商丘市高端楼盘全程策划方案.ppt

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1、商丘市高端楼盘全程商丘市高端楼盘全程策划方案策划方案战略总纲战略总纲市场剖析市场剖析项目报告结构项目报告结构项目定位项目定位营销战略营销战略三商地产三商地产实效地产实效地产开发策略开发策略市市场场 影影 响响城城 市市 解解 读读项目 现 状项 目 定 位开 发 形 态 产 品 提 升 推 广 概 念 推 广 渠 道 运 营 模 式 S WO T 分析市场影响市场影响-大环境国策影响大环境国策影响三商地产三商地产实效地产实效地产1、限购令、限购令限限购购令令的的持持续续执执行行，限限制制了了投投资资客客户户对对于于住住宅宅的的选选择择，但但是是城城市市中中大大部部分分的的刚刚需需客客户户，依依

2、然然有有很大的需求。很大的需求。2、加快乡镇人口进城、加快乡镇人口进城这这一一政政策策明明确确了了国国家家加加快快乡乡镇镇一一体体化化的的进进程程，将将农农民民变变成成城城市市居居民民，这这将将加加快快二二三三四四线线城城市市的的发发展展，这这对对本本项项目就是一个很好的人口支持。目就是一个很好的人口支持。市场影响市场影响大环境国策影响大环境国策影响三商地产三商地产实效地产实效地产利利 好好1、银行贷款紧缩、银行贷款紧缩银银行行的的贷贷款款紧紧缩缩，对对开开发发商商的的资资金金链链造造成成很很大大压压力力，开开发发商商采采用用民民间间融融资资，造造成很大的资金链条风险。成很大的资金链条风险。市

3、场影响市场影响-大环境金融影响大环境金融影响三商地产三商地产实效地产实效地产3、市场降价风波影响、市场降价风波影响2011年一二线城市降价以来中小型城市也受不同影响，开发商主要出现融资资金链断缺，由此降价迅速回笼资金，降低死盘风险。中小城市客户对此呈现持币观望现象。市场影响市场影响-大环境金融影响大环境金融影响三商地产三商地产实效地产实效地产市场影响市场影响-大环境影响分析大环境影响分析商丘政府政策商丘政府政策三商地产三商地产实效地产实效地产城市特征：人口较庞大、经济基城市特征：人口较庞大、经济基础稳定、房地产市场起步较晚，础稳定、房地产市场起步较晚，政府没有赶上良好的政府没有赶上良好的“土地

4、财政土地财政”，政府大发展时机。，政府大发展时机。做法：大力发展新区、给出优惠做法：大力发展新区、给出优惠政策，吸引外来地产投资开发、政策，吸引外来地产投资开发、提供廉价土地，助涨房地产升级提供廉价土地，助涨房地产升级外紧内松，商丘市场，大有可为！外紧内松，商丘市场，大有可为！1、城市概况、城市概况商丘位处国家南北、东西交通大动脉陇海铁路、京九铁路、商杭高速铁路、徐兰高速铁路、连霍高速公路、济广高速公路、105国道、310国道等均在商丘市区纵横交汇，建设中的民航商丘机场通达全国主要城市，通往华东沿海港口的沱浍河即将通航，优越的区位、发达的交通，使商丘成为中国重要的综合交通枢纽、商贸物流中心和国

5、家东西南北经济联系的“十字路口”。城市解读城市解读三商地产三商地产实效地产实效地产20112011年年，全市11个省级产业集聚区累计完成固定资产投资550亿元，增长52.7%；工业项目完成投资400亿元，增长70%，占全市工业投资的73.8%；基础设施完成投资95亿元，增长92%；实现主营业务收入1411亿元，增长57.5%；实现税收35亿元，增长76.8%；实现企业利润86.8亿元，增加就业30万人。城市解读城市解读2、经济基础、经济基础三商地产三商地产实效地产实效地产城市解读城市解读城市人口现状城市人口现状三商地产三商地产实效地产实效地产截至2011年底，商丘市辖2区1市6县，下辖18个街

6、道办事处、102个镇、71个乡，总面积10704平方公里、总人口736万人，其中商丘市辖区面积2165平方公里、市区人口182万人，全市城镇化率40.2%、市区城镇化率67.7%，市区建成区面积105平方公里、非农业人口120万人，为河南省三座百万人口特大城市（郑州、洛阳、商丘）之一。城市解读城市解读总结总结三商地产三商地产实效地产实效地产商商商商商商丘丘丘丘丘丘地地地地地地理理理理理理位位位位位位置置置置置置和和和和和和人人人人人人口口口口口口基基基基基基础础础础础础，奠奠奠奠奠奠定定定定定定了了了了了了商商商商商商丘丘丘丘丘丘的的的的的的发发发发发发展展展展展展潜潜潜潜潜潜力力力力力力，加

