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1、应税筹划研究应税筹划研究房地产企业房地产企业税务风险防范和税务规划税务风险防范和税务规划-106-106税税务务咨咨询询 转让转让定价税定价税务务 高新企高新企业业税税务务 并并购购税税务务 税税务务争争议议解决解决主讲人介绍北京市华税律师事务所合伙人北京市华税律师事务所合伙人中央财经大学税务学院客座教授中央财经大学税务学院客座教授北大财税法研究中心特约研究员北大财税法研究中心特约研究员中国财税法学教育研究会理事中国财税法学教育研究会理事资深税务律师资深税务律师注册会计师注册会计师注册税务师注册税务师刘天永律师是中国最早涉足税务行业的专业律师之一，其所任刘天永律师是中国最早涉足税务行业的专业律
2、师之一，其所任职的华税律师事务所是国内第一家专业化税务律师事务所，专职的华税律师事务所是国内第一家专业化税务律师事务所，专注于提供税务咨询、税务筹划、国际税收、税案代理等领域的注于提供税务咨询、税务筹划、国际税收、税案代理等领域的法律服务。法律服务。刘天永律师多次接受第一财经日报、中国税务报、刘天永律师多次接受第一财经日报、中国税务报、中国经营报、证券日报等十多家国内主流财经媒体采中国经营报、证券日报等十多家国内主流财经媒体采访，就热点税务问题发表专业律师意见。访，就热点税务问题发表专业律师意见。刘天永刘天永税税务务咨咨询询 转让转让定价税定价税务务 高新企高新企业业税税务务 并并购购税税务务
3、 税税务务争争议议解决解决税税务务咨咨询询 转让转让定价税定价税务务 高新企高新企业业税税务务 并并购购税税务务 税税务务争争议议解决解决税税务务咨咨询询 转让转让定价税定价税务务 高新企高新企业业税税务务 并并购购税税务务 税税务务争争议议解决解决税税务务咨咨询询 转让转让定价税定价税务务 高新企高新企业业税税务务 并并购购税税务务 税税务务争争议议解决解决税税务务咨咨询询 转让转让定价税定价税务务 高新企高新企业业税税务务 并并购购税税务务 税税务务争争议议解决解决税税务务咨咨询询 转让转让定价税定价税务务 高新企高新企业业税税务务 并并购购税税务务 税税务务争争议议解决解决税税务务咨咨询
4、询 转让转让定价税定价税务务 高新企高新企业业税税务务 并并购购税税务务 税税务务争争议议解决解决一、房地产开发与经营涉及税种房地产开发与经营业共涉及房地产开发与经营业共涉及1111项税费（项税费（1010个税种、个税种、1 1项涉税费项涉税费用），分别为：用），分别为：营业税营业税城市维护建设税（外资企业不征）城市维护建设税（外资企业不征）教育费附加（外资企业不征）教育费附加（外资企业不征）企业所得税企业所得税房产税（外资企业不征）房产税（外资企业不征）城镇土地使用税城镇土地使用税车船使用税车船使用税印花税印花税契税契税耕地占用税耕地占用税土地增值税土地增值税税税务务咨咨询询 转让转让定价税
5、定价税务务 高新企高新企业业税税务务 并并购购税税务务 税税务务争争议议解决解决二、房地产开发行业各个纳税环节房地产开发行业大致分为三个环节，及房地产开发建设房地产开发行业大致分为三个环节，及房地产开发建设环节，房地产使用环节，房地产交易环节，各个环节涉及环节，房地产使用环节，房地产交易环节，各个环节涉及的税种互有不同，具体如下。的税种互有不同，具体如下。1 1，房地产开发建设环节涉及的主要税种有耕地占用税、，房地产开发建设环节涉及的主要税种有耕地占用税、营业税和城市建设维护费。在房地产开发过程中如果营业税和城市建设维护费。在房地产开发过程中如果 占用了耕地则需要缴纳耕地占用税，房地产建设环节
6、占用了耕地则需要缴纳耕地占用税，房地产建设环节 的营业税主要是对建设单位按照的营业税主要是对建设单位按照3%3%的税率征收营业的税率征收营业 税，城市维护建设税作为营业税的附加义务同时产生。税，城市维护建设税作为营业税的附加义务同时产生。2 2，房地产使用环节涉及税种主要有营业税、城市维护建，房地产使用环节涉及税种主要有营业税、城市维护建 设税、土地使用税和房产税。房地产使用环节的营业设税、土地使用税和房产税。房地产使用环节的营业 税主要是对租赁房产而言，适用税主要是对租赁房产而言，适用5%5%的税率；土地使用的税率；土地使用 税是对在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土税是对在城市、县城、
