《[学][物业]物业经费.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《[学][物业]物业经费.ppt（66页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、第第 1页页管理学物业管理物业管理经费 Still waters run deep.流静水深流静水深,人静心深人静心深 Where there is life,there is hope。有生命必有希望。有生命必有希望第第 2页页物业服务费的来源物业服务费的来源n定期收取的物业服务费定期收取的物业服务费n物业共用部分、共用设施设备维修基金物业共用部分、共用设施设备维修基金n物业管理企业开展多种经营的收入与利润物业管理企业开展多种经营的收入与利润n政府多方面的扶持政府多方面的扶持n开发建设单位给予一定的支持开发建设单位给予一定的支持n业主的赞助业主的赞助第第 3页页定期收取的物业服务费定期收取的
2、物业服务费n建设部建设部物业服务收费管理办法物业服务收费管理办法：物业管理企业：物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设备按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设备设施和相关场地进行维护、养护、管理，维护相关设施和相关场地进行维护、养护、管理，维护相关区域的环境卫生和秩序，向业主收取的费用。区域的环境卫生和秩序，向业主收取的费用。n物业服务费是物业管理经费长期稳定的主要来源。物业服务费是物业管理经费长期稳定的主要来源。第第 4页页物业共用部位、共用设施设备维修基金物业共用部位、共用设施设备维修基金n一个物业管理区域内有两个以及以上产一个物业管理区域内有两个以及以上产权人的，应当建立
3、维修基金。权人的，应当建立维修基金。n相关法规：维修基金管理办法相关法规：维修基金管理办法n共用部位是指住宅主体承重结构部位共用部位是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。梯间、走廊通道等。第第 5页页n共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照加压水泵、电梯、天线
4、、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。施和共用设施设备使用的房屋等。n维修基金归全体业主所有。维修基金归全体业主所有。第第 6页页物业管理企业开展多种经营的收入与利润物业管理企业开展多种经营的收入与利润n1、利用物业共用部分、共用设施进行的经营、利用物业共用部分、共用设施进行的经营活动活动n经业主大会同意经业主大会同意n收益属于业主收益属于业主n用于补充维修基金及物业服务费的不足用于补充
5、维修基金及物业服务费的不足n2、利用自身条件，开展多种经营、利用自身条件，开展多种经营n组建工程队，完善小区配套设施组建工程队，完善小区配套设施n开办小区服务，如商店、餐饮、健身开办小区服务，如商店、餐饮、健身n它不是物业管理的主要收入来源，具有一定的过渡它不是物业管理的主要收入来源，具有一定的过渡色彩色彩第第 7页页政府多方面的支持政府多方面的支持n对象：经济适用房、房改房、安居房、对象：经济适用房、房改房、安居房、普通居民住宅普通居民住宅n途径：途径：n制定收费管理办法和政府指导价，加强收费制定收费管理办法和政府指导价，加强收费管理管理n规定其可享有的第三产业优惠政策，如减免规定其可享有的
6、第三产业优惠政策，如减免税金税金n水、电、气、热等企业承担相关区域内管线水、电、气、热等企业承担相关区域内管线及设备的维修及设备的维修第第 8页页n开发建设单位给予一定支持开发建设单位给予一定支持n完善物业的给中配套设施及环境建设完善物业的给中配套设施及环境建设n业主的赞助业主的赞助n前提：物管与业主良好的关系前提：物管与业主良好的关系n业主大会设立专项赞助基金业主大会设立专项赞助基金n用途：物业管理费用的补充及减轻替他业主用途：物业管理费用的补充及减轻替他业主的负担的负担第第 9页页一、物业管理服务费的价格形式一、物业管理服务费的价格形式n1.1.政府指导价政府指导价n政政府府指指导导价价是
