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1、精选学习资料 - - - - - - - - - 第一节房地产开发与经营重要学问点第一章绪论房地产开发与房地产经营一. 房地产开发的含义、特点和分类（一）房地产开发的含义依据中华人民共和国城市房地产治理法其次条规定：“ 房地产开发,是指在依据本法取得国有土地使用权的 土地上进行基础设施、房屋建设的行为；” 具体来讲,房地产开发企业依据相关法律法规或政策,依据城市进展 和建设的总体规划,充分考虑经济效益、社会进展的要求,对猎取得土地进行投资、建设、治理的行为；房地产开发是一种经济行为,需要借助土地、建筑材料、基础设施、专业人员、资金等资源的优化组合,形成建 筑产品,再通过后续的销售活动,实现经济
2、效益；（二）房地产开发的特点1. 全面系统性 2.广泛联系性 3.风险与效益并存 4.地域性（三）房地产开发的分类 1. 成片开发（1）有方案的成片旧城改造 2 成片的新城区开发 3 农业地产的开发 4 旅行地产的开发 2. 单项开发（1）土地开发 2 房屋开发 A住宅楼工程开发 B. 写字楼工程开发 C.工业工程开发 D .商业工程开 其次节 房地产开发程序 一、房地产开发的主要工作阶段A . 投资决策分析阶段 B . 依法取得土地使用权阶段 C . 可行性讨论阶段D. 前期预备 E. 阶段实施阶段 F. 销售阶段3. 建筑承包公司4.质量检查单位5. 政府建设主管部门6. 二、房地产开发的
3、主要参与者1. 房地产开发企业开发商 2. 投资公司（投资商）金融机构 地产经营的基本环节其次章 房地产开发与经营基本理论第一节 房地产开发与经营策略分析 一、产品策略 主要内容包括明确开发或经营工程、确定开发或经营规模,以及开发或经营方式的确定等；二、市场开发策略 一般来讲,企业市场开发策略主要有市场开拓型、市场渗透型、产品开发型及多角型策略等；三、价格策略 一般包括高价策略、低价策略、均衡价格策略等；其次节房地产开发与经营决策理论3. 风险意识的原就 4.定性分析与定量分析相结合的原就第 1 页,共 11 页一、房地产开发与经营决策类型（一）构成决策问题的基本条件1有明确的目标2有两个以上
4、可供挑选比较的方案3有评判方案优劣的标准4有真实反映客观实际的信息（二）开发与经营决策原就1. 遵守政策法规原就2. 经济效益原就二、房地产开发与经营决策的类型名师归纳总结 - - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - （一）确定型决策（二）风险型决策1. 期望值法 2.净现值期望法 3.最大可能法（三）不确定型决策1大中取大法 2. 小中取大法 3.最小最大懊悔值法三、房地产开发与经营决策的程序（一）发觉问题（二）确定目标1. 针对性 2.明确性 3.层次性 4.可行性（三）拟定方案1. 整体详尽性 2.相互排斥性（四）分析评判1. 限制因素分析 2. 潜在因素
5、分析 3. 综合评判（五）挑选方案（六）实施追踪方案1. 反馈掌握 2. 追踪决策第三节 房地产开发与经营新理念一、节省型房地产开发理念（一）节省型房地产开发理念的提出（二）实现节省型房地产开发的途径（ 1）强化集约利用土地,提高土地利用率（ 2）积极推动原材料的节省（3）大力推动建筑节能（4）整合优化利用城市建筑资源二、房地产资产经营治理理念内容： （1）制定经营治理目标（ 2）制定推广方案 3 投资治理 （4）资金融资的治理第三章房地产企业的概念：房地产企业是指集合土地,资本,人力,物力,企业家才能等生产要素,制造利润,承担风险,并特地从事房地产开发,房屋买卖,物业治理,租赁,房地产抵押以
