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1、投资性房地产投资性房地产2 23 34 4一、投资性房地产的定义与特征一、投资性房地产的定义与特征投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。或两者兼有而持有的房地产。特征：特征：（一）投资性房地产是一种经营性活动（一）投资性房地产是一种经营性活动（二）投资性房地产在用途、状态、目的等（二）投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产。于销售的房地产。第一节第一节 投资性房地产投资性房地产概述概述5 5二、投资性房地产的范围二、投资性房地产的范围主要包括：
2、已出租的土地使用权、持有并准备主要包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。注意注意不属于投资性房地产不属于投资性房地产的项目：的项目：（1 1）企业计划用于出租但尚未出租的土地使）企业计划用于出租但尚未出租的土地使 用权或建筑物，不属于投资性房地产；用权或建筑物，不属于投资性房地产；（2 2）企业以经营租赁方式租入的固定资产再）企业以经营租赁方式租入的固定资产再 转租的建筑物不属于投资性房地产；转租的建筑物不属于投资性房地产；6 6（3 3）自用房地产，如自行经营旅馆饭店，不属）自用房地产，如自行经营旅馆饭店，不属于投
3、资性房地产；但如果将其出租于投资性房地产；但如果将其出租,且出租部且出租部分能单独计量和出售的，确认为投资性房地产。分能单独计量和出售的，确认为投资性房地产。（4 4）如果企业部分用于赚取租金或资本增值，）如果企业部分用于赚取租金或资本增值，部分自用，如果不能单独计量和出售的，不确部分自用，如果不能单独计量和出售的，不确认为投资性房地产。认为投资性房地产。（5 5）无偿划拨的土地不属于投资性房地产；）无偿划拨的土地不属于投资性房地产；7 7（6 6）房地产开发公司取得的土地使用权，如果）房地产开发公司取得的土地使用权，如果 用于出售，应作为企业的一项存货，如果用于出售，应作为企业的一项存货，如
4、果 是准备用于出租，才能作为投资性房地是准备用于出租，才能作为投资性房地 产；产；（7 7）按照国家有关规定认定的闲置土地，不属）按照国家有关规定认定的闲置土地，不属 于持有并准备增值的土地使用权。于持有并准备增值的土地使用权。8 8第二节第二节投资性房地产的确认和初始计量投资性房地产的确认和初始计量一一一一、投资性房地产的确认投资性房地产的确认投资性房地产的确认投资性房地产的确认 将某个项目确认为投资性房地产，要同时满足投资将某个项目确认为投资性房地产，要同时满足投资将某个项目确认为投资性房地产，要同时满足投资将某个项目确认为投资性房地产，要同时满足投资性房地产的两个确认条件：性房地产的两个
5、确认条件：性房地产的两个确认条件：性房地产的两个确认条件：1.1.1.1.经济利益很可能流入企业；经济利益很可能流入企业；经济利益很可能流入企业；经济利益很可能流入企业；2.2.2.2.成本能够可靠地计量。成本能够可靠地计量。成本能够可靠地计量。成本能够可靠地计量。9 9二二、投资性房地产的初始计量投资性房地产的初始计量 1.1.外购的投资性房地产外购的投资性房地产（1 1）如果在购入房地产的同时开始对外出租，）如果在购入房地产的同时开始对外出租，应作为投资性房地产。应作为投资性房地产。买价买价+相关税费直接归属于该资产的各项支出相关税费直接归属于该资产的各项支出 比如企业购买房地产，买价比如
6、企业购买房地产，买价比如企业购买房地产，买价比如企业购买房地产，买价1000100010001000万元，相关税费万元，相关税费万元，相关税费万元，相关税费200200200200万元，则：万元，则：万元，则：万元，则：借：投资性房地产借：投资性房地产借：投资性房地产借：投资性房地产 1200120012001200 贷：银行存换贷：银行存换贷：银行存换贷：银行存换 12001200120012001010（2 2 2 2）如果所购的房地产准备出租，董事会有书面决议，）如果所购的房地产准备出租，董事会有书面决议，）如果所购的房地产准备出租，董事会有书面决议，）如果所购的房地产准备出租，董事会有
7、书面决议，意图明确，即使未签定租赁协议意图明确，即使未签定租赁协议意图明确，即使未签定租赁协议意图明确，即使未签定租赁协议,也可以确认。也可以确认。也可以确认。也可以确认。2.2.自行建造的投资性房地产自行建造的投资性房地产入账价值入账价值=料料+工工+费费 （和自建固定资产相同）（和自建固定资产相同）（注意借款费用资本化的问题）（注意借款费用资本化的问题）（注意借款费用资本化的问题）（注意借款费用资本化的问题）自建可先在自建可先在自建可先在自建可先在“在建工程在建工程在建工程在建工程”账户归集，完工后同时开始账户归集，完工后同时开始账户归集，完工后同时开始账户归集，完工后同时开始对外出租或资
