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1、tA【商业地产】上海浦发博园建筑立面建议报告2007-32PPT Still waters run deep.流静水深流静水深,人静心深人静心深 Where there is life,there is hope。有生命必有希望。有生命必有希望思路思路新古典主义建筑风格别墅外立面建议公寓外立面建议相关案例介绍构成元素与特征构成元素与特征石材是古典建筑中最主要的媒介石材是古典建筑中最主要的媒介石材是古典建筑中最主要的媒介石材是古典建筑中最主要的媒介强调对称性强调对称性强调对称性强调对称性高倾斜的板条屋顶高倾斜的板条屋顶高倾斜的板条屋顶高倾斜的板条屋顶高耸的烟囱、方塔、角楼，精细雕刻的栏杆，带花边
2、的成排天窗高耸的烟囱、方塔、角楼，精细雕刻的栏杆，带花边的成排天窗高耸的烟囱、方塔、角楼，精细雕刻的栏杆，带花边的成排天窗高耸的烟囱、方塔、角楼，精细雕刻的栏杆，带花边的成排天窗 新古典主义建筑风格新古典主义建筑风格新古典主义建筑风格新古典主义建筑风格克朗的住宅克朗的住宅石材是新古典主义建筑中最主要的媒介石材是新古典主义建筑中最主要的媒介采用了古典的手工雕刻石灰石的设计采用了古典的手工雕刻石灰石的设计纽翰逊的祖屋纽翰逊的祖屋对称的山墙、多角形的塔楼、环绕的门廊、对称的山墙、多角形的塔楼、环绕的门廊、不同木板瓦图案、悬挑出来的檐口、砖砌体的细部不同木板瓦图案、悬挑出来的檐口、砖砌体的细部新古典主
3、义建筑风格新古典主义建筑风格总结总结立面色彩：立面色彩：深色为主基调，深色为主基调，深色塑造精致和稳重的大宅风范，深色 比浅色更容易增强建筑立面色彩的稳定性。建筑主墙上，增加浅色调的建筑装饰增加浅色调的建筑装饰，例如阳台细节、窗户细节以及其他颜色的立面装饰，增加建筑的可识别性增加建筑的可识别性，同时避免了建筑主体的单调和沉闷。立面材质：立面材质：石材容易塑造营造历史积淀的特别的文化氛围和情调，适于展现新古典主义的庄重和尊严，以及欧陆石材容易塑造营造历史积淀的特别的文化氛围和情调，适于展现新古典主义的庄重和尊严，以及欧陆18世纪乡世纪乡村田园风格的建筑装饰，易于营造反朴归真、置身于大自然的感觉。
4、村田园风格的建筑装饰，易于营造反朴归真、置身于大自然的感觉。思路思路新古典主义建筑风格别墅外立面建议公寓外立面建议相关案例介绍立面分析立面分析公寓立面公寓立面别墅南立面别墅南立面现有风格表现：现有风格表现：别墅建筑主体表现比较简约，别墅建筑主体表现比较简约，窗户、栏杆、入口门洞和外部构件装饰窗户、栏杆、入口门洞和外部构件装饰的设计等缺乏细节的精致感觉，别墅的设计等缺乏细节的精致感觉，别墅色彩的搭配色彩的搭配和和材质材质的铺设的铺设上横平竖直，容易造成单调的感觉。上横平竖直，容易造成单调的感觉。公寓建筑主体的色彩搭配对比强烈、缺乏柔和的过渡，材质搭配尽量体现品质感。公寓建筑主体的色彩搭配对比强烈
5、、缺乏柔和的过渡，材质搭配尽量体现品质感。别墅北立面别墅北立面本案立面本案立面 建议建议我们的客源我们的客源具有良好的教育背景、一定文化品位的知识型、技术型白领阶层和事业成功人士。他们的审美倾向品位更高、更挑剔。他具有良好的教育背景、一定文化品位的知识型、技术型白领阶层和事业成功人士。他们的审美倾向品位更高、更挑剔。他们追求的产品风格既要有传统的美感、又要体现时代的科技与精神；既要反映产品的品质与价值，又忌讳粗俗夸张。们追求的产品风格既要有传统的美感、又要体现时代的科技与精神；既要反映产品的品质与价值，又忌讳粗俗夸张。风格塑造建议风格塑造建议公寓建筑主体在传统的公寓建筑主体在传统的“古典主义建
