《2022年武汉武昌区地块投资可行性报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2022年武汉武昌区地块投资可行性报告.docx（18页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、精选学习资料 - - - - - - - - - 一、武汉武昌区康平苑小区 R5 地块投资可行性报告地块简介1、地理位置 本地块位于武汉市武昌区新河街,处于临江大道与和平大道之间,周边有新河街学校、江南明珠园等,属于武汉市市区住宅四级地段；该地块因积玉桥 地区旧城改造的进行,已经表达了较强的升值潜力；2、地块面积本地块总占地面积9083.48 平方 M,规划容积率根据现行武汉市的规划要求可以达到 3.85 4.2,总建筑面积在 3.5 万平方 M 以上；暂以 3.85 容积率计1 / 12 名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页,共 12 页精选学习资料 - - - - - - -
2、 - - 算面积,其中：高层住宅3.2 万平方 M；临街两层商铺面积3000 平方 M；3、地块相关历史 为原武汉汉康物业进展公司二期开发地块,因该公司经营不善寻求外单位 合作；于 1993 年办理了土地批租等相关前期手续；二、工程宏观市场讨论武汉市作为中国中部最大的城市,历史上就是中国中部的重要商埠,其经济影响力掩盖华中地区,世纪初,曾为中国内地最大的国际性中心城 市,被誉为“ 东方芝加哥” ,鼎盛时期武汉是仅次于上海的内地国际贸易中心和 商贸中心；同时武汉也是中国近代工业三大发祥地之一,从清末湖广总督张之 洞创办汉阳钢铁厂起,进展了初具雏形的中国近代钢铁工业；方案经济时期武 汉是国家重要的
3、工业基地和交通枢纽基地,武汉曾经有过辉煌的历程；然而改 革开放多年来,由于政策因素和行政区划等因素导致武汉落后于沿海很多 城市；武汉的房地产市场进展较慢,以前始终为国内外大资金所忽视；然而湖北省及武汉有着自身的潜在优势待挖掘：2 / 12 名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页,共 12 页精选学习资料 - - - - - - - - - 第一,年,湖北省国内生产总值为4276.32 亿元,人均国内生产总值与四周的河南（ 5538 元）、安徽（ 5065 元）、江西（ 4831 元）、湖南（5728 元）、重庆（ 5144 元）、陕西（ 4607 元）相比,高出 1366 至 24
4、87元,达到 7094 元,而同期全国人均国内生产总值平均水平为 6902 元,可见湖北省在中部地区是一个经济大省,形成了“ 湖北台地”；在也是作为湖北省省会的武汉市,迄今为止仍是我国中部最大的城市的重要区域进展条件；其次,湖北省城市化进展速度特别迅猛,城市化率1982 年为 17.32% ,1990 年为 28.75% ,1998 年为 31.9% ,2001 年为 40.59% ,超过了全国平均 水平；在城市化进展的浪潮中,武汉市由于其相对于周边其他中小城市具有较 大的吸引力,城市空间进展的压力是庞大的,据统计进入武汉市的流淌人口达120 万150 万；加上市区常驻人口800 多万,有足够
5、大的房产消费市场；第三,武汉市科技实力雄厚,目前武汉拥有所高校、个科研 设计单位、个国家级重点试验室、万科技人才,通讯、生物工程、激 光、微电子技术和新材料等领域居全国领先水平,科技综合实力名列全国第 三；从长远看,武汉市有望在下世纪初叶建成为我国内陆腹地最大的“ 制造业、金融、贸易、科技信息中心；第四,武汉市具有得天独厚的区位优势,其位于长江中游和中国中部的 重要战略位置,是任何其他城市不行替代的；武汉市只有第一与四周地区加强 协作,使城市的进展与区域的进展形成联动效应,才能不断地增强自身进展能 力,真正起到华中地区中心位置的作用,并与全国其他三个城市群地区一道,参加区域经济一体化进程,同时
6、为形成中国中部的大城市群地区格局制造条 件；3 / 12 名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页,共 12 页精选学习资料 - - - - - - - - - 以上几个方面足以说明武汉目前作为一个房地产资金的投资地有着较好的 前景；这两年来武汉的外来投资逐年扩大,主要也是以房地产投资为主,其中 不乏大量的江浙资金；4 / 12 名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页,共 12 页精选学习资料 - - - - - - - - - 三、地块优劣势分析1、地块优势本地块位于武昌老城区 ,人气较旺；此外,地块无折迁,可即刻启动；本地块南面临街 ,位于长江一桥和二桥之间 出口仅相