8、本增值的，再转入对外出租或资本增值的，再转入对外出租或资本增值的，再转入对外出租或资本增值的，再转入投资性房地产投资性房地产投资性房地产投资性房地产。1111第三节第三节 投资性房地产的后续计量投资性房地产的后续计量两种计量模式：成本模式和公允价值模式两种计量模式：成本模式和公允价值模式投资性房地产后续计量，通常应当采用成本模投资性房地产后续计量，通常应当采用成本模式，只有满足特定条件的情况下才可以采用公式，只有满足特定条件的情况下才可以采用公允价值模式。但是，同一企业只能采用一种模允价值模式。但是，同一企业只能采用一种模式对进行后续计量，不得同时采用两种计量模式对进行后续计量，不得同时采用两
9、种计量模式。式。1212两个条件是：两个条件是：1.1.投资性房地产所在地有活跃的房地产交易投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；市场；2.2.企业能够从企业能够从活跃的房地产交易市场活跃的房地产交易市场上取得上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的信息，从而对投资性房地产的公允价值公允价值作作出合理的估计。出合理的估计。1313（一）历史成本的含义（一）历史成本的含义一、成本计量模式一、成本计量模式美国财务会计准则委员会（美国财务会计准则委员会（FASBFASB）认为，历史成本即）认为，历史成本即在初始确认时已付的现金或现金
10、等价物。在初始确认时已付的现金或现金等价物。我国对历史成本规定：资产的入账原值为其历史成本，我国对历史成本规定：资产的入账原值为其历史成本，即资产取得时的实际资金消耗量，而且一经确定，原即资产取得时的实际资金消耗量，而且一经确定，原值数额不得随意更改。值数额不得随意更改。历史成本所反映的信息以历史信息为主，注重实物资历史成本所反映的信息以历史信息为主，注重实物资产而非无形资产，注重合法形式而非经济实质。产而非无形资产，注重合法形式而非经济实质。1414一一（二）成本计量模式的优缺点（二）成本计量模式的优缺点 优点：优点：优点：优点：具有可验证性，因为它是企业在购置或建造投资性房具有可验证性，因
11、为它是企业在购置或建造投资性房具有可验证性，因为它是企业在购置或建造投资性房具有可验证性，因为它是企业在购置或建造投资性房地产时实际支付的价格。遵循了稳健性原则和客观性地产时实际支付的价格。遵循了稳健性原则和客观性地产时实际支付的价格。遵循了稳健性原则和客观性地产时实际支付的价格。遵循了稳健性原则和客观性原则。原则。原则。原则。缺点：缺点：缺点：缺点：假如以后经济状况和价格水平发生变化，它就不能反假如以后经济状况和价格水平发生变化，它就不能反假如以后经济状况和价格水平发生变化，它就不能反假如以后经济状况和价格水平发生变化，它就不能反映投资性房地产的未来价值和现行市价。映投资性房地产的未来价值和
12、现行市价。映投资性房地产的未来价值和现行市价。映投资性房地产的未来价值和现行市价。1515（三）成本计量模式的核算方法（三）成本计量模式的核算方法 企业采用成本模式计量，那么投资性房地产与企业采用成本模式计量，那么投资性房地产与一般的房地产处理方法一样，可参照固定资产一般的房地产处理方法一样，可参照固定资产的会计期末计量方法。的会计期末计量方法。（具体略）（具体略）16161.1.确定入账价值后，假如是一项出租的土地确定入账价值后，假如是一项出租的土地使用权或准备增值的，期末进行摊销：使用权或准备增值的，期末进行摊销：借：其他业务成本借：其他业务成本 贷：贷：投资性房地产累计摊销投资性房地产累
13、计摊销 如果是房屋建筑物：如果是房屋建筑物：借：其他业务成本借：其他业务成本 贷：贷：投资性房地产累计折旧投资性房地产累计折旧17172.2.出租的房地产取得的租金收入，确认为出租的房地产取得的租金收入，确认为其他业其他业务收入务收入。3.3.期末应判断投资性房地产的可收回金额，看其期末应判断投资性房地产的可收回金额，看其是否减值。是否减值。减值时：减值时：借：资产减值损失借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值准备贷：投资性房地产减值准备 计提减值准备后，不允许转回。计提减值准备后，不允许转回。见教材见教材234234页：例页：例3 3 1818帐务处理要点：1919二、采用公允价值模式进行后