6、及房屋信托,交换,修理,装饰乃至房地产信息,询问,管理服务,并包括土地使用权的出让,转让等经济活动在内的经济组织；房地产企业以营利为目标,以开发与经营活动为内容,在充分利用企业资源的基础上,实现房地产企业经济效益最大化；房地产企业的一般属性:1.经营目的 2.与政府关系3.与员工关系4.与其他房地产4.业务内容表达服务房地产企业的特别属性:1.学问密集型企业2.资金密集型企业3.业务运作具备商业企业的特点行业的特色5.经营方式具有租赁企业的特点房地产企业在国民经济中的位置1,为国名经济的进展供应物质保证2,为城市建设事业的进绽开创稳固的资金来源3,为相关产业的进展起到有力的带头作用4,促进消费
7、结构和产业结构的合理化与房地产生产环节相关的企业形式1,房地产开发公司2,地产开发公司3,住宅建设公司4,房屋拆迁公司与房地产流通环节亲密相关的企业形式1,房产经营公司2,地产经营公司3,房产信托公司4,房产顾问公司5,房产评估公司依据房地产企业经营特点进行分类1 房地产专营企业版2 房地产兼营企业3 房地产工程型企业房地产企业的建立1 房地产企业组建的条件2 房地产企业设立的程序3 房地产企的资源4 房地产开发企业业务范畴5 房地产开发企业资源审批 6 房地产开发企业违规惩罚名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页,共 11 页精选学习资料 - - - - - - - - - 我国
8、房地产开发企业进呈现状1 企业数量稳步增加,但大多数企业规模偏小 2 企业经营业绩普遍提高,但也增长缓慢 3 企业成长性良好,但盈利才能相对滞后 4 企业的区域分布具有较高的集中性 5 企业融资渠道比较单一 6 企业的经济类型及具有多样性,民营企业的进展势头要远强于国有企业 房地产企业人事分类1 经济治理类 2 专业类 3 工程技术类 房地产企业人员构成1 注册建筑师2 工程师 3 财务人员 4 经营策划人员5 工程拓展及进展人员6 法律顾问房地产企业组织 房地产企业组织基本概念1 目标 2 人员与职务 3 指责与职权 4 信息 房地产企业组织的一般原就1 目标统一性原就2 分工协作原就3 统
9、一指挥原就4 全责一样原就5 机构精简原就6 有效治理制度原就7 授权原就8 匀称性原就9 弹性原就房地产组织结构设计 组织结构的基本概念（一）组织结构的定义：组织为了和谐及掌握成员的活动,以实现组织目标而创设的结构体系；古典的组织理论 是静态的,它主要讨论组织结构本身的设计；但一个组织能否实现精简效能,单有一个良好的结构设计是不够 的,仍须有一套系统的运行制度和方法,才能保证原定的组织结构得到顺当实现（二）组织结构的形式：1 职能型组织结构2 工程型组织结构3 矩阵型组织结构4 混合型组织结构房地产企业经营与治理 房地产企业经营目标制定原就1 可行性原就2 可量化性原就3 弹性原就房地产企业
10、经营目标的内容1 成长性目标2 盈利性目标3 竞争性目标房地产企业经营目标的调整1 手机信息 2 分析 3 论证 4 决策 房地产企业经营决策的特点1 目标性 2 敏捷性 3 挑选性 房地产企业经营决策的因素1 坏境 2 决策者对风险的态度 3 思维定势 4 时间 房地产经营方案的概念与特点 房地产开发与经营相关概念（一）房地产开发与经营业 房地产开发与经营业 是随着城市住宅商品化的推行、工商用房建设事业的进展,以及城市土地使用制度改革的深 化,逐步从建筑业分别出来的新兴产业,主要涉及房地产的投资、开发、建设、销售、出租等环节,是房地产业 最重要的组成部分；房地产开发与经营业是房地产综合开发的
