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1、信托投资与房地产投信托投资与房地产投资资信托投资公司快速恢复中国信托投资业的春天来临，使人即兴奋又警惕。信托业与银行，证券和保险并称为现代金融的四大支柱，中国要发展资本市场，信托业的发展是完全必要的 信托业的整顿和恢复信托业从1979年恢复到2001年，中间经过5次整顿，信托投资公司从240家压缩到60家，其中最严重的是广东国际信托投资公司的破产，负债24亿美元，近期拍卖63层的广信大厦11.3亿元。（2002年10月19日广州日报）。60家信托公司上海有4家，他们是爱建，华宝，中信和上信。信托法2002年5月9日，“信托投资公司管理办法”正式公布。2002年7月18日，“信托投资公司资金信托
2、管理暂行办法”正式公布。此前，“中华人民共和国信托法”也已在去年出台。信托产品1上海目前已有“爱建信托投资公司”推出的第一个信托产品-上海外环线隧道项目资金信托计划，集资5.5亿元。个人认购起点5万元，以万元增加。期限3年，收益率为年5%。可转让。运营期可获市政府项目资金余额9.8%的补贴。管理费收益率5%以下为0，5%以上部分为5%-6%。有股权风险。7月18 日到25 日，一周内就全部出售。其中最大一笔认购为300万元。接着，华宝信托投资公司宣布和法国兴业资产管理公司拟发起成立基金管理公司。信托产品22002年7月28日，上海国际信托投资公司推出了国内首个房地产资金信托产品-新上海国际大厦
3、信托项目，产品规模为2.3亿元，信托计划期限3年，每份信托合同金额不低于5万元，以万元增加。预期年收益4%，每年支付。该产品以新上海国际大厦部分楼盘作抵押，低压物市场价格超过4.6亿元，地处陆家嘴，有升值潜力。上海国际信托投资公司为投资者设立转让平台。有贷款风险。管理费年收益4%以下为0，4%以上收取4%-5%。信托产品3上海磁悬浮交通项目。上海国投公司投资计划。信托1.88亿元，期限18个月。个人认购起点5万元，以万元增加。收益率为年3.8%。可转让。运营期如收益低于6%，可获市政府项目补贴。管理费年0.9%，期满交给银行270万元。有股权风险。信托产品4平安信托卓越汽车贷款集合资金信托。产
4、品规模为2000万4000万元，信托计划期限3年，每份信托合同金额不低于10万元，以万元增加。预期年收益4%，每年支付。项目收益为3年期贷款利率5.49%。有贷款风险。管理费年收益4%以下为0，4%以上收取4%-4.8%。信托产品52002年10月16日深发展在上海推出市政项目委托贷款。项目为青浦区市政基础设施建设一期，金额5000万元，期限1年，收益率为年3%。宝山区市政基础设施建设一期，金额3亿元，期限5年，收益率为年4%。项目分别由青浦投资有限公司，宝山城乡建设经营有限公司借款。个人投资者最低投资1万元，以万元的整数倍增加。不得提前推出，可以转让。银行收取固定的手续费，不承担风险。信托产
5、品6北京建设银行推出外汇贷款集合资金信托。规模300万美元，期限3年。个人最低投资5000元港币或600美元，以整数增加。年收益率3%，以外汇大面额3年存款利率做担保。有风险。信托产品7北京商务中心区（CBD）土地开发项目资金信托计划。由北京国际信托于2002年9月8日推出，信托期限为五年募集资金总规模不超过15亿元，按年度向投资者分配信托收益，预计受益人可以获得4.8%的年平均收益率。信托产品8乌鲁木齐客运出租汽车营运权集合资金信托项目计划。是西北地区第一个集合资金信托项目。金信信托于2002年9月9日推出。信托期限为1年，项目规模为2亿元，预期年收益为5%，到期时投资者可以一次收回本金和预