14、续计量的投资二、采用公允价值模式进行后续计量的投资 性房地产性房地产（一）采用公允价值模式的（一）采用公允价值模式的前提条件前提条件同时满足两个条件，就可按公允模式计量：同时满足两个条件，就可按公允模式计量：1.1.所在地有活跃的房地产交易市场；所在地有活跃的房地产交易市场；2.2.公允价值能够合理估计。公允价值能够合理估计。2020（二）公允价值模式后续计量的处理（二）公允价值模式后续计量的处理1.1.取得时取得时 入账价值入账价值 =买价买价 +税费税费2.2.资产负债表日需进行测试。如果公允价值资产负债表日需进行测试。如果公允价值与账面价值不同，应当按照公允价值调整与账面价值不同，应当按
15、照公允价值调整其账面价值。差额计入其账面价值。差额计入公允价值变动损益公允价值变动损益。2121注：注：采用公允价值模式进行后续计量时采用公允价值模式进行后续计量时:投资性房地产投资性房地产 (房地产房地产)成本成本 公允价值变动公允价值变动注意：注意：不不对投资性房地产对投资性房地产计提折旧或摊销，计提折旧或摊销，应应 当以资产负债表日投资性房地产的公允当以资产负债表日投资性房地产的公允 价值为基础调整其账面价值。价值为基础调整其账面价值。见教材见教材236236页：例页：例5 5 2222三、投资性房地产后续计量模式的变更三、投资性房地产后续计量模式的变更投资性房地产投资性房地产初始入账初
16、始入账时不同时满足前述两时不同时满足前述两个条件，当时采用成本模式进行计量。但现个条件，当时采用成本模式进行计量。但现在两个条件已同时具备，这时就应按公允价在两个条件已同时具备，这时就应按公允价值模式计量。需要成本模式改为公允价值模值模式计量。需要成本模式改为公允价值模式，这种变更属于式，这种变更属于会计政策变更会计政策变更。2323 对于会计政策变更，应采用追溯调整法。要对于会计政策变更，应采用追溯调整法。要用成本模式计算的损益的数额与公允价值用成本模式计算的损益的数额与公允价值模式计算的数额之间的模式计算的数额之间的差额差额调整当期期初调整当期期初的留存收益。的留存收益。2424政策变更所
17、用的政策变更所用的追溯调整法追溯调整法，在后续章节，在后续章节还会详细介绍。还会详细介绍。在这里需要知道的是：对于投资性房地产计在这里需要知道的是：对于投资性房地产计量模式发生变更，由成本模式改为公允价值量模式发生变更，由成本模式改为公允价值模式，应视为政策变更；模式，应视为政策变更；但但不允许不允许由公允价值模式改为成本模式。由公允价值模式改为成本模式。2525四、投资性房地产的处置四、投资性房地产的处置（一）成本模式下的处置（一）成本模式下的处置应按实际收到的金额与处置时该项投资性房应按实际收到的金额与处置时该项投资性房地产的地产的账面价值账面价值（原始价值（原始价值-累计折旧或累计累计折
18、旧或累计摊销摊销-减值准备）之间的差额，计入当期损减值准备）之间的差额，计入当期损益。益。哈！哈！哈！哈！哈！哈！26261.1.处置收入作为其他业务收入：处置收入作为其他业务收入：借：银行存款借：银行存款 贷：其他业务收入贷：其他业务收入2.2.处置成本是投资性房地产的账面价值：处置成本是投资性房地产的账面价值：借：其他业务成本借：其他业务成本投资性房地产累计摊销投资性房地产累计摊销投资性房地产减值准备投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产贷：投资性房地产3.3.其他业务收入减其他业务成本即为处置收其他业务收入减其他业务成本即为处置收益。益。见教材见教材235235页：例页：例4 4 272
19、7（二）公允价值模式下的处置（二）公允价值模式下的处置1.1.处置收入：处置收入：借：银行存款借：银行存款 贷：其他业务收入贷：其他业务收入2.2.在转出投资性房地产的账面价值时，账面在转出投资性房地产的账面价值时，账面价值包括原始价值、变动数额。价值包括原始价值、变动数额。见教材见教材237237页：例页：例6 62828 第四节第四节 投资性房地产的转换投资性房地产的转换一、房地产的转换形式及转换日一、房地产的转换形式及转换日 1.1.房地产的转换有四种形式：房地产的转换有四种形式：投资转为自用或存货，自用或存货转投资转为自用或存货，自用或存货转 为投资。为投资。2.2.转换日：转换日：见
20、教材见教材238238页页2929二二、房地产转换的会计处理房地产转换的会计处理 分两种情况，一种是成本模式下，一种是公分两种情况，一种是成本模式下，一种是公允价值模式下。允价值模式下。（一）成本模式下的转换（一）成本模式下的转换 成本模式下，没有损益的问题，直接将相关账成本模式下，没有损益的问题，直接将相关账户结转即可。户结转即可。3030（1 1）将）将作为存货的房地产作为存货的房地产转为投资性房转为投资性房 地产地产 见教材见教材239239页：页：【例例9 9】（2 2）将自用）将自用土地使用权或建筑物土地使用权或建筑物转为投转为投 资性房地产资性房地产 见教材见教材240240页：页