7、距一站之内 ,有肯定的卖点；,交通便利；特殊是过江的地铁目前该地块邻近楼盘不多,主要有江南明珠园,该楼盘目前销售均价在4300 4400 元左右,处于销售中后期,待该地块发售时,已不会成为直接竞争对手,同时该区域内同类价格的开发地块相对较少；2、地块劣势由于地块邻近尚未建有大型商场,生活配套设施仍待完善；、消遣休闲场所；在目前旧城改造的阶段市容环境显纷乱；跨江地铁的修建速度偏慢；3、地块市场机会由于地块周边在建的均为大型市级公建,故此,相伴着它们的落成使用和部分中高档社区的开发交付,生活配套设施势必将趋于成熟,人气得到不断提升,地块升值潜力较大；2004 年邻近地块的楼面地价均在1400 元/
8、平方 M 以上；5 / 12 名师归纳总结 - - - - - - -第 5 页,共 12 页精选学习资料 - - - - - - - - - 参考地块一 :如下图所示 居住用地；武昌积玉桥 P200412, 楼面地价 1470 元/平方 M；武汉城开房地产开发公司6 / 12 名师归纳总结 - - - - - - -第 6 页,共 12 页精选学习资料 - - - - - - - - - 参考地块二 :如下图所示 武昌积玉桥 P2004011, 楼面地价 1428 元/平方 M；居住用地；坚石开发有限公司四、地块效益分析1、物业配比及销售收入7 / 12 名师归纳总结 - - - - - -
9、 -第 7 页,共 12 页精选学习资料 - - - - - - - - - 总建筑面积 3.5 万平方 M,其中 : 高层： 3.2 万平方 M3600 元/平方 M= 11520 万元 商业： 3000 平方 M7500 元/平方 M= 2250 元 车库： 60 个 7 万/个= 420 元销售收入合计 : 14190 万元2、成本投入（一）土地成本： 2520 万元（二）前期费用： 70 元/平方 M3.5 万平方 M=245 万元1、规划、设计、勘探（ 30 元/平方 M）2、三通一平（ 4 元/平方 M）3、人防易地建设费（ 18 元/平方 M）4、环卫开办费（ 12 元/平方 M
10、）5、消防、抗震、白蚁等（ 6 元/平方 M）（三）建安成本 :1400 元/平方 M3.5 万平方 M=4550 万元包括基础、土建、水电、智能、门窗、监理、绿化等8 / 12 名师归纳总结 - - - - - - -第 8 页,共 12 页精选学习资料 - - - - - - - - - （四）基础设施配套费 :80 元/平方 M3.5 万平方 M=350 万元（五）公共配套设施费用：40 元/平方 M3.5 万平方 M=140 万元1、水电增容及手续费2、市政工程（道路、围墙、排水等）（六）三项费用：财务费用： 150 元/平方 M3.5 万平方 M=525 万元销售费用： 50 元/平
11、方 M3.5 万平方 M=175 万元治理费用： 80 元/平方 M3.5 万平方 M =280 万元（七）不行估计成本 :200 万元前（二） -（七） 项综合成本合计 : 8985 万元（八）营业税和所得税预提（九）税后利润：:14190 万元 10%=1419 万元税后利润 =3786 万9 / 12 名师归纳总结 - - - - - - -第 9 页,共 12 页精选学习资料 - - - - - - - - - 五、开发及销售方案开发方案 : 本工程开发将采纳整体建设及销售的方式进行：2005 年 2-4 月完成企业及相关产权的过户及变更；2005 年 3-9 月完成该地块的前期设计、
12、建设许可证及相关手续的报 批 2005 年 10-2006 年 8 月工程开工至完成结构封顶 2006 年 8 月-2006 年 12 月完成工程建设并开头综合验收 2007 年 2 月完成开发工作销售方案 : 2005 年 12 月-开头工程预售,估计销售 14 个月 2006 年 12 月-至结构封顶时销售 80% 2007 年 2 月完成全部销售六、投资资金支配1、第一期资金 1700 万,用于收购工程及公司,于2005 年 2 月初到10 / 12 名师归纳总结 - - - - - - -第 10 页,共 12 页精选学习资料 - - - - - - - - - 位；2、其次期资金 1
13、000 万,用于工程前期工作,于2005 年 4 月-7 月逐步初到位；3、第三期资金 1000 万,用于建安工程,其余不足部分由施工单位垫资和销售回款解决；固该工程如不考虑借用银行的开发性贷款,实际自有投入资金可以掌握在 4000 万以内；七、结论此外,由于在经济测算中仍未考虑房价在将来如干几年内的上涨因素和实际操作中利用政策猎取的利益,因而觉得猜测利润实现的可能性较大；（每平方 M 的销售价格增加 100 元,总收益增加 350 万元；面积没增加 1000 平方M,总收益增加 100 万元；）结合上述几个因素分析来看,投资该工程市场需求有保证,投资回报可行；11 / 12 名师归纳总结 - - - - - - -第 11 页,共 12 页精选学习资料 - - - - - - - - - 12 / 12 名师归纳总结 - - - - - - -第 12 页,共 12 页