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1、停车位法律研究及销停车位法律研究及销售法律风险防范售法律风险防范一、关于停车位的相关法律、法规、政策规定 物权法第三十条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”据此，合法建造的行为完成，就产生所有权，权利人是建造人。物权法第一百四十二条“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。”物权法第七十四条规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车
2、的车位，属于业主共有。”最高人民法院区分所有权纠纷解释在制定的过程中，曾经有过一个条文“第八条【车位、车库】物权法第七十四条第二款规定的建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库，是指位于建筑规划红线内，经规划文件批准建造的车位、车库，包括独立车库以及设置于露天、架空层、地下等部位的车位。”国防法第三十七条规定“国家为武装力量建设、国防科研生产和其他国防建设直接投入的资金、划拨使用的土地等资源，以及由此形成的用于国防目的的武器装备和设备设施、物资器材、技术成果等属于国防资产。国防资产归国家所有。”人民防空法第五条规定“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程
3、建设。”二、车位所有权的归属 1、车位所有权的认定车位所有权的认定 车位车库，除去机械车库属于机械设备外，均属于不动产的范畴。用法律语言表述，属于建筑物（独立车库、地下车库、架空层车位）、构筑物或者附属设施（露天停车位）。不动产的原始产权，产生于制造。根据物权法第三十条，合法建造的行为完成，就产生所有权，权利人是建造人。根据物权法第一百四十二条，建设单位（开发商）作为最初的建设用地使用权人，投资建设的全部房屋、设施，它是唯一的、原始的所有权人。只有两种情况例外：一是法律另有规定，如物权法规定，物业管理用房属于业主共有；绿地、道路属于业主共有或者属于市政；利用业主共有的道路和场地设立的车位属于业
4、主共有，等等。在这种法律直接规定的情况下，建设单位的原始所有权受到法律的限制，甚至被法律剥夺。二是建设单位将自己的权利转让、赠与或者放弃，如通过合同以及宣传资料，表明某些车位为业主共有，这就让与或者放弃了自己的权利，所有权自然转移到受让人手中。除了这两种情况外，车位的所有权都是建设单位的，认为它属于全体业主或者政府有权支配，都没有法律或者合同的依据。2、现实中，关于车位的产权，流行过种种错误认识。、现实中，关于车位的产权，流行过种种错误认识。一是成本决定车位权属。有人认为，车位成本已计入房价，故开发商卖了房子就等于卖了车位，再卖车位就是卖第二次，所以车位属于买了房子的全体业主，开发商无权独立销
5、售。这种观点错在把成本作为所有权的依据。成本是会计学概念，其意义只在于计算收益，与所有权无关。所有权取得的各种方式中，没有支付成本即取得所有权的方式。建设单位的成本如何分摊是个经营问题，与所有权没有任何关联。举个例子杨白劳用50元成本制作了100斤豆腐，卖了80元，就是说，已经收回了全部成本，还有30元的盈利，那么这时他还剩下10斤豆腐，这是谁的？如果按成本决定论，这10斤豆腐就应当属于当天买豆腐的全体顾客，现实中谁会这样主张？所以，成本与所有权无关。成本如何分摊，车位有无开发建造成本，都不是判断所有权的依据。二是功能决定车位权属。有人认为，车位是为住宅配套的，住宅是主物，车位是从物，根据从物
6、随同主物转移的原理，车位的产权应随房屋一起转移，而不能单独作为交易的标的。但最简单的例子，就是住宅小区中的IC卡电话，它显然是为小区业主的生活配套的，但它的所有权是独立的，属于通讯运营商。关于从物与主物，也是一个相对的概念，凡能单独作为交易标的的物，就是主物。比如买一个手机，有时会有一个原装的护套，这是从物；但也有单独卖的护套，这就是主物。车位有独立的构造，独立的功能，能够单独作为交易的标的，这就符合了区分所有权建筑中专有部分的属性，而不是房屋的从物。三是容积率决定所有权。有人认为，车位不计入容积率，占用的土地都由业主分摊，故不能独立实现所有权。容积率是规划指标，本质是行政许可，是一定面积的土