7、加加加加加上上上上上上中中中中中中原原原原原原经经经经经经济济济济济济区区区区区区的的的的的的大大大大大大力力力力力力开开开开开开发发发发发发，商商商商商商丘丘丘丘丘丘将将将将将将作作作作作作为为为为为为豫豫豫豫豫豫东东东东东东的的的的的的中中中中中中心心心心心心点进入人们的视野。点进入人们的视野。点进入人们的视野。点进入人们的视野。点进入人们的视野。点进入人们的视野。在在在在在在外外外外外外来来来来来来资资资资资资金金金金金金大大大大大大量量量量量量涌涌涌涌涌涌入入入入入入的的的的的的情情情情情情况况况况况况下下下下下下，商商商商商商丘丘丘丘丘丘必必必必必必定定定定定定将将将将将将迎迎迎迎迎

8、迎来来来来来来一一一一一一个个个个个个发发发发发发展展展展展展的的的的的的高高高高高高峰峰峰峰峰峰期期期期期期，对对对对对对于于于于于于房房房房房房地地地地地地产产产产产产市市市市市市场场场场场场更更更更更更加加加加加加是是是是是是不不不不不不可可可可可可或或或或或或缺缺缺缺缺缺的的的的的的推推推推推推动力。动力。动力。动力。动力。动力。项目竞争项目竞争三商地产三商地产实效地产实效地产项目竞争项目竞争楼盘名称楼盘名称占地占地/建面建面物业类型物业类型户型户型售价售价风格风格备注备注圣地亚哥 30万建面 多层、小高层高层100-120三房3800-4200简欧会所，羽毛球，商业街东华锦城 86亩

9、 多层、高层60一室，90-100两室100-130三房3800-4000简欧双气社区，电梯洋房天骄华府 80000多层100-1304000-4400简欧8层电梯洋房怡佳百合 100亩多层、高层88-1264300简欧社区内幼儿园，电梯洋房金色福园224亩多层、小高层80170平方米，两室、三室、复式 均价4200现代规划完善，绿化率高三商地产三商地产实效地产实效地产市场情况总结市场情况总结特征：特征：1、普通商品房、普通商品房2、封闭管理、封闭管理3、户型功能分区、户型功能分区4、社区规模小、社区规模小5、初级绿化、初级绿化商丘房地产发展历程与趋势商丘房地产发展历程与趋势特征：特征：1 1

10、、欧式及简约建筑风格为主，随外来、欧式及简约建筑风格为主，随外来开发商引入，有一定超越开发商引入，有一定超越2 2、建筑立面升级、建筑立面升级3 3、户型面积变小趋势出现，结构合理、户型面积变小趋势出现，结构合理4 4、中等规模小区、开始出现大规模、中等规模小区、开始出现大规模5 5、绿化水平提高，但整体粗放；、绿化水平提高，但整体粗放；6 6、营销手段出现，限于照搬一二线城、营销手段出现，限于照搬一二线城市，喧嚣富贵奢华，同质化严重；策略市，喧嚣富贵奢华，同质化严重；策略有所提升，但限于操盘水平，精细化不有所提升，但限于操盘水平，精细化不够。够。三商地产三商地产实效地产实效地产两种房地产市场

11、的应对策略两种房地产市场的应对策略房地产碎片市场房地产碎片市场房地产行为对策房地产行为对策房地产成熟市场房地产成熟市场房地产行为对策房地产行为对策市场特征1、5年以下房地产市场习惯，没有规则；2、市场中的企业多在初级持续成长阶段中赚取利润。内地三、四线城市；企业在同一地区平均开发项目少于3个。1、10年以上房地产市场习惯，稳定、成熟、有周期；2、市场中的企业成长率低，渗透率高。北上广等国内一二线城市；企业在统一地区平均开发项目多余5个。企业策略1、依靠慧眼、胆识、判断力和快速反应应对市场；2、低成本试探市场，机会出现时集中资源部署行动。项目概念项目营销1、依靠深度而周密的战略规划应对市场；2、

12、采用下棋布局策略，小步累积，渐进渗透，精心策划，遵守严格的游戏规则。企业全局性布局规模拿地策略滚动开发策略赢家规则结构和程序简单，充满活力，行动迅速项目模仿高质量，大规模，低成本，优程序，高效率，具有组织行为企业竞争力企业品牌三商地产三商地产实效地产实效地产战略总纲战略总纲市场剖析市场剖析项目报告结构项目报告结构项目定位项目定位营销战略营销战略开发策略开发策略 市场 影 响 城 市 解 读 新 老 城 现 状 项项目目 现现 状状 项项 目目 定定 位位 开 发 形 态 产 品 提 升 推 广 概 念 推 广 渠 道 运 营 模 式 S WO T 分分析析三商地产三商地产实效地产实效地产项目现