11、产物；中华人民共和国城市规划法中明确规定,“ 统一规划、合理 布局、因地制宜、综合开发、配套建设” 是我国城市建设的基本方针,其本质特点就表达在“ 综合” 和“ 配套”上；所谓综合指对地下设施如给水、排水、供电、供热、煤气、通讯等设施进行综合开发；配套就指对住宅、工 商业用房、文教卫生设施、园林绿化、道路交通及其他公用设施进行配套建设,把城市作为一个有机整体开发,名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页,共 11 页精选学习资料 - - - - - - - - - 保证城市的生产、生活、服务和文化设施的和谐进展,提高城市的整体功能；（二）与相关行业的关系 1、与“ 建筑业” 的关系
12、在我国三项产业的划分中,建筑业属于物质生产部门,是其次产业,房地产开发与经营业带有经营与服务的性 质,是第三产业；在房地产的开发建设中,二者的具体关系可分为两类：一类是合同关系（托付、招标等）,一般将从事房地产开 发与经营的企业称为开发商,将从事房屋施工建设的企业称为建筑商或承包商；其次类是房地产开发企业通过自 营工程,将建筑业的环节纳入本企业之中；对于其次类关系,值得留意的涉税问题有两点：一是自营工程在销售 时,其自建行为视同供应应税劳务按“ 建筑业” 税目缴纳营业税；二是存在自营工程的企业,假如有代建工程工 程,应按“ 建筑业” 税目缴纳营业税；2、与“ 房地产治理业（物业）” 的关系 二
13、者同属于房地产业,且同属于第三产业,后者是前者的连续,在销售和盈利环节对前者的影响越来越大,同 时,随着房地产市场的规范进展,逐步要求物业公司前期介入开发及销售过程,从物业治理及潜在业主的需要出 发,提出建设性看法；二者的具体关系有三类：一类是合同关系（托付、招标等）,物业建成后,由房地产开发企业完成第一次聘用物 业治理公司的工作,当首届产权人及使用人代表大会召开后,选聘物业公司的工作由选举产生的业主委员会负 责；其次类是由房地产开发企业下属独立核算的物业公司负责物业治理；第三类是房地产开发企业兼营物业管 理；对第三类关系,值得留意的涉税问题是：兼营物业治理的企业,有的同时兼营餐饮、消遣等服务
14、工程,对其 物业收入以及服务业的各项收入应按相应的税目、税率纳税 房地产经营方案的调整1 滚动方案法 2 启动备用方案法第四章 房地产开发与经营环境分析（1）房地产开发与经营环境的含义：就是影响开发与经营活动整个过程的外部因素和条件的总和；（2）房地产开发与经营环境的构成：宏观环境（国家）中观环境（行业）微观环境（工程本身）（3）房地产开发与经营环境的特点：关联性可变性 相对性层次性（4）房地产开发与经营环境分析的原就：客观性原就全面性原就比较性原就猜测性原就（5）房地产开发与经营环境分析的基本内容：宏观环境：政策环境（财政政策、货币政策、产业政策、土地政策、住房政策）经济环境（宏观经济条件、
15、居民经济收入和购买力）人口环境（人口总量、人口的年龄结构、人口的地理分布、家庭结构）自然环境技术环境 中观环境：我国房地产市场的法律体系 房地产市场态势 房地产行业规范 微观环境：区域地理位置特点 区域经济进展战略与进展规划 区域房地产市场进展特点（6）房地产开发与经营分析法 多因素加权分析法70100 分投资环境稳固 5569 分有少量的投资风险 4054 分外资企业的经营面临高风险 4039 分为外国投资者不能接受的经营环境 道氏评估法 SWOT 分析法（ S优势 W劣势 O机会 T威逼）企业优势与环境有利条件结合,即S+O=机会点第 4 页,共 11 页企业优势与环境不利条件结合,即S+