7、是一一种种政政策策性性价价格格形形式式，是是由由有有定定价价权权限限的的人人民民政政府府价价格格主主管管部部门门会会同同房房地地产产行行政政主主管管部部门门根根据据物物业业管管理理服服务务等等级级标标准准等等因因素素，制制定定相相应应的的基基准准价价及及其其浮浮动动幅幅度度，定定期期公公布布。具具体体收收费费标标准准由由业业主主与与物物业业管管理理企企业业根根据据规规定定的的基基准准价价和和浮浮动动幅幅度度在在物物业业服服务务合合同同中中约约定定。政政府府指指导导价价主要适用于廉租和普通住宅物业服务定价。主要适用于廉租和普通住宅物业服务定价。n物管级别物管级别基准价基准价上下浮动幅度上下浮动幅
8、度浮动范围（元浮动范围（元/米米2月）月）n一级一级1.70元元/平方平方/月月0.85元元15n二级二级1.25元元/平方平方/月月0.62元元15n三级三级0.91元元/平方平方/月月0.45元元15第第 10页页重庆市城市物业管理服务收费实施重庆市城市物业管理服务收费实施办法办法n重庆：住宅电梯费按常住人口计算（连续居住重庆：住宅电梯费按常住人口计算（连续居住三个月以上的），第二层业主自愿不乘坐电梯三个月以上的），第二层业主自愿不乘坐电梯的，可不收电梯费，从第三层开始计收。高层的，可不收电梯费，从第三层开始计收。高层住宅电梯可实行月票和次票，由物业管理企业住宅电梯可实行月票和次票，由物业
9、管理企业根据实际情况决定，月票票价：（根据实际情况决定，月票票价：（1）按层计）按层计算；张人算；张人10元（第三层）元（第三层）0.30元元（N3），），N为楼层数。（为楼层数。（2）按常住人口计）按常住人口计算：每人每月算：每人每月10元计收。次票票价：单上单元计收。次票票价：单上单下每人次下每人次0.30元，上下往返每人次元，上下往返每人次0.50元。元。第第 11页页n2.2.市场调节价市场调节价n市市场场调调节节价价是是指指物物业业管管理理服服务务收收费费标标准准由由物物业业管管理理企企业业与与业业主主委委员员会会或或产产权权人人代代表表、使使 用用人人代代表表共共同同协协商商在在物
10、物业业服服务务合合同同中中约约定定物物业业服服务务收收费费，然然后后将将收收费费标标准准和和收收费费项项目目向向当当地地物物价价部部门门报报告告备备案案的的一一种种价价格格形形式式。这这种种定定价价形形式式充充分分尊尊重重、发发挥挥市市场场的的调调节节的的作作用用，适适用用于于高高档档物物业业、物物业业管管理理市市场场发发育育比比较较成成熟熟地地区区以以及及业业主主主主体体作作用用发发挥较好的物业区域的物业服务定价。挥较好的物业区域的物业服务定价。第第 12页页二、物业服务的定价形式二、物业服务的定价形式n1.1.包干制包干制n包包干干制制是是指指由由业业主主向向物物业业管管理理企企业业支支付
11、付固固定定物物业业服服务务费费用用，盈盈余余或或者者亏亏损损均均由由物物业业管管理理企企业业享享有有或或者者承承担担的的物物业业服服务务计计费费方方式式。包包干干制制物物业业服服务务费费用用的的构构成成包包括括物物业业服服务务成成本本、法法定定税税费费和和物物业业管管理理企企业业的的利利润。润。n目前包干制在普通住宅小区物业服务费的测算中用得较多。目前包干制在普通住宅小区物业服务费的测算中用得较多。n2.2.酬金制酬金制n酬酬金金制制是是指指在在预预收收的的物物业业服服务务资资金金中中按按约约定定比比例例或或者者约约定定数数额额提提取取酬酬金金支支付付给给物物业业管管理理企企业业，其其余余全全
12、部部用用于于物物业业服服务务合合同同约约定定的的支支出出，结结余余或或者者不不足足均均由由业业主主享享有有或或者者承承担担的的物物业业服服务务计计费费方方式式。酬酬金金制制预预收收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。n以以酬酬金金制制方方式式核核算算物物业业服服务务费费时时，应应按按该该物物业业的的硬硬件件条条件件及及服服务务方方式式、内内容容作作出出年年度度支支出出预预算算，再再加加上上物物业业管管理理企企业业的的酬酬金金，按按建建筑筑面面积积分分摊摊。如如果果年年终终决决算算出出现现盈盈余余，则则转转入入下下一一年年使使用
