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1、资产评估学教案资产评估学教案5-5-房房地产评估地产评估 导导 读读一、应掌握的基本概念一、应掌握的基本概念基准地价基准地价 标定地价标定地价 出让底价出让底价 农地征用费农地征用费深度指数深度指数 二、思考题二、思考题1、土地的自然特性和人文特性。、土地的自然特性和人文特性。2、房地产的特性。、房地产的特性。3、房地产评估的专业性原则。、房地产评估的专业性原则。4、土地价格的特性。、土地价格的特性。5、房地产价格的特性。、房地产价格的特性。6、房地产价格的构成。、房地产价格的构成。7、房地产评估的程序。、房地产评估的程序。8、路线价法的评估思路及计算公式。、路线价法的评估思路及计算公式。9、
2、在建工程的特点。、在建工程的特点。三、应用与实践三、应用与实践1、（一）估价对象概况：、（一）估价对象概况：该房地产为一幢被租用的该房地产为一幢被租用的二层楼房；土地总面积为二层楼房；土地总面积为360平方米；建筑物总面平方米；建筑物总面积为积为340平方米；建筑物结构为钢筋混凝土结构；平方米；建筑物结构为钢筋混凝土结构；土地使用年限为土地使用年限为80年，从年，从1980年年5月起计。月起计。（二）收集的资料：（二）收集的资料：月租金收入月租金收入45000元，订约日期元，订约日期为为1980年年5月；附近类似房地产于月；附近类似房地产于1995年年3月出租，月出租，月租金月租金65000元
3、；建筑物的重置成本元；建筑物的重置成本4420000元，原元，原值为值为3000000元；管理费以年租金的元；管理费以年租金的3%计；房产税计；房产税按建筑物原值减扣按建筑物原值减扣30%后的余值的后的余值的1.2%交纳；其他交纳；其他税费约为年租金的税费约为年租金的14.5%；建筑物的还原利率为；建筑物的还原利率为7%，土地的还原利率为，土地的还原利率为6%，房地产的综合还原利率，房地产的综合还原利率为为10%。（三）评估要求：（三）评估要求：评估出该宗房地产在评估出该宗房地产在1995年年5月的月的价格以及该宗土地在价格以及该宗土地在1995年年5月的单价。月的单价。2、某地产未来前三年预
4、期收益分别为、某地产未来前三年预期收益分别为40万元、万元、42万元、万元、45万元，假设从第万元，假设从第4年开始到第年开始到第30年为止，每年的纯收年为止，每年的纯收益将稳定在益将稳定在50万元左右，该地产的折现率为万元左右，该地产的折现率为10%，求，求地产的价值。地产的价值。3、某砖混结构单层住宅，宅基地某砖混结构单层住宅，宅基地200平方米，建筑面平方米，建筑面积积120平方米，月租金平方米，月租金2400元，土地还原利率为元，土地还原利率为8%，建筑物还原利率为建筑物还原利率为10%，建筑物评估时的剩余使用年，建筑物评估时的剩余使用年限为限为25年，房屋损失准备费以半月租金计，房产
5、税以年，房屋损失准备费以半月租金计，房产税以年租金的年租金的12%计，土地使用税每年按计，土地使用税每年按2元元/平方米计，管平方米计，管理费按年租金的理费按年租金的3%计，修缮费按年租金的计，修缮费按年租金的4%计，保计，保险费为险费为288元。另外，土地使用权价格为每平方米元。另外，土地使用权价格为每平方米1000元。试用建筑物残余估价法评估该住宅建筑物的价格。元。试用建筑物残余估价法评估该住宅建筑物的价格。4、运用路线价法估测某宗地价格。该宗地座落在某路运用路线价法估测某宗地价格。该宗地座落在某路线价区段，标准深度为线价区段，标准深度为1618米，路线价为米，路线价为2000元元/m2,
6、待估宗地临街宽度为待估宗地临街宽度为10米，临街深度为米，临街深度为18米，待估宗米，待估宗地所在路线价区段深度指数如下：地所在路线价区段深度指数如下：k1=130%,k2=125%,k3=120%,k4=110%,k5=100%待估宗地各段面积如下：待估宗地各段面积如下：m1=m2=m3=m4=40m2,m5=20m2 根据资料，试估算待估宗地公平市场价值。根据资料，试估算待估宗地公平市场价值。5、待估在建工程总预算造价为、待估在建工程总预算造价为100万元，其中万元，其中设备安装工程预算为设备安装工程预算为50万元，评估时设备安装万元，评估时设备安装工程尚未进行，而建筑工程中的基础工程已经