7、地上允许建造多少房屋，它只约束建设行为，与所有权无关。过去以至目前，规划部门在计算容积率时都不将车位计算在内，是因为政府控制的主要是房屋建设的规模，而不是车位的数量。不计入容积率并不意味着车位没有独立的产权。就以房屋而论，如果超过了政府核定的容积率，产生的只是违反行政管理的后果，可能导致整改、拆除、罚款甚至没收，但不可能因为超出容积率，就归业主共有。四是业主的利益决定车位权属。有人认为，如果允许开发商处分车位，其势必损害业主利益，故从维护业主利益的角度，应当将车位归属于全体业主。这更是无稽之谈。同为一个市场上的民事主体，业主的利益要保护，开发商的利益就可以损害吗？合法的利益，都应当得到保护。目
8、前车位的矛盾突出，但这究竟是由于开发商有权处分而导致，还是供需不平衡所造成？一个500户的小区，只有100个车位，无论由谁分配，资源都是紧缺的。即使法律规定业主共有，业主如何合理分配，仍然是一个困难的问题。稀缺资源由市场分配，最符合公平与效率的原则。即使车位全部为业主共有，也不可能任人无偿使用。综上所述，住宅小区的车位，原始所有权只能是建设单位的，业主只是基于法律的规定或者建设单位的出售、出租、附赠等行为，继受取得车位的权利。3、法律规定属于业主所有的车位是专有还是共有问题 物权法第七十四条第二款与第三款，分别规定了车位的两种权属。第二款规定，规划内的车位，建设单位有权出售、出租、附赠，表明这
9、部分车位产权是属于建设单位的；而第三款规定的共有车位，没有“规划用于”的字样，也就是说这指的是规划外的车位。这一点，从最高人民法院区分所有权纠纷司法解释第六条中也得到了印证：“建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。”由此可以得出一个明确的结论：规划内的车位，产权属于建设单位，规划外的车位，产权属于全体业主。判断一个车位是规划内的还是规划外的，只能依据规划文件，主要是建设工程规划许可证及其附图。附图上标示的车位，是规划内的车位；附图上未标示的车位，是规划外的车位。规划内的露天车位，是专有的还是共有的，实务中分歧
10、很大。几乎所有的城市，都不认可露天车位的转让，也不办理产权登记。普遍认为，露天车位没有任何构造形式，也就是说建设单位并没有投资，只是在地上划一个位置，而小区内的土地使用权都被业主分摊了，开发商并无份额，所以露天车位应当属于业主共有。对此，首先看法律规定，物权法、司法解释都只强调了规划内与规划外，并未区分车位的形态，规划内的车位属于建设单位，并未规定露天车位除外；其次，没有墙壁、顶盖，并不等于说没有投资，只是投资多少的问题；第三，只要是专有部分，就如同房屋一样是分摊建设用地使用权的，不存在土地权益都由房屋业主享有，露天车位无土地权益的问题。所以，露天车位与其它形态的车位一样，应当以规划为产权划分
11、的标志，规划内的，开发商享有所有权。（最高人民法院（最高人民法院区分所有权纠区分所有权纠纷解释纷解释制订过程中删除的第八条可以印证）制订过程中删除的第八条可以印证）4 4、人防车位的所有权人防车位的所有权 住宅建设中，通常会配建人防设施，平时作为车位利用，这就形成了人防车位。关于人防车位的产权，也有一些认识上的误区。一是认为人防车位属于国防资产，因此人防车位的产权属于国家。但根据国防法第三十七条规定可见，国家投资是国防资产的前提。人防车位是建设单位全额投资，政府又未加征收，无法认定为国家资产。二是认为人防车位是政府强制配建，是开发商应履行的义务，产权属于人防部门。但根据人民防空法第五条规定，“
12、鼓励、支持”，就不是强制性要求，更不是法定义务。即使政府作为规划要求，也并不改变产权的性质。房屋也是按照规划要求建的，无法将产权认定为政府的。从法律关于所有权的一般规则来看，谁投资，谁所有；建造人是原始所有权人；建设用地使用权人享有建筑物、构筑物及附属设施的所有权；从特别法规定来看，“谁投资，谁受益”（人民防空法第五条），也没有对社会投资的人防设施的所有权作出特别规定；再从物权法及相关司法解释规定来看，所指的都是“规划用于停放汽车的车位车库”，并未区分形态，没有规定地下的具有人防功能的车位除外，那我们就没有理由把人防车位从物权法第七十四条的规定中排除出去。从实务情形来看，目前上海、广州、重庆、