7、建制镇、工矿区范围内使用土税税务务咨咨询询 转让转让定价税定价税务务 高新企高新企业业税税务务 并并购购税税务务 税税务务争争议议解决解决续 地的单位和个人征收的一种税。地的单位和个人征收的一种税。3 3，房地产交易环节涉及的主要税种有营业税、城市维护，房地产交易环节涉及的主要税种有营业税、城市维护 建设税、土地增值税、印花税、契税和企业所得税。建设税、土地增值税、印花税、契税和企业所得税。房地产交易环节的营业税主要是针对房地产的卖方使房地产交易环节的营业税主要是针对房地产的卖方使 用销售不动产税目的规定，税率为用销售不动产税目的规定，税率为5%5%；土地增值税是；土地增值税是 对转让国有土地
8、使用权、地上建筑物及其附着物并取对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取 得收入的单位和个人征收的税种；印花税是在我国境、得收入的单位和个人征收的税种；印花税是在我国境、内书立、领受应纳税凭证的单位和个人征收的税种。内书立、领受应纳税凭证的单位和个人征收的税种。税税务务咨咨询询 转让转让定价税定价税务务 高新企高新企业业税税务务 并并购购税税务务 税税务务争争议议解决解决三、房地产行业税收政策（一）房地产行业的所得税税收政策（一）房地产行业的所得税税收政策1 1，9494年税改年税改20032003年度，在这一阶段并没有完全针年度，在这一阶段并没有完全针对房地产企业的企业所得税政策，房地
9、产企业缴纳企对房地产企业的企业所得税政策，房地产企业缴纳企业所得税适用于一般工商企业的税收原则。业所得税适用于一般工商企业的税收原则。22，国家税务总局认识到以上几点后，于国家税务总局认识到以上几点后，于20032003年年制定了国税发制定了国税发200383200383号文件，专门针对房地产企业号文件，专门针对房地产企业制定了企业所得税政策。制定了企业所得税政策。3 3，83 83号文件在执行过程中，产生了很多问题。在税务号文件在执行过程中，产生了很多问题。在税务系统强调精细化管理的大前提下，国家税务总局与时系统强调精细化管理的大前提下，国家税务总局与时俱进，于俱进，于20062006年制定
10、了年制定了3131号文件，剑指房地产偷税黑号文件，剑指房地产偷税黑洞，但是洞，但是3131号文件一些提法仍然有不完善之嫌。号文件一些提法仍然有不完善之嫌。税税务务咨咨询询 转让转让定价税定价税务务 高新企高新企业业税税务务 并并购购税税务务 税税务务争争议议解决解决续4 4，近日国家税务总局为了加强从事房地产开发经营企业，近日国家税务总局为了加强从事房地产开发经营企业的企业所得税征收管理，规范从事房地产开发经营业的企业所得税征收管理，规范从事房地产开发经营业务企业的纳税行为，制定了房地产开发经营业务企务企业的纳税行为，制定了房地产开发经营业务企业所得税处理办法（国税发业所得税处理办法（国税发2
11、00931200931号）。该文件号）。该文件是在内外资企业所得税自是在内外资企业所得税自20082008年年1 1月月1 1日合并统一的背日合并统一的背景下出台的。该税法规定告别以往内外资房地产企业景下出台的。该税法规定告别以往内外资房地产企业使用不同税法规定的时代。因此讲解政策，我们以新使用不同税法规定的时代。因此讲解政策，我们以新3131号文件为基础来讲解。号文件为基础来讲解。（1 1）整体框架）整体框架 国税发国税发200931200931号文是在国家税务总局关于外号文是在国家税务总局关于外 商投资房地产开发经营企业所得企业所得税管理问题商投资房地产开发经营企业所得企业所得税管理问题的
12、通知的通知 （国税发（国税发20011422001142号）、号）、税税务务咨咨询询 转让转让定价税定价税务务 高新企高新企业业税税务务 并并购购税税务务 税税务务争争议议解决解决续国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知（国税发题的通知（国税发200631200631号，注：号，注：20082008年前，该年前，该文仅适用于内资房地产开发企业）的基础上进行重编文仅适用于内资房地产开发企业）的基础上进行重编修订、补充后而制定的。国税发修订、补充后而制定的。国税发200931200931号文充分吸号文充分吸收、借鉴了国税发收、借鉴了国税
