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1、上海房地产估价师制度与政策：房地产抵押的效力考试题 本卷共分为2 大题50 小题，作答时间为180 分钟，总分100 分，60 分及格。 一、单项选择题（共 25 题，每题 2 分，每题的备选项中，只有 1 个事最符合题 意） 1、某地区各项基础设施开发的正常费用分摊到每平方米土地上，分别为道路 20 元，燃气 18 元，供水 14 元，排水 16 元，热力 12 元，供电 25 元，通信 8 元，场地平整 15 元，则该地区“五通一平”的正常费用为元。 A：98 B：102 C：108 D：116 E：工业用地的监测点评估价格 2、在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是。 A：过去形成的
2、房地产价格变动趋势在未来仍然存在 B：市场上能找到充分房地产历史价格资料 C：房地产在过去无明显的季节变动 D：政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格 E：工业用地的监测点评估价格 3、一已知其临街深度 3048 m( 即 100 英尺)，临街宽度 15 m 的矩形土地，总 价为 100 万元相邻有一临街深度 4572 m( 即 150 英尺)，临街宽度 15 m 的矩 形，根据“四三二一”法则，其总价为。 A：109 万元 B：117 万元 C：124 万元 D：130 万元 E：工业用地的监测点评估价格 4、某宗商业用途房地产未来第一年的净收益为 30 万元，此后每年的净
3、收益在 上一年的基础上减少 24 万元，该房地产的合理经营期限为年。 A：100 B：12 5 C：13 5 D：400 E：工业用地的监测点评估价格 5、房地产开发企业的利润可分为 4 个层次。其中，经营利润与营业外收支净额 之和为（）。 A利润总额 B投资利润 C税后利润 D可分配利润 6、下列用地中，不宜划拨供给的是_。 A部队伙房建设用地 B工商管理所办公楼建设用地C上市公司保卫科值班室建设用地 D科技博物馆扩建项目建设用地 7、现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为【2004 年考题】 A：存量+ 新开发量+ 其他种类房地产转换为该种房地产量一该种房地产转换为 其他种类房
4、地产量-拆毁量 B：存量+ 新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量 C：存量+ 新开发量+空置房量-拆毁量 D：存量+ 新增竣工量-拆毁量 E：工业用地的监测点评估价格 8、设股票、债券、基金证券的风险分别为 R1、R2、R3，则三者之间的关系一 般为_。 AR1 R2 R3 BR2 R1 R3 CR3 R1 R2 DR1 R3 R2 9、房屋租赁行为应有明确的租赁期限，出租人有权在签订的合同中明确租赁期 限，并在租赁期限届满后收回房屋。合同法规定，租赁期限不能超过_年。 A10 B15 C20 D30 10、估价时点应与_的日期相一致。 A签订估价合同 B开始估价作业 C完
5、成估价报告 D估价结果所属 11、政府部门审查房地产项目是否允许转让的重要指标是_。 A转让利润 B市场影响 C产权是否清晰 D被拆迁人的利益 12、某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的 7，应由买 方缴纳的税费为正常成交价格的 5。在某宗房地产交易中，买卖双方约定买 方付给卖方 2 500 元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。但之后双方又重 新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方 付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方元。 A：2 02080 B：2 214 29 C：2 336 45 D：2 44737 E：工业用地的监测点评估价格 13、_在形