13、状项目现状项目现状分析项目现状分析地块现状地块现状项目地面目前为待拆迁建筑物，周边环境较杂乱，形象较差。三商地产三商地产实效地产实效地产项目现状项目现状项目现状分析项目现状分析三商地产三商地产实效地产实效地产周边配套环境周边配套环境项目位于民主路与新建路交叉口西北角，地处城市繁华区，周边配套齐全，各种商业、医疗、教育设施齐全SWOT分析分析三商地产三商地产实效地产实效地产Strength优势分析优势分析位于市中心广场附近，周边有充足人流交通便利；教育、医疗、商业等配套充足。SWOT分析分析三商地产三商地产实效地产实效地产Opportunity机会分析机会分析梁园区中心位置，基础形象良好政府政策

14、影响。城乡人口大量的涌入城市SWOT分析分析三商地产三商地产实效地产实效地产Weakness劣势分析劣势分析周边规划成型，设施老化人流量大，环境嘈杂SWOT分析分析三商地产三商地产实效地产实效地产Threat 威胁分析威胁分析周边项目的兴起，竞争加剧银行利率过高，政策限购新城区的侧面威胁SWOT分析分析三商地产三商地产实效地产实效地产SWOT总结总结本本本本本本案案案案案案位位位位位位置置置置置置优优优优优优势势势势势势明明明明明明显显显显显显，周周周周周周边边边边边边配配配配配配套套套套套套齐齐齐齐齐齐全全全全全全，人人人人人人气气气气气气较较较较较较高高高高高高，硬硬硬硬硬硬性性性性性性条

15、条条条条条件件件件件件良良良良良良好好好好好好，但但但但但但是是是是是是人人人人人人流流流流流流量量量量量量大大大大大大就就就就就就造造造造造造成成成成成成了了了了了了环环环环环环境境境境境境嘈嘈嘈嘈嘈嘈杂杂杂杂杂杂，影影影影影影响响响响响响居居居居居居住，总体来说优势要大于劣势。住，总体来说优势要大于劣势。住，总体来说优势要大于劣势。住，总体来说优势要大于劣势。住，总体来说优势要大于劣势。住，总体来说优势要大于劣势。项目定位项目定位最终目标最终目标三商地产三商地产实效地产实效地产建立轰动效应建立轰动效应持续旺销持续旺销利润最大化利润最大化提升品牌和知名度提升品牌和知名度长期目标长期目标实现目

16、标利润实现目标利润目标达成后的结果目标达成后的结果迅速回笼资金迅速回笼资金短期目标短期目标始终如一的目标坚持始终如一的目标坚持我们必须更加谨慎、更加专业、更加精细化的营销才能达到目标。项目定位项目定位三商地产三商地产实效地产实效地产立足竞争，后发超越唯有创新，走差异化道路，否则必唯有创新，走差异化道路，否则必将陷入对打价格战的恶性循环！将陷入对打价格战的恶性循环！项目在市场竞争中的地位确认项目在市场竞争中的地位确认项目核心竞争力确认项目核心竞争力确认创新点确认创新点确认创新从何而来创新从何而来领导者领导者垄断价格垄断价格产品有不可重复性产品有不可重复性过河拆桥过河拆桥追随者追随者搭便车，借势搭

17、便车，借势以小博大，杀伤战术以小博大，杀伤战术价格战的制造者价格战的制造者补缺者补缺者目标明确，挖掘客户目标明确，挖掘客户瞄准市场缝隙瞄准市场缝隙创新产品和需求点创新产品和需求点挑战者挑战者改变游戏规则改变游戏规则强调新的评估标准强调新的评估标准强调产品的特色和价值强调产品的特色和价值行业老大行业老大非行业老大，中大规模市场非行业老大，中大规模市场次次/非主流市场非主流市场敏锐的机会主义者敏锐的机会主义者确立项目竞争策略确立项目竞争策略挑战者挑战者项目定位项目定位核心竞争力提取：积极主动，谋求突围核心竞争力提取：积极主动，谋求突围客客观观性性主动式被动式主主观观性性 3 1 3 1 4 2 4

18、 2产品产品服务服务人文人文环境环境（新进者）（新进者）（品牌）（品牌）（社会资源）（社会资源）（自然资源）（自然资源）“2”“服务服务”属于主流品属于主流品牌开发商的竞争力要素牌开发商的竞争力要素“4”“人文性人文性”需要长时需要长时间积累，为领导者品牌的标间积累，为领导者品牌的标志志常见核心竞争力组合模式：常见核心竞争力组合模式：鑫苑、建业：鑫苑、建业：1+2主动式，品牌价值体现主动式，品牌价值体现普罗旺世：普罗旺世：1+3客观性，强调项目价值，典型项客观性，强调项目价值，典型项目成功关键目成功关键万科：万科：2+4人本主义人本主义体现营销价值；容易实现高溢价，体现营销价值；容易实现高溢价