7、工程尚未进行，而建筑工程中的基础工程已经完工，结构工程完成了完工，结构工程完成了60%，装饰工程尚未进，装饰工程尚未进行。评估人员根据经验认定建筑工程中的基础行。评估人员根据经验认定建筑工程中的基础工程、结构工程和装饰工程各占的比例为工程、结构工程和装饰工程各占的比例为15%、60%和和25%，根据上述资料，估算待估在建工，根据上述资料，估算待估在建工程的评估值程的评估值。第一节第一节 房地产评估概述房地产评估概述一、房地产及其特性一、房地产及其特性（一）房地产的概念：（一）房地产的概念：房地产是房屋建筑物和土地的总称。严格房地产是房屋建筑物和土地的总称。严格来说，房地产有三种存在形态来说，房
8、地产有三种存在形态（1）单纯的土）单纯的土地；（地；（2）单纯的建筑物；（）单纯的建筑物；（3）土地与建筑物）土地与建筑物合成一体的复合房地产。因此，除了特别确指合成一体的复合房地产。因此，除了特别确指说明外，说明外，“房地产房地产”可以认为是泛指土地、建筑可以认为是泛指土地、建筑物或土地与建筑物的结合体。房地产由于其位物或土地与建筑物的结合体。房地产由于其位置固定，不可移动，在国外称之为不动产。置固定，不可移动，在国外称之为不动产。（二）房地产的特性（二）房地产的特性 1、土地的特性、土地的特性 土地的特性可以分为自然特性和人文特性土地的特性可以分为自然特性和人文特性两方面。土地的自然特性是
9、土地作为一种自然两方面。土地的自然特性是土地作为一种自然资源，其本身所具有的特殊性质；土地的人文资源，其本身所具有的特殊性质；土地的人文特性是指土地作为一种社会资源，人类社会赖特性是指土地作为一种社会资源，人类社会赖以存在的基础，其与人类发生联系所表现出来以存在的基础，其与人类发生联系所表现出来的性质，即社会性质。的性质，即社会性质。（1）土地的自然特性）土地的自然特性 A、数量的有限性、数量的有限性 B、位置的不可移动性、位置的不可移动性 C、效用的持久性、效用的持久性 D、效用的差异性、效用的差异性（2）土地的人文特性）土地的人文特性 A、用途的广泛性、用途的广泛性 B、供给的稀缺性、供给
10、的稀缺性 C、社会经济位置的可变性、社会经济位置的可变性 D、可垄断性、可垄断性2、建筑物的特性、建筑物的特性（1）建筑物不能脱离土地而独立存在）建筑物不能脱离土地而独立存在（2）建筑物的使用寿命是有限的）建筑物的使用寿命是有限的（3）建筑物属可再生性社会资源）建筑物属可再生性社会资源3、房地产的特性、房地产的特性（1）位置固定性）位置固定性（2）使用长期性）使用长期性（注：（注：P104）（3）投资大量性）投资大量性（4）影响因素多样性和复杂性）影响因素多样性和复杂性（5）保值增值性）保值增值性二、房地产价格评估的专业性原则二、房地产价格评估的专业性原则 房地产价格评估除了要遵循资产评估的一
11、般房地产价格评估除了要遵循资产评估的一般原则外，因其特殊性，还应遵循一定的专业性原则外，因其特殊性，还应遵循一定的专业性原则。主要有以下几个：原则。主要有以下几个：（一）合法原则（一）合法原则 合法原则是指房地产评估是以房地产的合合法原则是指房地产评估是以房地产的合法取得、合法使用、合法交易、合法处分等为法取得、合法使用、合法交易、合法处分等为前提，评估结果是被估房地产在依法判定的权前提，评估结果是被估房地产在依法判定的权益下的价值，即被估房地产在现行法律、法规、益下的价值，即被估房地产在现行法律、法规、规章、政策及合同等约束下的权益价值。规章、政策及合同等约束下的权益价值。（二）最高最佳使用
12、原则（二）最高最佳使用原则 由于房地产具有用途的多样性，不同的利由于房地产具有用途的多样性，不同的利用方式所能为权利人带来的收益量是不同的，用方式所能为权利人带来的收益量是不同的，而且房地产权利人都期望从其所占有的房地产而且房地产权利人都期望从其所占有的房地产上获得更多的收益，并以能满足这一目的为确上获得更多的收益，并以能满足这一目的为确定房地产利用方式的依据。所以，房地产价格定房地产利用方式的依据。所以，房地产价格是以该房地产的效用最有效发挥为前提的。是以该房地产的效用最有效发挥为前提的。（三）房地综合考虑原则（三）房地综合考虑原则 由于房产和地产在使用价值上是相互依存的，由于房产和地产在使
13、用价值上是相互依存的，其价格的形成存在着内在联系，因此在评估中把两其价格的形成存在着内在联系，因此在评估中把两者作为相互联系的对象综合地评估。者作为相互联系的对象综合地评估。房产与地产相互依存和价格形成中的内在房产与地产相互依存和价格形成中的内在联系主要表现在三方面：联系主要表现在三方面：首先，房屋建筑物不首先，房屋建筑物不能脱离土地而独立存在，并且房屋建筑物又是能脱离土地而独立存在，并且房屋建筑物又是土地的最终产品或主导产品。其次，土地的使土地的最终产品或主导产品。其次，土地的使用价值需要通过房屋建筑物来反映。再次，房用价值需要通过房屋建筑物来反映。再次，房屋建筑物的价格除了受建筑时所付出的