13、用；如如果果年年终终决决算算时时出出现现亏亏损损，则则应应予予以以调调整整补补充充。这这种种核核算算方方法法也也称称实实报报实实销销加加酬酬金金制制，适用于高档物业如涉外公寓、别墅等。适用于高档物业如涉外公寓、别墅等。第第 13页页三、物业服务费的构成三、物业服务费的构成n物业服务成本或者物业服务支出构成，应包括以下几个部分：物业服务成本或者物业服务支出构成，应包括以下几个部分：n1.1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。n2.2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用
14、。n3.3.物业管理区域清洁卫生费用。物业管理区域清洁卫生费用。n4.4.物业管理区域绿化养护费用。物业管理区域绿化养护费用。n5.5.物业管理区域秩序维护费用。物业管理区域秩序维护费用。n6.6.办公费用。办公费用。n7.7.物业管理企业固定资产折旧。物业管理企业固定资产折旧。n8.8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。n9.9.经业主同意的其他费用。经业主同意的其他费用。n以上物业管理区域指的是物业管理的公共区域。以上物业管理区域指的是物业管理的公共区域。n实实行行物物业业服服务务费费用用包包干干制制的的，物物业业服服务务费费用用的
15、的构构成成，不不仅仅包包括物业服务成本，还包括法定税费和物业管理企业的利润；括物业服务成本，还包括法定税费和物业管理企业的利润；n实实行行物物业业服服务务费费用用酬酬金金制制的的，在在收收取取物物业业服服务务资资金金中中不不仅仅包包括物业服务支出，还包括物业管理企业的酬金。括物业服务支出，还包括物业管理企业的酬金。第第 14页页四、物业服务费的测算原则四、物业服务费的测算原则n1.1.严格进行成本控制的原则严格进行成本控制的原则n物物业业管管理理企企业业应应通通过过精精确确预预算算、专专款款专专用用、杜杜绝绝浪浪费费，力力争使业主所花费的每一分钱都能物有所值。争使业主所花费的每一分钱都能物有所
16、值。n2.2.业主、使用人认可的原则业主、使用人认可的原则n进进行行成成本本控控制制不不能能以以降降低低服服务务质质量量和和业业主主、使使用用人人的的满满意意度作为代价，要能取得绝大多数业主和使用人的认可。度作为代价，要能取得绝大多数业主和使用人的认可。n3.3.区别对待的原则区别对待的原则n物物业业服服务务成成本本测测算算应应区区别别不不同同物物业业的的性性质质、配配套套和和业业主主使使用人的需求等多方面因素进行，不能一概而论、简单套比。用人的需求等多方面因素进行，不能一概而论、简单套比。n4.4.合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则n物物业业服服
17、务务价价格格的的确确定定应应遵遵从从市市场场经经济济条条件件下下一一般般商商品品的的定定价价原原则则，以以价价值值为为基基础础，遵遵循循合合理理、公公开开、收收费费与与服服务务水水平平相相适适应应的的原原则则。防防止止单单方方提提价价压压价价、价价格格欺欺诈诈和和进进行行不不正当的价格竞争。正当的价格竞争。第第 15页页五、物业服务费的测算五、物业服务费的测算n（一）居住性物业服务费的测算（一）居住性物业服务费的测算 V=Vi V=Vi（i=1i=1，2 2，3 3，1212）V-V-代代表表求求得得的的物物业业服服务务费费标标准准（元元月月平平方方米米或或元元/年年平方米）；平方米）；Vi-
18、Vi-代代表表各各分分项项收收费费标标准准（元元月月平平方方米米或或元元年年平平方方米）；米）；n费费用用项项目目一一般般分分为为：管管理理服服务务人人员员的的工工资资、社社会会保保险险和和按按规规定定提提取取的的福福利利费费；物物业业共共用用部部位位、共共用用设设施施设设备备的的日日常常运运行行、维维护护费费用用；物物业业管管理理公公共共区区域域清清洁洁卫卫生生费费用用；物物业业管管理理公公共共区区域域绿绿化化养养护护费费用用；物物业业管管理理公公共共区区域域安安全全和和公公共共秩秩序序维维护护费费用用；办办公公费费用用；物物业业管管理理企企业业固固定定资资产产折折旧旧；物物业业共共用用部部
19、位位、共共用用设设施施设设备备及及公公众众责责任任保保险险费费用用；经经业业主主同同意意的的其其他他费费用用第第 16页页n1.1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费V1V1 V1=FiV1=FiS S（i=1i=1，2 2，3 3，4 4）（）（元月元月平方米）平方米）n该该项项费费用用是是用用于于物物业业管管理理企企业业的的人人员员费费用用，包包括括基基本本工工资资，按按规规定定提提取取的的福福利利费费、加加班班费费和和服服装装费费，但但是是不不包包括括管管理理、服服务务人人员员的的奖奖金金。奖奖金金应应根根据据企企业业经经营营