6、式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的例算法。A市场法 B成本法 C收益法 D假设开发法 14、物业管理的全面启动以_为标志 A物业的接管验收 B用户入住 C档案资料的建立 D首次业主大会的召开 15、房地产置业投资较一般投资，不具有的好处是_。 A相对较高的收益水平 B得到税收方面的益处 C提高投资者的资信等级 D良好的流动性 16、当宏观经济进入周期循环的波谷时，各国政府一般采用_性的货币政策和 财政政策抑制经济衰退。 A扩张 B适度从紧 C紧缩 D稳健 17、土地管理法规定，农民自有住宅的宅基地，属_所有。 A国家 B所在的村民小组 C农民个人 D农民集体 18、某宗工业用地面积为
7、5000，容积率为 10，楼面地价为 800 元，若 城市规划部门批准将该地块改为商住用地，容积率为 80，其中商业用途建筑 面积占 40，楼面地价为 3000 元，居住用途建筑面积占 60，楼面地价 为 1000 元。该宗地块上理论上应补交的地价为万元。 A：4000 B：5900 C：6800 D：7200 E：工业用地的监测点评估价格 19、确定各级支路的红线位置，控制点坐标和标高属于_的内容。 A城市总体规划 B控制性详细规划 C修建性详细规划 D居住区规划 20、在以下投资组合中，对投资者来说，投资且等比例选择风险最小的是_。 A股票+ 投资基金 B债券+ 股票 C投资基金+ 债券+
8、股票 D债券+ 投资基金 21、禁止发布房地产预售广告的是。 A：在划拨土地上开发建设的房地产 B：已设定抵押的房地产 C：未取得商品房预售许可证的房地产 D：没有选聘物业管理企业的房地产 E：执行层的组织协调 22、对市场需求与供应情况、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情 况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与 投资估算项目财务分析等进行的预可行性研究，属于_阶段。 A投资机会研究 B初步可行性研究 C详细可行性研究 D项目的评估和决策 23、以抵押贷款方式向土地储备机构发放的贷款，其贷款额度不超过土地的 70。 A：评估价值 B：实际价值 C：投资价值
9、 D：出让金收入 E：借款合同 24、在土地出让合同约定的动工开发期限满 2 年尚未动工的土地使用权，可以 处以_。 A合用出让金的 20%以上罚金 B合同出让金的 50%以上罚金 C以原价的 30%收回土地 D无偿收回土地使用权 25、银行为某家庭提供了一笔总额 10 万元，期限 10 年，年利率 6的住房抵 押贷款。若采用月还款常数为 0.7的还款方式，并在最后 1 个月还清所余本息。 则相对于按月等额还款方式该家庭在还贷期间，除最后 1 个月外，其他各月 的月供负担减少了元。 A：137.5 B：410.2 C：432.2 D：452.2 E：借款合同 二、多项选择题（共 25 题，每题
10、 2 分，每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符 合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为（）。 A存量+ 新开发量+ 其他种类房地产转换为该种房地产量-该种房地产转换为其 他种类房地产量-拆毁量 B存量+ 新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量 C存量+ 新开发量+空置房量-拆毁量 D存量+ 新增竣工量-拆毁量 2、下列保险中，属于政策保险的有。 A：社会养老保险 B：农业保险 C：巨灾保险 D：失业保险 E：出口信用保险 3、某期房尚有 1 年时间才可投入使用，与其类似的
11、现房价格为 3000 元/m2，出 租的年末净收益为 300 元/m2。假设折现率为 8% ，风险补偿估计为现房价格 的 3%，则该期房目前的价格为（）元/m2 。 A2778 B2833 C2278 D2387 4、下列不属于划拨土地使用权范围的是_。 A政府大楼建设用地 B商品房建设用地 C经济适用住房建设用地 D国家重点扶持的水利项目用地 5、会计核算的一般原则中，起修正作用的一般原则有_。 A谨慎原则 B重要性原则 C实质重于形式原则 D权责发生制原则 E配比原则 6、某宗土地 50 年使用权的价格为 1000 万元，现探测其地下有铜矿资源，该铜 矿资源的价值为 500 万元。若土地资