13、发200631200631号文的主要内容，并有机号文的主要内容，并有机结合了国税发结合了国税发20011422001142号文的重要内容，并根据目前号文的重要内容，并根据目前房地产开发行业特殊业务情况，对需要规范的部分内房地产开发行业特殊业务情况，对需要规范的部分内容予以了增删、合并调整。容予以了增删、合并调整。（2 2）重要变化）重要变化 对照国税发对照国税发20011422001142号、国税发号、国税发200631200631号两文，国号两文，国税发税发200931200931号文有以下内容显得较为重要，需引起号文有以下内容显得较为重要，需引起各位同仁予以关注。各位同仁予以关注。税税务务
14、咨咨询询 转让转让定价税定价税务务 高新企高新企业业税税务务 并并购购税税务务 税税务务争争议议解决解决续“核定征收核定征收”需慎用需慎用 文件第四条明确规定：税务机关不得事先确定企业文件第四条明确规定：税务机关不得事先确定企业 所得税按核定征收方式进行征收、管理。企业出所得税按核定征收方式进行征收、管理。企业出 中华人民共和国税收征收管理法第三十五条规定中华人民共和国税收征收管理法第三十五条规定 情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定 收方式进行征收管理。据悉，目前仍有部分省市主管收方式进行征收管理。据悉，目前仍有部分省市主管 务机关对一
15、些房地产企业在其成立时就事先核定应税务机关对一些房地产企业在其成立时就事先核定应税 得率，再按其实现的销售收入征收企业所得税。看来得率，再按其实现的销售收入征收企业所得税。看来 国税发国税发200931200931号文对此种行为划上了号文对此种行为划上了“休止符休止符”。委委“外外”销售销售 佣金标准统一佣金标准统一 国税发国税发200931200931号文第二十条规定：号文第二十条规定：“企业委托境外企业委托境外 机构销售开发产品的，其支付境外机构的销售费用机构销售开发产品的，其支付境外机构的销售费用 税税务务咨咨询询 转让转让定价税定价税务务 高新企高新企业业税税务务 并并购购税税务务 税
16、税务务争争议议解决解决续（含佣金或手续费）不超过委托销售收入（含佣金或手续费）不超过委托销售收入10%10%的部分，准的部分，准予据实扣除。予据实扣除。”这与原适用于外商投资房地产开发企这与原适用于外商投资房地产开发企业的扣除标准是一致的，也就是说从此内资、外资房业的扣除标准是一致的，也就是说从此内资、外资房地产企业委地产企业委“外外”销售时，佣金的扣除限额统一为委销售时，佣金的扣除限额统一为委托销售收入的托销售收入的10%10%。自用产品折旧扣除有限制自用产品折旧扣除有限制 国税发国税发200931200931号文规定：转为自用的开发产品，国号文规定：转为自用的开发产品，国 际使用时间累计未
17、超过际使用时间累计未超过1212个月又销售的，不得在税前个月又销售的，不得在税前 扣除折旧费用。这与国税发扣除折旧费用。这与国税发200631200631号的规定相号的规定相 比区别明显，但对企业的最终影响不大。如果房地产比区别明显，但对企业的最终影响不大。如果房地产 企业将实际使用时间累计未超过企业将实际使用时间累计未超过1212个月的个月的“固定资产固定资产”销售了，既然不允许扣除折旧，但是销售了，既然不允许扣除折旧，但是“固定资产固定资产”的的税税务务咨咨询询 转让转让定价税定价税务务 高新企高新企业业税税务务 并并购购税税务务 税税务务争争议议解决解决续的计税余值应该是未扣除折旧后的原
18、值了。的计税余值应该是未扣除折旧后的原值了。明确了计税成本对象的确定原则明确了计税成本对象的确定原则 这是国税发这是国税发200931200931号文的新规定，即企业在确定成号文的新规定，即企业在确定成 本对象时要遵循：可否销售原则、分类归集原则、功本对象时要遵循：可否销售原则、分类归集原则、功 能区分原则、定价差异原则、成本差异原则、权益区能区分原则、定价差异原则、成本差异原则、权益区 分原则。需要注意的是，成本对象一经确定，不能随分原则。需要注意的是，成本对象一经确定，不能随 意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得 主管税务机关同意。这
