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1、精选学习资料 - - - - - - - - - 学而不思就惘,思而不学就殆第七章 收益法练习题一、 单 项挑选题1、收益法是以（）为基础的；（）说明,打算房地产价值的,重要的不是过去的因素,而是将来的因素；、收益原理（、预期原理、将来原理、替代原理2、购买收益性房地产可以视为）,实质是以现在的资金去换取期望在将来可以获得的一系列资金；名师归纳总结 、一种收益、一种房地产交易第 1 页,共 4 页、一种贷款、一种投资3、某单位拥有的房地产每年可产生100 万元净收益, 同时此单位有2000 万元货币以的年利率存入银行, 每年可得到与该宗房地产等额的收益,即每年能获得100 万元的利息,就对该单
2、位来说,这宗房地产的价值与（）万元的货币等价；、 2000、 400 、 4000、 10000 4、收益法适用的对象,是有收益或有（）的房地产；、潜在收益、实际收益、客观收益、正常收益5、收益法适用的条件,是房地产的收益和（）都易于量化；、成本、风险、运营费用、酬劳率6、现代的收益法是建立在货币具有（）的观念上的；、投资价值、市场价值、时间价值、资本价值7、某房地产是在有偿出让的国有土地上开发建造的,当时获得的土地使用权年限为50 年,现在已使用了5 年,估量利用该房地产正常情形下每年可获得净收益10 万元,该类房地产的酬劳率为6%,就该房地产的收益价格为（）；、 150.56 万元B、15
3、4.56 万元C、157.61 万元D、152.69 万元8、已知某收益性房地产50 年收益权益的价格为4000 元/ m2,酬劳率为8%,试求其 40 年收益权益的价格（）A、3899 元/ m2 B、3865 元/ m2 C、3855 元/ m2D、3920 元/ m2 9、已知某收益性房地产40 年土地使用权的价格为4000 元/ m2 ,对应的酬劳率为6%,试求假设其土地使用权为50 年,酬劳率为8%下的价格（）；A、3252 元/ m2B、3435 元/ m2C、3565 元/ m2D、3343 元/ m210、有 A、B 两宗房地产, A 房地产的收益年限为50 年,单价 4000
4、 元/ m2；B 房地产的收益年限为 40 年,单价 3500 元/ m2；假设酬劳率为6%,就比较两宗房地产的价格,A 比- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 学而不思就惘,思而不学就殆B（）；A、高 B、低C、相同 D、无法确定11、不同年限的价格换算,对于运用（的修正是特殊有用的；）估价时进行有关土地使用年限或不同收益年限A、市场法 B、成本法C、收益法 D、假设法12、某宗工业用地出让的土地使用年限为 50 年,所处地段的基准地价为 2000 元/ m 2,在评估基准地价时设定的土地使用权年限为无限年,现行土地资化率为 6%；通过对基准地价进行土地
5、使用权年限修正后的该工业用地的价格为（）；2 2A、1855 元/ m B、1921 元/ m2 2 C、1878 元/ m D、1891 元/ m13、有一房地产,通过猜测得到将来 5 年的净收益分别为 30 万元、 32 万元、 33 万元、 35万元、 38 万元,从第六年到将来无穷远,每年的净收益将稳固在 40 万元左右,该房地产的酬劳率为 6%,该房地产的收益价格为（）；A、628 万元 B、639 万元C、615 万元 D、648 万元14、某宗房地产现行的价格为 4500 元/m 2,年净收益为 250 元/m 2,酬劳率为 6%；现获知该地区将兴建一座大型的现代化火车站,该火车
6、站将在5 年后建成投入使用,到那时该地区将达到该城市现有火车站地区的富强程度,在该城市现有火车站地区,同类房地产的价格为 6000 元/ m2；据此估量新火车站建成后投入使用后,新火车站地区该房地产的价格将达到 6000 元/ m2；就获知新建火车站后该宗房地产的价格为（）；A、5250 元/ m2B、5655 元/ m2C、5536 元/ m2D、5456 元/ m215、目前的房地产市场不景气,但猜测 3 年后价格会回升,现有一座出租写字楼要估价；该写字楼现行市场租金较低,年出租净收益 1000 万元,估量将来的 3 年内仍维护这个水平,但等到 3 年后市场回升时将其转卖的售价会高达 25
7、000 万元,销售税费为 6%；如果投资者要求该类投资的收益率为 10%,就该写字楼目前的价值为（）；A、21225 万元 B、19854 万元C、22358 万元 D、20223 万元16、某宗房地产的估量将来第一年的净收益为50 万元,此后每年的净收益会在上一年的基础上增加 3 万元,收益年限可视为无限年,该类房地产的酬劳率为 7%；就该宗房地产的收益价格为（）；A、1535 万元 B、1327 万元C、1486 万元 D、1252 万元17、某宗房地产的估量将来第一年的净收益为50 万元,此后每年的净收益会在上一年的基名师归纳总结 础上增加 2%,收益年限可视为无限年,房类房地产的酬劳率
