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1、昆明理工大学建筑工程学院 程 设 计 任 务 书课程名称：房地产价格评估题目：昆明理工大学呈贡校区周边商业铺面出让价值评估设计期限：2012年9月3日至2012年9月7日 建筑工程管理 系 工程管理（房管理方向 ）专业学生姓名： 班级： 2009级指导教师：杜葵 李猛设计题目：昆明理工大学呈贡校区周边商业铺面出让价值评估 一、设计依据1、房地产估价规范（GB/T50291-1999）2、城镇土地估价规程（TD 19930622发布）3、实地勘测与市场调查资料等二、设计工作步骤1、指导师布置任务并简介设计规程；2、实地踏勘、测量评估对象面积；3、市场调查房地产评估资料，收集影响房地产价格的资料；
2、4、内业计算，撰写评估报告初稿，要求每人撰写一份；5、指导教师审批评估报告初稿；6、报告打印装订成册。三、房地产评估报告的内容（一）估价的假设和限制条件（标题：）估价的假设和限制条件 说明本次估价的假设条件，未经确认或无法调查确认的资料数据，估价中未考虑的因素和一些特殊处理及其可能的影响，本估价报告使用的限制条件。（二）房地产估价结果报告 （标题：）房地产估价结果报告1、委托方（说明本估价项目的委托单位的全称、法定代表人，个人委托的为个人的姓名和住所）2、估价方（说明本估价项目的估价机构的全称、法定代表人、住所、估价资质等级）3、估价对象（概要说明估价对象的状况，包括物质实体状况和权益状况。其
3、中，对土地说明应包括：名称、坐落、面积、形状、四至、周围环境、景观、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质、水文状况、规划限制条件、利用现状、权属状况，对建筑物说明应包括：名称、坐落、面积、层数、建筑结构、装修、设施设备、平面布置、工程质量、建成年月、维护、保养、使用情况、公共配套设施完备程度、利用现状、权属状况）4、估价目的（说明本次估价的目的和利用方向）5、估价时点（2012年9月10日）6、价值定义（说明本次估价采用的价值标准和价值内涵）7、估价依据（说明本次估价依据的估价规范，国家和地方的法律法规，委托方提供的有关资料，估价机构和估价人员掌握和收集的有关资料）8、估价原则（说明本次
4、估价遵循的房地产估价原则）9、估价方法（说明本次估价的思路和采用的方法以及这些估价方法的定义）10、估价结果（说明本次估价的最终结果，应分别说明总价和单价，并附大写金额）11、估价人员）（列出所有参加本次估价人员的姓名、估价资格或职称，并由本人签名、盖章）12、估价作业日期（说明本次估价的起止年月日）13、估价报告应用的有效期（说明本估价报告应用的有效期，可表达为到某个年月日止，也可表达为多长年限，如一年）（三）估价技术报告（标题：）房地产估价技术报告1、 个别因素分析（详细说明、分析估价对象的个别因素）2、 区域因素分析（详细说明、分析估价对象的区域因素）3、 市场背景分析（详细说明、分析类
5、似房地产的市场状况，包括过去、现在和可预见的未来）4、 最高最佳使用分析（详细说明、分析估价对象最高最佳使用）5、 估价方法选用（详细说明估价的思路和采用的方法及其理由）6、 估价测算过程（详细说明测算过程，参数确定等）7、 估价结果确定（详细说明估价结果及其确定的理由）（四）附件 （标题：）附件 估价对象的位置图，四至和周围环境图，土地形状图，建筑平面图，外观和内部照片，项目有关批准文件，产权证明，估价中引用的其他专用文件资料，估价人员和估价机构的资格证明等。四、报告规范内容1、封面2、致委托方函3、目录4、房地产估价结果报告5、房地产估价技术报告6、附件6.1 平面布置图；6.2 相关照片
6、。附1：封面格式：不动产评估报告项目名称： 昆明理工大学呈贡校区周边商业铺面出让价值评估委托方（甲方）：昆明理工大学房地产开发公司估价方（乙方）：昆明致远房地产评估有限责任公司估价人员： 2012年9月10日 估价报告编号：昆致远评估（2012）第（ ）号附2：房地产估价规范：中华人民共和国国家标准P GB/T 502911999房地产估价规范Code for Real Estate Appraisal1999-02-12发布 1999-06-01实施中华人民共和国建设部 联合发布国家质量技术监督局目 次1 总则12 术语23 估价原则54 估价程序65 估价方法85.1 估价方法选用85.2