20、管管理理的的经经济济效效益益，从从盈利中提取。盈利中提取。n其中：其中：nFl-Fl-基基本本工工资资（元元月月），各各类类管管理理、服服务务人人员员的的基基本本工工资资标标准准根根据据企业性质、参考当地平均工资水平确定。企业性质、参考当地平均工资水平确定。nF2-F2-按按规规定定提提取取的的福福利利费费（元元/月月），包包括括福福利利基基金金、工工会会经经费费、教教育经费、社会保险、住房公积金等。育经费、社会保险、住房公积金等。nF3-F3-加班费（元月）。加班费（元月）。nF4-F4-服装费（元服装费（元/月）。月）。nS-S-表示可分摊费用的建筑面积之和。单位为平方米（表示可分摊费用的
21、建筑面积之和。单位为平方米（m2m2）。）。第第 17页页n2.2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用V2V2 V2=FiV2=FiS S（i=1i=1，2 2，3 3，4 4，5 5）（）（元月元月平方米）平方米）n其中：其中：nF1-F1-公共照明系统的电费和维修费：公共照明系统的电费和维修费：n电电费费：（W1T1+W2T2+WnTnW1T1+W2T2+WnTn）30PE 30PE W1W1表表示示每每日日开开启启时时间间为为TlTl（小小时时）的的照照明明电电器器总总功功率率（千千瓦瓦小小时时）；T1T1表表示示每每日日开开启启
22、时时间间（小小时）；时）；3030代表每月测算的天数；代表每月测算的天数；PEPE表示电费单价（元表示电费单价（元kWkW）；）；n维维修修费费：这这是是一一个个估估算算的的经经验验值值，一一般般按按照照当当地地的的工工资资水水平平费费用用和和使使用用的零配件、进货的价格来测算。的零配件、进货的价格来测算。nF2-F2-给排水设施的费用，此项费用测算时又可分项为：给排水设施的费用，此项费用测算时又可分项为：n给给水水泵泵的的电电机机功功率率（可可包包括括生生活活水水泵泵、消消防防蓄蓄水水池池泵泵），电电费费 =W24I30 W24I30 PE PE（元元月月）。I I代代表表使使用用系系数数
23、=平平均均每每天天开开启启小小时时数数2424；n消消防防泵泵的的电电机机费费（包包括括喷喷淋淋泵泵、消消防防栓栓泵泵），电电费费 =W24I30 W24I30 PEPE，（，（元月）；元月）；n排排污污泵泵的的电电机机功功率率（包包括括集集水水井井排排水水泵泵、污污水水处处理理排排水水泵泵），电电费费=W24I30 PE W24I30 PE（元月）：元月）：n维修费（元月）。维修费（元月）。第第 18页页nF3-F3-配供电系统设备维修费、检测费（元配供电系统设备维修费、检测费（元/月）。月）。nF4-F4-建筑、道路维修费（元月）。建筑、道路维修费（元月）。nF5-F5-电梯费用的核算：电
24、梯费用的核算：n电电费费=n n W24I30 W24I30 PE PE（元元月月），其其中中n n为为电电梯梯台台数数；W W为为电电梯梯功功率率；I I为为电电梯梯使使用用系系数数，由由于于不不同同类类型型物物业业的的电电梯梯使使用用时时间间和和频频率率不不同同，会会产产生生差差异异，一一般般可可通通过过统统计计的的方方法法进进行行估估算算。居住类物业大致在居住类物业大致在0.40.4；n维维修修费费（元元/月月），可可分分包包给给电电梯梯专专业业的的维维修修公公司司，也也可可自自行行维维修（包括人工费、材料费）；修（包括人工费、材料费）；n年检费（元月）。年检费（元月）。n费费用用项项F
25、1F1F5 F5 并并非非固固定定项项目目，不不同同物物业业项项目目不不一一，不能机械套用。以下各项也是如此。不能机械套用。以下各项也是如此。第第 19页页n3.3.物业管理区域清洁卫生费用物业管理区域清洁卫生费用V3V3 V3=FiV3=FiS S（i=li=l，2 2，3 3，4 4，5 5，6 6）（元元月月平平方米）方米）n其中：其中：nFl-Fl-人工费（元月）。人工费（元月）。nF2-F2-清清洁洁机机械械、工工具具、材材料料、服服装装费费，按按价价值值和和使用年限折算出每月的值（元使用年限折算出每月的值（元/月）。月）。nF3-F3-消杀费（元消杀费（元/月）。月）。nF4-F4