16、T= 可规避风险点名师归纳总结 - - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 企业劣势与环境有利条件结合,即 W+O= 可借力机会点 企业劣势与环境不利条件结合,即 W+T= 风险点（威逼点）（7）房地产开发与经营机会挑选时机的挑选（房地产周期不同阶段时机挑选、政策讨论与时机挑选）区位地段的挑选（国家、城市、区域）投资类型的挑选（土地、住宅、商业设施、写字楼）质量的挑选（8）房地产开发与经营风险分析 政治风险经济风险金融风险来自自然界和冲突的意外风险 个别风险第五章 房地产开发用地的猎取1.土地使用权出让（一）土地使用权出让的特点（1）土地全部权与使用权分别（2）
17、受让主体的多样性（3）有偿、有期限性（4）方案性（二）土地使用权出让的基本原就（1）国家主权神圣不行侵害（2）公平、自愿、有偿（3）全部权与使用权分别（4）合理利用土地（三）土地使用权出让年限：.居住用地 70 年 .工业用地 50 年 .科、教、文、卫体育用地 50 年 .商业、旅行、消遣用地 40 年 .综合或其他用地 50 年（四）土地使用权出让方式 .招标出让 .拍卖出让 .挂牌出让（五）土地使用权出让程序：拟定方案,正式报批,组织实施,登记发证（六）土地使用权出让合同（1）土地使用权出让合同的主要内容（2）土地使用权出让合同当事人的权益和义务（七）概念：指国家以土地全部者身份将土地使
18、用权在肯定年限内出让给土地使用者,并由土地使者向国家支付 土地出让金的行为；2.土地使用权转让（一）概念：是指经过出让方式获得土地使用权的土地使用者,通过出售、交换、赠与方式将土地使用权转移给他人的行为（二）土地使用权转让的特点（1）以土地使用权出让为基础（2）需要具备肯定的条件（3）是公平民事主体之间的一种民事法律行为（4）土地使用权转让的同步性（三）土地使用权转让的条件（四）土地使用权转让的内容（五）土地使用权转让方式：出售、交换、赠予3.土地使用权行政划拨（一）概念：是指经县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后,将该幅土地交付其使 用,或者将土地使用权无偿交付给土地
19、使用者使用的行为（二）主要特点（1）没有明确的使用年限（2）无须支付土地使用权出让金（3）不能随便转让、出租和抵押名师归纳总结 - - - - - - -第 5 页,共 11 页精选学习资料 - - - - - - - - - （三）土地使用权划拨的形式（四）土地使用权划拨的审批权限4.土地征用（一）土地征用的含义（二）土地征用的特点（1）土地征用具有强制性（2）土地征用是一种政府行为（3）土地征用具有补偿性（三）土地征用的程序（1）建设工程的预审（2）用地申请（ 3）拟定征地补偿安置方案（4）签订征地协议（5）出让或划拨土地使用权（6）颁发土地使用证（四）征地补偿与安置费用（1）土地补偿（
20、2）青苗补偿（ 3）地上附着物补偿费（4）安置补助费（5）新菜地开发建设基金5.城市房屋拆迁（一）房屋拆迁申请（二）房屋拆迁审批（三）签订拆迁补偿和安置协议（四）实施拆迁（五）监督检查6.城市房屋拆迁补偿与安置（一）城市房屋拆迁补偿（二）城市房屋拆迁安置7.房地产企业参与土地竞标（一）组织竞标团队8.地价测算第六章 房地产开发工程可行性讨论1.可行性讨论的含义和目的 可行性讨论是指在投资决策前,对建设工程进行全面的技术经济分析,论证的科学方法；可行性讨论的根本目的是实现工程决策的科学化,民主化,削减或防止投资决策的失误,提高工程开发建设的经 济,社会和环境效益；2.可行性讨论的作用和编制依据（
