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1、张家口房地产市场分张家口房地产市场分析报告析报告城市概况及城市概况及宏观经济发展宏观经济发展房地产市场房地产市场现状分析现状分析当前在售项目当前在售项目概况及分析概况及分析市场总结市场总结目录目录u城市基本概城市基本概况况u城市经济发城市经济发展状况展状况u城市建设及城市建设及发展规划发展规划u房地产市场房地产市场板块划分板块划分u房地产市场房地产市场现状及现状及0909年年住房计划住房计划u张家口市购张家口市购房客群分析房客群分析u各在售楼盘各在售楼盘分布及基本分布及基本指标指标u主要楼盘概主要楼盘概况及详细分况及详细分析析 u张家口房地张家口房地产市场总结产市场总结张家口市地处河北省西北部
2、，三面环山张家口市地处河北省西北部，三面环山 城市概况城市概况行政区域划分行政区域划分五区、十三个县五区、十三个县u五区五区桥东、桥西、高新、宣化和下花园区；u十三个县十三个县康保县、沽源县、尚义县、张北县、崇礼县、赤城县、怀安县、万全县、宣化县、阳原县、蔚县、涿鹿县、怀来县康保县康保县尚义县尚义县怀安县怀安县沽源县沽源县赤城县赤城县崇礼县崇礼县张北县张北县怀来县怀来县涿鹿县涿鹿县蔚县蔚县阳原县阳原县桥东区桥东区桥西区桥西区高新区高新区万万全全县县宣化县宣化县宣化区宣化区下花园区下花园区各区县占地面积及人口分布各区县占地面积及人口分布u张家口人口总数为450万，除汉族外，还有回、满、蒙古、壮、
3、朝鲜、藏、苗、维吾尔等26个少数民族；u五个区总面积为 850平方千米，总人口为85万人；u十三个县总面积为35900平方千米，总人口为365万人；康保县康保县尚义县尚义县怀安县怀安县沽源县沽源县赤城县赤城县崇礼县崇礼县张北县张北县怀来县怀来县涿鹿县涿鹿县蔚县蔚县阳原县阳原县桥东区桥东区桥西区桥西区高新区高新区万万全全县县宣化县宣化县宣化区宣化区下花园区下花园区2323万人万人2626万人万人2929万人万人7 7万人万人3030万人万人3333万人万人3434万人万人2828万人万人2323万人万人2828万人万人1212万人万人2828万人万人1919万人万人3737万人万人2828万人万
4、人2222万人万人2525万人万人主城区面积范围及南北、东西跨度主城区面积范围及南北、东西跨度u总面积总面积3687336873平平方公里方公里u南北最大距离南北最大距离300300公里公里u东西最大距离东西最大距离228228公里公里u城市中心相对较为繁华，商业设施较为齐备，但仍有些地方脏、乱、差，建筑物凌乱，整体规划较为落后，环境较差；u城市郊区比较空旷，人流量稀少，各项基础设施都比较薄弱，与市中心存在鲜明的对比；城市面貌城市面貌市中心市中心近郊近郊城市交通体系城市交通体系u城市总体交通体系较为成熟，路面较宽，路况较好；张家口市历年经济生产总值增速（张家口市历年经济生产总值增速（%）城市经
5、济发展城市经济发展 2008年张家口社会经济发展经受了严禁的挑战与考验，国内经济形式变化快，市场需求波动大。在这种特殊的市场背景条件下，张家口市全市的生产总值为720.4亿元，人均GDP2286美元（按1/7计算），增长11.9%，低于计划增速0.1个百分点08年张家口市经济增速为11.9%，经济速度有所放缓，是自04年以来最为不理想的一年，这主要是受到当前国内、国际不景气经济形式的影响张家口市历年财政收入总额张家口市历年财政收入总额 08年张家口年财政收入为114.6亿元，较07年91.87亿元有较大幅度的增长，增长24.8%，高于计划增速4.8个百分点。其中地方一般预算收入完成41.6亿元
6、，增长20.7%。08年在国内外经济不景气的背景下，张家口财政收入让仍保证了一定幅度的增长，这表明金融还小并未对张家口本土企业造成较大的影响张家口市人民生活和社会福利张家口市人民生活和社会福利 08年张家口市城市居民人均可支配收入12054元，增长19.9%，高于计划增速9.9个百分点；农民人均纯收入3286元，增长15.1%，高于计划增速5.1个百分点；从02年至08年的数据分析，张家口城乡居民收入相差较大，且城市居民的增长幅度明显高于农村人口，张家口市人均可支配收入总体水平不是很高张家口市历年社会消费品零售总额张家口市历年社会消费品零售总额 自2002年以来，张家口社会消费品总额每年都会有