26、-化粪池清理费（元月）。化粪池清理费（元月）。nF5-F5-垃圾清运费（元月）。垃圾清运费（元月）。nF6-F6-水池（箱）清洁费（元月）。水池（箱）清洁费（元月）。第第 20页页n4.4.物业管理区域绿化养护费用物业管理区域绿化养护费用V4V4 V4=F V4=F i i S S（i=li=l，2 2，3 3，4 4，5 5）（元元月月平方米）平方米）n其中：其中：nF1-F1-人工费（元月）。人工费（元月）。nF2-F2-绿化工具费（元月）。绿化工具费（元月）。nF3-F3-化肥除草剂等材料费（元月）。化肥除草剂等材料费（元月）。nF4-F4-绿化用水费（元月）。绿化用水费（元月）。nF5
27、-F5-园林景观再造费（元月）。园林景观再造费（元月）。第第 21页页n5.5.物业管理公共区域秩序维护费用物业管理公共区域秩序维护费用V5V5 V5 V5=Fi Fi/S S（i=li=l，2 2，3 3，4 4，5 5）（元元月月平方米）平方米）n其中：其中：nF1-F1-人工费（元月）。人工费（元月）。nF2-F2-服装费（元月）。服装费（元月）。nF3-F3-维修费（元维修费（元/月）。月）。nF4-F4-日日常常保保卫卫器器材材费费（元元/月月），包包括括对对讲讲机机、多多功能警棍、功能警棍、110110报警联网等。报警联网等。nF5-F5-保安用房及保安人员住房租金（元月）。保安用
28、房及保安人员住房租金（元月）。第第 22页页n6.6.办公费用办公费用V6V6 V6=FiV6=FiS S（i=1i=1，2 2，3 3，4 4，5 5，6 6，7 7）（元元月月平方米）平方米）n常常用用全全年年的的费费用用预预算算来来折折算算出出每每月月费费用用，即即全全年年费费用除以用除以1212个月。个月。n其中：其中：nF1-F1-交通、通讯费用（元月）。交通、通讯费用（元月）。nF2-F2-文具、办公用品等低值易耗品费（元月）。文具、办公用品等低值易耗品费（元月）。nF3-F3-车辆使用费（元车辆使用费（元/月）。月）。nF4-F4-节日装饰费（元节日装饰费（元/月）。月）。nF5
29、-F5-公共关系费及宣传广告费（元月）。公共关系费及宣传广告费（元月）。nF6-F6-办公水电费（元月）。办公水电费（元月）。nF7-F7-书报费（元月）。书报费（元月）。第第 23页页n7.7.物业管理企业固定资产折旧费物业管理企业固定资产折旧费V7V7n该该项项费费用用指指物物业业管管理理企企业业拥拥有有各各类类固固定定资资产产按按其其总总额额每每月月分分摊摊提提取取的的折折旧旧费费用用，包包括括交交通通工工具具、通通讯讯设设备备、办办公公设设备备、工工程程维维修修设设备备等等。按按实实际际拥拥有有的的上上述述各各项项固固定定资资产产总总额额除除以以平平均均折折旧旧年年限限，再再分分摊摊到
30、到每每月月每每平平方方米米建建筑筑面面积积。值值得得注注意意的的是是，这这里里的的固固定定资资产产应应主主要要是是直直接接用于该项目服务的固定资产。用于该项目服务的固定资产。n8.8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用V8V8nV8=V8=（投保总金额投保总金额 保险费率保险费率 ）保险受惠物业的总面积）保险受惠物业的总面积n物物业业管管理理企企业业必必须须对对住住宅宅物物业业区区内内水水、电电、电电梯梯等等设设施施设设备备投投财财产产保保险险、相相关关责责任任保保险险（如如电电梯梯责责任任保保险险）、公公众众责责任任险险。保保费费按按保保
31、险险受受惠物业总建筑面积分摊。惠物业总建筑面积分摊。n9.9.经业主同意的其它费用经业主同意的其它费用V9V9n该项是指业主大会同意的全体业主均能受惠的必要的服务费用。该项是指业主大会同意的全体业主均能受惠的必要的服务费用。n10.10.不可预见费用不可预见费用V10V10n不不可可预预见见费费用用（一一般般按按上上述述费费用用总总和和的的3 31010计计）。不不可可预预见见费费应单独设账，严格控制其支出。应单独设账，严格控制其支出。第第 24页页n11.11.利润或管理酬金利润或管理酬金V11V11n物业管理协议不同，管理酬金的确定方式不同：物业管理协议不同，管理酬金的确定方式不同：n（1