14、劳动或屋建筑物的价格除了受建筑时所付出的劳动或费用制约外，还取决于它所处的地理位置及其费用制约外，还取决于它所处的地理位置及其与所在地域是否协调。与所在地域是否协调。正是二者之间存在着这正是二者之间存在着这种依存关系，在评估房产价格时一般要考虑土种依存关系，在评估房产价格时一般要考虑土地的价格，即房地合一。而单独评估土地的价地的价格，即房地合一。而单独评估土地的价格时，也要考虑土地开发何种房产，才能据以格时，也要考虑土地开发何种房产，才能据以确定土地的价格。确定土地的价格。（四）区域及地段原则（四）区域及地段原则 区域及地段原则是指房地产价格的评估区域及地段原则是指房地产价格的评估必须体现房地
15、产所处经济地理位置的差别，必须体现房地产所处经济地理位置的差别，应考虑区域及地段对房地产价格的影响，应应考虑区域及地段对房地产价格的影响，应按不同区域和地段来评估房地产价格。按不同区域和地段来评估房地产价格。三、房地产评估的程序三、房地产评估的程序 1、接受委托，明确评估的基本事项（包括明、接受委托，明确评估的基本事项（包括明确评估对象、评估目的、估价基准日、评估报确评估对象、评估目的、估价基准日、评估报告提交的日期）。告提交的日期）。2、制订评估作业计划及评估技术方案。、制订评估作业计划及评估技术方案。3、现场查勘及搜集数据资料。、现场查勘及搜集数据资料。4、评定估算，给出评估结果并撰写评估
16、报告、评定估算，给出评估结果并撰写评估报告第二节第二节 房地产价格及其影响因素房地产价格及其影响因素一、房地产价格的特性一、房地产价格的特性 房地产包括土地和建筑物，但房地产的价格房地产包括土地和建筑物，但房地产的价格特征主要是由地价的特殊性决定的。特征主要是由地价的特殊性决定的。（一）土地价格的特殊性（一）土地价格的特殊性1、价格构成的特殊性；、价格构成的特殊性；2、价格决定机制的特殊性；、价格决定机制的特殊性；3、市场供求关系的特殊性；、市场供求关系的特殊性；4、价格呈不断增值趋势。、价格呈不断增值趋势。（二）房地产价格的特性（二）房地产价格的特性1、房地产价格构成具有特别复杂性；、房地产
17、价格构成具有特别复杂性；2、房地产价格具有明显的区域性、个别性；、房地产价格具有明显的区域性、个别性；3、房地产价格具有较强的政策性。、房地产价格具有较强的政策性。二、房地产价格的种类二、房地产价格的种类（一）土地价格、建筑物价格、房地产价格（一）土地价格、建筑物价格、房地产价格 1、土地价格、土地价格 （1）基准地价）基准地价（2）标定地价）标定地价（3）出让底价）出让底价（4）转让价格）转让价格（5）其他价格）其他价格 我国的土地市场可分为一级市场和二级市我国的土地市场可分为一级市场和二级市场。一级市场是由政府垄断的土地出让市场，场。一级市场是由政府垄断的土地出让市场，是土地市场的基础。基
18、准地价、标定地价和出是土地市场的基础。基准地价、标定地价和出让底价是属于一级市场的价格范畴，其价格由让底价是属于一级市场的价格范畴，其价格由政府决定。二级市场是土地使用权转让市场，政府决定。二级市场是土地使用权转让市场，具有竞争性。具有竞争性。2、建筑物价格、建筑物价格 建筑物价格是指纯建筑物部分的价格，不包建筑物价格是指纯建筑物部分的价格，不包含其占用的土地价格。含其占用的土地价格。3、房地产价格、房地产价格 房地产价格是土地价格和房产价格的统称，房地产价格是土地价格和房产价格的统称，通常称的房产价格或房价是指房屋建筑物连同其通常称的房产价格或房价是指房屋建筑物连同其占用的土地在一起的价格，
19、即房地价格。占用的土地在一起的价格，即房地价格。（二）总价格、单位价格、楼面地价（二）总价格、单位价格、楼面地价 1、总价格、总价格 是指房地产的整体价格，它可以是一块土地的价格，也是指房地产的整体价格，它可以是一块土地的价格，也可以是一套房屋的价格。可以是一套房屋的价格。2、单位价格、单位价格 是指房地产的单位面积价格，它可以是土地的单位面积是指房地产的单位面积价格，它可以是土地的单位面积价格，也可以是房屋建筑物单位面积价格，还可以是房地价格，也可以是房屋建筑物单位面积价格，还可以是房地合一状态下的单位面积价格。合一状态下的单位面积价格。3、楼面地价、楼面地价 即单位建筑面积地价，是平均到每