7、一定程度的增长，可以表明张家口市居民的生活水平和可支配收入逐年都在提高，人均购买力逐年增强08年张家口市社会消费品零售总额为232.6亿元，较07年增长42.38亿元，表明经济低迷期并未对张家口当地居民的消费习惯造成较大的影响张家口市历年对外经济贸易值张家口市历年对外经济贸易值 从以上数据表可以看出，02年至07年，张家口市的对外贸易都一直保持着较为稳定的增长速度，07年达到高峰，07年以后，由于全球经济的不景气，张家口的外贸值开始有一定程度的下滑由于受全球经济危机的影响，08年张家口全市对外贸易值为37782万美元，较07年有较大幅度的下降0808年张家口全市其他各项经济指标年张家口全市其他
8、各项经济指标u城镇新增就业人数3.6万人，完成年计划的128.6%。城镇登记失业率为4.4%，控制在4.5%的预期目标以内。城镇参加基本养老保险人数达到36.49万人，完成年计划的102.8%；u居民消费价格总水平上涨6.9%，超出计划目标2.9个百分点；u全社会固定资产投资完成410.3亿元，增长41.5%，高于计划增速21.5个百分点。其中城镇固定资产投资完成361.6亿元，增长44.9%，高于计划增速24.9个百分点；u实际利用外资6371万美元，增长23.4%，完成年计划的106.2%；u单位生产总值能耗、化学需氧量排放量和二氧化硫排放量分别下降5%左右、7%和16%，均实现了年度计划
9、目标；u地方普通高等学校招生5500人，完成省下达计划任务的106.8%。中等职业技术学校招生1.98万人，完成年度计划106.5%；u人口自然增长率为4.34，控制在6的预期目标以内；发展次序发展次序第一阶段第一阶段第二阶段第二阶段第三阶段第三阶段第四阶段第四阶段发展阶段发展阶段初步城市化初步城市化低速发展期低速发展期高速增长期高速增长期稳定发展期稳定发展期城市化水平城市化水平30%30%30%-50%30%-50%50%-90%50%-90%90%90%以上以上城市城市发展发展特征特征工农业生产水平较低，工业提供的就业机会有限，农业人口缓慢释放工业基础比较雄厚，经济实力明显增强，工业产业快
10、速扩大，工业吸收大批农业人口工业产业成为城市的绝对经济支柱，城市经济的乘数效应迅速刺激第三产业的发展，城市经济进入高速曾长期城市经济高度发达，农村人口的绝对数量已经不大，城市发展表现为内部人口由第二产业向第三产业转移张家口市目前的城市化发展特征张家口市目前的城市化发展特征张家口市目前所处的房地产发展阶段张家口市目前所处的房地产发展阶段发展阶段发展阶段启动阶段启动阶段快速发展阶段快速发展阶段平稳发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段减缓发展阶段人均人均GDPGDP（美元）（美元）800-3,0003,000-4,000 4,000-8,0008,000以上需求特征需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善
11、需求为主改善需求为主发展特征发展特征超速发展政府主导快速发展市场调节增强政府干预减弱平稳发展市场主导政府宏观调控缓慢发展市场主导人均人均GDPGDP与房地产发展阶段关系表：与房地产发展阶段关系表：08年张家口市人均GDP为2286美元，可以判定张家口市目前房地产市场正处于启动阶段，启动阶段，主要以生存需求生存需求为主，发展特征为政府主导、超速发展型政府主导、超速发展型一主三副，两轴四区的空间结构一主三副，两轴四区的空间结构城市发展战略城市发展战略u一主三副：一主三副：以五个区为为主主，辐射万全县。以怀柔、张北和蔚县为三个副中心三个副中心，辐射周边其他县u两轴四区：两轴四区：依托交通走廊，形成东
12、西和南北两轴。根据自然、生态、经济条件划分为北部坝上次区域，东部次区域，中部次区域和南部次区域城市主要道路景观环境治理城市主要道路景观环境治理u城市主要道路景观环境治理以大大清河两旁主干道、清河两旁主干道、五一大道、胜利五一大道、胜利路和建国路路和建国路为主要主要治理对象，包括公厕、市场、公厕、市场、绿地和停车厂绿地和停车厂的修建和政治三纵十横十四路三纵十横十四路u2008年张家口市主要实施了主城区“三纵十横十四路”的道路建设改造工程，长度110公里。完成了胜利中路，滨河路，清水河路三条城市纵向主干道的改造拓宽，实现南北向道路的畅通；u完成了城市快速路南北环线、赐儿山大街、东兴街、建设街、工业