19、是比较严格的管理规定，尽管主管税务机关同意。这是比较严格的管理规定，尽管 看似没有实质内容。看似没有实质内容。税税务务咨咨询询 转让转让定价税定价税务务 高新企高新企业业税税务务 并并购购税税务务 税税务务争争议议解决解决续确定了成本分配方法确定了成本分配方法 国税发国税发200931200931号文对于共同成本和不能分清负担对号文对于共同成本和不能分清负担对 象的间接成本，规定了四种分配方法，具体包括：占象的间接成本，规定了四种分配方法，具体包括：占 地面积法、建筑面积法、直接成本法、预算造价法。地面积法、建筑面积法、直接成本法、预算造价法。此外，国税发此外，国税发200931200931号
20、文还明确规定：土地成本，号文还明确规定：土地成本，一般按占地面积法进行分配；单独作为过渡性成本对一般按占地面积法进行分配；单独作为过渡性成本对 象核算的公共配套设施开发成本，应按建筑面积法进象核算的公共配套设施开发成本，应按建筑面积法进 行分配；借款费用属于不同成本对象共同负担的，按行分配；借款费用属于不同成本对象共同负担的，按 直接成本法或按预算造价法进行分配；其他成本项目直接成本法或按预算造价法进行分配；其他成本项目 的分配法由企业自行确定。的分配法由企业自行确定。税税务务咨咨询询 转让转让定价税定价税务务 高新企高新企业业税税务务 并并购购税税务务 税税务务争争议议解决解决续直面直面“预
21、提费用预提费用”多少年以来，多少年以来，“预提费用预提费用”不论是对房地产企业工作不论是对房地产企业工作的的 同仁而言，还是对从事房地产行业税收征管、稽查的同仁而言，还是对从事房地产行业税收征管、稽查的 人士而言，都是一个难以解开的人士而言，都是一个难以解开的“结结”，是个，是个“言之言之不不 尽、挥之不去尽、挥之不去”的的“老大难老大难”问题，也是税收征纳双问题，也是税收征纳双方方 分岐严重的地方。分岐严重的地方。为此，国税发为此，国税发200931200931号文第三号文第三 十二条予以了明确：其一、出包工程未最终办理结算十二条予以了明确：其一、出包工程未最终办理结算 而未取得全额发票的，
22、在证明资料充分的前提下，其而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其 发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额 的的10%10%；其二、公共配套设施尚未建造或尚未完工；其二、公共配套设施尚未建造或尚未完工 的，可按预算造价合理理预提建造费用。此类公共配的，可按预算造价合理理预提建造费用。此类公共配税税务务咨咨询询 转让转让定价税定价税务务 高新企高新企业业税税务务 并并购购税税务务 税税务务争争议议解决解决续 套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中 明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法
23、规规定必须明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须 配套建造的条件。其三、应向政府上交但尚未上交的配套建造的条件。其三、应向政府上交但尚未上交的 报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业 完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。除此几项预提（应付）公建维修基金或其他专项基金。除此几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。同时，第费用外，计税成本均应为实际发生的成本。同时，第三十四条规定：三十四条规定：“企业在结算计税成本时其实际发生企业在结算计税
24、成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。本。”税税务务咨咨询询 转让转让定价税定价税务务 高新企高新企业业税税务务 并并购购税税务务 税税务务争争议议解决解决续（二）房地产行业的土地增值税税收政策（二）房地产行业的土地增值税税收政策 土地增值税的税收条例主要是国务院于土地增值税的税收条例主要是国务院于19931993年年1212月月1313日发布的日发布的中华人民共和国土地增值税暂行条例，财政部于中华人民共和国土地增值税暂行条例，财