32、 1）按照租金收入确定）按照租金收入确定 管理酬金管理酬金=业主租金收入业主租金收入酬金比率酬金比率n（2 2）按按物物业业价价值值的的约约定定使使用用年年限限计计算算，当当物物业业是是业业主主自自己己使使用用的的情情况下可以采用该方法。况下可以采用该方法。管理酬金管理酬金=（物业价值物业约定使用年限）（物业价值物业约定使用年限）酬金比率酬金比率n（3 3）按按定定额额利利润润/酬酬金金或或行行业业利利润润率率酬酬金金率率确确定定。定定额额酬酬金金或或利利润润是是指指双双方方协协商商在在管管理理企企业业完完成成合合同同规规定定的的服服务务任任务务情情况况下下给给服服务务者者已已固固定定数数额额
33、的的酬酬金金或或利利润润。不不过过，现现行行最最通通常常的的利利润润酬酬金金确确定定方方式式是是以以上上述述1 11010项项的的支支出出之之和和为为基基数数乘乘以以行行业业利利润润率率/酬酬金金率率付付给给管管理理企企业业利润利润/酬金，即酬金，即 管理利润管理利润/酬金酬金=服务费服务费行业利润率行业利润率/酬金率酬金率n物物业业管管理理行行业业利利润润率率/酬酬金金率率一一般般在在8 81515，具具体体的的比比率率可可由由双双方方根根据据物业服务的标准等因素协商确定。物业服务的标准等因素协商确定。第第 25页页n12.12.法定税费法定税费V12V12n按按现现行行税税法法，物物业业管
34、管理理企企业业属属服服务务业业，上上缴缴的的税金包括：税金包括：n（1 1）须按营业额缴纳营业税，税率为）须按营业额缴纳营业税，税率为5 5。n（2 2）城市建设维护税，按营业税的）城市建设维护税，按营业税的7 7计征。计征。n（3 3）教教育育费费附附加加，按按营营业业税税税税额额的的3 3计计征征。合合计总营业额的计总营业额的5.55.5。n不不过过依依照照最最新新的的物物业业服服务务收收费费管管理理办办法法，实行酬金制计费方式的物业服务费用不含税金。实行酬金制计费方式的物业服务费用不含税金。第第 26页页注意的几个问题注意的几个问题n1、前期物业管理费用的测算、前期物业管理费用的测算n顾
35、问费和开荒费顾问费和开荒费n固定资产投入（物业公司自行购买、业主支付、固定资产投入（物业公司自行购买、业主支付、物业公司向业主借贷支付）物业公司向业主借贷支付）n保修期内维修费用的计算保修期内维修费用的计算n2、物业管理企业的酬金提取问题、物业管理企业的酬金提取问题n3、物业服务费的收缴率、物业服务费的收缴率n4、住宅小区非住宅物业的收费问题、住宅小区非住宅物业的收费问题n5、物业服务费用的调整问题、物业服务费用的调整问题第第 27页页（二）收益性物业服务费的测算（二）收益性物业服务费的测算n物物业业管管理理企企业业在在确确定定收收益益性性物物业业服服务务费费的的标标准准时时，通通常常是是按按
36、照照物物业业租租金金收收入入的的一一定定比比例例进进行行测测算算和和收收取取，也也可可以以按按照照上上述居住性物业服务费的测算方法来测算。述居住性物业服务费的测算方法来测算。n业主一般采用定额法和比例法测算收益性物业服务费。业主一般采用定额法和比例法测算收益性物业服务费。n定定额额法法是是业业主主按按照照某某一一固固定定的的数数额额承承担担物物业业服服务务费费用用。具具体体测测算算方方法法与居住性物业服务费的测算方法相同。与居住性物业服务费的测算方法相同。n比比例例法法是是业业主主为为物物业业管管理理企企业业定定出出最最低低的的年年租租金金收收入入任任务务和和物物业业维维修修养养护护指指标标，
37、完完成成后后按按租租金金收收入入的的一一定定比比例例支支付付物物业业服服务务费费。这这种种测测算算方方法法比比较较适适合合于于代代理理收收益益性性物物业业租租赁赁的的物物业业管管理理企企业业。其其将将物物业业服服务务费费与与物物业业服服务务质质量量联联系系在在一一起起，刺刺激激物物业业管管理理企企业业以以优优质质的的物物业业管管理理服服务务吸吸引引客客户户，提提高高出出租租率率，增增加加收收入入。有有时时候候还还另另定定更更高高的的超超额额比比例，以激励企业更加尽心服务。例，以激励企业更加尽心服务。n收收益益性性物物业业服服务务费费中中与与租租户户切切身身利利益益直直接接相相关关的的保保安安、