13、西街、盛华大街、市府大街、朝阳大街、站前大街十条城市横向道路的拓宽改造工程，打通了城区道路与城市快速路的连线；u对工业南横街等部分断头路以及路况较差的十四条支路实施了拓宽改造；三个产业聚集区的规划建设三个产业聚集区的规划建设u20082008年年20102010年年三年时间，张家口市要完成主城区73家工业企业外迁工作，提供城市建设用地5200亩。其中：u桥东区桥东区2323家家，占占地地30003000亩亩；u桥西区桥西区1717家家，占占地地500500亩亩；u高新区高新区3333家家，占占地地17001700亩；亩；全市经济全市经济的断增长的断增长城区土地资城区土地资源的有限性源的有限性城
14、区工业城区工业发展受限发展受限因素加大因素加大城区工业扰城区工业扰民污染造成民污染造成的社会因素的社会因素三个产业聚集区发展规划三个产业聚集区发展规划东山产业聚集区东山产业聚集区南山产业聚集区南山产业聚集区西山产业聚集区西山产业聚集区中心城区重中心城区重点住房区域点住房区域住房建设用地住房建设用地其他建设用地其他建设用地中心城区住中心城区住房用地布局房用地布局中心城区住中心城区住房用地规划房用地规划住房建设用地住房建设用地其他建设用地其他建设用地城市概况及城市概况及宏观经济发展宏观经济发展房地产市场房地产市场现状分析现状分析当前在售项目当前在售项目概况及分析概况及分析市场总结市场总结u城市基本
15、概城市基本概况况u城市经济发城市经济发展状况展状况u城市建设及城市建设及发展规划发展规划u各在售楼盘各在售楼盘分布及基本分布及基本指标指标u主要楼盘概主要楼盘概况及详细分况及详细分析析 u张家口房地张家口房地产市场总结产市场总结u房地产市场房地产市场板块划分板块划分u房地产市场房地产市场现状及现状及0909年年住房计划住房计划u张家口市购张家口市购房客群分析房客群分析房地产市场房地产市场板块划分板块划分u当前张家口市房地产主要分为三大板块桥东、桥西和高新区板块；u桥东和桥西板块是张家口的老城区，老旧建筑较多，且规划凌乱，但市政设施和各项商业配套完善；u高新区是张家口市的新城区，人口稀少，市政设
16、施缺乏，商业配套还有待进一步的完善，桥桥西西区区桥桥东东区区高新区高新区当前张家口市房地产住宅类型当前张家口市房地产住宅类型n多层住宅多层住宅是张家口房地产市场的主流建筑形式，也是中、低端客户市场最受青睐的产品。现在张家口房地产市场有近70%的需求来自中低端客户，面积在80-100平方米；n高层住宅高层住宅在张家口的走势平缓。张市最早出现的小高层在博杨小区，但是其销售状况一直不是很理想。主要是当时小高层作为新的产品形式，张家口人接受还需要一定的时间。后来随着世纪豪园和金鼎项目的开发，以及08年远大盛和苑项目的热销，小高层的销售情况才逐渐表现良好，现在已经开始被许多当地市民接受；n高端住宅高端住
17、宅在张家口市表现的参差不齐，主要是由于张家口市地段的分布和周边消费群体的结构不同所引致，但总体来说，高端产品市场还不足以满足现状需求；u2009年张家口市主城区计划完成29个项目，用地规模1865.08亩，建设规模247.65万平方米，总投资507230.4万元；u各县及管理区完成55个项目，用地规模2719.49亩，建设规模289.02万平方米，总投资294335万元。u全市累计计划完成项目84个，用地规模4584.57亩，建设规模536.67万平方米，总投资801565.4万元。康保县康保县尚义县尚义县怀安县怀安县沽源县沽源县赤城县赤城县崇礼县崇礼县张北县张北县怀来县怀来县涿鹿县涿鹿县蔚县
18、蔚县阳原县阳原县桥东区桥东区桥西区桥西区高新区高新区万万全全县县宣化县宣化县宣化区宣化区下花园区下花园区0909年张家口市普通商品住房建设计划年张家口市普通商品住房建设计划张家口市主城区普通商品住房建设计划张家口市主城区普通商品住房建设计划项目项目名称名称占地规模占地规模（亩）（亩）建筑面积建筑面积（）（）建设建设地址地址总投资总投资（万元）（万元）施工施工现状现状桥西美新区旧城改造8014桥西区新华后街28000南口改造303.8南口（建设东街）7000西泽园小区419桥西区建设西街6号10000同人创业园三期工程2110桥西区西苑中路5号20000容辰花园13421.3探机小学、食品公司、