19、，也容易被模仿；也容易被模仿；华侨城：华侨城：3+4区域性品牌模型，区域性品牌模型，体现区域价值，难操作；一旦形体现区域价值，难操作；一旦形成，极难模仿成，极难模仿非非技技术术创创新新本质表象技技术术创创新新 3 1 3 1 4 2 4 2中国房地产项目中国房地产项目“创新力矩阵创新力矩阵”附加值附加值新工艺、新材料新工艺、新材料建筑形式建筑形式概念概念嫁接嫁接赝品赝品绝大多数项目停留在非绝大多数项目停留在非技术层面的创新，在一技术层面的创新，在一段时间的段时间的渗透渗透下，流下，流行的概念、元素已为行的概念、元素已为市场广泛采用市场广泛采用。极少具备丰富创新思维极少具备丰富创新思维的发展商打

20、造的引领住的发展商打造的引领住宅潮流项目成为市场上宅潮流项目成为市场上的明星，的明星，刷新着人们刷新着人们的视界的视界。建筑本体相关的创新建筑本体相关的创新社会创新即社会创新即营销创新营销创新非技术创新非技术创新概念概念 附加值附加值优质服务优质服务 品牌形象品牌形象技术创新技术创新 采用最新建筑工艺采用最新建筑工艺嫁接模式（教育、运动中心）嫁接模式（教育、运动中心）房地产非技术房地产非技术创新模式解析创新模式解析赝品模式（意大利小镇赝品模式（意大利小镇/拿波里酒店公寓）拿波里酒店公寓）概念模式（概念模式（SOHOSOHO、CASACASA、新都市主义）、新都市主义）附加值模式（产品、文化、服

21、务）附加值模式（产品、文化、服务）锋尚国际公寓锋尚国际公寓告别空调暖气的时代告别空调暖气的时代房地产技术创房地产技术创新模式解析新模式解析南京长发中心南京长发中心双外立面双外立面项目支撑开发商预期理想实现的合理模式：项目支撑开发商预期理想实现的合理模式：产品全面领先；产品全面领先；资源具有唯一性（稀缺性）；资源具有唯一性（稀缺性）；项目所在地辐射的客户区域广阔；项目所在地辐射的客户区域广阔；概念和定位远离对手；概念和定位远离对手；产品线合理调整，营销线全面完善。产品线合理调整，营销线全面完善。途途 径径营销前置+营销执行1营销前置2营销执行以往：开发商 定位产品客户 营销、策略、推广、展示等操

22、作层面。客户细分与研究成为关键客户细分与研究成为关键卖点前置：客户 需求产品开发商 定位产品创新基础产品创新基础 差异化差异化+深入认知客深入认知客户户一一切切从从客客户户需需求求出出发发建立关于客户需求的认识：建立关于客户需求的认识：客户是谁？客户是谁？客户特征？客户特征？客户需求？客户需求？项目定位项目定位三商地产三商地产实效地产实效地产客户是谁？客户是谁？分布区域分布区域消费水平消费水平特征特征乡镇进城人乡镇进城人员员中端中端乡镇富裕进城居民乡镇富裕进城居民对房地产认知有限，对县城亲友意见敏感对房地产认知有限，对县城亲友意见敏感对价格较不敏感，对广告不敏感对价格较不敏感，对广告不敏感城城

23、 区区中高端中高端企事业单位人员、公务员，迷信能人意见企事业单位人员、公务员，迷信能人意见商丘生意人，对房地产有一定认知，喜欢对比做决商丘生意人，对房地产有一定认知，喜欢对比做决定定 外外 地地（投资、居（投资、居住）住）高、中端高、中端部分投资住宅人群，转战四线城市部分投资住宅人群，转战四线城市外出务工人员归乡购买外出务工人员归乡购买项目定位项目定位三商地产三商地产实效地产实效地产客户是谁？客户是谁？类型类型描述描述分析分析核心核心客户客户商丘人员商丘人员成长于商丘，追逐更好的生活；成长于商丘，追逐更好的生活；购买力较强，价格敏感，对产品挑剔；购买力较强，价格敏感，对产品挑剔；对于安全性、便