25、政部于19951995年年1 1月月2727日颁布的中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则日颁布的中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则和和关于土地增值税若干问题的通知（财税关于土地增值税若干问题的通知（财税200621200621号）号）（三）房地产行业的营业税税收政策（三）房地产行业的营业税税收政策 房地产行业的营业税税负存在于房地产行业的营业税税负存在于房地产使用环节和房地产使用环节和 房地产交易环节。房地产使用环节的营业税主要是对租赁房产而房地产交易环节。房地产使用环节的营业税主要是对租赁房产而言，适用言，适用5%5%的税率；房地产交易环节的营业税主要主要是针对房的税率；房地产交易
26、环节的营业税主要主要是针对房地产的卖方使用销售不动产税目的规定，税率为地产的卖方使用销售不动产税目的规定，税率为5%5%；其适用的税；其适用的税收条例是中华人民共和国营业税暂行条例和收条例是中华人民共和国营业税暂行条例和中华人民共和中华人民共和国营业税暂行条例实施细则。国营业税暂行条例实施细则。税税务务咨咨询询 转让转让定价税定价税务务 高新企高新企业业税税务务 并并购购税税务务 税税务务争争议议解决解决S2S2 第二部分第二部分 主要税种稽查要点主要税种稽查要点税税务务咨咨询询 转让转让定价税定价税务务 高新企高新企业业税税务务 并并购购税税务务 税税务务争争议议解决解决一、主要税收违法类型
27、 1 1，以房换地、以房抵债不计销售收入。有些房地产公，以房换地、以房抵债不计销售收入。有些房地产公司以联建名义建房，一方出土地，另一方出资金合作司以联建名义建房，一方出土地，另一方出资金合作建房，而在取得土地使用权时，不需要支付任何款项，建房，而在取得土地使用权时，不需要支付任何款项，而是以建成的房屋为代价抵顶地价款。也有房地产公而是以建成的房屋为代价抵顶地价款。也有房地产公司用商品房偿还贷款，抵顶工程款、抵付其他债务，司用商品房偿还贷款，抵顶工程款、抵付其他债务，房屋产权转移后不作销售处理，不计收入，借以房换房屋产权转移后不作销售处理，不计收入，借以房换地、以房抵债手段，偷逃税款。地、以房
28、抵债手段，偷逃税款。2 2，将售房款或预售款长期挂账不申报纳税。收到预售，将售房款或预售款长期挂账不申报纳税。收到预售款或售房款长期挂在往来科目，或不申报纳税，或不款或售房款长期挂在往来科目，或不申报纳税，或不按期结转销售收入，造成账面上只有成本费用，没有按期结转销售收入，造成账面上只有成本费用，没有收入或收入很少，从而不缴或少缴企业所得税。收入或收入很少，从而不缴或少缴企业所得税。税税务务咨咨询询 转让转让定价税定价税务务 高新企高新企业业税税务务 并并购购税税务务 税税务务争争议议解决解决一、主要税收违法类型3 3，伪造或高估开发成本。一是利用建筑安装业发票监管，伪造或高估开发成本。一是利
29、用建筑安装业发票监管不够严密的漏洞，虚列建筑安装工程成本。二是进行不够严密的漏洞，虚列建筑安装工程成本。二是进行成本核算时，不分项目设立成本明细，而是将完工和成本核算时，不分项目设立成本明细，而是将完工和未完工的多个项目成本混在一起，导致账面亏损或隐未完工的多个项目成本混在一起，导致账面亏损或隐瞒巨额利润。三是用假票、白条或不符合规定的收据瞒巨额利润。三是用假票、白条或不符合规定的收据列支成本。列支成本。4 4，少结转自用经营房成本。当开发项目中既有用于销售，少结转自用经营房成本。当开发项目中既有用于销售的，也有自用的，企业将自用部分成本缩水，企业自的，也有自用的，企业将自用部分成本缩水，企业
30、自用房产仅分摊前期工程费、基础设施费等费用，而土用房产仅分摊前期工程费、基础设施费等费用，而土地成本、借款利息、建筑安装等费用由出售房分摊，地成本、借款利息、建筑安装等费用由出售房分摊，加大用于销售的成本，以减少销售部分的利润；加大用于销售的成本，以减少销售部分的利润；税税务务咨咨询询 转让转让定价税定价税务务 高新企高新企业业税税务务 并并购购税税务务 税税务务争争议议解决解决一、主要税收违法类型5 5，利用关联交易转移利润。或以明显偏低价格销售给其关联，利用关联交易转移利润。或以明显偏低价格销售给其关联企业，或以高手续费支付代理销售公司，或利用关联关系企业，或以高手续费支付代理销售公司，或
31、利用关联关系承包或分包工程，如建筑、装饰、建材、绿化工程和物业承包或分包工程，如建筑、装饰、建材、绿化工程和物业等，通过虚开建筑发票加大建安成本造价、虚加工作量等等，通过虚开建筑发票加大建安成本造价、虚加工作量等非法手段减少或转移利润。非法手段减少或转移利润。6 6，未按标准列支费用。部分房地产公司将与生产经营无关的，未按标准列支费用。部分房地产公司将与生产经营无关的各项营业外支出在税前列支，或者对税前准予扣除项目超各项营业外支出在税前列支，或者对税前准予扣除项目超标准列支，从而加大费用支出，减少收益，少缴企业所得标准列支，从而加大费用支出，减少收益，少缴企业所得税。税。7 7，通过资产评估虚