8、为6%；就该宗房地产的收第 2 页,共 4 页益价格为（）；A、1242 万元B、1235 万元C、1250 万元D、1277 万元18、某出租旧办公楼的租约尚有3 年到期,在此 3 年的租期中, 每年可猎取净收益100 万元,到期后要拆除作为商业用地；估量作为商业用地的价值为1500 万元,拆除费用为50 万元,该类房地产的酬劳率为8%；就该旧办公楼的价值为（）；A、1329 万元B、1238 万元- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 学而不思就惘,思而不学就殆C、1409 万元 D、1147 万元19、某宗房地产估量将来第一年的有效毛收入为 50 万元
9、, 运营费用为 30 万元, 此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长 3%,运营费用年增长 2%,收益年限可视为无限年,该房地产的酬劳率为 7%；该宗房地产的收益价格为（）；A、650 万元 B、687 万元C、585 万元 D、630 万元20、运营费用与（）之比称为运营费用率；A、潜在毛收入 B、有效毛收入C、有效纯收入 D、实际纯收入二、 判定题、收益法是求取估价对象将来的净收益,选用适当的酬劳率将其折现到估价时点后累加,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法；（）、从收益法的观点看,房地产的价值是其将来净收益之和；（）、收益法是以收益原理为基础的；（）、由于房地产的寿命长期,占
10、用收益性房地产不仅现在能获得收益,而且能期望在将来继续获得收益；（）、投资者购买收益性房地产,实质是以现在的一笔资金去换取期望在将来可以获得的一系列资金；（）、对于投资者来说, 将资金购买房地产猎取收益,与将资金存入银行猎取利息所起的作用是等同的；（）、收益法是建立在货币具有时间价值的观念上的；货币的时间价值是指现在的钱比过去的钱有更高的价值；（）、收益法适用的对象,是有收益或潜在收益的房地产,如商店、旅社、餐馆、写字楼、教学楼、公寓等房地产；（）、收益法不限于估价对象本身现在是否有收益,只要它所属的这类房地产有收益即可；10、收益法适用的条件是房地产的净收益和酬劳率都能够量化；（）（）三、运
11、算题1、某宾馆共有 400 个标准间和 100 个套间, 标准间每个每天 200 元,套间每个每天 350 元,年平均空房率 25%；餐馆收益为客房收益的 30%；客房运营费用率为 35%,餐馆 运营费用率为 55%；康体消遣等其他方面的净收益为每年 200 万元；该类房地产的酬劳率为 10%；土地使用年限不限；搜集同类宾馆的价格和净收益资料如表 6-1 所示：表 6-1 可比房地产价格（万元）净收益（万元 /年）A 25200 3000 B 29400 3500 C 23800 2800 D 16600 2000 试依据上述资料估量该宾馆的现时价格；名师归纳总结 2、估价对象为一出租写字楼,
12、土地总面积7000m2,建筑总面积56000 m2,建筑物结构为第 3 页,共 4 页钢筋混凝土结构,地上36 层,地下2 层,土地使用权年限为50 年,未注明不行续期；从- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 学而不思就惘,思而不学就殆20XX 年 6 月 30 日取得土地时起计,建设期3 年；需要评估出该宗房地产20XX 年 6 月 30日的买卖价格；有关资料有：该写字楼使用面积为建筑面积的65%,月租金为每平方米使名师归纳总结 用面积 50 元,空置率平均为15%；建筑物原值22000 万元,经济寿命为60 年,残值率为 0；第 4 页,共 4 页常常费用每年150 万元,房产税为租金的12%,营业税等为租金的6%；酬劳率为10%；3、某综合楼的土地使用年限为40 年,从 20XX 年 7 月 1 日起计； 该综合楼16 层商场整体 120 元/ m 2 邻近出租,每层2000 m2,从 20XX 年 7 月 1 日出租,租期为6 年,月平均租金为类似商场正常月租金为130 元/ m2；730 层为写字楼,每层面积1000 m2,出租率为80%,正常月租金为100 元/ m2；商场和写字楼的运营费用率均为30%；该类房地产的酬劳率为10%；试估算该综合楼20XX 年 7 月 1 日带租约出售时的价格；- - - - - - -