7、 市场比较法85.3 收益法115.4 成本法155.5 假设开发法175.6 基准地价修正法186 不同估价目的下的估价206.1 土地使用权出让价格评估206.2 房地产转让价格评估216.3 房地产租赁价格评估216.4 房地产抵押价值评估216.5 房地产保险估价236.6 房地产课税估价236.7 征地和房屋拆迁补偿估价236.8 房地产分割、合并估价246.9 房地产纠纷估价246.10 房地产拍卖底价评估256.11 企业各种经济活动中涉及的房地产估价256.12 其他目的的房地产估价267 估价结果278 估价报告289 职业道德31附录 估价报告的规范格式32规范用词用语说明
8、36附：条文说明 1 总 则1.0.1 为了规范房地产估价行为，统一估价程序和方法，做到估价结果客观、公正、合理，根据中华人民共和国城市房地产管理法、中华人民共和国土地管理法等法律、法规的有关规定，制定本规范。1.0.2 本规范适用于房地产估价活动。1.0.3 房地产估价应独立、客观、公正。1.0.4 房地产估价除应符合本规范外，尚应符合国家现行有关标准、规范的规定。2 术 语2.0.1 房地产 real estate、real property 土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。2.0.2 房地产估价 real estate appraisal，proper
9、ty valuation专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。2.0.3 估价对象 subject property一个具体估价项目中需要估价的房地产。2.0.4 估价目的 appraisal purpose估价结果的期望用途。2.0.5 估价时点 appraisal date，date of value估价结果对应的日期。2.0.6 客观合理价格或价值 value某种估价目的特定条件下形成的正常价格。2.0.7 公开市场 open market在该市场上交易
10、双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开并不具有排它性。2.0.8 公开市场价值 open market value在公开市场上最可能形成的价格。采用公开市场价值标准时，要求评估的客观合理价格或价值应是公开市场价值。2.0.9 类似房地产 similar property与估价对象处在同一供求圈内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。2.0.10 同一供求圈 comparable search area与估价对象具有替代关系、价格会相互影响的适当范围。2.0.11 最高最
11、佳使用 highest and best use法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象产生最高价值的使用。2.0.12 市场比较法 market comparison approach，sales comparison approach将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。2.0.13 收益法 income approach，income capitalization approach预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估
12、算估价对象的客观合理价格或价值的方法。2.0.14 成本法 cost approach求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。2.0.15 假设开发法 hypothetical development method，residual method预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。2.0.16 基准地价修正法 land datum value method在政府确定公布了基准地价的地区，由估价对象所处地段的基准地价调整得出估价对象宗地价格的方法。2.0.17 潜
13、在毛收入 potential gross income假定房地产在充分利用、无空置状态下可获得的收入。2.0.18 有效毛收入 effective gross income由潜在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入损失后所得到的收入。2.0.19 运营费用 operating expenses维持房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或经营的收益。2.0.20 净收益 net income，net operating income由有效毛收入扣除合理运营费用后得到的归属于房地产的收益。2.0.21 建筑物重置价格 replacement cost of bui