21、1）可行性讨论是工程投资决策的基本依据；（2）可行性讨论是筹集建设资金的依据；（3）可行性讨论是工程立项,用地审批的条件；（4）可行性讨论是开发商与用有部门签订协议,合同的依据；（5）可行性讨论是编制下一阶段规划方案方案的依据；可行性讨论的编制依据包括国家和地方的经济和社会进展规划,行业部门进展规划；批准的工程建议书或同等效力的文件；国家批准的城市总体规划,具体规划,交通等市政基础设施规划等；自然,地理,气象,水文地质,经济,社会等基础资料；有关建设方面的标准,规范,定额,指标,要求等资料；国家所规定的经济参数和指 标；开发工程备选方案土地利用条件,规划设计条件以及备选规划设计方案等；其他有关
22、依据资料；3.房地产市场调查的含义与作用 房地产市场调查,是指运用科学的方法,有目的,有方案,系统地判定,收集,记录,整理,分析,讨论房地产 市场过去及现在的各种基本状况及其影响因素,并得出结论的活动于过程,其目的是为房地产经营者猜测其将来 进展并为制定正确的决策供应牢靠依据；房地产市场调查的作用1有助于房地产企业确定正确的投资方向；2有助于房地产企业适时进行产品更新换代；3有助于工程投资者制定科学的营销和开发方案；4有助于工程投资者实施正确的价格策略；5有助于房地企业改善经营治理,提高经济效益；*4. 房地产市场调查的原就 1精确性原就 2时效性原就名师归纳总结 - - - - - - -第
23、 6 页,共 11 页精选学习资料 - - - - - - - - - 3全面性原就 4针对性原就 5制造性原就 *5. 房地产市场调查的类型 按市场调查的范畴分类（1）专题性市场调查 2综合性市场调查 按市场调查的功能分类（1）探测性调查 2描述性调查 3 因果性调查6. 房地产市场调查的步骤和方法 预备阶段 第一步 提出问题,明确目标；其次步 初步情形分析和非正式调查；第三步 制定调查方案和工作方案,拟定调研方案书；实施阶段 第一步 建立调查组织；其次步 收集其次手资料；第三步 收集第一手资料；分析和总结阶段第一步 数据的分析和说明；其次步 编写调研报告；第三步 总结反馈；房地产市场调查方
24、法 1 观看法 1直接观看法（ 2）亲自经受法 3痕迹观看法（ 4）行为记录法 2 试验法 3 询问法1小组座谈法（ 2）深度访谈法（3）面谈调查法（4）电话调查法 5 邮寄调查法（ 6）留置问卷法*7. 房地产开发工程的投资估算 1土地费用估算 2前期工程费估算 3房屋开发费估算 4治理费用估算 5销售费用估算 6财务费用估算 7其他费用估算 8不行预见费估算 9税费估算 *8. 房地产开发工程的收入估算可以依据工程租售方案、经营方案制定的租售价格乘以可租售面积（或单元数）计 算；9.房地产开发工程的工程财务评判是指依据国家现行财税制度、价格体系和工程评判的有关规定,从工程财务的角 度,分析
25、、运算工程直接发生的财务效益和费用,编制财务报表,运算财务评判指标,考察工程的盈利才能、清 偿才能以及外汇平稳等财务状况,据此判定工程的财务可行性；10. 房地产开发工程财务评判基本报表包括现金流量表、损益表、资金来源与运用表、资产负债表及外汇平稳表；11. 房地产开发工程财务评判指标；1 房地产开发工程财务评判指标体系；2 房地产开发工程财务评判静态指标 :1 投资回收期 2 投资利润率 3 投资利税率 4 资本金利润率 5 借款偿仍期 6 资 产负债率 7 流淌比率 8 速动比率（3）房地产开发工程财务评判动态指标：1 财务净现值 2 财务净现值率 3 财务内部收益率 4 动态投资回收期1
