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1、内部培训产品基础知识内部培训产品基础知识产品基础知识培训沟通 城市规划管理部门根据城市总体规划的需要，对某宗具体用地所规定的用途，分为商业用地、住宅用地和工业用地。实际上是分为10大类：居住用地R、行政办公用地C、工业用地M、仓储用地W、对外交通用地T、道路广场用地S、市政公用设施用地U、绿地G、特殊用地D、水域和其他用地E。常用分类和使用年限（一）居住用地七十年；（二）工业用地五十年；（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；（五）综合或者其他用地五十年。土地 容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地的面积之比。楼面地价：土地购买总价
2、/总建筑面积所核得的单价，土地购买总价/（用地面积*容积率）绿化率：通常指绿化覆盖率，绿化垂直投影面积之和与占地面积的百分比。绿地率：与绿化率差异比较大，居住区用地范围内各类绿地面积与居住用地面积的比率。主要包括公共绿地、宅旁绿地等，其审核标准相对严格。绿地率往往低于绿化覆盖率。建筑密度：建筑首层面积/规划用地面积。比如一块地为10000平方米，其中建筑底层面积3000平方米，这块用地的建筑密度就是3000/10000=30%。建筑密度一般不会超过40%-50%，用地中还需要留出部分面积用作道路、绿化、广场、停车场等。基本概念：容积率、绿化率、绿地率得房率：是指可供住户支配的面积（也就是套内建
3、筑面积）与每户建筑面积之比。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积（俗说“公摊面积”）。这个指标通常与建筑形态、项目定位等有关系，公共部分越气派得房率越低，建筑越高得房率越低。楼间距：两相邻楼的外墙面距离。同一个小区两栋相邻的楼与楼之间的距离。建筑间距的控制是为了保障人们工作、生活的质量与安全，满足必须的日照时长、采光、通风、隔音等要求基本概念：得房率、楼间距等 规划 兵营式规划排布，左图是一个排屋类型产品的规划图。这种方式在之前相对常见，弊端明显，前后间距小，相对压抑，变化少。主要受制于规划条件、地块条件和产品类型选择。规划 单纯就
4、平面排布来说，右侧的明显“养眼”，当然做到这样也是有代价的。“人心我心”，通常来讲打动人心的规划往往有类似的地方，例如：大庭院、多个围合式的组团庭院、开阔的视野、良好的间距规划往往是销售的第一步（沙盘，第一眼美女最能打动人）规划 优点：集中大庭院，观景、游园，舒适适宜前后间距大，采光、通风、私密好北向大退让，留下公园，隔断嘈杂商业独立，提高住宅舒适性对称排布，仪式感强规划 组团式小围合，形成单个集中小庭院和私密空间归属感强间距等控制较好建筑 关系到客户的视觉品质感，直白表述，看起来怎么样，值不值建筑风格、线条块面的组合、色彩搭配、材质搭配是相对要紧的（这个的设计师比较专业，不好意思）市场上各式
5、风格层出不穷，基本知名的建筑风格市场上都能见到，各种风格的渊源、特点、在营销方面的包装需要大家专项去了解。常见的手法：血统、渊源、大师、风情、都市、文化等等，不一而足。建筑art deco风格建筑art deco风格建筑建筑建筑建筑景观 人们的决策往往没有想象中那么理性，漂亮的景观有很强的穿透力“做大”和“做小”：做大，往往侧重于营造大庭院、大景观；做小，则专注于细节的处理和景观的丰富功能性，强化私有还是创造公共空间，比例关系对于不同人群的满足主题风格的考虑景观恒大御景半岛入口，震撼人心的大手笔、大气魄，典型的南派做法景观龙湖滟澜山细腻、唯美，如梦如幻，细节精致完美，具有女性的特质。果园主题组
6、团庭院在宅间安排主题式组团庭院，可以考虑以果树配合四季安排如樱花园、百果园、水景园等。以果树为主题庭院可赏花、品果，容易亲近，而且成本低。或者也可以考虑结合不同年龄段人群安排主题庭院。运动主题组团庭院或者结合组团庭院设置运动设施也是比较不错的方法，例如安排网球场、儿童足球场、游泳池等，即可观景也可运动。此外，不建议安排过多水系，集中的泳池，加上一些小水景的点缀即可。繁华的城市中心，稀缺性（武林门、庆春路、凤起路、涌金门、吴山）传统意义的中心未来中心特别的居住氛围（杭州的城西，之前大量学子聚集，情感积淀）备注：地段，除了普世价值外，还有一些特定的情况，往往与人群、工作生活半径、经历有关系（华章的
7、高层）配套外部，地段配套外部，地段人文资源皇城根（北京朱雀门）（杭州中大吴庄）文脉资源紫玉公寓（浙大华家池校区，人文熏陶）稀缺资源西湖8号（*米到西湖）、蓝色钱江（一线江景）、观澜时代（最宽的钱塘江）繁华资源万象城悦府（未来城市中心、万象城之上）教育资源上东城（某某学区）、自在城（祝贺某某小学进驻）（典型的二手房，学区房）景观资源万家星城（城北运动公园旁边）、海珀（沿河市政公园）此处资源的理解是指比较牛叉的一些外在因素配套外部，资源配套外部，资源居住氛围是否成熟，周边属于怎样的居住区，老旧的还是高档的自然环境公园、水系、绿化带、湿地等噪音影响是否过于嘈杂，以至于有噪音不利污染源附近是否有不利的