20、单位建筑面积的土地即单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑面积的土地价格。楼面地价与土地总价的关系为：价格。楼面地价与土地总价的关系为：楼面地价楼面地价=土地总价格土地总价格/建筑总面积建筑总面积 或楼面地价或楼面地价=土地单价土地单价/容积率容积率 （三）所有权价格、使用权价格和其他权益价格（三）所有权价格、使用权价格和其他权益价格1、所有权价格、所有权价格 房地产所有权价格是指房屋所有权价格和房地产所有权价格是指房屋所有权价格和土地所有权价格。土地所有权价格。2、使用权价格、使用权价格 房地产使用权价格主要是指土地使用权价房地产使用权价格主要是指土地使用权价格。格。3、其他权益价格、其他权益
21、价格 其他权益价格是指所有权价格、使用权价其他权益价格是指所有权价格、使用权价格以外的各种房地产权益价格。格以外的各种房地产权益价格。（四）市场交易价格和评估价格（四）市场交易价格和评估价格1、市场交易价格、市场交易价格 市场交易价格是房地产在市场上实际成交的价格。市场交易价格是房地产在市场上实际成交的价格。2、评估价格、评估价格 评估价格是对市场可能交易价格的模拟，是评估评估价格是对市场可能交易价格的模拟，是评估人员根据自己在房地产方面的经验和知识对房地人员根据自己在房地产方面的经验和知识对房地产可能交易价格的估计数额。产可能交易价格的估计数额。三、房地三、房地产产价格的构成价格的构成（一）
22、土地取得成本（一）土地取得成本（二）开发成本（二）开发成本（三）管理费用（三）管理费用（四）资金成本（四）资金成本（五）销售税费（五）销售税费（六）开发利润（六）开发利润四、房地产价格的影响因素四、房地产价格的影响因素 影响房地产价格的因素多且复杂，但按照他们与被估影响房地产价格的因素多且复杂，但按照他们与被估房地产的关系，房地产的关系，可分为一般因素、区域因素和个别因素可分为一般因素、区域因素和个别因素三个层次。三个层次。（一）一般因素：（一）一般因素：是指影响房地产价格的一般、普遍、共是指影响房地产价格的一般、普遍、共同的因素。它通常会对整个房地产市场产生全面影响，同的因素。它通常会对整个
23、房地产市场产生全面影响，从而成为影响房地产价格的基本因素，主要包括社会因从而成为影响房地产价格的基本因素，主要包括社会因素、经济因素、政策因素。素、经济因素、政策因素。（二）区域因素：（二）区域因素：是指房地产所在地区的自然、社会、经是指房地产所在地区的自然、社会、经济、政策等因素相结合所产生的地区特性，对房地产价济、政策等因素相结合所产生的地区特性，对房地产价格水平的影响因素。不同性质的区域，影响房地产价格格水平的影响因素。不同性质的区域，影响房地产价格的区域因素是不同的。的区域因素是不同的。（三）个别因素：（三）个别因素：是指房地产的个别特性对房地是指房地产的个别特性对房地产个别价格的影响
24、因素，它是决定相同区域房产个别价格的影响因素，它是决定相同区域房地产出现差异价格的依据，包括土地个别因素地产出现差异价格的依据，包括土地个别因素和建筑物个别因素两个方面。和建筑物个别因素两个方面。1、土地的个别因素：、土地的个别因素：主要有位置、面积、主要有位置、面积、地势、地质；形状、宽度、深度；临街状况；地势、地质；形状、宽度、深度；临街状况；规划用途、容积率、使用年限；生熟程度等。规划用途、容积率、使用年限；生熟程度等。2、房屋建筑物的个别因素：、房屋建筑物的个别因素：主要有面积、主要有面积、构造、材料等；设计、设备；施工质量；楼层、构造、材料等；设计、设备；施工质量；楼层、朝向、新旧程
25、度等。朝向、新旧程度等。第三节第三节 成本法在房地产评估中的应用成本法在房地产评估中的应用一、基本思路及计算公式一、基本思路及计算公式 成本法是求取评估对象在评估基准日的重新购建价格，成本法是求取评估对象在评估基准日的重新购建价格，然后扣除建筑物贬值，以此估算房地产的客观合理价格或然后扣除建筑物贬值，以此估算房地产的客观合理价格或价值的方法。其基本计算公式为：价值的方法。其基本计算公式为：评估价值评估价值=重新购建价格重新购建价格建筑物贬值建筑物贬值二、适用的对象和条件二、适用的对象和条件 新开发建造、计划建造、或可以假设重新开发建造的新开发建造、计划建造、或可以假设重新开发建造的房地产，都可