14、lding采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。2.0.22 建筑物重建价格 reproduction cost of building采用估价对象原有的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象相同的全新状态的建筑物的正常价格。2.0.23 物质上的折旧 physical depreciation，physical deterioration建筑物在物质实体方面的磨损所造成的建筑物价值的损失。2.0.24 功能上的折旧 functional depreciation，functional ob
15、solescence建筑物在功能方面的落后所造成的建筑物价值的损失。2.0.25 经济上的折旧 economic depreciation，economic obsolescence建筑物以外的各种不利因素所造成的建筑物价值的损失。2.0.26 估价结果 conclusion value关于估价对象的客观合理价格或价值的最终结论。2.0.27 估价报告 appraisal report全面、公正、客观、准确地记述估价过程和估价成果的文件，给委托方的书面答复，关于估价对象的客观合理价格或价值的研究报告。3 估 价 原 则3.0.1 房地产估价应遵循下列原则：1 合法原则；2 最高最佳使用原则；3
16、 替代原则；4 估价时点原则。3.0.2 遵循合法原则，应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价。3.0.3 遵循最高最佳使用原则，应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。当估价对象已做了某种使用，估价时应根据最高最佳使用原则对估价前提作出下列之一的判断和选择，并应在估价报告中予以说明：1 保持现状前提：认为保持现状继续使用最为有利时，应以保持现状继续使用为前提估价；2 转换用途前提：认为转换用途再予以使用最为有利时，应以转换用途后再予以使用为前提估价；3 装修改造前提：认为装修改造但不转换用途再予以使用最为有利时，应以装修改造但不转换用途再予以使用为前提估价；4 重新利用前提：认为拆除现有建
17、筑物再予以利用最为有利时，应以拆除建筑物后再予以利用为前提估价；5 上述情形的某种组合。3.0.4 遵循替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。3.0.5 遵循估价时点原则，要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。4 估 价 程 序4.0.1 自接受估价委托至完成估价报告期间，房地产估价应按下列程序进行：1 明确估价基本事项；2 拟定估价作业方案；3 搜集估价所需资料；4 实地查勘估价对象；5 选定估价方法计算；6 确定估价结果；7 撰写估价报告；8 估价资料归档。4.0.2 明确估价基本事项主要应包括下列内容：1 明确估价目的；2 明确估价对象；3
18、 明确估价时点。注：1 估价目的应由委托方提出； 2 明确估价对象应包括明确估价对象的物质实体状况和权益状况； 3 估价时点应根据估价目的确定，采用公历表示，精确到日； 4 在明确估价基本事项时应与委托方共同商议，最后应征得委托方认可。4.0.3 在明确估价基本事项的基础上，应对估价项目进行初步分析，拟定估价作业方案。估价作业方案主要应包括下列内容：1 拟采用的估价技术路线和估价方法；2 拟调查搜集的资料及其来源渠道；3 预计所需的时间、人力、经费；4 拟定作业步骤和作业进度。4.0.4 估价机构和估价人员应经常搜集估价所需资料，并进行核实、分析、整理。估价所需资料主要应包括下列方面：1 对房
19、地产价格有普遍影响的资料；2 对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料；3 相关房地产交易、成本、收益实例资料；4 反映估价对象状况的资料。4.0.5 估价人员必须到估价对象现场，亲身感受估价对象的位置、周围环境、景观的优劣，查勘估价对象的外观、建筑结构、装修、设备等状况，并对事先收集的有关估价对象的坐落、四至、面积、产权等资料进行核实，同时搜集补充估价所需的其他资料，以及对估价对象及其周围环境或临路状况进行拍照等。4.0.6 完成并出具估价报告后，应对有关该估价项目的一切必要资料进行整理、归档和妥善保管。5 估 价 方 法5.1 估 价 方 法 选 用5.1.1 估价人员应熟知、理解并正确
