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1、胶州商业物业调查报告一.1 商业物业市场分布特征胶州商业物业从经营业态上可分为大型超市，专业市场（建材市场），综合商业街，家具市场四种商业类型。经营业态从大型专业市场到超市综合购物。五星电器胶州主体商业依然以老城区为主，集中了胶州80%以上的商业消费业态。并形成了以青岛国货（世纪购物中心）、利群商厦、佳乐家超市、向阳市场、财富中心等为核心的几个主要商圈。这几个商圈含概的商业除向阳市场作为专业的服饰市场，兰州西路作为建材专业市场以外，其他均是作为覆盖面较大的区域购物中心业态存在，而且内部商业经营品种比较全面。一.2 现有商业物业类型分析2.1大型超市 青岛国货（新世纪购物中心）青岛国货集团新世纪
2、购物中心有限公司是于2000年12月开业的一家集购物、娱乐、休闲、服务于一体的大型综合性购物中心。购物中心位于胶州市郑州西路5号，世纪大厦一、二、三层，单层营业面积10000多平方米。楼层经营面积（M2）楼层功能经营种类3F10000家电、服装、百货、童装电视、冰箱、空调、日用百货、休闲服装、商务男装、童装等2F10000化妆品、珠宝、鞋帽、服装、超市化妆品、金银首饰、男女服装、小食品、烟酒糖茶、蔬菜水果、生鲜加工、日用百货1F10000租赁：东门：50M2 6万/年10M2 1.5万/年西门：20M2 3万/年服装、鞋帽、饰品由于青岛国货（世纪购物中心）所占据的较为良好的地理位置，同时经营时
3、间较长，区域已经自然形成以它为核心向外辐射的半主力店及商业街道，其影响之深在胶州人心里已经成为大宗购物的首选，周边自然配合的专业电器市场五星电器，通讯市场和服装、手饰专卖店相互比邻，业态互补，区域消费业态非常完善。 利群商场利群商场位于苏州路与国货（世纪购物中心）并驾齐驱，以超市为主力店带动的中高档服饰品牌商场。与国货同期，均是胶州较早投入使用的大型综合商业网点。 一层以品牌服饰、化妆品为主，对外租赁，同利群集团统一管理。二层主要是利群超市卖场，同时利群商场实际是与向阳市场共用同一栋建筑， 两者在二层可以互通，这就为消费者提供了更为便利的购物通道，也使两者的客流都在不同程度上得到了提升。 胶州
4、湾财富中心胶州湾财富中心地处胶州市老城中心，东至苏州路、南至兰州东路、西至广州路、北至郑州路，商业街建筑面积达85000平方米，可容纳400多户商家，2007年9月试营业。财富中心地上分为A、B、C、D四个楼座，地下为维客超市和大型停车场。地上商业面积业态分布：一层：麦当劳、珠宝首饰、品牌服装、手机卖场、中国银行等各类品牌店二层：A座、B座为时尚服装服饰、妇女儿童用品 C座休闲服装、数码广场；D座精品鞋帽、箱包三层：A座为小饰品、家居用品；B座儿童服饰 C座娱乐广场； D座美食广场路州广 路 东 州 兰 D座 C座 B座 A座售价及租金水平：F1：14000元/平方米-20000元/平方米。
5、F2：均价12000元/平方米F3：均价6000元/平方米项目招商完成80，但真正经营业户只有40%左右。2F猫眼休闲服装，营业面积50平方米，每年租金要6万，如果下年房东不降租金，可能会撤出财富中心。2F小饰品，营业面积20平方米，年租金2万，生意很冷淡，周末来逛街的市民也不多。3F出租的20平米店铺，房东要价12000/年，如果合适10000/年就可以。1F沿街网点主要是一些大型品牌形象店，主要以购买为主，商城内对外出租价格在57万元不等，营业面积100平米左右。 佳乐家购物中心佳乐家购物中心位于广州路和扬州路交汇处，总营业面积3万多平方米，在城区商业消费场所来说已经算是相对偏远，其辐射含