26、2.房地产开发工程的不确定性分析；1盈亏平稳分析 2敏锐性分析 3概率分析 13. 房地产开发工程可行性讨论报告的撰写；名师归纳总结 - - - - - - -第 7 页,共 11 页精选学习资料 - - - - - - - - - 1 房地产开发工程可行性讨论报告的基本构成:封面、摘要、目录、正文、附表、附图、和附件七个部分；2 房地产开发工程可行性讨论报告的撰写要领；1 工程总说明部分；2工程简况部分；3投资环境部分；4市场部分；5工程地理环境和邻近地区竞争性进展工程部分；6规划方案及建设条件部分；7建设方式及进度支配部分；8投资估算及资金筹措部分；9工程评估基础数据猜测和选定部分；10工
27、程财务批判部分；11风险分析（不确定性分析）部分；12可行性讨论的结论与建议部分；第七章 房地产开发工程的预备1、房地产开发工程资金构成、特点、目的和筹资原就；（1）资金构成：个别资金,综合资金,边际资金；（2）特点：保证资金循环运动房地产开发工程建设的顺当进行；（3）目的： a实现工程投资开发目标和企业进展目标； b偿仍债务,改善盈利才能,调整资金结构；（4）原就：（ a）时机适当原就,b安全性原就, c经济性原就,（d）可行性原就；2、资金筹集方式、资金成本运算和财务杠杆原理；（1）方式：（ a）动用自有资金,（b）争取银行贷款,（c）利用证券化资金,（d）通过联建和参建筹资,（e）利用外
28、资,（ f）通过预售筹资,（g）利用承包商垫资；（ 2）成本运算：（a）房地产开发资金成本,（b）个别资金成本的运算,（c）综合筹资成本率的运算,（d）边际资金成本的运算；（ 3）原理：当某一 筹资方案确定的资本结构中债务资本比例在某个范畴内增加时,负债资本的资金成本率并不会增大,总资本的平均资金成本率会因此下降,这时房地产开发企业可以在较小的财务风险条件下获得财务杠杆效应；3、房地产开发工程规划设计方案的特点和评判指标体系；（1）方案特点：（a）评判主体的多元性,（b）评判目标的多元性,（c）评判结论的不确定性；（2指标体系：（ a）用地面积指标,（b）主要技术经济指标；4、房地产开发工程报
29、建的含义和建设工程规划许可证的作用；（1）含义：指在原规划设计方案的基础上,房地产开发企业托付规划设计单位提出各单体建设的设计方案,并对其布局进行定位,对开发工程用地范畴内的道路和各类工程管线作更深化设计,使其达到施工要求,并提交有关部门审批的过程；（2）作用：用于确定建设工程是否符合城市规划要求的法律凭证；5、开发工程报建的流程以及报建送审提交的资料；（1）流程： 171 页图 7-2 （2）资料：填报建设工程设计方案送审单,总平面设计图两张（比例 他文件、图纸；单体建筑物的平面图、剖面图、立体图各两套；1:500 或 1:1000）；规划设计要求送审的其6、房地产开发工程招标概念与作用、活
30、动原就和招标方式,施工招标中有关申请招标的条件、程序和主要内容；（1）招标概念：是对一项开发工程,房地产开发企业将工程可行性讨论内容、监理服务、勘察设计、设备需求、拟建工程的建设要求等,编制成招标文件,通过发布招标公告或向承包企业发出投标邀请的形式,招引有才能的承包企业参与投标竞争,直至签订工程发包合同的全过程；（ 2）作用：（ a）有利于建设市场的法制化和规范化,（b）使工程造价更趋合理,（c）有效掌握房地产开发投资,（ d）有助于保证工程质量和缩短工期；（3）活动原就：（a）公开原就（ b）公正原就（ c）公正原就（ d）诚恳守信原就第 8 页,共 11 页名师归纳总结 - - - - -