20、运用市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法以及这些估价方法的综合运用。5.1.2 对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价。5.1.3 根据已明确的估价目的，若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，应同时采用多种估价方法进行估价，不得随意取舍；若必须取舍，应在估价报告中予以说明并陈述理由。5.1.4 有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方法。5.1.5 收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法。5.1.6 具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选用假设开发法作为其中的一种估价方法。5.1.7 在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市
21、场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法。5.2 市 场 比 较 法5.2.1 运用市场比较法估价应按下列步骤进行： 1 搜集交易实例； 2 选取可比实例； 3 建立价格可比基础； 4 进行交易情况修正； 5 进行交易日期修正； 6 进行区域因素修正； 7 进行个别因素修正； 8 求出比准价格。5.2.2 运用市场比较法估价，应准确搜集大量交易实例，掌握正常市场价格行情。搜集交易实例应包括下列内容： 1 交易双方情况及交易目的； 2 交易实例房地产状况； 3 成交价格； 4 成交日期； 5 付款方式。5.2.3 根据估价对象状况和估价目的，应从搜集的交易实例
22、中选取三个以上的可比实例。选取的可比实例应符合下列要求：1 是估价对象的类似房地产；2 成交日期与估价时点相近，不宜超过一年；3 成交价格为正常价格或可修正为正常价格。5.2.4 选取可比实例后，应对可比实例的成交价格进行换算处理，建立价格可比基础，统一其表达方式和内涵。换算处理应包括下列内容： 1 统一付款方式； 2 统一采用单价； 3 统一币种和货币单位； 4 统一面积内涵和面积单位。注：1 统一付款方式应统一为在成交日期时一次总付清； 2 不同币种之间的换算，应按中国人民银行公布的成交日期时的市场汇率中间价计算5.2.5 进行交易情况修正，应排除交易行为中的特殊因素所造成的可比实例成交价
23、格偏差，将可比实例的成交价格调整为正常价格。有下列情形之一的交易实例不宜选为可比实例： 1 有利害关系人之间的交易； 2 急于出售或购买情况下的交易； 3 受债权债务关系影响的交易； 4 交易双方或一方对市场行情缺乏了解的交易； 5 交易双方或一方有特别动机或特别偏好的交易； 6 相邻房地产的合并交易； 7 特殊方式的交易； 8 交易税费非正常负担的交易； 9 其他非正常的交易。注：1 当可供选择的交易实例较少，确需选用上述情形的交易实例时，应对其进行交易情况修正； 2 对交易税费非正常负担的修正，应将成交价格调整为依照政府有关规定，交易双方负担各自应负担的税费下的价格。5.2.6 进行交易日
24、期修正，应将可比实例在其成交日期时的价格调整为估价时点的价格。交易日期修正宜采用类似房地产的价格变动率或指数进行调整。在无类似房地产的价格变动率或指数的情况下，可根据当地房地产价格的变动情况和趋势作出判断，给予调整。5.2.7 进行区域因素修正，应将可比实例在其外部环境状况下的价格调整为估价对象外部环境状况下的价格。区域因素修正的内容主要应包括：繁华程度，交通便捷程度，环境、景观，公共配套设施完备程度，城市规划限制等影响房地产价格的因素。区域因素修正的具体内容应根据估价对象的用途确定。进行区域因素修正时，应将可比实例与估价对象的区域因素逐项进行比较，找出由于区域因素优劣所造成的价格差异，进行调
25、整。5.2.8 进行个别因素修正，应将可比实例在其个体状况下的价格调整为估价对象个体状况下的价格。有关土地方面的个别因素修正的内容主要应包括：面积大小，形状，临路状况，基础设施完备程度，土地平整程度，地势，地质水文状况，规划管制条件，土地使用权年限等；有关建筑物方面的个别因素修正的内容主要应包括：新旧程度，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建筑结构，楼层，朝向等。个别因素修正的具体内容应根据估价对象的用途确定。进行个别因素修正时，应将可比实例与估价对象的个别因素逐项进行比较，找出由于个别因素优劣所造成的价格差异，进行调整。5.2.9 交易情况、交易日期、区域因素和个别因素的修正，视具体情况可