26、以采用成本法评估。但成本法特别适用于那房地产，都可以采用成本法评估。但成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产的评估。单纯的建筑些既无收益又很少发生交易的房地产的评估。单纯的建筑物评估通常也采用成本法。物评估通常也采用成本法。三、新开发土地的评估三、新开发土地的评估 新开发土地价值新开发土地价值=取得待开发土地的成本取得待开发土地的成本+土地开发成本土地开发成本+管管理费用理费用+资金成本资金成本+税费税费+开发利润开发利润四、新建房地产的评估四、新建房地产的评估 新建房地产价格新建房地产价格=土地取得成本土地取得成本+土地开发成本土地开发成本+建筑物建造成建筑物建造成本本+管理费用
27、管理费用+资金成本资金成本+销售税费销售税费+正常利润正常利润 新建建筑物价格新建建筑物价格=建筑物建造成本建筑物建造成本+管理费用管理费用+资金成本资金成本+销售销售税费税费+开发利润开发利润五、旧房地产的评估五、旧房地产的评估 旧房地产价格旧房地产价格=土地的重新取得价格或重新开发成本土地的重新取得价格或重新开发成本+建筑物的建筑物的重新购建价格重新购建价格建筑物的贬值建筑物的贬值 旧建筑物价格旧建筑物价格=建筑物的重新购建价格建筑物的重新购建价格建筑物贬值建筑物贬值第四节第四节 收益法在房地产评估中的应用收益法在房地产评估中的应用一、基本思路及步骤一、基本思路及步骤 收益法又称收益还原法
28、，是求取评估对象未来的正常净收益，选用适收益法又称收益还原法，是求取评估对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到评估基准日后累加，以此估算房地产的客观合当的资本化率将其折现到评估基准日后累加，以此估算房地产的客观合理价格或价值的方法。该方法是评估房地产价格的一种主要方法，被广理价格或价值的方法。该方法是评估房地产价格的一种主要方法，被广泛用于收益性房地产的评估。泛用于收益性房地产的评估。收益法涉及三个基本的参数，即净收益额、资本化率及收益期限。收益法涉及三个基本的参数，即净收益额、资本化率及收益期限。评估步骤见教材评估步骤见教材P131二、适用的对象及条件二、适用的对象及条件 收益法
29、适用于有收益或有潜在收益的房地产的评估。收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产的评估。收益法适用的前提条件是：房地产的收益和风险都可以预期和量化。收益法适用的前提条件是：房地产的收益和风险都可以预期和量化。三、收益法的派生方法三、收益法的派生方法（一）土地残余法（一）土地残余法 计算公式为：（二）建筑物残余法（二）建筑物残余法 房屋建筑物评估的残余法房屋建筑物评估的残余法，是房屋建筑物与其基地合并计算收，是房屋建筑物与其基地合并计算收益，在以收益还原法以外的方法求得土地的价格时，从建筑物及其基益，在以收益还原法以外的方法求得土地的价格时，从建筑物及其基地所产生的纯收益中，扣除归属于基地的部分，
30、即可得到归属于建筑地所产生的纯收益中，扣除归属于基地的部分，即可得到归属于建筑物的收益，再将此残余的收益以建筑物的还原利率还原，即可求得建物的收益，再将此残余的收益以建筑物的还原利率还原，即可求得建筑物的收益价格。在计算属于土地的纯收益时，一般是以市场比较法筑物的收益价格。在计算属于土地的纯收益时，一般是以市场比较法或成本法等求得土地价格乘上土地的还原利率来求得，公式为：或成本法等求得土地价格乘上土地的还原利率来求得，公式为：B=（式中房地合一净收益a中含有建筑物的折旧）B=（式中房地合一净收益a中不含有建筑物的折旧）(三）收益倍数法三）收益倍数法 是以评估对象房地产一年的某种收益（通常为未是
31、以评估对象房地产一年的某种收益（通常为未来第一年的某种收益）的一定倍数来估算房地产价值来第一年的某种收益）的一定倍数来估算房地产价值的方法。的方法。（举例：见（举例：见P135136）例例1：（一）估价对象概况：（一）估价对象概况：该房地产为一幢被该房地产为一幢被租用的二层楼房；土地总面积为租用的二层楼房；土地总面积为360平方平方米；建筑物总面积为米；建筑物总面积为340平方米；建筑物平方米；建筑物结构为钢筋混凝土结构；土地使用年限结构为钢筋混凝土结构；土地使用年限为为80年，从年，从1980年年5月起计。月起计。（二）收集的资料：（二）收集的资料：月租金收入月租金收入45000元，元，订约
