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1、精选学习资料 - - - - - - - - - 房地产企业成本费用归集房屋开发成本的归集房屋开发建设发生的各项成本费用支出,能够分清负担对象的, 可以直接计入有关房屋开发成本核算对象； 有些房屋开发费用发生时由多个成本核算对象共 同负担,需按肯定标准安排计入有关房屋开发成本核算对象；因此,房地产开发 企业应依据不同的支出内容, 采纳相应的方法将房屋开发成本归集到各成本核算 对象的成本项目；1. 土地征和及拆迁补偿费 土地征用及拆迁补偿费,是指为取得土地开发使用权而发生的各项费用,主 要包括土地征用费、 拆迁补偿费、 市政配套费等； 土地征用费是指支付的土地出 让金、土地转让费、土地效益金、土
2、地开发费、交纳的契税、耕地占用税,土地 变更用途和超面积补交的地价, 补偿合作方地价, 合作项目建房转入分给合作方 的房屋成本和相应税费等； 拆迁补偿费是指有关地上、 地下建筑物或附着物的拆 迁补偿支出,安置及动迁支出,农作物补偿费,危房补偿费等；拆迁旧建筑物回 收的残值应估价入账,分别冲减有关成本；市政配套费此科目进入开发成本- 前期工程费 - 市政配套费好像更合适是指向政府部门交纳的大市政配套费,征用生地向当地市政公司交纳的红线外道路、水、电、气、热、通讯等建造费、管线铺设费等；房地产开发企业发生的土地征用及拆迁补偿费视能否区分负担对象等情形,有不同的归集方法,详细如下：1能够分清负担对象
3、的,应直接计入房屋开发成本核算对象的“ 土地征 用准时性拆迁补偿费” 成本项目,即借记“ 开发成本房屋开发” 账户,贷记“ 银行存款” 、“ 应对账款” 等账户；2不能分清负担对象的,应先在“ 开发成本土地开发” 账户进行归 集,待土地开发完成投入使用时, 再按肯定的安排方法将其计入有关房屋成本核算对象的“ 土地征用及拆迁补偿费”成本项目,即借记“ 开发成本房屋开发”账户,贷记“ 开发成本土地开发” 账户；3房地产开发企业开发完工的商品性建设场地,转变用途为房屋开发时,应将商品性建设场地的开发费用转入有关房屋成本核算对象的“ 土地征及拆迁补 偿费” 成本项目,即借记“ 开发成本房屋开发” 账户
4、,贷记“ 开发产品商品性土地” 账户；4房地产开发企业综合开发的土地,先通过“ 开发成本土地开发”进行归集, 待开发产品投入使用时, 应按肯定的标准安排房屋建筑物和商品性建 设场地应负担的土地开发成本,即借记“ 开发成本房屋开发” 、“ 开发产品商品性土地” 账户,贷记“ 开发成本土地开发” ；名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页,共 5 页精选学习资料 - - - - - - - - - 房地产开发企业将土地开发成本结转房屋开发成本时,应采纳平行结转法,即土地开发成本项目中土地征用及拆迁补偿费应结转为房屋开发成本项目中的 土地征用及拆迁补偿费； 土地开发成本项目中的前期工程费应
5、结转为房屋开发成 本项目中的前期工程费；前期工程费是指取得土地开发权之后项目开发前期的筹建、规划、设计、可 行性讨论、水文地质勘察、测绘和“ 三通一平” 等前期费用；详细包括项目行政 事业性收费、规划设计费、勘测丈量费、“ 三通一平” 费、暂时设施费、预算编 审费以及其他前期工程费等；行政事业性收费是指项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费,如市 政基础设施配套费、异地绿化建设费、人防异地建设费、消防图纸审查费、地方 训练费附加、白蚁防治费、建设工程社会保险费；新型墙体材料专项基金、工程 质监费、防雷图纸及检测、施工抗震设防技术审查费、工程招标代理费、图纸审查费、散装水泥费、 环评报告编制
6、费及招投标治理费等；规划设计费是指方案设计,施工图设计、 园林设计、 自来水设计、 电力设计、 人防设计、 制图、晒图费,规划设计模型制作费, 方案评审费等费用, 如遇到比较复杂的地质, 仍需要进行 岩土设计, 会发生岩土设计费； 勘测丈量费用指水文、 地质、文物和地基勘察费,沉降观测费,日照测试费,拨地钉桩验线费,复线费,定线费,放线费,建筑面 积丈量费等；“ 七通一平” 费是指接通红线外施工用暂时给排水含地下排水管、沟开挖铺设费用、供电、道路含按规定应交的占道费、道路挖掘费等设施 的设计、建造、装饰和进行场地平整发生的费用包括开工前垃圾清运费等；暂时设施费是指施工方暂时办公室,暂时场地占用