12、本化率为 7%，则该宗土地 30 年使用权的 价格为_。 A899 B1000 C1349 D1500 7、套内建筑面积由组成。 A：套内房屋的使用面积 B：套內墙体面积 C：套内阳台建筑面积 D：共有建筑面积 E：套内共有建筑面积 8、房地产拍卖标的应具备一定的条件，通常情况下不得拍卖的房地产有_等。 A未依法取得房地产产权证书的 B共有房地产，未经其他共有人书面同意的 C以出让方式取得土地使用权的 D国家依法收回土地使用权的 E以划拨方式取得国有土地使用权的 9、中国耕地具有等明显的特点。A：人均占有耕地少 B：耕地总体质量高 C：生产水平低 D：退化严重 E：后备资源不足 10、下列房地
13、产中，变现能力相对较强的是（）。 A用途专业的房地产 B价值较大的房地产 C独立使用的房地产 D不可分割的房地产 11、在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用的方法有 _。 A单元估算法 B概预算定额法 C工程量近似匡算法 D蒙特卡洛模拟法 E单位指标估算法 12、房地产属于非货币性资产，销售过程复杂，流动性很差，其拥有者很难在 短时期内将房地产兑换成现金。这主要体现了房地产投资风险的。 A：变现风险 B：政策风险 C：利率风险 D：市场供求风险 E：借款合同 13、城市房地产抵押管理办法规定，房地产抵押合同当事人应当自合同签 订之日起_日内到房地产管理部门办理房地产抵押登记。
14、 A10 B15 C20 D30 14、经批准的临时用地，同农村集体经济组织签订临时用地协议，并按该土地 前_年平均年产值逐年给予补偿。 A1 B2 C3 D5 15、一业主打算将自家闲置的一处房屋出租给另一人经商，所以现在翻建房屋 使其面积扩大，那么他应当进行_登记。 A转移登记 B变更登记 C先进行变更登记再进行转移登记 D先进行转移登记再进行变更登记 16、长期资金市场的特点有。 A：融资期限短B：融资期限长 C：融资的目的主要是为了解决长期投资性资金的需要 D：资金交易量小 E：作为交易工具的有价证券，与短期金融工具相比，其收益较高，但流动性 较差、价格变动幅度大、有较大风险 17、物
15、业管理经费的来源除了物业管理企业开展多种经营的收入和利润外，还 包括_。 A定期收取的物业管理服务费 B物业共有部位共用设施设备装修基金 C政府的扶持 D对长期拖欠物业费业主的罚款 E开发建设单位给予一定的支持 18、功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价 值的损失。造成建筑物功能折旧的主要原因有_等。 A意外破坏的损毁 B市场供给的过量 C建筑设计的缺陷 D人们消费观念的改变 E周围环境条件的恶化 19、中国房地产市场的发展急需扩展房地产渠道，以摆脱过分依赖商业银行贷 款的局面。 A：间接融资 B：直接融资 C：基金融资 D：债券融资 E：借款合同 20、估价人员搜
16、集交易实例的途径主要有。 A：房地产交易当事人 B：政府有关部门 C：道听途说 D：房地产交易展示会 E：报刊、网络 21、在运用路线价法过程中，为了简化以后各宗土地价格的计算，一般以临街 各宗土地的临街深度的_作为标准深度。 A中位数 B众数 C平均数 D分位数 22、下列关于合同的订立程序，表述正确的是。 A：当事人订立合同，采取要约和承诺的方式进行 B：当事人意思表示真实一致时，合同即可成立 C：要约是指希望与他人订立合同的意思表示 D：寄送的价目表应视为要约 E：承诺只有到达要约人时才能生效23、网络图法在建设工程管理中常常作为_的方法。 A质量控制 B成本控制 C进度控制 D合同管理
17、 24、张某以 400 万元购买了一商铺用于自营，流动资金为 50 万元。如果张某投 入的资本金为 240 万元，经营期内的年平均经营收入为 150 万元，经营成本、 运营费用以及营业税金及附加等占年平均经营收入的 40，财务费用占年平均 经营收入的 10，则该投资在借款偿还期内经济指标测算正确的有。 A：投资利润率为 1667 B：投资利润率为 2250 C：资本金利润率为 3125 D：资本金利润率为 3750 E：资本金利润率为 6250 25、某城市规划将火车站由该城市的 A 区迁至 B 区，则 B 区的商业物业投资将 会增加，这主要是由于房地产投资具有特性。(2005 年试题，有修改) A：区位选择异常重要 B：投资价值难以判断因而易产生资本价值风险 C：需要适时更新改造投资 D：存在效益外溢和转移 E：借款合同