38、保保洁洁、设设备备维维修修、空空调调、通通讯讯、特特别别装装饰饰、停停车车等等项项服服务务费费用用，往往往往由由租租户户承承担担，可可以以直直接接向向租租户户收收取取，也也可可以以含含在在租租金金里里，再从中扣除。再从中扣除。第第 28页页物业费测算案例物业费测算案例n基本情况：基本情况：n1、用地面积：用地面积：9984.85m22、总建筑面积：总建筑面积：23470m23、地上建筑面积：地上建筑面积：19970m24、地下建筑面积：地下建筑面积：3500m25、建筑占地面积：建筑占地面积：4450m26、建筑密度：建筑密度：44.6%7、建筑容积：建筑容积：2.008、绿化率：绿化率：30
39、.4%（小区绿化面积为（小区绿化面积为3035M2）9、商铺：商铺：9000m210、商务公寓：、商务公寓：10970m211、停车位：、停车位：92第第 29页页n说明：说明：n1、商务间共计、商务间共计214间，在初期按间，在初期按40%的入住的入住计算，即计算，即85间。按每个服务员做间。按每个服务员做13间计算则间计算则需需7名名/班班2班班=14人。人。n2、总人数控制在、总人数控制在65人以内。人以内。第第 30页页管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费n管理人员管理人员132346.0030500.00n维修人员维修人员51000.005
40、000.00n收费员收费员3800.002400.00n治安员治安员20750.0015000.00n服务员服务员14600.008400.00n保洁员保洁员6550.003300.00n合计合计6164600.00第第 31页页n基本工资基本工资64600.003.234n福利费福利费20341.501.148 福利费为工资总额的福利费为工资总额的35.5%,35.5%,其中福利基金占工资总额的其中福利基金占工资总额的14%14%；教育基金占工资总额的；教育基金占工资总额的1.5%1.5%；社会保险占工资总额的；社会保险占工资总额的20%20%n加班费加班费暂不计暂不计n服装费服装费1625
41、0.081 服装按年均服装按年均300300元元/人计算，则每月分摊为：人计算，则每月分摊为：6530065300元元/人人/年年1212月月=1625(=1625(元元/月月)n合计合计79166.504.463第第 32页页公共设施、设备日常运行、维修及保养费公共设施、设备日常运行、维修及保养费n采用总体匡算思路进行测算。住宅建造成本按采用总体匡算思路进行测算。住宅建造成本按1200元元/M2计算，公共设施、设备建造成本计算，公共设施、设备建造成本统一按统一按30%计取，折旧年限按计取，折旧年限按25年计算，维年计算，维修保养费按月折旧费的修保养费按月折旧费的40%提取。则：提取。则：维修
42、保养费维修保养费=（1200元元/M230%）（25年年12月月/年）年）40%=（360300）40%=0.48元元/月月.平方米平方米第第 33页页n公共照明所用电为（晚间公共照明所用电为（晚间19：00分至次日清晨分至次日清晨7：00分为开灯时间，共计分为开灯时间，共计12小时，如本物业有小时，如本物业有200盏盏灯灯60瓦计算）。则：每日所用电费为：瓦计算）。则：每日所用电费为：（60瓦瓦/盏盏200盏盏12小时小时30日日/月）月）1.10元元/千瓦千瓦/小时小时=4320千瓦千瓦/小时小时1.10元元/千瓦千瓦/小时小时=4752.00元元/月月分摊到每平方米的费用为分摊到每平方米
43、的费用为:4752.0019970=0.237元元/平方米平方米/月月第第 34页页n电梯运行电费为电梯运行电费为:每部电梯按每部电梯按5千瓦千瓦/小时每天运行小时每天运行12小时计算则运行电费为：小时计算则运行电费为：（4部部5千瓦千瓦/小时小时12小时小时30天天/月）月）1.10元元/千瓦千瓦/小时小时=7200千瓦千瓦/小时小时1.10元元/千瓦千瓦/小时小时=7920元元/月月分摊到每平方米的费用为分摊到每平方米的费用为:792019970=0.396元元/平方米平方米/月。月。第第 35页页n维修保养费用为维修保养费用为;每层每月按每层每月按50元计算则为：元计算则为：（4部部7层
44、）层）50元元/层层/月月=2850=1400元元/月月分摊到每平方米的费用为分摊到每平方米的费用为:140019970=0.070元元/平方米平方米/月。月。第第 36页页绿化管理费绿化管理费n1绿化工具费绿化工具费400元元/年年400.002劳保用品费劳保用品费400元元/年年400.003绿化用水费绿化用水费1吨吨/M2.年年,1.35元吨元吨4097.254农药化肥费农药化肥费0.10元元/M2.年年303.505景观再造费景观再造费0.10元元/M2.年年303.506合合计计/0.039第第 37页页清洁卫生费清洁卫生费n工具购置费工具购置费300元元/人人.年年1800.00n