31、 - -精选学习资料 - - - - - - - - - （4）招标方式：（a）公开招标（ b）邀请招标（5）条件：招标人已经依法成立；初步设计及概算应当履行审批手续的,已经批准；招标范畴、招标方式和招标组织形式等应当履行核准手续的,已经核准；有相应资金或资金来源已经落实；有招标所需的设计图纸及技术资料；（6）程序： 178 页见图 7-3 （ 7）内容：（ a）投标须知（ b）合同通用条款（c）合同专用条款（d）合同格式（e）技术规范（f）施工图纸（g）投标文件参考格式；第八章 房地产开发工程的实施1、房地产开发工程建设治理各种模式,进度治理、投资治理、质量治理,房地产开发过程中的合同治理,
32、合同签订、分析、变更与实施保证索赔的治理,竣工验收的程序；（1）建设治理：第一托付询问、设计单位完成工程前期工作,包括施工图纸、招标文件等；其次挑选一家具有资质和实力的监理机构,然后通过竞争招标把工程授予综合报价最优的承包商；（ 2）进度治理内容：（a）编制开发工程实施阶段总进度规划（b）编制开发工程建设总进度方案、年度方案（c）核准施工进度方案（d）编制其他配套进度方案（e）督促监理工程师（f）检查与纠编进度方案；（ 3）投资治理：（a）编制投资方案（b）跟踪投资（c）支付工程款（d）分析投资（e）投资约束（f）督促监理工程师；（ 4）质量治理：（a）质量治理的基本任务（b）工程质量掌握方案
33、（c）各方质量行为的督促（d）主要质量掌握要点（ e）确立有关质量文件的档案制度（5）合同治理：（a）设置合同治理部门（b）合同治理部门的设置d）开发商和承包商的工作（6）合同签订：（a）工期（ b）合同价款（ c）对双方有约束力的合同文件（7）合同分析：合同分析的内容（8）合同变更 :207 页见图 8-9 （9）索赔的治理：（a）基本原就（ b）反索赔（ c）索培的反对（d）索培的预防b）开发商收到竣工报告后,（ 10）竣工验收：（a）施工单位向开发商提交工程竣工报告,申请工程竣工验收（对符合竣工验收要求的工程,组织勘察、设计、施工、监理等单位和其他有关方面的专家组成验收组,制定验收方案；
34、（ c）开发商应当在工程竣工验收7 个工作日前将验收的时间、地点及验收组名单书面通知负责监督该工程的质量监督机构（d）开发商组织工程竣工验收（e）验收后的看法（f）竣工验收备案第九章房地产开发营销治理1.房地产销售的含义、性质和特点含义：房地产企业以不同的方式向市场供应住宅、写字楼、商业楼宇、标准厂房等房地产商品和服务来满意消 费者生产和生活、物质或精神的需求,并猎取收入和利润的经济活动；性质：经济活动 特点：（ 1） 复杂性；（ 2）区域性；（ 3）风险性；（ 4）严密性；（ 5）差异性 2.房地产销售治理的内容和程序内容：（ 1）制定房地产企业销售规划；（2）设计房地产企业销售组织；（3）
35、指挥和和谐房地产企业销售活动；（4）评判和改进房地产企业销售活动 程序：（ 1）依据经营环境和市场情形,确定公司目标；（2）依据市场状况和公司进展目标,制定企业销售规划；（3）依据销售规划的要求,设计销售组织；（4）销售活动的指挥和和谐；（5）销售活动的掌握,即销售活动的结果治理；3.房地产销售渠道的内涵、结构和功能 内涵：房地产销售渠道是指将房地产产品从房地产企业向消费者转移所经过的通道,包括在这个过程中全部取得 产品全部权或帮助产品全部权转移的营销机构和个人；结构：功能：（ 1）收集信息；（2）推广产品；（3）接洽；（ 4）协作；（ 5）谈判；（ 6）融资；（ 7）配送和转移产品；（ 8）