21、：【例例1010】3131（3 3）将投资性房地产转为自用房地产）将投资性房地产转为自用房地产 见教材见教材238238页：页：【例例7 7】3232（二）公允价值模式下的转换（二）公允价值模式下的转换 要区分要区分是投资性房地产转为自用或存货，还是投资性房地产转为自用或存货，还是自用或存货转为投资性房地产，两种处理是自用或存货转为投资性房地产，两种处理方法不同。方法不同。（1 1）投资性房地产）投资性房地产转为转为自用或存货，无论是自用或存货，无论是公允价值小于原账面价值，还是公允价值大公允价值小于原账面价值，还是公允价值大于原账面价值，其差额都计入当期损益（于原账面价值，其差额都计入当期损
22、益（公公允价值变动损益允价值变动损益）。）。3333即在公允价值模式下转为即在公允价值模式下转为自用或存货自用或存货，应当按转，应当按转换当日的公允价值作为自用房地产（固定资产、换当日的公允价值作为自用房地产（固定资产、无形资产或存货）的入账价值。公允价值和原来无形资产或存货）的入账价值。公允价值和原来账面价值的差额，计入当期损益（公允价值变动账面价值的差额，计入当期损益（公允价值变动损益）。损益）。如果是收益计入如果是收益计入“公允价值变动损益公允价值变动损益”贷方，如贷方，如果果是损失计入是损失计入“公允价值变动损益公允价值变动损益”借方。借方。见教材见教材239239页：页：【例例8 8
23、】3434（2 2）自用房地产）自用房地产、土地使用权或存货转换为投土地使用权或存货转换为投资性房地产时，要分两种情况：资性房地产时，要分两种情况：公允价值大于原账面价值公允价值大于原账面价值 公允价值小于原账面价值公允价值小于原账面价值 与（与（1 1）相同点：）相同点：都要用转换当日的公允价值作为转换后资产都要用转换当日的公允价值作为转换后资产的入账价值。的入账价值。3535与（与（1 1）不同点：）不同点：如果如果公允价值小于原账面价值公允价值小于原账面价值的，其差额计入的，其差额计入当期损失（公允价值变动损益的借方）；当期损失（公允价值变动损益的借方）；见见240240页：例页：例11
24、11如果如果公允价值大于原账面价值公允价值大于原账面价值的，不确认收的，不确认收益，其差额作为资本公积（其他资本公积）。益，其差额作为资本公积（其他资本公积）。见见241241页：例页：例1212处置该项投资性房地产时，原计入所有者权益处置该项投资性房地产时，原计入所有者权益的部分应当转入处置当期损益（的部分应当转入处置当期损益（其他业务成其他业务成本本）。）。见见241241页：例页：例13133636理解原因：理解原因：投资性房地产转为自用或存货时，由于投投资性房地产转为自用或存货时，由于投资性房地产的资性房地产的目的就是为了获利目的就是为了获利，所以转，所以转为自用或存货时，无论公允价值
25、大于原账为自用或存货时，无论公允价值大于原账面价值还是公允价值小于原账面价值，其面价值还是公允价值小于原账面价值，其损益都应该加以确认，计入公允价值变动损益都应该加以确认，计入公允价值变动损益。损益。自用或存货转为投资性房地产时，由于自自用或存货转为投资性房地产时，由于自用房地产的目的不是为了出租获利或赚取用房地产的目的不是为了出租获利或赚取差价。所以自用改为出租，当公允价值大差价。所以自用改为出租，当公允价值大于原账面价值时，不确认收益，暂时计入于原账面价值时，不确认收益，暂时计入资本公积资本公积其他资本公积其他资本公积；发生损失时，；发生损失时，出于谨慎性考虑，确认损失。出于谨慎性考虑，确
26、认损失。3737小结：小结：3838 1 1投资性房地产的种类、金额和计量模式；投资性房地产的种类、金额和计量模式；2 2采用成本模式的，投资性房地产折旧或者摊采用成本模式的，投资性房地产折旧或者摊 销，以及减值准备的计提情况；销，以及减值准备的计提情况；3 3采用公允模式的，说明公允价值确定依据和采用公允模式的，说明公允价值确定依据和 方法，及公允价值变动对损益的影响；方法，及公允价值变动对损益的影响；4 4房地产当期的转换情况、理由及其对当期损房地产当期的转换情况、理由及其对当期损 益和净资产的影响；益和净资产的影响；5 5当期处置的投资行房地产及其对损益的影响。当期处置的投资行房地产及其对损益的影响。投资性房地产的披露投资性房地产的披露3939课外作业课外作业教材教材247页：页：综合练习综合练习1，24040