6、期收益。信托产品9青岛房地产开发贷款资金信托计划。由山东国际信托公司设立，募集资金1.5亿元，年平均收益率在4.5%左右。募集的资金全部以信托贷款的方式向鲁信置业授信融资，用于鲁信未央花园项目建设。信托产品10上海外环线环城绿带二期集合资金信托计划，期限3年，预测年投资回报率4.2%。规模1.59亿元，每个信托合同的信托金额最低为人民币30万元，并可以成万元增加。由中海信托投资有限责任公司推出。信托产品11上海国际信托投资有限公司于2003年1月13日推出“基金债券组合投资资金信托计划”，属于私募性质，专户管理。年收益率低于3.5%，免收管理费。（基金管理费为1.5%）超过部分为管理费。超过4
7、.5%的部分的50%也作为管理费。信托产品主要投资于债券和基金。优势：南方宝元基金的赎回手续费1.1%，南方基金管理公司的管理费0.75%，银行托管费0.175%，投资者的成本是2.02%。华夏基金收1.5%的费用。信托产品12爱建信托投资公司”推出70亿元房地产信托产品哈尔滨“爱建新城”。位于哈尔滨市中心的车辆厂地区开发项目，占地1平方公里，规划建筑面积230万平方米，地块受让需27亿元。开发商自有资金不到总投资30%的情形下，银行不能发放住房开发贷款。由爱建信托作为投资商，项目公司-哈尔滨爱达投资置业有限公司由爱建信托出资50%，爱建房地产等公司出资50%。启动资金15亿元全部由上海的企业
8、投入。信托资金的年收益率预计达到910%，1年后回报，投资者可以留下部分资金滚动发展，以后年收益率会更高。信托风险信托投资公司的集资对象是社会自然人和企业事业单位。如果控制的好，信托投资是一项聚集居民闲散资金的好办法。它主要从事基础设施的投资，企业的收购兼并和重组，资金的贷款，和证券市场的运作。但如一哄而上，资金的呆坏帐也很严重，值得注意。由于企业融资难，最近外地纷纷成立信托投资公司，如陕西信托投资有限公司和陕西省西北信托投资有限公司合并成立“西部信托投资有限公司”，以便加快民间的集资。信托风险2002年10月央行下发了“314”号文件-“中国人民银行关于信托投资公司资金信托业务有关问题的通知
9、”强调：具有相同运用范围并被集合管理，运用，处分信托资金，为一个集合信托计划。这是对 2002年5月9日“信托投资公司管理办法”和2002年7月18日的“信托投资公司资金信托管理暂行办法”的进一步限制。即：信托投资公司集合管理，运用，处分信托资金时，接受委托人的资金信托合同不得超过200份（含200份），每份合同金额不得低于人民币5万元（含5万元）。200份的限制，将严重制约资金信托的规模，即只能融资1000万元信托基金中国急需成立各类信托基金，即有资质的私募信托基金，这样可以为股市源源不断地输血。要打破200份额，必须提高单份的资金量。另外，要采取财务方案设计+融资的组合优势，整合资源和投资
10、项目。资产证券化运作。信托基金的风险正在日益加大。房地产投资1：购买土地上海实业投资公司在崇明购买2000亩土地，每亩5000元买入，现为20000元。松江九亭原为5万元1亩，现在涨到43万元。房地产投资2：购买商铺陈金义1994年140万元购买市中心7套商铺，现在价值1400万元。房地产投资3：购买别墅1年前购买松江1套别墅仅50万元，现在价值120万元。300万元购买1套占地8亩300平方米的别墅，将来增殖可观。房地产投资4：购买烂尾楼中华企业出资10亿元，购买10栋烂尾楼，作为客房，搞连锁旅馆经营。房地产投资5：土地置换国棉14厂在长寿路上的置换。厂房变商住两用楼。国棉9厂在澳门路上的置
11、换。厂房变红子鸡饭店。房地产投资6：改造存量房某房产公司把买不出去的存量房6万平方米，整块盘过来，加上人造水景，大力绿化，全装修后改造成为抢手的楼盘，全部卖完，赚了1个亿。房地产投资7：买或造商住楼许多公司造商住楼，既可自己用，又可以接待客人。既扩大了公司资产，又可以用来抵押贷款。预防房地产泡沫化中国国家信息中心经济预测指出，中国大陆房地产业发展的原动力主要来自于金融界的支持，但不少房地产商向金融机构贷款后，又另作风险性投资，将房地产投资的风险套在金融机构上，这种作法极易导致潜在性金融风暴。中新社报导，中国大陆金融业支持房地产的方式，一是直接支持企业的房地产开发投资；二是通过发放个人住房贷款增