6、概老城区南部边缘及新城区与老城区的交界空间，但边缘区域的人口密集度不高，及总体商业业态并不均衡。楼层经营面积（M2）楼层功能经营种类3F10000飞拉利小商品城手机、电脑、休闲服饰、玩具2F10000服装、鞋帽休闲服装，商务男装、品牌鞋类1F10000珠宝、玉器、服装、超市化妆品、金银首饰、珠宝、童装、小食品、烟酒糖茶、蔬菜水果、生鲜加工、日用百货2.2专业市场:向阳路小商品批发城兰州西路商业街青岛九九佳国际皮草城南方家园建材五金装饰商城向阳市场 向阳市场向阳市场区域是胶州市最繁华的小商品集散地。1988年建成后，由工商局统一对外出租。市场内部两边网点2001年以13000元/平方米的价格正式
7、对外销售，中间搭建铺位仍由工商局统一出租。经过近20年的商业浸润，积聚着1100家商业网点和小商贩。楼层经营面积（M2）经营种类租金水平2F12服装两头网点1万/年 中部网点1.3万/年1F12服装、鞋帽、饰品、箱包两头门口网点1.5-2万/年 中部网点1.2万/年中间搭建铺位由工商局统一出租，价格为1.2万/年。 南方家园建材五金装饰商城 青岛胶州湾南方家园建材五金装饰商城是由浙江省杭州市万事利集团投资兴建,商城位于青岛胶州市朱诸路以西、胶高路以北、兰州西路以南,地处环胶州湾高速公路的中间地段,商城总占地面积为800余亩,总建筑面积41.2万平方米,一期开发面积460亩,建筑面积28.3万平
8、方米。总投资4.2亿元人民币。一期商城共设1120个商铺,一、二层为网点房,三层为写字间和休息区。商城内设四大销售区,即陶瓷洁具、五金电器、灯饰布艺、厨具锁具及涂料油漆等,并配置金融、保险、设计、运输代理、宾馆酒店、美容足浴等中央商务服务区。一期已经交付使用，二期停工。由于地理位置比较偏西，真正经营业户只有10几家，内部甚至有些被当作车间，仓库使用。当前沿街网点销售价格为2380元/平方米，住宅部分1520元/平方米。 青岛九九佳国际皮草城青岛九九佳国际皮草城占地280亩，建筑面积22万平方米，下设三个功能分区：皮草区、皮革及服装辅料区、综合展厅和服务区。经营范围包括生皮、熟皮、皮草成品、皮革
9、成品、辅料等，产品以批发、零售、出口为主。项目正在建设中 向阳路小商品批发城向阳路小商品批发城始建982000年，无统一管理，经营种类比较繁琐，主要有日用品、五金、茶叶、低档服装、玩具，一层店面100户左右，面积50平米，年租金1万元；二层未启动，主要为一层业主做库房使用；三层主要是加工车间；整体经营状况欠佳，周末人流量也很少。2.3综合商业街 广州路综合商业街是胶州市区的中轴线、著名的商业街之一，主要以经营服装服饰、日用百货、家用、美发、食品、餐饮等为主的综合性商业街。沿街网点租赁价格（平米/元/天）： 整条路自南向北租金价格根据面积不同，租赁时间不同，租金价格起伏不定，忽高忽低。平均租金一
10、般都在每平米12元/天之间，部分小面积商铺达到3元/天（如车站附近，20平米服装店，年租金是2万多元），宝亨家具一层网点村里大队出租价格在1.0元以下，转租价格在11.5元之间。 苏州路商业街沿街网点租赁价格（平米/元/天）：北起青州东路南至兰州路，主要商街集中在胶州路与郑州路段。利群就坐落在本条商街上。路段很短，但店铺却非常集中，业态也比较全。主要经营服装、鞋帽、美发，租金价格一般都在2元左右，利群南侧局部单层小面积商铺甚至达到4元。 兰州西路商业街兰州西路商业街是胶州市最集中的建材销售一条街，主要经营建材、陶瓷、五金、地板、卫浴、装饰材料、灯具等。沿街网点租赁价格（平米/元/天）： 沿街网点大多为两层200平米，平均租金一般在每平米0.41元左右，部分100平米两层商铺能达到0.6元/天。2.4家具市场胶州市家具市场主要由龙港家具大世界、亿豪家居广场、胶州家具商城、海博家居、宝亨家具城、德福来家具城构成。分布如下图所示：亿豪家居广场胶州家具商城海博家居德福来家具城宝亨家具城龙港家具大世界