13、成都都规定人防车位可以转让，可以办理登记，这是贯彻物权法的正确做法。这种情况下，人防车位与一般车位不同的地方，只是它多了一个战时防空的功能，在产权明晰的情况下，人防设施的功能也会得到有效保护，一旦发生战争，随时可以被国家征用转作防空设施。但在更多的城市，都规定人防车位不能转让，只能移交给人民防空部门。而车位转交给人防部门后，多由人防办转手出租，未见发挥什么国防效益。并且，这种涉及改变所有权的规定是否合法，也大可商榷。三、实践中销售停车位出现的法律风险1 1、如何落实如何落实“首先满足业主需要首先满足业主需要”物权法第七十四条第一款规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主
14、的需要。”如何理解与落实这一规定，存在不同认识。从逻辑上看，“首先”满足业主需要，就意味着“其次”可以另作安排。于是，有人理解为在一定期限内，只能向业主销售或者出租，之后，就可以处分给业主以外的人；也有人理解为，在同等价格条件下，业主有优先购买与承租的权利，但业主以外的人也可以购买、承租。这两种观点在最高人民法院制定区分所有权纠纷解释过程中也有体现。2008年3月15日的征求意见稿第二条写道“物权法第七十四条第一款规定的应当首先满足业主的需要，是指开发商应当确保每一户业主在购买房屋时起一年之内能够购买或者租赁一个车位或者车库，但业主在购买房屋时已经受赠的除外。”2008年6月16日公布的征求意
15、见稿第四条写道“建设单位在没有确保每一户业主在办理房屋入住手续后四年内，能够按照规划文件中有关车位、车库配比的规定，通过购买或者承租等方式取得或者使用一个建筑区划内规划用于停放汽车的车位或者车库的情况下，将其通过出售、赠与或者出租等方式处分给业主以外的人的，应当认定为违反物权法第七十四条第一款有关应当首先满足业主的需要规定的情形。”这里我们看到，保障业主车位权利的期限由一年延长到了四年。而在最终公布的解释中，又变成了“建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关应当首先满足业主的需要的规定。”这里已经没有了期限的规定，意
16、味着业主在任何时候，都有权利要求建设单位按照规划配置比例，向其提供车位，这就是“首先满足业主需要”。据说，这是全国人大法工委的意见。（成都市（成都市物业管理条例物业管理条例及关于小区停车位出售、出租问及关于小区停车位出售、出租问题的通知等文件都规定，小区车位在满足业主需要的情况下，才可以题的通知等文件都规定，小区车位在满足业主需要的情况下，才可以出售、出租给小区外的人。而且出租时，最初租赁期限不超过半个月，出售、出租给小区外的人。而且出租时，最初租赁期限不超过半个月，但不能满足使用时，应解除租赁合同）但不能满足使用时，应解除租赁合同）按照目前的法律规定，“首先满足业主需要”对于建设单位而言，就
17、是必须按规划配置比例，将车位处分给业主。既不能处分给业主以外的人，也不能超过规划配置比例，集中处分给业主。比如说，某住宅小区的车位与房屋套数的配置比例是0.8：1,那么，每套房屋的业主只能购买或承租一个车位，不能有两个。更不允许业主或者非业主投资性的购买。这种要求的初衷当然是好的，但现实中能否行得通，值得研究。建设单位追求的是经济利益，是尽快消化车位，周转资金；而业主希望用最低的代价使用车位，法律越有保障，他越不急于购买。而有投资车位意愿的业主又想多持有一些车位，建设单位在车位难以消化的情况下，把车位售给投资业主，就成了很难避免的选择。2 2、处分车位未处分车位未“首先满足业主需要首先满足业主
18、需要”的法律后果的法律后果 在2008年6月16日公开征求意见稿上，写道“第五条 建设单位违反物权法第七十四条第一款规定，将建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库通过出售、赠与或者出租等方式处分给业主以外的人，业主请求确认该行为无效的，应予支持。”到了2009年4月的一稿中，改为“第六条【车位违规处分无效】建设单位违反物权法第七十四条第一款规定，将车位、车库处分给业主以外的人，按照配置比例未能购买或者租赁到车位、车库的业主，请求确认建设单位与特定第三人之间的买卖、赠与等合同无效或者终止租赁合同的，应予支持。而在最终公布的文本中，这个违规处分无效的条文被删除，使此行为的法律后果变得不确定。但权威