24、利性、配套要求高对于安全性、便利性、配套要求高需要做大量针对性需要做大量针对性推广方可打动；推广方可打动；对于项目细节营造对于项目细节营造提出较高要求提出较高要求重点重点客户客户进城人群进城人群谋求进入城市发展或子女进城需求；谋求进入城市发展或子女进城需求；购买能力较强，对于价格较敏感；购买能力较强，对于价格较敏感；对于身边成功人士或城市亲友的评价对于身边成功人士或城市亲友的评价最为看重最为看重抓牢区域宣传即可抓牢区域宣传即可对这些人的意见领对这些人的意见领袖形成影响，同时袖形成影响，同时在项目运行期进行在项目运行期进行适当宽范围宣传即适当宽范围宣传即可吸引可吸引重要重要客户客户投资人群投资人

25、群趋利性吸引，最关心项目营销价值实趋利性吸引，最关心项目营销价值实现后的价格体现现后的价格体现区域炒热、项目包区域炒热、项目包装可吸引说服装可吸引说服项目定位项目定位总体定位总体定位“形象形象”三商地产三商地产实效地产实效地产案案 名名 ：御景苑御景苑定位定位定位定位 ：城熟区城熟区 财富层财富层 精英生活精英生活定位解析：精英阶层需要精彩绽放的居所，享受精定位解析：精英阶层需要精彩绽放的居所，享受精定位解析：精英阶层需要精彩绽放的居所，享受精定位解析：精英阶层需要精彩绽放的居所，享受精致的生活！致的生活！致的生活！致的生活！标志建议VI应用项目定位项目定位定位总结定位总结三商地产三商地产实效

26、地产实效地产以挑战者的身份进入以挑战者的身份进入针对性极强的客户定位，借助周边配套针对性极强的客户定位，借助周边配套宣传生活的便利，人气的旺盛，正对城宣传生活的便利，人气的旺盛，正对城市精英阶层，打造精彩绽放的作品，营市精英阶层，打造精彩绽放的作品，营造精致的生活！造精致的生活！战略总纲战略总纲市场剖析市场剖析项目报告结构项目报告结构项目定位项目定位营销战略营销战略三商地产三商地产实效地产实效地产开发策略开发策略 市场 影 响 城 市 解 读 新 老 城 现 状 项目 现 状 项 目 定 位 开开 发发 形形 态态 产产 品品 提提 升升 推 广 概 念 推 广 渠 道 S WO T 分析开发

27、形态开发形态针对问题针对问题三商地产三商地产实效地产实效地产项目针对性问题项目针对性问题地块的局限性如何更好的规划？户型搭配如何更加合理？如何使项目更具竞争力？开发形态开发形态开发建议开发建议三商地产三商地产实效地产实效地产地块地块地块地块A A地块地块地块地块A A A A：面积为：面积为：面积为：面积为2.72.72.72.7亩左右，不够亩左右，不够亩左右，不够亩左右，不够方正但位处临街拐角处方正但位处临街拐角处方正但位处临街拐角处方正但位处临街拐角处地块地块地块地块B B地块地块地块地块B B B B：面积为：面积为：面积为：面积为45454545亩左右，地块方亩左右，地块方亩左右，地块

28、方亩左右，地块方正利于规划正利于规划正利于规划正利于规划开发形态开发形态开发建议开发建议三商地产三商地产实效地产实效地产地块地块地块地块A A由于地块A本身属性限制，建议规划为底层为4层的商业，以上部分为一室一厅、小两室或是自由空间，可以随意划分，强化项目的投资价值，应为此地块为街边转角位置，临街商业面积大，是利润突破点。开发形态开发形态开发建议开发建议三商地产三商地产实效地产实效地产户型建议户型建议二二房房二厅一卫二厅一卫建筑面积建筑面积77778484，约约1010特点：特点：u阳台面积约10，方正实用，可做书房、茶室、健身房、客房可借鉴之处：可借鉴之处：u增大阳台面积，提高实用率及附加价

29、值，使两房的功能更加完善，达到三房的使用效果开发形态开发形态开发建议开发建议三商地产三商地产实效地产实效地产户型建议户型建议一一房房一厅一卫一厅一卫建筑面积建筑面积40406060，特点：特点：u精致，功能空间齐全，适合投资人群和年轻人开发形态开发形态开发建议开发建议三商地产三商地产实效地产实效地产地块B面积较大，地形方正利于整体规划，建议做成一梯三户或一梯四户高层、小高层住宅。沿街位置底层建为2层门面房。建议一梯四户原因在于，地段和地块的限制，想要得到更高的利润必须增加建筑面积地块地块地块地块B B开发形态开发形态开发建议开发建议三商地产三商地产实效地产实效地产户型建议户型建议户型类型户型类