7、费、 暂时空地租费, 以及沿红线四周设置的暂时围墙、围栏等设施的设计、建造、装饰、等费用；预算编审费 是指支付给社会中介服务机构受聘为项目编制或审查预算而发生的费用；房屋开发建设过程中发生的前期工程费,能分清成本核算对象的, 应直接计入有关房屋开发成本核算对象的“ 前期工程费” 成本项目,即借记“ 开发成本房屋开发前期工程费” 账户,贷记“ 银行存款” 、“ 应对账款” 等账户；应由两个或两个以上成本核算对象共同负担的前期工程费,计入有关房屋成本核算对象的“ 前期工程费” 成本项目；应按肯定的标准安排建筑安装工程费是指项目开发过程中发生的列入建筑安装工程施工图预算 项目内的各项费用 含设备费、
8、 出包工程向承包方支付的暂时设施费和劳动保险 费,有甲供材料、设备的,仍应包括相应的甲供材料、设备费；详细包括土建 工程费、安装工程费和装修工程费等；土建工程费是指土石方、桩基、护壁坡工程费,基础处理费,桩基询问 费,土建结构工程费含地下室部分；有甲供材料的,仍应包括相应的甲供材名师归纳总结 料费；安装工程费是指主体工程内的照明等电气设施安装费,主体工程内的通讯、第 2 页,共 5 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 保安监视、 有线电视系统等电讯设施安装费,主体工程内的上下水、 热水等给排水设施安装费,主体工程内的电梯及其安装、调试费,主体工程内的换
9、热站、冷 冻站、风机盘管掌握、 楼宇自控系统等空调设施安装费, 主体工程内的自动喷洒、消防栓和消防报警系统等消防设施安装费,主体工程内的煤气管线等燃气设施安装费,主体工程内的水暖、汽暖等供热设施安装费；上述各项如有甲供材料、设 备,仍应分别包括相应的甲供材料、 设备费；装修工程费是指内外墙、 地板毯、门窗、厨洁具、电梯间、天顶棚、雨篷等的装修费,有甲供材料的,仍应包 括相应甲供材料费；房地产开发企业开发建设房屋,其建筑安装工程施工一般采纳出包的方式,建筑安装工程支出应依据“ 工程结算单” ,企业承付的已完工程价款确定,直接计入有关房屋开发成本核算对象的“ 建筑安装工程费”成本项目, 依据施工单
10、位供应的建安发票留意：包含甲供材即借记“ 开发成本房屋开发建筑 安装工程费” 账户,贷记“ 银行存款” 、“ 应对账款” 、“ 预付账款” 等账户；基础设施费是指项目开发过程中发生的小区内,建筑安装工程施工图预算项目之外的道路、供电、供水、供气、供热、排污、排洪、通讯、照明和绿化等基 础设施工程费用,红线外两米与大市政接口的费用,以及向水、电、气、热、通 讯等大市政公司交纳的费用； 详细包括道路工程费、 供电工程费、给排水工程费、煤气工程费、供暖工程费、通讯工程费、电视工程费、照明工程费、景观绿化工 程费、环卫工程费、 安防智能化工程费以及小区四周设置的永久性围墙、围栏支 出、园区大门等；供电
11、工程费是指变 配电设备的购置费, 设备安装及电缆铺设费, 供配电贴费,电源建设费,交纳的电增容费等；给排水工程费是指自来水、雨污水排放、防洪等给排水设施的建造、 管线铺设费用, 以及向自来水公司交纳的水 增容费等；煤气工程费是指煤气管道的铺设费、增容费、集资费、煤气配套费,煤气进展基金、煤气挂表费等；供暖工程费是指暖气管道的铺设费、集资费；通讯工程费是指线路的铺设、配套费、电缆集资费, 交纳的增容费等；电视工程费是指小区内有线电视 闭路电视 的线路铺设和按规定应交纳的有关费用；照明工程费是指小区内路灯照明设施支出；景观绿化工程是指小区内景观建设、人工草坪、栽花、种树等绿化支出；环卫工程费是指小
12、区内的环境卫生设 施支出,如垃圾站箱、公厕等支出；安防智能化工程费是指小区内安防、监 控工程费；房屋开发建设过程中发生的基础设施费,能分清成本核算对象的, 应直接计入有关房屋开发成本核算对象的“ 基础设施费” 成本项目,借记“ 开发成本房屋开发基础设施费” 账户,贷记“ 银行存款” 、“ 应对账款” 等账户；应由两个或两个以上成本核算对象共同负担的基础设施费,入有关房屋成本核算对象的“ 基础设施费” 成本项目；应按肯定的标准安排计名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页,共 5 页精选学习资料 - - - - - - - - - 公共配套设施费是指房屋开发过程中,依据有关法规, 产权
13、及其收益权不属于开发商,开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出；该成本项目下按各项配套设施设立明细科目,详细核算内容可区分为以下情形：1在开发不区内发生的不会产生经营收入的不行经营性公共配套设施支出,如建造消防、水泵房、水塔、锅炉房建筑成本、变电所建筑成本、居委 会、派出所、岗亭、儿童乐园和自行车棚等设施的支出；2在开发小区内发 生的依据法规或经营惯例, 其经营收入归于经营者或业委会的可经营性公共配套 设施支出,如建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池和球场等设施 的支出； 3开发小区内城市规划中规定的大配套设施项目不能有偿转让和取得经营收益权时,发生的没有投资来源