6、筑中增加时尚的元素古典主义建筑中增加时尚的元素”以超凡脱俗的风格和高品质吸引客户以超凡脱俗的风格和高品质吸引客户别墅别墅 建议在建议在“古典主义建筑中注重古典主义建筑中注重提升品质和细节提升品质和细节的打造，以品质吸引客户的打造，以品质吸引客户”外墙色彩搭配方案外墙色彩搭配方案 1 1屋顶：屋顶：陶土瓦，陶土瓦，陶土瓦，陶土瓦，高端住宅首选屋面材料：外墙：外墙：三段式立面，石材、面砖和涂料协调搭配，三段式立面，石材、面砖和涂料协调搭配，塑造精致、典雅和质朴的建筑风格，营造反朴归真和置身于自然的感觉。勒脚：勒脚：利用文化石利用文化石与立面上段区分、色彩上可以选、色彩上可以选取白色或者青色的搭配方
7、式，取白色或者青色的搭配方式，突出建筑基座的稳重扎实，营造历史积淀的特别文化氛围。别墅南立面别墅南立面别墅正面别墅正面光照下的蘑菇石勒脚表现光照下的蘑菇石勒脚表现阴暗处的蘑菇石勒脚表现阴暗处的蘑菇石勒脚表现外墙色彩搭配方案外墙色彩搭配方案 2 2屋顶屋顶暗青色板岩暗青色板岩外墙外墙明快的明快的橘黄色或红色面砖为主基调橘黄色或红色面砖为主基调，配以，配以白色的檐饰和镶边白色的檐饰和镶边，增强建筑立面的可识别性，增强建筑立面的可识别性勒脚勒脚鉴于立面上段颜色较深，建议采用浅色系鉴于立面上段颜色较深，建议采用浅色系的的石材基底石材基底白色砂岩立面效果白色砂岩立面效果细部装饰细部装饰材质铺设建议材质铺
8、设建议材质铺设材质铺设材质铺设材质铺设体现体现错落有致错落有致的韵律感的韵律感凸窗凸窗凸窗凸窗竖条铺设面砖直至顶部竖条铺设面砖直至顶部，推拉窗推拉窗推拉窗推拉窗运用白色线条勾勒出窗框运用白色线条勾勒出窗框11细部装饰细部装饰材质铺设建议材质铺设建议烟囱烟囱烟囱烟囱烟囱采用材质的搭配，使之跳出上段墙面和屋顶的背景色烟囱采用材质的搭配，使之跳出上段墙面和屋顶的背景色细节装饰细节装饰窗户窗户细节装饰细节装饰门门门的色彩与墙体色彩的对比门的色彩与墙体色彩的对比门楣、山墙、拱基的装饰门楣、山墙、拱基的装饰基座和柱础的细节设计基座和柱础的细节设计细节装饰细节装饰栏杆栏杆材质选择材质选择材质选择材质选择铁艺
9、栏杆或者石材栏杆铁艺栏杆或者石材栏杆铁艺栏杆或者石材栏杆铁艺栏杆或者石材栏杆铁艺栏杆铁艺栏杆铁艺栏杆铁艺栏杆精致的镂花工艺可以使得建筑整体滋生柔和之美精致的镂花工艺可以使得建筑整体滋生柔和之美牛腿柱栏杆牛腿柱栏杆牛腿柱栏杆牛腿柱栏杆增加建筑厚实、纯朴的感觉增加建筑厚实、纯朴的感觉罗马柱和栏杆罗马柱和栏杆22细节装饰细节装饰栏杆栏杆细节装饰细节装饰栏杆栏杆栏杆栏杆牛腿柱栏杆牛腿柱栏杆栏杆栏杆铁艺和石材组合铁艺和石材组合栏杆栏杆牛腿柱和面砖的组合牛腿柱和面砖的组合浦发博园外立面建议浦发博园外立面建议入口门廊入口门廊石砌台阶和花坛石砌台阶和花坛罗马柱罗马柱石砌台阶和花坛石砌台阶和花坛细节装饰细节装饰
10、建筑外部构件装饰建筑外部构件装饰浦发博园外立面建议浦发博园外立面建议入口门廊入口门廊思路思路新古典主义建筑风格别墅外立面建议公寓外立面建议相关案例介绍公寓立面建议公寓立面建议方案：上海绿城方案：上海绿城外墙外墙二段式立面，黄色高级防水涂料和大理石材质组合二段式立面，黄色高级防水涂料和大理石材质组合裙楼裙楼一层采用高品质的大理石或者花岗岩材质打造精致高雅一层采用高品质的大理石或者花岗岩材质打造精致高雅的感觉的感觉思路思路新古典主义建筑风格别墅外立面建议公寓外立面建议相关案例介绍上海的新古典主义风格案例上海的新古典主义风格案例依云郡依云郡屋顶瓦屋顶瓦：“陶土瓦陶土瓦”世界范围内高端住宅首选屋面材料