26、采用百分率法、差额法或回归分析法。每项修正对可比实例成交价格的调整不得超过20，综合调整不得超过30。5.2.10 选取的多个可比实例的价格经过上述各种修正之后，应根据具体情况计算求出一个综合结果，作为比准价格。5.2.11 市场比较法的原理和技术，也可用于其他估价方法中有关参数的求取。5.3 收 益 法5.3.1 运用收益法估价应按下列步骤进行： 1 搜集有关收入和费用的资料； 2 估算潜在毛收入； 3 估算有效毛收入； 4 估算运营费用； 5 估算净收益； 6 选用适当的资本化率； 7 选用适宜的计算公式求出收益价格。注：潜在毛收入、有效毛收入、运营费用、净收益均以年度计。5.3.2 净收
27、益应根据估价对象的具体情况，按下列规定求取：1 出租型房地产，应根据租赁资料计算净收益，净收益为租赁收入扣除维修费、管理费、保险费和税金。租赁收入包括有效毛租金收入和租赁保证金、押金等的利息收入。维修费、管理费、保险费和税金应根据租赁契约规定的租金涵义决定取舍。若保证合法、安全、正常使用所需的费用都由出租方承担，应将四项费用全部扣除；若维修、管理等费用全部或部分由承租方负担，应对四项费用中的部分项目作相应调整。2 商业经营型房地产，应根据经营资料计算净收益，净收益为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。3 生产型房地产，应根据产品市场价格以及
28、原材料、人工费用等资料计算净收益，净收益为产品销售收入扣除生产成本、产品销售费用、产品销售税金及附加、管理费用、财务费用和厂商利润。4 尚未使用或自用的房地产，可比照有收益的类似房地产的有关资料按上述相应的方式计算净收益，或直接比较得出净收益。5.3.3 估价中采用的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益，除有租约限制的之外，都应采用正常客观的数据。有租约限制的，租约期内的租金宜采用租约所确定的租金，租约期外的租金应采用正常客观的租金。利用估价对象本身的资料直接推算出的潜在毛收入、有效毛收入、远营费用或净收益，应与类似房地产的正常情况下的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益进行比较。若与
29、正常客观的情况不符，应进行适当的调整修正，使其成为正常客观的。5.3.4 在求取净收益时，应根据净收益过去、现在、未来的变动情况及可获收益的年限，确定未来净收益流量，并判断该未来净收益流量属于下列哪种类型： 1 每年基本上固定不变； 2 每年基本上按某个固定的数额递增或递减； 3 每年基本上按某个固定的比率递增或递减； 4 其他有规则的变动情形。5.3.5 资本化率应按下列方法分析确定：1 市场提取法：应搜集市场上三宗以上类似房地产的价格、净收益等资料，选用相应的收益法计算公式，求出资本化率。2 安全利率加风险调整值法：以安全利率加上风险调整值作为资本化率。安全利率可选用同一时期的一年期国债年
30、利率或中国人民银行公布的一年定期存款年利率；风险调整值应根据估价对象所在地区的经济现状及未来预测、估价对象的用途及新旧程度等确定。3 复合投资收益率法：将购买房地产的抵押贷款收益率与自有资本收益率的加权平均数作为资本化率，按下式计算： =M+（1-）E （5.3.5）式中 资本化率（）；贷款价值比率（），抵押贷款额占房地产价值的比率；M抵押贷款资本化率（），第一年还本息额与抵押贷款额的比率；E自有资本要求的正常收益率（）。4 投资收益率排序插入法：找出相关投资类型及其收益率、风险程度，按风险大小排序，将估价对象与这些投资的风险程度进行比较，判断、确定资本化率。5.3.6 资本化率分为综合资本化
31、率、土地资本化率、建筑物资本化率，它们之间的关系应按下式确定： OLB （5.3.6）式中 O综合资本化率（），适用于土地与建筑物合一的估价；L土地资本化率（），适用于土地估价；B建筑物资本化率（），适用于建筑物估价；土地价值占房地价值的比率（）；建筑物价值占房地价值的比率（），1005.3.7 计算收益价格时应根据未来净收益流量的类型，选用对应的收益法计算公式。收益法的基本公式如下： （5.3.7）式中 收益价格（元，元m2）；i未来第年的净收益（元，元m2）；资本化率（）；未来可获收益的年限（年）。5.3.8 对于单独土地和单独建筑物的估价，应分别根据土地使用权年限和建筑物耐用年限确定未来