19、石油机械75000荔模公寓及附属小区192平门路4号3000综合楼6.011.02张家口市桥东区纬一中路700京都花园小区（二期）305桥东区陵园路18号7600华新园三期97.558.44桥西区通顺街白家沟街交岔路口西北侧23294.4玻璃厂项目466纬三路20000天宝花园B8、B21、B22203桥西白山街2号3000“绿景康城”住宅小区二期719.09桥西区瓦盆窑村22700张家口市主城区普通商品住房建设计划张家口市主城区普通商品住房建设计划项目项目名称名称占地规模占地规模（亩）（亩）建筑面积建筑面积（）（）建设建设地址地址总投资总投资（万元）（万元）施工施工现状现状“绿景园”住宅小区
20、6811桥西区白山路27500“金赛锦园”住宅小区252.1桥西区印台沟5200美居小区二、三期工程16820桥西区南瓦大街19号、副235号、副19号18436南瓦盆窑西山项目16221桥西区南瓦盆窑46000北瓦盆窑西山项目37430桥西区北瓦盆窑66000住宅352.3沈家屯村4000盛隆家园202桥西区四方台沟15号6000天秀花园三期（东园）608高新区沈家屯镇高家屯村12000怡园小区101桥西印台沟9号2000大境门平安小区二期工程58.210市社会福利院20000商住楼6012纬一东路16800时尚家园71.2纬一路3600张家口市主城区普通商品住房建设计划张家口市主城区普通商
21、品住房建设计划项目项目名称名称占地规模占地规模（亩）（亩）建筑面积建筑面积（）（）建设建设地址地址总投资总投资（万元）（万元）施工施工现状现状时尚家园71.2纬一路3600张垣新城小区8013桥东区胜利南路2号20000欣盛家园三期24.372.4桥东区杨家坟北路17号2400桥东区胜利南路三仓库马路西院内204胜利南路马路西15000东方苑六期5310桥东区陵园南路7号12000电池厂改造455桥东区钻石路10000总计1865.13247.65507230.4张家口市购房客群分析张家口市购房客群分析根据客户对一居室、二居室、三居室和四居室四类户型的置业倾向，我们将客户进行如下对比分析研究通
22、过对张家口市当地居民的调查，我们发现当前张家口市对一居室、二居室、三居室和四居室的需求比率分别为8%、38%、51%和3%，可以看出二居室和三居室仍然市主流户型；置业次数置业次数置业比率（一居客户）置业比率（一居客户）置业比率（二居客户）置业比率（二居客户）置业比率（三居客户）置业比率（三居客户）置业比率（四居客户）置业比率（四居客户）从被访的客户数据表明，倾向一居室、三居室和四居室类的客户多为二次置业，比率分别为58.82%、57.14%和66.67%，其中一居室类客户有35.29%是一次置业，也占有较大的比重。二居室类客户第一次置业的比重较大，占55.56%，二次置业的比重占38.89%。
23、购房用途购房用途目前张家口市居民购房主要是用于自住，其次是改善居住环境，唯有一居室客户改善居住环境的比率相对较小。而用于投资增值和为子女购房的比率均较小，唯有一居室中为子女购房占到了33.33%的比率。这表明，当前张家口市投机性需求较少，主要以刚性需求为主。购房用途（一居客户）购房用途（一居客户）购房用途（二居客户）购房用途（二居客户）购房用途（三居客户）购房用途（三居客户）购房用途（四居客户）购房用途（四居客户）建筑类型建筑类型从图表数据显示，张家口目前购买一居和二居的客户多倾向于多层建筑形态，其次是小高层建筑形态。三居类客户则对多层、小高层和跃层产品均能接受，四居类的客户则对跃层和复式产品
24、更加情有独钟。高层产品无论对于哪个层次的购房客群都相对比较排斥，这主要与张家口市居民的生活习惯和传统观念有很大的联系。建筑类型（一居客户）建筑类型（一居客户）建筑类型（二居客户）建筑类型（二居客户）建筑类型（三居客户）建筑类型（三居客户）建筑类型（四居客户）建筑类型（四居客户）购房考虑因素购房考虑因素一居室类客户购房考虑因素主要是价格、交通其次市物业管一居室类客户购房考虑因素主要是价格、交通其次市物业管理，对周边配套、自然环境及户型设计和社区规模要求不是理，对周边配套、自然环境及户型设计和社区规模要求不是很高很高购房考虑因素购房考虑因素二居室类客户购房考虑因素主要是交通、价格和物业管理，二居室