32、日期为订约日期为1980年年5月；附近类似房地产于月；附近类似房地产于1995年年3月出租，月租金月出租，月租金65000元；建筑物元；建筑物的重置成本的重置成本4420000元，原值为元，原值为3000000元；元；管理费以年租金的管理费以年租金的3%计；折旧费按平均年计；折旧费按平均年限法计算；房产税按建筑物原值减扣限法计算；房产税按建筑物原值减扣30%后的余值的后的余值的1.2%交纳；其他税费约为年租交纳；其他税费约为年租金的金的14.5%；建筑物的还原利率为；建筑物的还原利率为7%，土，土地的还原利率为地的还原利率为6%，房地产的综合还原利，房地产的综合还原利率为率为10%。（三）评估
33、要求：（三）评估要求：评估出该宗房地产在评估出该宗房地产在1995年年5月月的价格以及该宗土地在的价格以及该宗土地在1995年年5月的单价。月的单价。评估过程：评估过程：1、计算总收入、计算总收入 总收入总收入=6500012=780000（元）（元）2、计算总营运费用、计算总营运费用（1）房产税：）房产税：3000000（1-30%）1.2%=25200（元）（元）（2）折旧费：年折旧费）折旧费：年折旧费=442000080=55250(元元)(3)管理费管理费:7800003%=23400(元元)(4)其他税费其他税费:78000014.5%=113100(元元)总营运费用总营运费用=(1
34、)+(2)+(3)+(4)=216950(元元)3、计算总收益：、计算总收益：总收益总收益=780000-216950=563050（元）（元）4、计算房地产价格：、计算房地产价格：因因80年较长，故用永续年金法。年较长，故用永续年金法。房地产价格房地产价格=563050/10%=5630500（元）（元）5、计算建筑物纯收益：、计算建筑物纯收益：15年的折旧额年的折旧额=44200008015=828750（元）（元）现值现值=4420000-828750=3591250（元）（元）纯收益纯收益=35912507%=251387.5（元）（元）6、计算土地纯收益：、计算土地纯收益：土地纯收益
35、土地纯收益=房地产纯收益房地产纯收益-建筑物纯收益建筑物纯收益 =563050-251387.5 =311662.5（元）（元）7、计算土地单价：、计算土地单价：土地总价土地总价=311662.56%=5194375（元）（元）土地单价土地单价=5194375360=14428.82（元（元/平方米）平方米）例例2：待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地：待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地300平方米，建筑物面积平方米，建筑物面积200平方米，月租金平方米，月租金3000元，元，土地还原利率为土地还原利率为7%，建筑物还原利率为，建筑物还原利率为8%，评，评估时，建筑物的剩余使用年限为估时，建
36、筑物的剩余使用年限为25年，取得租金年，取得租金收入的年总费用为收入的年总费用为7600元元(不含折旧费），评估不含折旧费），评估人员另用市场比较法求得土地使用权价格每平方人员另用市场比较法求得土地使用权价格每平方米米1000元，试用建筑物评估的残余法估测建筑物元，试用建筑物评估的残余法估测建筑物的价值。的价值。解：解：（1）计算房地合一状态下的总收入）计算房地合一状态下的总收入 总收入总收入=3000 12=36000（元）（元）（2）总费用）总费用=7600（元）（元）（3）计算总收益）计算总收益 总收益总收益=36000-7600=28400（元）（元）（4）计算土地收益）计算土地收益
37、土地收益土地收益=10003007%=21000（元）（元）（5）计算建筑物收益）计算建筑物收益 建筑物收益建筑物收益=28400-21000=7400（元）（元）（6）建筑物折旧率=1/25 100%=4%（7）建筑物价格 =7400（8%+4%）1 =616670.9412 =58041(元)第五节第五节 市场法在房地产评估中的应用市场法在房地产评估中的应用一、基本思路及计算公式一、基本思路及计算公式 市场比较法市场比较法是指在求取被估房地产价格时，将被估房地产与是指在求取被估房地产价格时，将被估房地产与近期内市场上已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，并根近期内市场上已经发生了交易的类