32、可获收益的年限，选用对应的有限年的收益法计算公式，净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。对于土地与建筑物合一的估价对象，当建筑物耐用年限长于或等于土地使用权年限时，应根据土地使用权年限确定未来可获收益的年限，选用对应的有限年的收益法计算公式，净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。对于土地与建筑物合一的估价对象，当建筑物耐用年限短于土地使用权年限时，可采用下列方式之一处理：1 先根据建筑物耐用年限确定未来可获收益的年限，选用对应的有限年的收益法计算公式，净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销；然后再加上土地使用权年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限价值的折现值。2
33、 将未来可获收益的年限设想为无限年，选用无限年的收益法计算公式，净收益中应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。5.3.9 当利用土地与地上建筑物共同产生的收益单独求取土地价值时，在净收益每年不变、可获收益无限期的情况下，应采用下式： （5.3.91）当利用土地与地上建筑物共同产生的收益单独求取建筑物价值时，在净收益每年不变、可获收益无限期的情况下，应采用下式： （5.3.92）式中 O土地与地上建筑物共同产生的净收益（元，元m2）；L土地价值（元，元m2）；B建筑物价值（元，元m2）。5.4 成 本 法5.4.1 运用成本法估价应按下列步骤进行： 1 搜集有关成本、税费、开发利润等资料； 2
34、估算重置价格或重建价格； 3 估算折旧； 4 求出积算价格。5.4.2 重置价格或重建价格，应是重新取得或重新开发、重新建造全新状态的估价对象所需的各项必要成本费用和应纳税金、正常开发利润之和，其构成包括下列内容： 1 土地取得费用； 2 开发成本； 3 管理费用； 4 投资利息； 5 销售税费； 6 开发利润。注：开发利润应以土地取得费用与开发成本之和为基础，根据开发、建造类似房地产相应的平均利润率水平来求取。5.4.3 具体估价中估价对象的重置价格或重建价格构成内容，应根据估价对象的实际情况，在第5.4.2条列举的价格构成内容的基础上酌予增减，并应在估价报告中予以说明。5.4.4 同一宗房
35、地产，重置价格或重建价格在采取土地与建筑物分别估算、然后加总时，必须注意成本构成划分和相互衔接，防止漏项或重复计算。5.4.5 求取土地的重置价格，应直接求取其在估价时点状况的重置价格。5.4.6 建筑物的重置价格或重建价格，可采用成本法、市场比较法求取，或通过政府确定公布的房屋重置价格扣除土地价格后的比较修正来求取，也可按工程造价估算的方法具体计算。建筑物的重置价格，宜用于一般建筑物和因年代久远、已缺少与旧有建筑物相同的建筑材料，或因建筑技术变迁，使得旧有建筑物复原建造有困难的建筑物的估价。建筑物的重建价格，宜用于有特殊保护价值的建筑物的估价。5.4.7 成本法估价中的建筑物折旧，应是各种原
36、因造成的建筑物价值的损失，包括物质上的、功能上的和经济上的折旧。5.4.8 建筑物损耗分为可修复和不可修复两部分。修复所需的费用小于或等于修复后房地产价值的增加额的，为可修复部分，反之为不可修复部分。对于可修复部分，可直接估算其修复所需的费用作为折旧额。5.4.9 扣除折旧后的建筑物现值可采用下列公式求取： 1 直线法下的建筑物现值计算公式： （5.4.91）2 双倍余额递减法下的建筑物现值计算公式： （5.4.92）3 成新折扣法下的建筑物现值计算公式： （5.4.93）式中 建筑物现值（元，元m2）；建筑物重置价格或重建价格（元，元m2）；建筑物预计净残值（元，元m2）；建筑物已使用年限（
37、年）；建筑物耐用年限（年）；建筑物成新率（）。注：无论采用上述哪种折旧方法求取建筑物现值，估价人员都应亲临估价对象现场，观察、鉴定建筑物的实际新旧程度，根据建筑物的建成时间，维护、保养、使用情况，以及地基的稳定性等，最后确定应扣除的折旧额或成新率。5.4.10 建筑物耐用年限分为自然耐用年限和经济耐用年限。估价采用的耐用年限应为经济耐用年限。经济耐用年限应根据建筑物的建筑结构、用途和维修保养情况，结合市场状况、周围环境、经营收益状况等综合判断。5.4.11 估价中确定建筑物耐用年限与折旧，遇有下列情况时的处理应为： 1 建筑物的建设期不计入耐用年限，即建筑物的耐用年限应从建筑物竣工验收合格之日