12、加房屋销售和扩大房地产需求。许多房地产开发商从金融机构手中获得开发房地产项目的贷款资金，拿去进行滚动操作，把房地产投资的风险套在金融机构身上。报导指出，目前开发商六成以上的资金都是通过银行贷款来解决的，由于房地产业对金融的依赖性太大，形成金融机构对单一产业发展的贷款集中过大的风险。据统计显示，今年上半年，中国大陆累计完成房地产开发投资2821亿3000万元人民币，在金融机构个人住房贷款余额已达到6600多亿元，一旦房地产泡沫化，势将引发金融性风暴。巨额住房贷款会造成银行资产大幅缩水到2002年3月31 日底，建设银行累计在全国发放个人住房贷款3783亿元，按揭贷款的期限是10年到30年。上海居
13、民房地产贷款累积已达1200亿元，今年上半年购房246亿元中，216亿是住房贷款，比例高达87.8%，即居民只有12%是付现金购买的。这一方面制约了居民的日常消费，（6月城市居民消费价格指数负1.1%），另一方面构成了银行的贷款风险。上半年上海全市职工人均月工资1513元，但家庭人均“赤字”721元，3口之家户均“赤字”达2163元，主要是用于还贷。普通家庭只要有下岗，重大疾病，即可能难以还贷，造成银行的呆坏帐。优惠政策的取消随着2003年个人购房款抵扣所得税优惠政策的到期，高收入群体居民购房的热情会发生变化。鼓励外地人员在沪购房的“蓝印户口”政策的取消，将影响存量房的销售 银行风险银行目前手
14、里握有大量的抵押品闲置房，应当尽快办理商品房销售许可证，尽快出手，或拍卖，或委托中介机构公开出售。一旦明年上半年上海房地产价格大幅下调，银行的资产会大幅缩水。银行最近又主张对外籍居民开放住房信贷，如首期付款比例过低，在10%-20%，银行的风险很大，广东海南的教训不能忘。此外，银行拒绝居民提前归还住房贷款，要收取费用，是不恰当的。这能减少银行的风险，应当接受。住房贷款证券化银行开展住房贷款再抵押业务，及银行住房贷款跨银行再抵押业务，或者叫住房贷款证券化，即一个客户不能付清住房贷款的余额，可以申请再抵押业务，此类业务复杂，不容易操作，又风险巨大。所谓住房贷款证券化，是银行把个人住房抵押贷款，打包
15、成金融债券出售给投资者。从银行方面讲，把住房的债权转让给第3方，带来手续费收益和持续的资金支持，以满足后续按揭贷款的资金需求，并适当分散风险。对投资者来说，有一个新的投资品种，有一定的长期投资回报，但前提是银行作担保，债券可以流动。这样银行还得卷入。但对被打包抵押的房产而言，根本问题没有解决。一居民A购买住房总额40万元，首付12万元，贷款28万元，期限10年。他装修化6万元，布置家庭2万元，共花费20万元。家庭一生的积蓄共25万元，剩下5万元孩子读书用。他每月需还贷约3000元，日子很紧，难过。一年后，天有不测风云，他下岗了，不能还贷，把房通过银行再抵押，请另一个居民B接盘，通过购买房地产抵
16、押证券给银行付款每月3000元，住房贷款证券期限可以分为一年，3年，5年或10年到期。但如居民A一年或3年里仍无力还贷，银行就必须收回进行拍卖，产生很多麻烦。1。银行无专门的部门或专门的人才来从事讨债，委托物业管理公司，根本讨不到。对客户起诉到法院，法院执行不力。如强制执行，会引起社会不稳定。上海已有很多楼盘居民拒不付款，银行和物业管理公司无可奈何。2。欠债人一年年不搬走，吃银行的贷款，形成银行的坏帐。对策1。银行按揭贷款的比例缩小到20%50%，首期居民付款必须达到50%，并出示家庭资产的证明。当然这会影响房地产市场的繁荣，但可以去掉泡沫，使房地产价格下跌，回归正常。因为目前全国套牢房地产存量房高达1亿多平方米。2银行把能证券化出售的房地产尽快出售给独立的公司，或由银行成立的金融控股集团公司下的房地产公司，由该公司具体操作，这样银行可以剥离风险。