32、增开发成本。房地产产开发企业为了减少，通过资产评估虚增开发成本。房地产产开发企业为了减少应税所得额，人为加大某些项目的成本，先将用于销售的应税所得额，人为加大某些项目的成本，先将用于销售的商品房以自用的名义低价位转资，随后企业再通过资产评商品房以自用的名义低价位转资，随后企业再通过资产评估将资产升值，当用于对外销售时，估将资产升值，当用于对外销售时，再将评估增值的商再将评估增值的商税税务务咨咨询询 转让转让定价税定价税务务 高新企高新企业业税税务务 并并购购税税务务 税税务务争争议议解决解决一、主要税收违法类型品房转入完工产品，或以转让固定资产的名义对外销售，品房转入完工产品，或以转让固定资产
33、的名义对外销售，按评估后的价值结转经营成本，减少经营利润。如在以开按评估后的价值结转经营成本，减少经营利润。如在以开发产品对外投资时，先将完工产品或在建项目评估增值，发产品对外投资时，先将完工产品或在建项目评估增值，增加对外投资的初始成本价，在收回投资或投资股权转让增加对外投资的初始成本价，在收回投资或投资股权转让以及结转一次性取得固定利润时，减少投资收益。以及结转一次性取得固定利润时，减少投资收益。8 8，公共配套设施改变用途，出售或租赁，少缴或不缴纳税，公共配套设施改变用途，出售或租赁，少缴或不缴纳税，小区的配套工程是根据规划设计要求无偿建造配套小区的配套工程是根据规划设计要求无偿建造配套
34、成本已成本已经全部摊入商品房成本，有的企业自行改变其用途，经全部摊入商品房成本，有的企业自行改变其用途，将配套项目有偿出售，重复结转成本，造成偷税。将配套项目有偿出售，重复结转成本，造成偷税。税税务务咨咨询询 转让转让定价税定价税务务 高新企高新企业业税税务务 并并购购税税务务 税税务务争争议议解决解决二、企业所得税的税收稽查要点（一）企业所得税的稽查要点（一）企业所得税的稽查要点（1 1）检查企业开发产品销售收入、预售收入、视同销售）检查企业开发产品销售收入、预售收入、视同销售行为的收入、代建工程和提供劳务的收入确认以及成行为的收入、代建工程和提供劳务的收入确认以及成本和费用的扣除，是否符合
35、（本和费用的扣除，是否符合（2 2）各项应税收入是否真）各项应税收入是否真实、完整。重点是各种经营收入、附营业务收入是否实、完整。重点是各种经营收入、附营业务收入是否全部全部房地产开发经营业务企业所得税处理办法房地产开发经营业务企业所得税处理办法 （国税发（国税发200920093131号）的有关规定。号）的有关规定。（2 2）按规定入账，有无已实现的收入不确认，长期挂往）按规定入账，有无已实现的收入不确认，长期挂往来账或存在账外收入的情况。有无故意压低售价转移来账或存在账外收入的情况。有无故意压低售价转移收入的行为。收入的行为。税税务务咨咨询询 转让转让定价税定价税务务 高新企高新企业业税税
36、务务 并并购购税税务务 税税务务争争议议解决解决（续）（3 3）税前扣除项目是否真实、合法。要结合房地产行业）税前扣除项目是否真实、合法。要结合房地产行业的特点重点检查各项准备金、风险金、业务招待费、的特点重点检查各项准备金、风险金、业务招待费、广告费、租赁费、工资及相关费用、财产损失、捐赠广告费、租赁费、工资及相关费用、财产损失、捐赠支出、改扩建及装修工程支出、管理费等项目，以及支出、改扩建及装修工程支出、管理费等项目，以及支付的土地出让金是否按规定合理分摊成本。支付的土地出让金是否按规定合理分摊成本。（4 4）房地产项目中建造的各类营业性的）房地产项目中建造的各类营业性的“会所会所”是否按
37、是否按规定作为固定资产管理。规定作为固定资产管理。（5 5）构成房地产成本的各类费用的支付凭证是否合法、）构成房地产成本的各类费用的支付凭证是否合法、真实、有效。有无收受虚开、代开、伪造的假发票等真实、有效。有无收受虚开、代开、伪造的假发票等不合法的发票入账支付费用。不合法的发票入账支付费用。税税务务咨咨询询 转让转让定价税定价税务务 高新企高新企业业税税务务 并并购购税税务务 税税务务争争议议解决解决三、土地增值税的税收稽查要点（1 1）是否按规定申报土地增值税，其会计处理是否正确。）是否按规定申报土地增值税，其会计处理是否正确。（2 2）增值额的计算是否正确。）增值额的计算是否正确。（3