14、的费用；4对于产权、收入归属情形较为复杂的地下室、 车位等设施, 应依据当地政府法规、 开发商的销售承诺等具 体情形确定是否摊入本成本项目；如开发商通过补交地价或人防工程费等措施,得到政府部门认可,取得了该配套设施的产权,就应作为经营性项目独立核算；发生的公共配套设施支出, 能够分清成本核算对象的, 应直接计入有关房屋 开发成本核算对象的“ 配套设施费” 项目,借记“ 开发成本房屋开发配 套设施费” 账户,贷记“ 银行存款” 、“ 应对账款” 等账户；假如发生的配套设施支出,应由两个或两个以上成本核算对象共同负担的,应先在“ 开发成本配套设施开发” 账户进行集合,待配套设施完工时,再按肯定标准
15、如有关项目 的预算成本或方案成本 ,安排计入有关房屋开发成本核算对象的“ 配套设施费”成本项目,借记“ 开发成本房屋开发配套设施费” 账户,贷记“ 开发成 本配套设施开发” 账户；企业为直接组织和治理开发项目所发生的,且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出；主要包括治理人职工资、职工福利费、折旧费、修理费、办 公费、水电费、劳动爱护费、工程治理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费 等；房地产开发企业在开发建设房屋过程中发生的各项间接费用,应先通过“ 开 发间接费用” 账户进行核算, 期末,再按肯定标准安排计入各有关开发产品成本；应由房屋开发成本负担的开发间接费用,应计入有关房屋开发成本核
16、算对象的“ 开发间接费” 成本项目,即借记“ 开发成本房屋开发开发间接费” 账 户,贷记“ 开发间接费用” 账户；治理费用核算的内容 房地产开发企业治理费用包括企业在筹建期间发生的开办费、董事会和行政 治理部门在经营治理中发生的或者应由企业统一负担的公司经费包括行政治理 部门职工工资及福利费、物料消耗、低值易耗品摊销、办公费和差旅费等、工 会经费、董事会费包括董事会成员津贴、会议费和差旅费等、聘请中介机构名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页,共 5 页精选学习资料 - - - - - - - - - 费、询问费含参谋费、诉讼费、业务款待费、房产税、车船使用税、土地使 用税、印花税
17、、技术转让费、矿产资源补偿费、讨论费用、排污费等；企业行政治理部门发生的固定资产修理费用等后续支出,不符合固定资产 确认条件的,也在本账户核算；销售费用核算的内容 房地产开发企业的销售费用包括保险费、包装费、展览费和广告费、商品维 修费、估计产品质量保证缺失、 运输费、 装卸费等以及为销售开发产品而专设的 销售机构含销售网点、售后服务网点等的职工薪酬、业务费和折旧费等经营 费用；企业发生的与专设销售机构相关的固定资产修理费用等费用化后续支出,也在本账户核算；销售前期费核算与销售相关的一些前期费用,主要分不能出售的样板房装饰费用、售楼处建造与装饰和其他； 售楼处建造与装饰费用分为两块,售楼处建造
18、部分指的是暂时搭建的售楼处, 在房屋销售完毕后要拆除的那种建筑所需花费的建造费用, 假如利用会所、 商场或住宅来暂做售楼处的,其建造费用在开发成本中反映,不在此处中反映； 售楼处装饰部分为售楼处的内部装修工程费用；其他 为与房屋销售相关的一些其他前期费用,如样板房、售楼处的物业爱护费等；销售推广费主要是与销售相关的媒体广告费、广告制作费、展位费及展台搭 建费、户外发布费、围墙彩绘费、宣扬费、灯箱制作费、展板制作费、和楼书印 刷费等；广告费包括媒体广告费、户外发布费,展位费及展台搭建作为展览费,其他应归入宣扬费； 业务宣扬费是企业开展业务宣扬活动所支付的费用,主要是 指未通过媒体的广告性支出,包
19、括企业发放的印有企业标志的礼品、纪念品等；广告费就是企业通过媒体向公众介绍商品、劳务和企业信息等发生的相关费用；合同交易费是预售合同或出售合同交易时房地产开发企业所需交纳的交易手续费用, 而非代收代付客户部分的交易费；服务备案等；销售代理费是销售费用中的主要费用之一,另外仍包括支付给交易中心的网上是房地产开发企业托付代理公司进行销售所支付的佣金,一般开发商均和所指定的代理公司签订相关代理协议,依据合同上的有关条款支付销售代理费,费,包括已付和已计提尚未支付的部分；该账户核算按代理合同运算的应对代理与售房有关的办证费、支付给住建委的交易费也在本科目中核算；财务费用核算的内容 房地产开发企业的财务费用包括利息支出减利息收入、汇兑损益以及相 关的手续费、企业发生的现金折扣或收到的现金折扣等；为购建或生产满意资本化条件的资产发生的应予资本化的借款费用,在 “ 开 发成本” 等账户核算；名师归纳总结 - - - - - - -第 5 页,共 5 页