45、劳保用品费劳保用品费300元元/人人.年年900.00n化粪池清掏费化粪池清掏费3000.00n垃圾外运费垃圾外运费2880元元/年年2880.00n水箱清洗水箱清洗n合计合计0.041第第 38页页保安费保安费n装备费装备费250元元/人人.年年500000n人身保险费人身保险费n房租费房租费n合计合计0025第第 39页页n办公费办公费12万元万元（12月月19970平方米）平方米）=0.501元元/月月.平方米平方米n固定资产总额为固定资产总额为100万元，平均折旧年限为万元，平均折旧年限为5年，即：年，即：固定资产折旧费为：固定资产折旧费为：100万元万元（12月月/年年.月月5年年1
46、9970M2）=0.834元元/月月.平方米平方米第第 40页页n利润：利润取利润：利润取5%，则，则利润利润=（4.463+0.480+0.237+0.396+0.070+0.039+0.020+0.501+0.834）5%=7.045%=0.352元元/月月.平方米平方米n法定税费：两税一费为前八项之和的法定税费：两税一费为前八项之和的5.75%，则，则税费税费=（4.463+0.480+0.237+0.396+0.070+0.039+0.020+0.501+0.834+0.352）5.57%=7.3925.75%=0.425元元/月月.平方米平方米专项维修资金的管理专项维修资金的管理第第
47、 42页页一、专项维修资金的性质一、专项维修资金的性质n房屋共用部位专项维修资金是指专项用于房屋房屋共用部位专项维修资金是指专项用于房屋共用部位、共用设施设备大修、中修、更新和共用部位、共用设施设备大修、中修、更新和改造的资金，在性质上属专门用于特定目的而改造的资金，在性质上属专门用于特定目的而设立的专项资金一类。即：设立的专项资金一类。即：n它是专门用于对物业共用部分进行大的维修保养、它是专门用于对物业共用部分进行大的维修保养、保值增值目的而专项筹集、独立核算的资金。保值增值目的而专项筹集、独立核算的资金。n其产权属于全体业主，在物业管理企业财务上属其产权属于全体业主，在物业管理企业财务上属
48、专项代管基金，作为长期负债管理。专项代管基金，作为长期负债管理。第第 43页页二、专项维修资金的筹集依据二、专项维修资金的筹集依据n专专项项维维修修资资金金筹筹集集的的依依据据主主要要有有物物业业管管理理条条例例、物物业业服服务务收收费费管管理理办办法法、住住宅宅共共用用部部位位共共用用设设施施设设备备维维修修基基金金管管理理办办法法和和物物业业管管理理企企业业财财务务管管理理规规定定。各各省省市市地地方方性性法法规规、规规章章是是当当地地筹筹集专项维修资金的具体依据。集专项维修资金的具体依据。n物物业业管管理理条条例例第第五五十十四四条条明明确确规规定定：住住宅宅物物业业、住住宅宅小小区区内
49、内的的非非住住宅宅物物业业或或者者与与单单幢幢住住宅宅楼楼结结构构相相连连的的非非住住宅宅物物业业的的业业主主，应应当当按按照照国国家家有有关关规规定定交交纳纳专专项项维维修修资资金金。专专项项维维修修资资金金属属业业主主所所有有，专专项项用用于于物物业业保保修修期期满满后后物物业业共共用用部部位位、共共用用设设施施设设备备的的维维修修和和更更新新、改改造造，不不得得挪挪作作他他用用。物物业业管管理理企企业业应应当当在在物物业业服服务务合合同同中中对对物物业业管管理理专专项项维维修修资资金金的管理与使用等内容进行约定。的管理与使用等内容进行约定。第第 44页页三、筹集专项维修资金的必要性三、筹
50、集专项维修资金的必要性n区区分分所所有有权权物物业业管管理理区区域域中中业业主主协协商商一一致致困困难难、周周期期长长，且且业业主主自自我我管管理理意意识识淡淡薄薄，普普遍遍有有 搭搭便便车车 的的心心理理，所所以以需需要要事事先先筹筹集集专专项项维维修修资资金金。否否则则，临临时时筹筹集集，物物业业共共有有共共用用部部分分大大的的维维修修、改改造造、更更新新等等便便没没有有保保障障，突突发发性性事事故故如如台台风风、暴暴雨雨等等对对物物业业造造成成的的损损坏坏会会得得不不到到及及时时处处理理。因因此此，那那些些需需要要大大的的和和紧紧急急维维修修整整治治而而资资金金又又不不能能马马上上到到位