25、类客户购房考虑因素主要是交通、价格和物业管理，对社区品牌和区域发展前景的要求不是很高对社区品牌和区域发展前景的要求不是很高购房考虑因素购房考虑因素三居室类客户购房主要考虑因素市交通、价格和物业管理，三居室类客户购房主要考虑因素市交通、价格和物业管理，其次市户型设计、社区配套、周边自然环境和区域发展前景其次市户型设计、社区配套、周边自然环境和区域发展前景购房考虑因素购房考虑因素四居室类客户购房考虑主要因素是交通、建筑户型设计、周四居室类客户购房考虑主要因素是交通、建筑户型设计、周边自然环境，其次才是价格和物业管理边自然环境，其次才是价格和物业管理需求面积需求面积需求面积（一居客户）需求面积（一居
26、客户）需求面积（二居客户）需求面积（二居客户）面积需求（三居客户）面积需求（三居客户）面积需求（四居客户）面积需求（四居客户）根据图表显示，一居、二居类客户，需求面积主要在70-90之间，其中一居类客户对70以下户型的的钟爱也占有23.53%的比率，二居类客户对91-120之间的户型的认同率占29.73%；三居类客户对面积的需求主要集中在91-120，比率为53.06%，四居类客户对面积的需求集中在121-140，比率占66.67%，其中三居和四居类客户对140以上的超大户型的钟爱也占有较高的比率，比率分别为24.49%和33.33%车位需求（一居客户）车位需求（一居客户）车位需求（二居客户）
27、车位需求（二居客户）车位需求（三居客户）车位需求（三居客户）车位需求（四居客户）车位需求（四居客户）车位需求车位需求张家口市目前对车位的需求不是很强烈，从购买各类户型的客户来看，一居类客户对车位的需求为7.14%，二居类客户对车位的需求为10.81%，三居类客户对车位的需求为12.24%，四居类客户对车位的需求为16.67%。交房要求（一居客户）交房要求（一居客户）交房要求（二居客户）交房要求（二居客户）交房要求（三居客户）交房要求（三居客户）交房要求（四居客户）交房要求（四居客户）交房要求交房要求目前张家口市一居室类客户对住房的交房条件偏爱厨卫精装修，其次是毛坯房；二居室、三居室和四居室类的
28、客户在交房标准上更喜欢毛坯房接受单价（一居客户）接受单价（一居客户）接受单价（二居客户）接受单价（二居客户）接受单价（三居客户）接受单价（三居客户）接受单价（四居客户）接受单价（四居客户）接受单价接受单价一居类客户接受单价主要集中在2000-3000元/之间；二居类客户接受单价主要集中在2500-3000元/之间；三居类客户接受单价主要集中在2000-2500元/之间；四居类客户主要接受单价在2500-3500元/之间；接受总价（一居客户）接受总价（一居客户）接受总价（二居客户）接受总价（二居客户）接受总价（三居客户）接受总价（三居客户）接受总价（四居客户）接受总价（四居客户）接受总价接受总价
29、一居类客户接受总价价主要在15万以下，比例占63.16%；二居类客户接受总价主要在15-20万之间，比例占50%；三居类客户接受总价主要在15-25万区间，其中能接受15-20万的客户占25.49%，能接受20-25万的客户占39.22%；四居类客户接受总价主要在25-30万之间，比例占46.67%，除此之外还有33.33%的客户能接受总价在30万以上的住宅；信息渠道信息渠道一居室类客户获取楼盘信息途径主要是售楼中心、报纸，其一居室类客户获取楼盘信息途径主要是售楼中心、报纸，其次市户外和熟人介绍次市户外和熟人介绍信息渠道信息渠道二居室类客户获取楼盘信息途径主要是售楼中心、报纸和熟二居室类客户获
30、取楼盘信息途径主要是售楼中心、报纸和熟人介绍人介绍信息渠道信息渠道三居室类客户获取楼盘信息途径主要是售楼中心、报纸和报三居室类客户获取楼盘信息途径主要是售楼中心、报纸和报纸纸信息渠道信息渠道四居室类客户获取楼盘信息途径主要是售楼中心和户外广告四居室类客户获取楼盘信息途径主要是售楼中心和户外广告牌，其次杂志、报纸和熟人介绍也占有较大的比率牌，其次杂志、报纸和熟人介绍也占有较大的比率家庭结构（一居客户）家庭结构（一居客户）家庭结构（二居客户）家庭结构（二居客户）家庭结构（三居客户）家庭结构（三居客户）家庭结构（四居客户）家庭结构（四居客户）家庭结构家庭结构一居类客户主要由二口之家组成，比重占63.