11、世界范围内高端住宅首选屋面材料外墙外墙：经典三段式。面砖以明快的淡黄橘黄为主基调，间或经典三段式。面砖以明快的淡黄橘黄为主基调，间或点缀灰色于其中，丰富立面效果，和细节上的人文关怀点缀灰色于其中，丰富立面效果，和细节上的人文关怀勒脚：勒脚：与建筑立面上段区分、勒脚以下采用蘑菇石以乱、与建筑立面上段区分、勒脚以下采用蘑菇石以乱、碎、色彩较深的搭配方式。整个建筑显得沉稳庄重碎、色彩较深的搭配方式。整个建筑显得沉稳庄重整体风格整体风格沉稳、典雅的新古典主义沉稳、典雅的新古典主义上海的新古典主义风格案例上海的新古典主义风格案例一方新城一方新城真材真材真材真材“石石石石”料，料，料，料，天然花岗岩石材天
12、然花岗岩石材质地紧密，常年如新，高档住宅品质象征质地紧密，常年如新，高档住宅品质象征真石漆真石漆国际尖端建材产品，外墙装饰具有极强的立体感和保护功国际尖端建材产品，外墙装饰具有极强的立体感和保护功能，可以阻止恶劣环境对于建筑的侵蚀。能，可以阻止恶劣环境对于建筑的侵蚀。威卢克斯天窗威卢克斯天窗来自丹麦的著名品牌，多年致力于研究、生产和销来自丹麦的著名品牌，多年致力于研究、生产和销售斜顶窗和其配套产品售斜顶窗和其配套产品60余年余年竞品楼盘竞品楼盘盛世天地盛世天地竞品外立面分析竞品外立面分析万科新里程万科新里程万科新里程万科新里程万科新里程万科新里程色彩色彩深红色为主体色，深红色为主体色，材质材质
13、建筑立面整体以布纹陶土砖、建筑立面整体以布纹陶土砖、透明玻璃、高级灰哑光涂料、阳台栏杆透明玻璃、高级灰哑光涂料、阳台栏杆金属深灰涂料为主要材料，陶土质感的金属深灰涂料为主要材料，陶土质感的建筑体和深色系的主色调自然融合，典建筑体和深色系的主色调自然融合，典雅庄重。雅庄重。效果效果设计者将高层公寓顶部电梯间设计者将高层公寓顶部电梯间的墙体做成镂空，并镶嵌玻璃，屋顶和的墙体做成镂空，并镶嵌玻璃，屋顶和窗户位置安装金属条。阳光或灯光的照窗户位置安装金属条。阳光或灯光的照耀下，玻璃和金属线条将在建筑细部凸耀下，玻璃和金属线条将在建筑细部凸显，建筑整体简洁不沉闷显，建筑整体简洁不沉闷END 淡市营销成功
14、案例淡市营销成功案例东莞万江东莞万江风临美丽湾风临美丽湾世联研究案例关键字关键字：淡市营销淡市营销 降价降价 案例简介案例简介：风临美丽湾风临美丽湾4月月25日进行了价格调日进行了价格调整，调整幅度约为整，调整幅度约为77折。调整价格折。调整价格后截至后截至5月月31日销售日销售202套，超过开套，超过开发商目标发商目标82套。套。案例适用范围案例适用范围：历史价格上涨较快且价格较高，历史价格上涨较快且价格较高，市场转入淡市之后，价格过高，远市场转入淡市之后，价格过高，远超过市场价格而形成滞销，需要进超过市场价格而形成滞销，需要进行调整价格的项目。行调整价格的项目。项目基本情况介绍n区位：区位
15、：万江新行政文化中心（规划中，何时动工一直未能确定）n规划总用地：规划总用地：68,679n总建筑面积：总建筑面积：138,731n住宅建筑面住宅建筑面积：积：89,323n容积率：容积率：1.5n总套数：总套数：989n停车位：停车位：876n19栋栋9-18层层小高层组成小高层组成n项目完全遵照90/70规定而建，规划以板式为主，楼王布置点式，中心营造了大花园，户型布局符合景观资源最大化原则。未推售单位：未推售单位：407套套项目入市背景 n9.27新政后，东莞市场一片萧条，11月份南城区低端盘金色华庭70折降价，热销全城，震撼了东莞市场。n春节后第一周，莞城区万科运河东1号全线80折，最