36、承担风险；名师归纳总结 - - - - - - -第 9 页,共 11 页精选学习资料 - - - - - - - - - 4.挑选房地产直接销售和间接销售的形式（一）房地产直接销售：房地产企业直接面对消费者进行销售,而不通过任何中间环节的销售渠道,简称直销；三种形式：（ 1）订购销售；（2）自设机构或部门销售；（3）推销员推销；（二）房地产间接销售：房地产企业通过房地产中间商来向消费者销售自己开发的房地产产品,而自己并不承担销售业务的销售方式；主要形式：（1）房地产中间商或经销商；（2）房地产代理商；5.分析销售渠道治理的内容（一）房地产直接销售的治理（1）销售前的预备；包括房地产工程合法性
37、资料的预备、销售资料的预备、销售人员的预备和销售现场的预备；（2）销售的实施和治理；包括销售实施阶段的划分、销售工作流程的确定和销售治理；（二）房地产间接销售的治理（1）挑选中间商并签订合作协议；（2）实行措施和谐与中间商的利益关系；（3）准时对中间商进行评判,作为对其进行鼓励、治理乃至调整的依据；（6.房地产价格制定（一）房地产价格制定的理论依据4）依据评判的结果以及市场的状况,适时对销售渠道进行调整；（1）生产费用价值论；（2）预期原理；（3）替代原理；（4）供求理论（二）房地产价格制定的程序（1）确定定价目标；（2）测算开发经营成本；（3）估测目标市场的需求；（4）分析竞争者；（5）挑选
38、定价方法并进行测算；（6）确定销售价格7.房地产的销售渠道第十章房地产开发与经营工程后评判；一、房地产开发与经营工程后评判的概念及作用；1.【概念】房地产开发与经营工程后评判就是以房地产开发与经营工程为对象,对其经济效益、社会效益、环境效 益以及顾客中意度进行的全面考核；2.【作用】 1有助于国家更好的决策 2有助于工程本身的完善和提高 3有利于部门间的合作和治理水平的提高；二、房地产开发与经营工程后评判的方法；1.“ 前后对比” 和“ 有无对比” 评判法；2.单指标评判法；3.综合评判法；三、设置房地产开发与经营工程后评判指标体系的原就；1. 全面性与系统性统一原就 2科学性和现实性相结合原
39、就 3普遍性与可比性相结合原就 4定量与定性相结合原就 *四、房地产开发与经营工程经济效益评判指标；1.工程造价指标；2.盈利才能指标；3.建设工期指标；4.工程力气指标；*五、房地产开发与经营工程社会效益评判指标；1.国民经济指标；2.劳动就业指标；3.供应居住水平指标；4.交通便利程度指标；5.住宅区安全程度指标；6.住宅区卫生指标；六、房地产开发与经营工程环境影响评判指标；1.污染掌握指标；2.环境条件指标；名师归纳总结 - - - - - - -第 10 页,共 11 页精选学习资料 - - - - - - - - - 3.自然资源的爱护与利用；4.工程对生态环境的影响；七、房地产开发
40、与经营工程综合效益评判指标；综合效益评判,就是房地产开发与经营工程经济效益、社会效益和环境影响效益评判的综合；1. 构建综合效益评判指标体系Wi；2. 确定反应各指标影响程度的权重系数*八、房地产购买后行为评判含义及其主要内容；1.【含义】房地产购买后行为评判是指客户购买房地产产品后,在观看期和使用期对于产品使用价值、心理期望满 足程度、企业守信程度、服务中意程度一集投资价值的全面感受、体验与判定,以及据此而必定产生的对于产品 及开发商的评判、社会传播行为和处理不中意的方式的挑选；2.【内容】（ 1）购买者对于产品及开发商的中意度；2购买者的社会传播行为；3购买者处理不满的方式的挑选；九、影响购买者购买中意度的因素；1.购买这对于预期成效的猜测；2.购买者对交易公正性的懂得；3.购买者购后心理状态以及购后成效不抱负的缘由归属；4.购买者对产品本身可改良、优化空间的懂得；备注带 *的为重点和难点名师归纳总结 - - - - - - -第 11 页,共 11 页