 28 82 29 93 30 01 1 2 2 3 3 4 4 5 5 6 6 7 7 8 8 9 91 10 01 11 11 12 21 13 31 14 41 15 51616 1717 1818 投放共计投放共计工地围挡 0户外 1D
11、M单页 1短信 5电视游字 5报纸广告3横幅 1村里墙体村里墙体 0 0媒介媒介传递内容概述传递内容概述工地围挡基本不换（可考虑换几块，做开盘信息公示）户外12.1 更换 开盘信息公示DM宣传单页11.25：主要是开盘信息公示信息（可附带户型图，核心卖点性价比）短信12.1之前：做卖点+预约信息告知 （每期更换卖点，依次向市场传递）12.1之后：做开盘信息公示电视游字12.1之前：卖点+预约信息告知 （每期更换卖点，依次向市场传递）12.1之后：开盘信息公示报纸广告共三期，主要是项目核心卖点性价比及开盘信息公示横幅主要传递项目开盘信息村里墙体不更换第五部分推广费用预算项目项目类别类别细目细目数量数量单价单价总价总价备注备注销售物料费用印刷品折页DM单张户型单页总效果图手提袋销控表售楼处现场及内部装饰桌椅现场办公用品沙盘工地围挡围挡布营销费用预算清单项目项目类别类别细目细目数量数量单价单价总价总价备注备注推广费用户外户外架桥或高炮村里墙体道路指引牌横幅媒体电视游字短信报纸广告营销费用预算清单谢谢！