30、型建筑面积区间建筑面积区间（）（）套数套数比例比例备注备注目标客户群目标客户群三房二厅一卫9010515%本项目的辅助户型，两者占总套数的50%左右当地居民，购置新房或改善住宅环境三房二厅二卫10511535%二房二厅一卫75-8550%本项目的主力户型，两者占总套数的50%左右 当地年轻人或外来生意人，投资居住两相宜户型建议户型建议开发形态开发形态开发建议开发建议三商地产三商地产实效地产实效地产n从从客户群客户群来讲，户型更为紧凑，可吸纳更多当地中坚人群；来讲，户型更为紧凑，可吸纳更多当地中坚人群；n从从投资角度投资角度来讲，以经济型三房作为主力户型，更容易出租，对于投资客来讲吸引力更大；来

31、讲，以经济型三房作为主力户型，更容易出租，对于投资客来讲吸引力更大；n从从市场竞争市场竞争来讲，虽然较为激烈，但项目的区位和地段价值优势明显；来讲，虽然较为激烈，但项目的区位和地段价值优势明显；n从从资金回笼资金回笼的角度来讲，经济型三房的销售速度将较快，更有利于资金的快速回笼，综合考的角度来讲，经济型三房的销售速度将较快，更有利于资金的快速回笼，综合考虑虑适中型户型配比方案适中型户型配比方案将更为将更为稳健、可行。稳健、可行。户型建议户型建议三房二厅二卫三房二厅二卫建筑面积建筑面积110110，一梯三户，一梯三户约约9 9约约9 9特点：特点：u由两套二房合并而成，可分割成两套独立小户型，符

32、合有老少居住需求及投资需求可借鉴之处：可借鉴之处：u考虑能组合、变化多样、功能齐全的因素，提高户型性价比及价值户型建议户型建议三商地产三商地产实效地产实效地产开发形态开发形态户型方案比较研究建议户型方案比较研究建议户型建议户型建议三商地产三商地产实效地产实效地产花槽花槽三三房房二二厅厅二卫二卫建筑面积建筑面积120120特点：特点：u花槽不计算面积，可以与入户花园打通可借鉴之处：可借鉴之处：u以花槽、多飘窗、多阳台等形式提高户型使用空间，提高附加值开发形态开发形态三商地产三商地产实效地产实效地产户型方案比较研究建议户型方案比较研究建议立面风格建议立面风格建议NO.4新古典主义建筑(Neocla

33、ssicism Style)在建筑学层面，新古典主义是从古典主义中提炼出的经典元素，包括线脚、檐口、栅花、圆柱等，淘汰了建筑史上所有怪诞的部分，尽管无法达到现代主义绝对的理性，后现代主义夸张的视觉效果，但都严格符合人性的适宜尺度；在社会人文层面，高端住宅的消费阶层，从年龄、阅历、财富积累都经历了褪尽浮华的过程，新古典主义经典、优雅、庄重、人性、理性的部分为他们所接受，因此这一风格有可能（或正在）成为当今中国高端住宅市场最强势的声音。当前的新古典主义建筑作品超越了“欧陆风”的生硬与“现代简约”的粗糙，设计更趋精细，品位更加典雅细腻。新古典主义是古典与现代的结合物，它的精华来自古典注意，但不是仿古

34、，更不是复古，而是追求神似。开发形态开发形态产品提升产品提升三商地产三商地产实效地产实效地产户型方案比较研究建议户型方案比较研究建议产品升级产品升级飘窗示意x窗台可以小坐，可以摆放陈设，也可以通过焦距调整成为梳妆台或写字台，具有很大的使用价值，实惠又实用。产品提升产品提升三商地产三商地产实效地产实效地产户型方案比较研究建议户型方案比较研究建议产品升级产品升级可拆除底座中小户型不计面积的凸窗能够增加10%以上的实用空间说明：在中大户型中常用正常凸窗，在中小户型中常用倒凸窗。产品提升产品提升三商地产三商地产实效地产实效地产户型方案比较研究建议户型方案比较研究建议产品升级产品升级270度景观的阳光花

35、房，2.2米层高以下，不算面积，但可以极大增加主卧的舒适程度产品提升产品提升三商地产三商地产实效地产实效地产户型方案比较研究建议户型方案比较研究建议产品升级产品升级一步式阳台的设计使得户外的景观可以充分渗透至室内，将室内生活空间充分外延，室内生活室外化；一步式阳台一步式阳台产品提升产品提升三商地产三商地产实效地产实效地产户型方案比较研究建议户型方案比较研究建议产品升级产品升级步入式景观凸窗步入式阳台凸窗顶板下降至2.2米左右的高度将传统的凸窗变形：在保留凸窗原有功能（实惠、观景）的同时，强化了凸窗的观景效果步入式景观凸窗通过降低凸窗距地面的高度提高观赏效果步入式阳台客户可根据自己的喜好选择拆掉