19、观点仍认为，建设单位违规处分车位的行为可认定无效，理由是违反了法律的强制性规定。最高院民一庭庭长杜万华认为车库应当首先满足业主的需要的规定属于合同法第52条规定的强制性规定。如果开发商违反了该规定出卖或者出租车位，有利害关系的业主请求宣告该买卖行为无效或者请求终止租赁关系的，人民法院应予支持。（管理性强制规定和效力性强制规定问题）（管理性强制规定和效力性强制规定问题）3 3、建设单位转让建设单位转让“车位使用权车位使用权”与长期租赁车位的与长期租赁车位的隐患隐患目前，许多城市的登记机构不予办理车位车库的产权登记，几乎所有的城市都不办理露天车位的产权登记，这反映出登记制度不适应物权保护需要的状况
20、。在此背景下，许多企业无奈以转让“使用权”、长期租赁等方式变相销售，这又留下新的隐患。“使用权”不属于物权。物权必须是法定的，物权法中没有“使用权”，该权利也不可能登记。而长期租赁的方式，因车位价款须转换为20年租金，必然导致租金畸高，在车位租金实行政府指导价的地方，又给业主提供了一个投诉维权的口实。最大的问题还在于，转让“使用权”与长期租赁都没有转移所有权，那么所有权属于谁？难道还在开发商手里？一旦车位灭失，损失算谁的？如需要维修，费用谁承担？业主能否再转让？如果将来具备了登记条件，业主如何办理产权？开发商再将所有权转让第三人，是否有效？这些都是日后难免争议的问题。这种合同表面上虽然是转让“
21、使用权”或者长期租赁，但双方的真实意思是车位买卖。所以如果产生纠纷，我认为还是应当以买卖合同来处理，方为客观公允。从定纷止争出发，开发企业既有合法的所有权，就应当与业主签订车位的买卖合同。即使由于登记机构的原因，暂不能登记过户，这个合同仍是有效的，双方的意思表示是真实的，双方的权利义务是明确的。这样，在将来具备了登记条件时，业主可以直接凭买卖合同去申请登记。现在开发商不敢签买卖合同的重要原因，是无法解释：既然你卖产权给我，为什么不能登记？害怕业主要求它办理登记，追究它不能登记的责任。这个风险确实存在，但可以通过合同加以规避。合同中可以实事求是地说明：“出卖人保证本车位属于规划内的车位，开发建设
22、手续合法齐全。由于登记机构的原因，目前车位不能办理产权登记。出卖人承诺，自车位交付之日，一切权利义务均转移给买受人。待登记机构可以办理车位产权登记时，出卖人为买受人办理产权登记提供所需要的证明文件。办理登记所发生的税费由买受人承担。”这样一份合同，对于业主而言，是吃了一颗定心丸，知道这个车位的产权是自己的了；而对开发商而言，是卸下了名义所有权人的负担，不再承受任何风险与维护的义务。四、开发企业预防车位风险的措施 从事商品住宅的开发，车位问题是无法回避的。建设的车位不及时消化，会成为低效资产，不但影响资金的周转，还可能形成业主的群体性事件，直接对经营产生困扰。对于如何处分车位资产，避免经营风险，
23、个人有如下建议：1 1、合理配置数量，取得规划依据。合理配置数量，取得规划依据。车位的需求往往滞后于住宅，是逐渐旺盛的，因此过高的配置比例，在车位不能完全实现市场价值的地方，容易造成资产沉淀，故规划配置上，以能较快消化为度。规划是车位产权的依据，只有规划内的车位开发商才有权处分，故必须十分重视车位的报建，做到准确无误。2 2、谨慎确定价格，回收资金为上。谨慎确定价格，回收资金为上。对开发企业而言，资金周转的利益更为重要，故车位定价不宜追高，以能迅速回收资金为宜。3 3、明晰合同条款，确定权利义务。明晰合同条款，确定权利义务。不要采用转让“使用权”、长期租赁等方式，只要是合法的车位，就应当订立买
24、卖合同，明确转让的就是车位所有权。4 4、尽早推出销售，避免夜长梦多。尽早推出销售，避免夜长梦多。很多开发商在卖房子的时候，不是同步销售车位，而要在小区交付后才卖，这就非常容易引发冲突。因为业主已经适应了小区里的一切，认为自己是小区的唯一主人，当然不认可开发商卖车位的行为。有的小区，业主自主成立的业主大会解聘了原来由开发商聘请的物业公司，自行聘请了物业管理人，拒不承认开发商在小区内的任何权益，宣布小区内的车位全部属于业主共有，这种情况下，开发商连小区的门都进不去，更不要说管理自己的车位了。在车位不能登记的地方，这种风险很大。因此，开发企业应当通过合理定价、优惠促销，尽快把车位转让给业主，不要把车位作为可以长期持有的资产。