16、低4200元/起；东莞最大开发商光大集团旗下景湖系及部分城区中端项目跟进。n4月18日，代表性豪宅项目东城区天骄峰景70折起降价，东莞市区别墅、高层豪宅等高端项目大部分跟进。至此，高中低楼盘全线降价。n3月28日，阳光海岸悦湾开盘，均价4500元/，与项目90-130平米的三房四房形成竞争n4月8日，理想0769样板房开放，对外公布4月18日开盘，面积90-130平米，与本项目的三房四房单位重合。n4月16日，受天骄峰景降价及台风影响，理想0769宣布推迟开盘。东莞市场万江市场n项目已售588套，未售401套（已推未售164套，未推售5栋237套）n剩余单位除60套楼王外，多为3楼以下低层、东
17、西向、幼儿园遮挡及临路单位，整体素质偏差。项目情况项目销售成果 4.21-4.274.28-5.45.5-5.115.12-5.185.19-5.255.26-6.237 78 41 21 16 144月25日，价格调整通过，开始销售。截至5.11日，成交156套，超过开发商目标76套（开发商目标80套）截至5.31日，共成交202套，超过开发商目标82套（开发商目标120套）项目成功的关键举措 n降价的目的：回收资金只是结果，项降价的目的：回收资金只是结果，项目的良好发展，为开发商公司的发展目的良好发展，为开发商公司的发展提供最好的发展机会才是目的。提供最好的发展机会才是目的。降价只是一种次
18、优策略，如果有别的策略，就不用这个策略。n降价一定要解决的问题降价一定要解决的问题：为什么降价，：为什么降价，什么时间降，什么时间降，降到什么价格，这个价降到什么价格，这个价格下能够卖多少。格下能够卖多少。这个问题一定建立在对市场、产品和客户高度熟悉的基础上，并关注其变化，心中有数，降价就要有效，没有效就不要降。降价的准备n降价后业主的闹事：战略上藐视，战术降价后业主的闹事：战略上藐视，战术上重视。上重视。思想要放开，楼盘有降价的权利，业主闹事也很正常，不要当天大的事，要和发展商良好沟通，使之不害怕。同时要想办法处理应对，主要包括：与媒体的良好关系，不做负面报道；与政府沟通，预防突发事件；与业
19、主谈判，缓和关系，不激化矛盾。n产品卖点：卖点要和客户的生活结合起产品卖点：卖点要和客户的生活结合起来，抓核心点，用大白话讲。来，抓核心点，用大白话讲。不要空洞化，不要虚华。要让客户感觉到他买的是适合生活的好房子。n样板房：样板房最重要的是展示房间格样板房：样板房最重要的是展示房间格局，装修是第二位的局，装修是第二位的；因为项目的毛坯房做得好，请客户看毛坯房，得到了很好的效果。n价格：价格：正常定价，不人为制造价差，保证降价效果的持续性，保证后期销售。n推广：推广：推广方向从客户的关注点和敏感点出发，从客户的需求出发。项目将单价和首付作为第一阶段推广重点。价格价格不会降低楼盘档次，楼盘的口碑是由产不会降低楼盘档次，楼盘的口碑是由产品品质和销售结果说话的。品品质和销售结果说话的。n渠道：客户不上门，就到客户中去。渠道：客户不上门，就到客户中去。龙舟赛现场派单、项目周边专业市场派单、项目附近的商场做展场和悬挂条幅、周边老社区摆放易拉宝等等。n活动：人气主要是由成交决定的，而不活动：人气主要是由成交决定的，而不是人流量决定的。是人流量决定的。活动就是要宣传卖点，要能吸引新客户上门，没有这个作用而仅仅为了暖场的活动仅偶尔做。降价的配合The End感恩的心感恩的心 有你！有你！