38、似房地产加以比较对照，并根据已发生交易的类似房地产的既知价格，经过各种因素修正后，据已发生交易的类似房地产的既知价格，经过各种因素修正后，得出被估地产最可能实现的合理价格的一种估价方法。其计算公得出被估地产最可能实现的合理价格的一种估价方法。其计算公式为：式为：被估地被估地 交易实例交易实例 交易情况交易情况 区域因素区域因素 个别因素个别因素 产价格产价格=单价单价 修正系数修正系数修正系数修正系数 修正系数修正系数 交易时间交易时间 被估房地被估房地 修正系数修正系数 产面积产面积二、适用对象及条件：二、适用对象及条件：（1）要有充分的市场交易资料）要有充分的市场交易资料(一般来说，交易一
39、般来说，交易有效实例不得少于有效实例不得少于3个）；个）；（2）交易实例与被估房地产之间应具有较大的）交易实例与被估房地产之间应具有较大的相关性或者是较好的可比性；相关性或者是较好的可比性；（3）交易实例资料及其来源必须详实可靠。）交易实例资料及其来源必须详实可靠。三、因素修正及操作步骤三、因素修正及操作步骤1、踏勘被估地产；、踏勘被估地产；2、搜集较充分的房地产交易实例资料；、搜集较充分的房地产交易实例资料；3、选取可供比较参照的交易实例。、选取可供比较参照的交易实例。选取的交易实例应符合下列条件：选取的交易实例应符合下列条件：（1）与被估房地产的用途相同；）与被估房地产的用途相同；（2）与
40、被估房地产所处的地区应相同，或在同一供求范围）与被估房地产所处的地区应相同，或在同一供求范围内的类似地区；内的类似地区；（3）与被估房地产的价值类型相同，或者说引起交易的原）与被估房地产的价值类型相同，或者说引起交易的原因或性质要基本相同；因或性质要基本相同；（4）与被估房地产的建筑结构要相同或相似。）与被估房地产的建筑结构要相同或相似。（5）与被估房地产的估价期日应接近；）与被估房地产的估价期日应接近；（6）交易实例必须为正常交易或可修正为正常交易；）交易实例必须为正常交易或可修正为正常交易；（7）与被估地产的筹资条件相似。）与被估地产的筹资条件相似。4、建立价格可比基础、建立价格可比基础5
41、、被估房地产与交易实例之间差异因素的修正。、被估房地产与交易实例之间差异因素的修正。主要有以下几方面：主要有以下几方面：（1）交易情况的修正；）交易情况的修正；（2）交易期日的修正；）交易期日的修正；（3）区域因素修正；）区域因素修正；（4）个别因素修正；）个别因素修正；（5）确定比准价格）确定比准价格6、被估房地产价格的确定。、被估房地产价格的确定。常用的方法有简单算术平均常用的方法有简单算术平均法、加权算术平均法、众数法、中位数法等，也可以法、加权算术平均法、众数法、中位数法等，也可以某一个交易实例经修正后的价格为主，其他经修正后某一个交易实例经修正后的价格为主，其他经修正后的交易实例价格
42、仅供参考。的交易实例价格仅供参考。四、市场比较法应用举例四、市场比较法应用举例例：有土地一块，总面积例：有土地一块，总面积65000平方米，本宗土地有较多的类似土地平方米，本宗土地有较多的类似土地交易实例，具体资料如下。试用市场比较法评估出该块土地交易实例，具体资料如下。试用市场比较法评估出该块土地1995年年7月的出售价格。月的出售价格。实例面积（）交易日期价格（元/）交易情况修正系数交易时间修正系数区域因素修正系数个别因素修正系数A1650091.8.15226.911.000.971.021.00B3700092.4.5257.081.010.981.000.99C8310893.5.1
43、7248.101.020.971.000.99D1001894.1.8266.501.010.981.000.98E5970095.2.10244.501.030.981.030.99解：待估土地初步单价解：待估土地初步单价A：226.911.000.97 1.02 1.00=224.50（元）（元）B：257.08 1.01 0.98 1.00 0.99=251.91（元）（元）C：248.10 1.02 0.97 1.00 0.99=243.02（元）（元）D：266.5 1.01 0.98 1.00 0.98=258.51（元）（元）E：244.50 1.03 0.98 1.03 0.9
44、9=251.66（元）（元）采用简单算术平均法计算被估土地单价：采用简单算术平均法计算被估土地单价：被估土地单价被估土地单价=（224.5+251.91+243.02+258.51+251.66）5=245.92（元（元/）被估土地价格被估土地价格=245.9265000=1598.48（万元）（万元）第六节第六节 假设开发法假设开发法一、基本思路及计算公式一、基本思路及计算公式 假设开发法也叫剩余法，其评估思路是在求取待估房地产价格假设开发法也叫剩余法，其评估思路是在求取待估房地产价格时，将待估房地产预期开发后的价值，扣除其正常的开发费用、税时，将待估房地产预期开发后的价值，扣除其正常的开发