38、3）对普通标准住宅的界定是否符合要求）对普通标准住宅的界定是否符合要求。税税务务咨咨询询 转让转让定价税定价税务务 高新企高新企业业税税务务 并并购购税税务务 税税务务争争议议解决解决四、营业税的税收稽查要点营业税的税收稽查要点（1 1）检查企业对应税营业额的确认是否正确、合理，营）检查企业对应税营业额的确认是否正确、合理，营业收入是否包括各种价外费用。按合同规定时间应收业收入是否包括各种价外费用。按合同规定时间应收取而未收到的销售款是否申报纳税。关联企业之间销取而未收到的销售款是否申报纳税。关联企业之间销售价格是否合理售价格是否合理。（2 2）销售房产预收款（预收定金）是否及时申报纳税）销售
39、房产预收款（预收定金）是否及时申报纳税。（3 3）以以房房换换地地、参参建建联联建建、合合作作建建房房过过程程中中，是是否否按按规规定定申申报报缴缴纳纳营营业业税税。以以投投资资名名义义转转让让土土地地使使用用权权或或不不动动产产所所有有权权，未未与与投投资资方方共共同同承承担担风风险险，并并且且收收取取固固定定利利润润或或按按销销售售收收入入一一定定比比例例提提成成的的行行为为是是否否按按规规定定申报纳税。申报纳税。（4 4）检查房地产开发企业是否存在以房抵债的行为。）检查房地产开发企业是否存在以房抵债的行为。税税务务咨咨询询 转让转让定价税定价税务务 高新企高新企业业税税务务 并并购购税税
40、务务 税税务务争争议议解决解决（续）（5 5）通过对房地产企业）通过对房地产企业“企业利润分配企业利润分配”及及“营业外支营业外支出出”等会计科目的审核，检查企业是否存在将商品房等会计科目的审核，检查企业是否存在将商品房用于分配和赠与行为。用于分配和赠与行为。（6 6）是否存在低价销售的行为。检查企业在销售商品房）是否存在低价销售的行为。检查企业在销售商品房时，是否存在价格明显偏低而无正当理由。若存在这时，是否存在价格明显偏低而无正当理由。若存在这种情况，税务机关应重新核定其营业收入额。种情况，税务机关应重新核定其营业收入额。（7 7）各种房产出租收入是否按规定申报纳税。）各种房产出租收入是否
41、按规定申报纳税。（8 8）动、拆迁补偿等行为是否按规定申报纳税。动、拆迁补偿等行为是否按规定申报纳税。（9 9）建筑施工企业税收专项稽查要点：建筑施工企业税收专项稽查要点：税税务务咨咨询询 转让转让定价税定价税务务 高新企高新企业业税税务务 并并购购税税务务 税税务务争争议议解决解决（续）甲方提供材料、动力等的价款是否并入应纳税营业额。甲方提供材料、动力等的价款是否并入应纳税营业额。纳税人以各种名义从甲方取得的与建筑安装工程作业纳税人以各种名义从甲方取得的与建筑安装工程作业相关的收入是否进行纳税申报相关的收入是否进行纳税申报。纳税人在异地取得的收入是否在劳务发生地税务机关纳税人在异地取得的收入
42、是否在劳务发生地税务机关足额申报并缴纳入库。足额申报并缴纳入库。对已开工建设的建筑安装工程，纳税人是否存在长期对已开工建设的建筑安装工程，纳税人是否存在长期零申报的异常情况。零申报的异常情况。有自建行为的纳税人，在转让自建不动产的时候，是有自建行为的纳税人，在转让自建不动产的时候，是否申报缴纳自建环节的营业税。否申报缴纳自建环节的营业税。纳税人和扣缴分包人的营业税是否及时申报并缴纳入纳税人和扣缴分包人的营业税是否及时申报并缴纳入库。库。税税务务咨咨询询 转让转让定价税定价税务务 高新企高新企业业税税务务 并并购购税税务务 税税务务争争议议解决解决S3S3 第三部分第三部分企业所得税纳税筹划企业
43、所得税纳税筹划税税务务咨咨询询 转让转让定价税定价税务务 高新企高新企业业税税务务 并并购购税税务务 税税务务争争议议解决解决一、收入的税务处理1 1，开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得，开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。2 2，企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用，企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价