38、起计； 2 建筑物耐用年限短于土地使用权年限时，应按建筑物耐用年限计算折旧； 3 建筑物耐用年限长于土地使用权年限时，应按土地使用权年限计算折旧； 4 建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其耐用年限早于土地使用权年限而结束时，应按建筑物耐用年限计算折旧； 5 建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其耐用年限晚于土地使用权年限而结束时，应按建筑物已使用年限加土地使用权剩余年限计算折旧。5.4.12 积算价格应为重置价格或重建价格扣除建筑物折旧，或为土地的重置价格加上建筑物的现值，必要时还应扣除由于旧有建筑物的存在而导致的土地价值损失。5.4.13 新开发土地和新建房地产可采用成本法估价，一
39、般不应扣除折旧，但应考虑其工程质量和周围环境等因素给予适当修正。5.5 假 设 开 发 法5.5.1 运用假设开发法估价应按下列步骤进行： 1 调查待开发房地产的基本情况； 2 选择最佳的开发利用方式； 3 估计开发建设期； 4 预测开发完成后的房地产价值； 5 估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润、投资者购买待开发房地产应负担的税费； 6 进行具体计算。5.5.2 假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价。运用此方法应把握待开发房地产在投资开发前后的状态，以及投资开发后的房地产的经营方式。待开发房地产投资开发前的状态，包括生地、毛地、熟地、旧房和在建工程等；投资
40、开发后的状态，包括熟地和房屋（含土地）等；投资开发后的房地产的经营方式，包括出售（含预售）、出租（含预租）和自营等。5.5.3 运用假设开发法估算的待开发房地产价值应为开发完成后的房地产价值扣除开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润和投资者购买待开发房地产应负担的税费。5.5.4 预测开发完成后的房地产价值，宜采用市场比较法，并应考虑类似房地产价格的未来变动趋势。5.5.5 开发利润的计算基数可取待开发房地产价值与开发成本之和，或取开发完成后的房地产价值。利润率可取同一市场上类似房地产开发项目相应的平均利润率。5.5.6 运用假设开发法估价必须考虑资金的时间价值。在实际操作中宜采用折
41、现的方法；难以采用折现的方法时，可采用计算利息的方法。5.6 基 准 地 价 修 正 法5.6.1 运用基准地价修正法估价应按下列步骤进行：1 搜集有关基准地价的资料； 2 确定估价对象所处地段的基准地价； 3 进行交易日期修正； 4 进行区域因素修正； 5 进行个别因素修正； 6 求出估价对象宗地价格。5.6.2 进行交易日期修正，应将基准地价在其基准日期时的值调整为估价时点的值。交易日期修正的方法，同市场比较法中的交易日期修正的方法。5.6.3 区域因素和个别因素修正的内容和修正的方法，同市场比较法中的区域因素和个别因素修正的内容和修正的方法。5.6.4 运用基准地价修正法评估宗地价格时，
42、宜按当地对基准地价的有关规定执行。6 不同估价目的下的估价6.0.1 房地产估价按估价目的进行分类，主要有下列类别： 1 土地使用权出让价格评估； 2 房地产转让价格评估； 3 房地产租赁价格评估； 4 房地产抵押价值评估； 5 房地产保险估价； 6 房地产课税估价； 7 征地和房屋拆迁补偿估价；8 房地产分割、合并估价；9 房地产纠纷估价；10 房地产拍卖底价评估；11 企业各种经济活动中涉及的房地产估价；12 其他目的的房地产估价。6.1 土地使用权出让价格评估6.1.1 土地使用权出让价格评估，应依据中华人民共和国城市房地产管理法、中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国城镇国有土地使用
43、权出让和转让暂行条例以及当地制定的实施办法和其他有关规定进行。6.1.2 土地使用权出让价格评估，应分清土地使用权协议、招标、拍卖的出让方式。协议出让的价格评估，应采用公开市场价值标准。招标和拍卖出让的价格评估，应为招标和拍卖底价评估，参照6.10房地产拍卖底价评估进行。6.1.3 土地使用权出让价格评估，可采用市场比较法、假设开发法、成本法、基准地价修正法。6.2 房地产转让价格评估6.2.1 房地产转让价格评估，应依据中华人民共和国城市房地产管理法、中华人民共和国土地管理法、城市房地产转让管理规定以及当地制定的实施细则和其他有关规定进行。6.2.2 房地产转让价格评估，应采用公开市场价值标准。6.2.3 房地产转让价格评估，宜采用市场比较法和收益法，可采用成本法，其中待开发房地产的转让价格评估应采用假设开发法。6.2.4 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时应符合国家法律、法规的规定，其转让价格评估应另外给出转让价格中所含的土地收益值，并应注意国家对土地收益的处理规定，同时在估价报告中予以说明