31、16%；二居类客户主要由三口之家组成，比重占70.27%；三居类客户主要由三口之家组成，比重占69.39%；四居类客户主要由四口之家组成，比重占66.67%；城市概况及城市概况及宏观经济发展宏观经济发展房地产市场房地产市场现状分析现状分析当前在售项目当前在售项目概况及分析概况及分析市场总结市场总结u城市基本概城市基本概况况u城市经济发城市经济发展状况展状况u城市建设及城市建设及发展规划发展规划u各在售楼盘各在售楼盘分布及基本分布及基本指标指标u主要楼盘概主要楼盘概况及详细分况及详细分析析 u张家口房地张家口房地产市场总结产市场总结u房地产市场房地产市场板块划分板块划分u房地产市场房地产市场现状
32、及现状及0909年年住房计划住房计划u张家口市购张家口市购房客群分析房客群分析各在售楼盘基本指标各在售楼盘基本指标案名案名占地占地建筑面积建筑面积起价起价均价均价户型户型客源成分客源成分可销户数可销户数新东亚时代广场147亩23.8万3400元/3700元/两居：6086个体经营者，公务员，事业单位，周边人群为主，烟草专卖局成交客户较多三居：110137奥林星城90亩20万2880元/3300元/一居：34.753客户群较杂，以中等收入人群为主两居：7293三居：93.15125.25府街庭院160亩18万3280元/3760元/两居：84以中高端人群为主，周边人群相对较少三居：133金华怡园
33、57亩10万2680元/3200元/两居：90110周边的拆迁户，本地改善生活的换房客200多户三居：110130远大 盛和苑83亩17.8万2860元/3300元/一居：3270主要以中高收入人群为主，多为改善居住环境，婚房，拆迁人群两居：70100三居：100130四居：130以上香江名城200亩24万3000元/3600元/两居：6690县里的客户，个体，事业单位，公务员三期开了90户剩余40户三居：125149天河骏层178亩21万2800元/协议价一居：60县里人（有钱的），公务员，事业单位，个体1074户两居：51.92120三居：97170各在售楼盘基本指标各在售楼盘基本指标案名
34、案名占地占地建筑面积建筑面积起价起价均价均价户型户型客户群体客户群体可销户数可销户数龙兴国际花园10亩10万2880元/3300元/两居：104/109医生，县里（张北，宣化）有钱的，个体，事业单位75户剩余40余户三居：128/135首府 香格里拉102亩15万3000元/3400元/两居：98.75103.51军分区，各事业单位，公务员居多700户三居：129.65138.25美居 丽景园2988元/3300元/一居：70周边地区与县城人群较多两居：90111三居：118153沁馨园100亩10万2360元/3000元/两居：7090周边居民与周边县城的客户，以中低收入人群为主1600户剩
35、余1300户三居：80150龙兴 润城88亩12.92万2900元/3200元/两居：98.82117散户居多，以中低收入人群为主三居：126136四居：161228佳境天城200余亩2650元/3100元/两居：66.3194.8二五一医院，部队，事业单位的人群较多，散户很少三居：114123.92山语华庭94亩16万2800元/3250元/两居：77110普通工薪家庭居多，中的低收入者三居：100130汇嘉花园2650元/3200元/两居：112供电区，事业单位等中高端客户为主75户三居：135/155各在售楼盘基本指标各在售楼盘基本指标案名案名占地占地建筑面建筑面积积起价起价均价均价户型
36、户型客户群体客户群体可销户数可销户数新城名座1.5公顷3.1万3280元/3700元/一居：3655以中高端客户为主，公务员，事业单位人群居多270户两居：7194三居：107147京都花园65亩11万3080元/3600元/两居：8098主要附近居住人群或附近上班人群897户三居：118绿林紫庭8.3公顷20.13万3380元/东山彩橘4.76公顷9.46万3600元/3700元/多层为财政局团购，高层为18层塔楼违背市场需求嘉苑 郦景24000679003400元/两居三居：90160未开盘未定天秀花园200亩22万2530元/3300元/一居：50以工薪阶层人群为主，周边人群相对较多两居
37、：7090三居：100150新东亚时代广场新东亚时代广场主要楼盘概况及详细分析主要楼盘概况及详细分析案名案名新东亚时代广场销售电话销售电话5900000板块板块高新区项目位置项目位置纬一路烟草专卖局占地面积占地面积147亩开发商开发商新东亚房地产开发有限公司建筑面积建筑面积23.8万建筑楼层建筑楼层多层6F,高层11F建筑间距建筑间距28米交房日期交房日期09年底建筑结构建筑结构框架建筑类型建筑类型多层、高层销售起价销售起价多层多层3080元/销售均价销售均价多层多层3300元/高层高层3400元/高层高层3700元/房型房型面积面积二居二居60、86三居三居110-137产品分析产品分析以中