36、凸窗顶板，形成步入式阳台户型建议户型建议户型方案比较研究建议户型方案比较研究建议景观设计建议景观设计建议三商地产三商地产实效地产实效地产增强小区的增强小区的“可识别性可识别性”与整体形象与整体形象 注重社区的总体形象把握，摒弃繁琐且不实在的古典小品设计表现手法，以清新、现代、流畅、简单的设计表现手法创造亲近自然且具有人情味的居住环境，创造全新的住宅小区整体形象。在景观的细节和表现元素上，注重与整体环境风格设计的统一，在区域中具有较强的可识别性。户型建议户型建议户型方案比较研究建议户型方案比较研究建议三商地产三商地产实效地产实效地产景观设计建议景观设计建议空间通透空间通透 针对居住空间日趋私密化

37、、传统的邻里交往与关心日益减少的现状，建议本案在户外社区景观设计考虑邻里交往功能，如户外组团小型景致广场、各种休闲娱乐设施，组团院落等，形成小区的聚集、交往空间，吸引住户走出家门，在户外享受阳光、绿色和空气。户型建议户型建议户型方案比较研究建议户型方案比较研究建议景观设计建议景观设计建议三商地产三商地产实效地产实效地产建筑与景观相互包容建筑与景观相互包容 将建筑视为景观的一部分，与道路、树、花坛、广场和建筑天际线轮廓线构成一组完整的小区景观，所有景观布置围绕着建筑、使环境、建筑之间封闭与开放、紧凑与松散、流动与固定、平面与垂直关系趋向和谐。人作为一个活动的观察者和参与者，是环境的参与者，同时也

38、是环境的灵魂。户型建议户型建议户型方案比较研究建议户型方案比较研究建议景观设计建议景观设计建议三商地产三商地产实效地产实效地产环境系统整体和谐环境系统整体和谐 不同科目的绿色植物在不同的季节以其独特的姿态出现在小区每个角落，园区与道路有机穿插，石材、广场砖、植草砖、卵石等各种不同面层材质有机结合；水景以其多变的形态穿插其中；而那些散落在园区内具有幽默和赋予你回忆情感的灯饰、小品、雕塑起到了点缀和传达人情的作用，人行其中，一步一景，步依景移。充分利用底层架空进行绿化，打通景观视觉通道，延伸绿意入户底层架空底层架空空间空间底层架空区域也可以成为园林中的一景开发策略开发策略总结总结三商地产三商地产实

39、效地产实效地产结结结结结结合合合合合合地地地地地地块块块块块块的的的的的的特特特特特特征征征征征征，和和和和和和位位位位位位置置置置置置做做做做做做出出出出出出符符符符符符合合合合合合地地地地地地块块块块块块属属属属属属性性性性性性的的的的的的规规规规规规划划划划划划建建建建建建议议议议议议，因因因因因因为为为为为为项项项项项项目目目目目目处处处处处处于于于于于于较较较较较较繁繁繁繁繁繁华华华华华华地地地地地地段段段段段段，人人人人人人流流流流流流量量量量量量大大大大大大环环环环环环境境境境境境嘈嘈嘈嘈嘈嘈杂杂杂杂杂杂，所所所所所所以以以以以以小小小小小小区区区区区区内内内内内内绿绿绿绿绿绿化

40、化化化化化要要要要要要更更更更更更有有有有有有层层层层层层次次次次次次感感感感感感，尽尽尽尽尽尽可可可可可可能能能能能能的的的的的的消消消消消消除除除除除除噪噪噪噪噪噪音音音音音音的的的的的的影响。影响。影响。影响。影响。影响。战略总纲战略总纲市场剖析市场剖析项目报告结构项目报告结构项目定位项目定位营销战略营销战略三商地产三商地产实效地产实效地产开发策略开发策略 市场 影 响 城 市 解 读 新 老 城 现 状 项目 现 状 项 目 定 位 开 发 形 态 产 品 提 升 推推 广广 概概 念念 推推 广广 渠渠 道道 运 营 模 式 S WO T 分析推广战略推广战略推广概念推广概念三商地产

41、三商地产实效地产实效地产城熟区城熟区财富层财富层精英生活精英生活成熟的配套成熟的配套成熟的配套成熟的配套周边各种生活设周边各种生活设周边各种生活设周边各种生活设施施施施衣食住行的方便衣食住行的方便衣食住行的方便衣食住行的方便精致的生活精致的生活精致的生活精致的生活经典的户型经典的户型经典的户型经典的户型精英阶层精英阶层精英阶层精英阶层周边商业周边商业周边商业周边商业投资黄金地段投资黄金地段投资黄金地段投资黄金地段财富象征财富象征财富象征财富象征地产销售每年固定4、5月；9、10月和春节前后为销售旺季，所以时间节点要选择在这3个时间段内；根据本案情况应先确定施工进度，然后根据施工进度安排推广计划