44、内为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。作为代收代缴款项进行管理。3 3，企业通过正式签订房地产销售合同或房地产预，企业通过正式签订房地产销售合同或房地产预售合同所取得的收入，应确认为销售收入的实现。售合同所取得的收入，应确认为销售收入的实现。4 4，未正式签订，未正式签订“合同合同”所取得的收入。所取得的收入。税税务务咨咨询询 转让转让定价税定价税务务 高新企高新企业业税税务务 并并购购税税务务 税税务务争争议议解决解决（续）5 5，视同销售：企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福，视
45、同销售：企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入或于实际取得利益权利时确认收入(或利润或利润)的实现。的实现。销售收入的计量可采用以下标准核定销售额：销售收入的计量可采用以下标准核定销售额：a,a,按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定
46、；销售价格确定；b,b,由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；值确定；c,c,按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于润率不得低于15%,15%,具体比例由主管税务机关确定。具体比例由主管税务机关确定。税税务务咨咨询询 转让转让定价税定价税务务 高新企高新企业业税税务务 并并购购税税务务 税税务务争争议议解决解决（续）6 6，未完工产品的销售：销售未完工开发产品的计税毛利，未完工产品的销售：销售未完工开发产品的计税毛利率率 ，由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局，由各省、
47、自治、直辖市国家税务局、地方税务局进行确定进行确定 。若开发项目位于省、自治区、直辖市和计。若开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于于1515。位于地及地级市城区及郊区的，不得低于。位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%10%。位于其他地区的，不得位于其他地区的，不得低于低于5 5。若开放项目属于经济。若开放项目属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于适用房、限价房和危改房的，不得低于3%3%。税税务务咨咨询询 转让转让定价税定价税务务 高新企高新企业业税税务务 并并购购税税务务 税税务务争争议议解
48、决解决二、成本和费用扣除的税务处理（一）准予扣除项目（一）准予扣除项目n 准予扣除项目是纳税人每一纳税年度发生的与取得应纳收准予扣除项目是纳税人每一纳税年度发生的与取得应纳收 入有关的所有必要和正常的成本、费用、税金和损失。入有关的所有必要和正常的成本、费用、税金和损失。准予扣除项目金额准予扣除项目金额=成本成本+费用费用+税金税金+损失损失 企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费 用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品 计税成本。计税成本。n 税
49、法对扣除项目的要求：税法对扣除项目的要求：真实真实 合法合法n 税前扣除应遵循的原则：税前扣除应遵循的原则：权责发生制原则权责发生制原则 配比原则配比原则 相关性原则相关性原则 确定性原则确定性原则 合理性原则合理性原则税税务务咨咨询询 转让转让定价税定价税务务 高新企高新企业业税税务务 并并购购税税务务 税税务务争争议议解决解决（续）（二）税前扣除项目的内容和税务处理（二）税前扣除项目的内容和税务处理 1,1,开发产品计税成本支出的内容：开发产品计税成本支出的内容：(1)(1)土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权(或开发或开发权权)而发
50、生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。(2)(2)前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。规划、