38、大面积户型为主，户型偏大；外立面浅色调，现代感较强；客源分析客源分析中高收入人群为主，个体经营者与政府机关事业单位人群，周边人群为主，烟草专卖局成交客户较多广告策略广告策略以主流媒体为主，大型的户外中心低端广告牌，与媒体广告（报纸，车体广告等）项目优势项目优势地段较为优越，交通较为便利，小区规模相对较大，开完完成后拥有小区独立的商业区项目劣势项目劣势户型偏大，价位偏高户型点评户型点评一居室一居室入户直对客厅，缺乏私密性；动静没有分区，卧室正对卫生间，设计不科学；二居室二居室全阳光户型，方正，干湿分离，通透户型，厨房、主卧带独立阳台，但客厅与厨卫过近，缺少餐厅，不卫生；三居室三居室干湿分离，主卧
39、厨房带独立阳台，三卧室全南向独立阳台独立阳台独立阳台独立阳台三卧室全南向三卧室全南向厨房与餐厅厨房与餐厅连接，便捷连接，便捷卫生卫生缺乏私密性缺乏私密性起居室正起居室正对卫生间对卫生间奥林星城奥林星城案名案名奥林星城销售电话销售电话4037888板块板块高新区项目位置项目位置长城乳业院内占地面积占地面积90多亩开发商开发商张家口新天地房地产开发有限公司建筑面积建筑面积20万平米建筑楼层建筑楼层6.5F，11F，17F建筑间距建筑间距33-50米交房日期交房日期部分已交房建筑结构建筑结构砖混，剪力墙建筑类型建筑类型多层，小高层，高层销售起价销售起价2700元/销售均价销售均价3400元/房型房型
40、面积面积一局一局34.3753二居二居7293三居三居93.15125.25产品分析产品分析户型从小到大都有，相对较全，对于客户的选择性较广：外立面一、二层贴砖、三层以上涂料，现代感较强客源分析客源分析以中等收入人群为主，购买客群区域较广广告策略广告策略以大型户外广告，与邮政直投为主项目优势项目优势户型齐全，多层，高层小高层都有给客户的选择空间较大，现在为现房准现房，广告覆盖面较广吸引客户的看点较多项目劣势项目劣势本项目处于开发阶段，周边配套还不完善主要楼盘概况及详细分析主要楼盘概况及详细分析户型点评户型点评利利用用率率高高厨厨房房面面积积分分离离干干湿湿独立朝南阳台独立朝南阳台动动静静没没有
41、有分分区区独立朝独立朝南阳台南阳台各区功各区功能明确能明确厨房与餐厅厨房与餐厅相隔，致使相隔，致使客厅缺乏独客厅缺乏独立性立性拥有独立拥有独立卫生间，卫生间，干净卫生干净卫生客厅带独客厅带独立阳台，立阳台，宽敞明亮宽敞明亮干湿没有有效地分离干湿没有有效地分离客厅带独客厅带独立阳台，立阳台，宽敞明亮宽敞明亮拥有独立拥有独立卫生间，卫生间，干净卫生干净卫生面积过于浪费面积过于浪费厨房餐厨房餐厅相连厅相连设计科设计科学合理学合理府街庭院府街庭院案名案名府街庭院销售电话销售电话4108888板块板块高新区项目位置项目位置高新区 纬二路与张宣公路交汇处占地面积占地面积160亩开发商开发商长江房开 金鑫地
42、产 恒达地产建筑面积建筑面积18万平方米建筑楼层建筑楼层7F、12F、15F建筑间距建筑间距38m44m交房日期交房日期09年底全部交房建筑结构建筑结构砖混，剪力墙建筑类型建筑类型多层，高层，小高层销售起价销售起价多层2726销售均价销售均价多层3260高层3280高层3760房型房型面积面积二居二居84三居三居133产品分析产品分析产品实用性强；外立面浅灰色，清新自然客源分析客源分析以中高端人群为主，购房客户范围较广，周边人群相对较少只占2%广告策略广告策略以主流媒体广告为主项目优势项目优势开发商实力雄厚，小区内配套高档，是高新区核心位置项目劣势项目劣势价格略贵，户型单一，且不是很好，面积浪
43、费严重主要楼盘概况及详细分析主要楼盘概况及详细分析户型点评户型点评次卧与湿次卧与湿区过于靠近区过于靠近客厅带独客厅带独立阳台，立阳台，宽敞明亮宽敞明亮拥有独立拥有独立卫生间，卫生间，干净卫生干净卫生主卧带独立主卧带独立阳台，温馨阳台，温馨又不乏惬意又不乏惬意过道太长，面积有点浪费过道太长，面积有点浪费干湿分离干湿分离科学卫生科学卫生金华怡园金华怡园案名案名金华怡园销售电话销售电话8205555板块板块桥西区项目位置项目位置张市二医院西行300米占地面积占地面积57亩开发商开发商张家口金华鼎房地产开发有限公司建筑面积建筑面积10万建筑楼层建筑楼层6F，18F建筑间距建筑间距30m;40m交房日期