8、工厂、高压线路、铁路、高架、快速路、地铁、电厂、垃圾场（化工、辐射、气味）配套外部，环境公共交通车站距离、公交车有多少、到哪些地方、班次、车况是否有快速公交轨道交通站点距离、到达哪些地方、班次到机场、火车站的便利性自驾出行周边道路及便利性（拥堵情况、通达性）到高速或者快速路的便利性道路观景效果（林荫大道、沿江大道，如果还比较通畅，会让人的心情很不错）配套外部，交通针对刚性需求：“衣食住行学游乐”基础性需求是重点，住-行-食-衣-学-乐-游，大致优先次序当然不同人群略有区别对于改善性需求：享受、品质、尊崇感、优质教育、优质购物相对来说，这部分客群的对于配套要求的差异性会比较明显，但是一些基础的，
9、例如：菜场、超市也还是同样关键的配套外部，基础要素主要指楼盘内部所提供的公共设施，常见如下：1、教育：小区幼儿园（专属幼儿园、名校合作、超棒的硬件等）、小学；2、会所：通常围绕会所，结合楼盘情况会安排不同的内容；会所体量及内容的设置主要从两方面考虑，一、结合目标人群的实用，二、制造向往和确立标杆3、服务：小型便利店、杂货店、洗衣店、菜店等，便利居民生活4、运动设施：篮球场、网球场、泳池、高尔夫等等5、文化：图书室、影音室等6、架空层（泛会所）：休憩场所、聚会场所、儿童游戏等内部配套设置主要考虑，一、业主实用，提高居住性，二、提高标示性，确立档次配套内部 豪宅：1、会所：奢华装修、雪茄房、红酒坊
10、、奢华健身、恒温泳池、咖啡、私房餐饮、少量客房、会议室、美容、spa等等；2、知名会所品牌合作，如：长安会、鸿艺会、ACC、中国会等3、教育：私立幼儿园、私立学校等4、运动设施：灯光球场等高档住宅：1、会所：相对实用，不会客气强调奢华装修等2、常见功能：泳池、健身、乒乓、台球、儿童游戏场所等3、其他配置：通常是考虑业主的居家生活，相对平实和好用配套内部，常见的差别 物业服务，简而言之是指对特定的物业进行的服务、管理工作，结合日常接触，如：小区的安全管理、卫生保洁、设施维护维修、建筑维护维修等等；延伸阅读：http:/ 物业服务的内容和形式往往与项目定位直接关联越是高档的项目对于物业服务的要求越
11、苛刻！越是居家的项目对于物业服务的要求越温情！常见做法，例如：豪宅：国际知名物业管理公司、国际知名物业管理公司的品牌输出、五星级服务、酒店服务、管家式服务、专属管家式服务、知名酒店托管；高档住宅：国际知名物业管理公司的品牌输出、国内知名品牌；高档写字楼：国际品牌管理（严谨商务）相对年轻的社区：懒人服务系统（具有一定特点的）商业的管理：度假物业：酒店式服务、大管家管理、金钥匙服务等物业服务 从营销推广角度来看，物业服务作为产品一部分，需要考虑受众的接受度，除了实实在在的服务外，需要考虑物业品牌在受众心目中的影响和地位常见的一些物业品牌简要如下：具有国际知名度的：五大行，第一太平戴维斯、世邦魏理仕
12、、高力国际、仲量联行、戴德梁行；延伸阅读http:/ 通常意义，价值独栋别墅双拼别墅联体别墅叠加别墅洋房多层小高层高层但是评判还要根据具体情况而定独栋，具有独立花园，简单判定有天有地，四周一圈都是自己家的花园双拼，两个独栋拼在一起联体，3个以上拼在一起叠加，纵向拼洋房，通常4-6层，有比较明显的退台，具有较多的露台、阳台、花园（传统老洋房和这不是一个概念）多层，退台不明显，露台、阳台、花园没有那么多小高层、高层、超高层，主要在建筑高度上的区别，结构、消防、电梯配置等不一样，得房率不同产品类型产品类型独栋别墅独门独院，上有独立空间，下有私家花园领地，是私密性很强的独立式住宅，表现为上下左右前后都
13、属于独立空间，一般房屋周围都有面积不等的绿地、院落。特征：私密性强，市场价格较高，定位多为高端品质。产品类型双拼别墅两户拼接成为一幢，上有独立空间，下有私家花园领地，也是私密性很强的独立式住宅。一般房屋三边有面积不等的绿地、院落。特征：私密性强，市场价格较高，定位多为高端品质。产品类型联排别墅多户拼接成为一幢，上有独立空间，下有私家花园领地，也是私密性很强的独立式住宅。一般房屋前后有面积不等的绿地、院落。特征：私密性较强，市场价格较高，定位多为高端品质。产品类型叠加别墅纵向划分，通常一二层为一户，三四层为一户（也会有一二、三四、五六各为一户，或者一二三、四五等）。通常是或者有天或者有地，纵向空
14、间上占一种。特征：私密性较强，市场价格较高，定位经济型排屋。一户人家一户人家产品类型花园洋房多层住宅的升级版，与多层住宅相比增加了更多亲近自然的空间，产品附加价值比较大，特别是层层退台的形式是比较典型的。目前，花园洋房的称呼是相对泛化的，往往层数相对较低，景观较好的都包装成为花园洋房。产品类型多层住宅多层住宅，通常层数7层以下。相对来说多层住宅得房率较高，比较实用。但是目前新建商品房中此类产品较少。产品类型小高层住宅这是一个非官方、约定俗称的说法。高层建筑的定义是：在美国，24.6m或7层以上视为高层建筑；在日本，31m或8层及以上视为高层建筑；在英国，把等于或大于24.3m得建筑视为高层建筑。中国自2005年起规定超过10层的住宅建筑和超过24米高的其他民用建筑为高层建筑。通常我们是指8-11层的住宅。产品类型高层住宅也是一个约定俗称的说法。12层以上，100米以内的住宅建筑。产品类型超高层100米以上的建筑，往往是地标建筑。谢 谢！