45、费用、税金及正常的开发利润，从而倒推算出待估土地的价格。其计算公式金及正常的开发利润，从而倒推算出待估土地的价格。其计算公式为；为；房地产评估值房地产评估值=预期楼价预期楼价-建筑费建筑费-专业费用专业费用-销售费用销售费用-利息利息-税费税费-利润利润二、适用范围及注意事项二、适用范围及注意事项1、适用范围：待开发土地的估价；待拆迁改造土地的估价；未开发完、适用范围：待开发土地的估价；待拆迁改造土地的估价；未开发完工的房地产。工的房地产。2、注意事项、注意事项：（1）正确选择土地的最佳开发方式；）正确选择土地的最佳开发方式；（2）正确判断未来开发房地产的出售价格。）正确判断未来开发房地产的出
46、售价格。（3）必须注意考虑资金的时间价值。）必须注意考虑资金的时间价值。三、操作步骤：三、操作步骤：1、调查和勘察待估土地的情况。包括地理位置、面积形、调查和勘察待估土地的情况。包括地理位置、面积形状、地质、地貌、基础设施、交通以及政府的规划限状、地质、地貌、基础设施、交通以及政府的规划限制、土地使用权的限制等情况。制、土地使用权的限制等情况。2、选择最佳开发方法，包括土地用途、土地使用强度以、选择最佳开发方法，包括土地用途、土地使用强度以及建设样式等的选择。及建设样式等的选择。3、估算建设周期，包括整个土地开发过程周期，以及土、估算建设周期，包括整个土地开发过程周期，以及土地开发过程的各个不
47、同时期的各项费用投入时间。地开发过程的各个不同时期的各项费用投入时间。4、预测未来开发完成的房地产的出售价格，即卖楼价。、预测未来开发完成的房地产的出售价格，即卖楼价。5、估测开发建设总成本，包括建筑费、专业费、利息等。、估测开发建设总成本，包括建筑费、专业费、利息等。6、估算销售税费和开发商利润。、估算销售税费和开发商利润。第八节第八节 路线价法路线价法一、评估思路及计算公式一、评估思路及计算公式 所谓路线价法是对面临特定街道、接近性相等的城所谓路线价法是对面临特定街道、接近性相等的城市土地，设定标准深度，求取在该深度上数块土地的平市土地，设定标准深度，求取在该深度上数块土地的平均单价并附设
48、于该街道上，此单价称为路线价，然后据均单价并附设于该街道上，此单价称为路线价，然后据此路线价，再配合深度指数表，用数学方法算出邻接该此路线价，再配合深度指数表，用数学方法算出邻接该街道的各宗地块价格的一种估价方法。公式为：街道的各宗地块价格的一种估价方法。公式为：宗地地价宗地地价=路线价路线价 深度指数深度指数 宗地面积（正常情况）宗地面积（正常情况）被估宗地总价被估宗地总价 P=A宗地地价宗地地价=路线价路线价 深度指数深度指数宗地面积宗地面积 修正系数修正系数（不正（不正常情况）常情况）二、适用范围及条件二、适用范围及条件 该评估方法主要适用于城市街道两侧商业用地的估该评估方法主要适用于城
49、市街道两侧商业用地的估价。价。三、操作步骤及内容三、操作步骤及内容1、划分路线价区段；、划分路线价区段；2、设定标准深度；、设定标准深度；3、确定路线价；、确定路线价；4、制作深度指数表；、制作深度指数表；5、计算宗地价格。、计算宗地价格。四、路线价法举例：四、路线价法举例：例：运用路线价法估测某宗地价格。该宗地座落在某路线例：运用路线价法估测某宗地价格。该宗地座落在某路线价区段，标准深度为价区段，标准深度为1618米，路线价为米，路线价为2000元元/m2,待待估宗地临街宽度为估宗地临街宽度为10米，临街深度为米，临街深度为18米，待估宗地所米，待估宗地所在路线价区段深度指数如下：在路线价区
50、段深度指数如下：k1=130%,k2=125%,k3=120%,k4=110%,k5=100%待估宗地各段面积如下：待估宗地各段面积如下：m1=m2=m3=m4=40m2,m5=20m2 根据资料，试估算待估宗地公平市场价值。根据资料，试估算待估宗地公平市场价值。解：解：待估宗地公平市场价值待估宗地公平市场价值2000(1.340+1.2540+1.240+1.140+1 20)=2000 214=428000(元）元）第九节第九节 在建工程评估在建工程评估一、在建工程及其评估特点一、在建工程及其评估特点（一）在建工程：（一）在建工程：包括尚未完工的建筑安装工程，已完包括尚未完工的建筑安装工程