44、交房日期2010年年底建筑结构建筑结构框架建筑类型建筑类型多层；高层销售起价销售起价2600元/销售均价销售均价3200元/房型房型面积面积二居二居90110三居三居110130产品分析产品分析外立面简洁现代，颜色为浅灰色，缺乏时尚气息客源分析客源分析周边的拆迁户，本地改善生活的换房客广告策略广告策略目前只打了户外围挡广告项目优势项目优势周边交通体系完善生活配套齐全，全框架结构，质量较高，抗震性好。项目劣势项目劣势外立面缺乏时尚感，不大气，地块形状不规则，产品分布较散，缺乏凝聚力主要楼盘概况及详细分析主要楼盘概况及详细分析户型点评户型点评u通过对图示二居和三居的户型图分析，可以看出，整体的格局
45、分布都比较凌乱，且客厅缺乏私密性，但干区和湿区得到有效地分离；远大远大盛和苑盛和苑案名案名远大盛和苑销售电话销售电话4035555 4065555板块板块桥西区项目位置项目位置西苑中路21号占地面积占地面积83亩开发商开发商远大集团建筑面积建筑面积178000建筑楼层建筑楼层11F,17F,18F建筑间距建筑间距50m交房日期交房日期09年8月底/09年底建筑结构建筑结构框架、剪力墙建筑类型建筑类型小高层；高层销售起价销售起价2700元/销售均价销售均价3320元/房型房型面积面积一居一居30-70二居二居70-100三居三居100-130四居四居130以上产品分析产品分析南北通透、干湿分离卫
46、生间、双层中空玻璃、半弧形观景阳台；外立面以咖啡色为主简洁大方客源分析客源分析主要以中低收入人群为主，多为改善居住环境，婚房，拆迁人群广告策略广告策略以大型户外广告，媒体广告，各种活动为主项目优势项目优势南低北高的山台地形，高新区、桥西区与桥东区的重要节点项目劣势项目劣势坡地形式，地势不够平坦，出行不够方便，周边配套尚未齐全，且户型相对周边竞争项目缺乏竞争力户型点评户型点评次次卧卧被被隔隔离离干湿没有分离干湿没有分离独立全南独立全南阳台，宽阳台，宽敞明亮敞明亮客厅缺乏客厅缺乏私密性私密性特色弧特色弧形阳台形阳台干湿干湿分离分离拥有独立拥有独立卫生间，卫生间，干净卫生干净卫生干湿干湿分离分离浪费
47、浪费面积面积拥有独立拥有独立卫生间，卫生间，干净卫生干净卫生整体布局整体布局过于凌乱过于凌乱天河骏层天河骏层案名案名天河骏层销售电话销售电话8086666板块板块桥西区项目位置项目位置赐儿山与西环交汇处占地面积占地面积178亩开发商开发商张家口市小环球房地产开发公司建筑面积建筑面积21万建筑楼层建筑楼层6F，11F建筑间距建筑间距28.5m交房日期交房日期2009.12.31建筑结构建筑结构砖混，框架建筑类型建筑类型多层，小高层销售起价销售起价2800起销售均价销售均价协议价房型房型面积面积一居一居60二居二居51.92120三居三居97170产品分析产品分析项目地块较大，易形成品牌效应，户型
48、齐全客户选择面大，外立面清新淡雅，现代感强客源分析客源分析县里人（有钱的），公务员，事业单位，个体等广告策略广告策略以大型户外广告，报广，DM单页为主项目优势项目优势规模大，开发商实力雄厚，有大部分的多层适合市场需求项目劣势项目劣势位置较偏，价格略高主要楼盘概况及详细分析主要楼盘概况及详细分析户型点评户型点评u通过对图示二居和三居户型的分析，我们得出以下结论：u整体布局清晰明了，功能分区合理，干区和湿区得到有效地隔离，总体设计水准比较高龙兴润城龙兴润城案名案名龙兴润城销售电话销售电话5912345板块板块高新项目位置项目位置南站东面原特陶厂占地面积占地面积88亩开发商开发商龙兴宏基房地产开发有
49、限公司建筑面积建筑面积12.92万建筑楼层建筑楼层11F，12F，14F建筑间距建筑间距3750m交房日期交房日期一期09年底建筑结构建筑结构剪力墙建筑类型建筑类型小高层销售起价销售起价2760元/销售均价销售均价3260元/房型房型面积面积二居二居98.82117三居三居126136四居四居161228产品分析产品分析客源分析客源分析散户居多，以中低收入人群为主广告策略广告策略未开盘现以报广，活动为主项目优势项目优势项目劣势项目劣势主要楼盘概况及详细分析主要楼盘概况及详细分析龙兴润城龙兴润城全南阳台全南阳台宽敞明亮宽敞明亮动区动区湿区湿区静区静区静区静区湿区湿区动区动区三卧室全朝南三卧室全朝
50、南特色阳特色阳光室光室全全阳阳光光户户型型全全阳阳光光户户型型全全阳阳光光户户型型静区静区动区动区湿区湿区静区静区独立阳台独立阳台宽敞明亮宽敞明亮静区静区拥有独立拥有独立卫生间，卫生间，干净卫生干净卫生南北不通透南北不通透南北不通透南北不通透佳境天城佳境天城案名案名佳境天城销售电话销售电话8166888板块板块桥东项目位置项目位置东兴街14号占地面积占地面积200余亩开发商开发商张家口融桥房地产开发有限公司建筑面积建筑面积建筑楼层建筑楼层6层建筑间距建筑间距27米交房日期交房日期09年底建筑结构建筑结构砖混建筑类型建筑类型多层销售起价销售起价2650元/销售均价销售均价3100元/房型房型面积