42、；举例：如果已经确定工程进，在工程开工前做前期入市宣传，主打概念概念概念概念让市场有大概认知，主要渠道为户外主要街道路口，定期为1个月；开工奠基：开始进行具体宣传DM单页派发、短信、电视飞播等轰炸式宣传，主打楼盘优势楼盘优势楼盘优势楼盘优势蓄水排号，蓄水排号，蓄水排号，蓄水排号，定期2个月；开盘热销期：紧跟开盘时热销盛况，渠道DM单页、短信、电视飞播，主打“当天热销当天热销当天热销当天热销XXXXXX套房源，炒热市场气氛套房源，炒热市场气氛套房源，炒热市场气氛套房源，炒热市场气氛”定期1个月；持续期：单页宣传延续楼盘优势，品质、口碑，时间以当时销售情况而定；清盘期：单页、户外、短信主打“最后一

43、批楼王最后一批楼王最后一批楼王最后一批楼王”直至项目结束。针对本案现状，开盘时间暂定为9月或10月，针对这一开盘时间倒推所做工作。节点及要点确定节点及要点确定推广战略推广战略价格战略价格战略推广战略推广战略单单单单 价价价价市市 场场本案本案控制面积控制面积控制面积控制面积总总总总 价价价价本案本案市市 场场由于项目所处地段问题，属于由于项目所处地段问题，属于旧城改造，所以成长潜力受到旧城改造，所以成长潜力受到一定限制，整体价格策略应该一定限制，整体价格策略应该控制面积大小，拉高单价，降控制面积大小，拉高单价，降低总价。低总价。策略下所营造的理想效果市场认知市场认知度度前期宣传、开工前期宣传、

44、开工奠基奠基造势期造势期热销期热销期持续持续开盘热销开盘热销延续经典延续经典推广攻略推广攻略（推广节奏）（推广节奏）（推广节奏）（推广节奏）营销营销强度强度阶段阶段目标目标时间轴时间轴宣宣传传方方向向和深度和深度开开工工奠奠基基引引起起市市场场广广泛泛关注关注排排号号蓄蓄水水能能量量积积聚聚，高高度度蓄蓄势势脱颖而出脱颖而出全全面面渗渗透透，进进而而通通过口碑迅速传播过口碑迅速传播开盘期开盘期 入伙入伙 区域概念区域概念资源优势资源优势客户圈层宣传客户圈层宣传开发理念宣传开发理念宣传细节卖点宣传细节卖点宣传展示细节卖点展示细节卖点资源与品质展示资源与品质展示项目品牌建立项目品牌建立创创造造新新

45、价价值值点点，项项目目品牌的外延品牌的外延一个月时间二个月时间渠道渠道户外广告户外广告1.项目形象推广及节点发布渠道；项目形象推广及节点发布渠道；2.建议和项目主要道路设置道旗，主要路口展示售楼部标识引导建议和项目主要道路设置道旗，主要路口展示售楼部标识引导派单派单具有操作上的针对性，且价格便宜（终端）具有操作上的针对性，且价格便宜（终端）市区客户群市区客户群车体广告车体广告对于项目形象推广具有较大优势对于项目形象推广具有较大优势电视飞播电视飞播项目情况宣传及节点发布渠道项目情况宣传及节点发布渠道覆盖面广，成本低，效果长覆盖面广，成本低，效果长电台广播电台广播针对出租车司机，县城及乡镇客户群，

46、传播快针对出租车司机，县城及乡镇客户群，传播快 主题活动主题活动聚拢人气，不断强化客户认知，是项目销售应始终贯穿的重要营销渠聚拢人气，不断强化客户认知，是项目销售应始终贯穿的重要营销渠道。道。推广战略推广战略推广渠道推广渠道三商地产三商地产实效地产实效地产户外及道旗：推广战略推广战略推广渠道推广渠道三商地产三商地产实效地产实效地产短信群发数量：视情况，每月最少固定两次，根据项目节点信息及工程进度，配合节日问候，恶劣天气突袭温馨提醒等增加对象：1）售楼部来访客户登记手机；2）月消费150以上移动、联通、电信手机内容：主要为温馨提醒，项目节点信息发布等，谋求先行建立与客户连接，然后通过优惠活动等信息吸引客户上门或成交。推广战略推广战略推广渠道推广渠道三商地产三商地产实效地产实效地产车体广告特点：特点鲜明，连接城乡，传播度高。主要为项目形象宣传。推广战略推广战略推广渠道推广渠道三商地产三商地产实效地产实效地产推广策略总结推广策略总结三商地产三商地产实效地产实效地产全全新新的的高高度度，全全新新的的概概念念，多多渠渠道道的的宣传宣传The End.