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1、个人受赠房种情形不征税 转让析产房要交税 2009-09-01 16:09:33据广州日报报道财政部、国家税务总局最新下发关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知(财税号)，明确了无偿赠与房屋产权除三种情形赠与双方不征收个人所得税外，其他受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得，需缴纳个人所得税，税率为20%。三种情形不征税通知指出，个人无偿赠与房屋有三种情形不征个税，一是房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；二是房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；三是房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定
2、继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。转让析产房要交税同时，通知还明确了关于个人转让离婚析产房屋的征税问题。析产又称财产分析，是指财产共有人通过协议的方式，根据一定的标准，将共同财产予以分割，而分属各共有人所有。析产一般发生在大家庭分家或者夫妻离婚时对财产的处理中。通知称，通过离婚析产的方式分割房屋产权是夫妻双方对共同共有财产的处置，个人因离婚办理房屋产权过户手续，不征收个人所得税。通知还称，个人转让离婚析产房屋所取得的收入，允许扣除其相应的财产原值和合理费用后，余额按照规定的税率缴纳个人所得税；其相应的财产原值，为房屋初次购置全部原值和相关税费之和乘以转让者占房屋所有权的比例。通知指出，个人转让离
3、婚析产房屋所取得的收入，符合家庭生活自用五年以上唯一住房的，可以申请免征个人所得税。税率按20%征收据了解，个税将按照“经国务院财政部门确定征税的其他所得”项目缴纳个人所得税，税率为20%，其应纳税所得额为房地产赠与合同上标明的赠与房屋价值减除赠与过程中受赠人支付的相关税费后的余额。值得注意的是，若赠与合同标明的房屋价值明显低于市场价格或房地产赠与合同未标明赠与房屋价值的，税务机关可依据受赠房屋的市场评估价格或采取其他合理方式确定受赠人的应纳税所得额。赠与、继承和析产（赠与）交易类别承 受 方出 让 方备 注商品房(经济适用房)税种计税金额房屋类型税率房地产开发企业向所属地税局自行申报缴纳营业
4、税及附加、印花税等1、杭州市区（不包括萧山、余杭区）普通住房标准应同时符合以下条件（下同）：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在140平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下。2、车库、车位等附属设施有产权单独计价的，按3%计征契税，不单独计价的随同房屋适用税率计征 ；无产权不征契税。3、附属设施不论有无产权均要计征印花税。个人单位契税合同金额非住宅3%3%非普通住宅3%普通住宅1.5%印花税合同金额0.05%交易房房屋买卖税种计税金额房屋类型税率税种个人单位1、“从购买到对外销售”的时间认定：个人购买住房以取得的房屋产权证注明的时间和契税完税证明注明的
5、时间孰先为原则确定起点，至销售时买卖双方签订杭州市房屋转让合同之日为终点；2、营业税，为计税金额的5%；城市维护建设税，为营业税税额的7%；教育费附加，为营业税税额的3%；地方教育附加，为营业税税额的2%；3、外商投资企业、外国企业、中外合资企业城市维护建设税、教育费附加免征，地方教育附加按营业税的2%计征；4、城市维护建设税、教育费附加免征，地方教育附加按营业税的2%计征；5、房改房上市还需按（土地等级对应的出让金缴纳标准分摊的土地面积年期修正系数）补缴土地出让金；6、附属设施无产权的不征契税和印花税；7、对杭州市区（不含萧山、余杭）纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值
6、和应纳税额的，按纳税人住房转让收入的1%核定计征；8、个人在转让二手房时既不能提供购房发票，又不能提供房屋及建筑物价格评估报告，征收土地增值税扣除项目金额难以确定的，按转让收入的0.5%征收率计征。9、成交金额明显偏低无正当理由的，由征收机关核定计税。个人单位契税成交金额非住宅3%3%营业税及附加非住宅(卖出价-买入价)的5.6%差价(卖出价-买入价)的5.6%非普通住宅3%非普通住宅不足5年，全额5.6%普通住宅1.5%超过5年(含)，差价5.6%印花税合同金额0.05%普通住宅不足5年，全额5.6%超过5年(含)，免缴个人所得税(转让收入-财产原值-合理费用）20%无土地增值税非住宅（转让
7、收入-扣除项目金额）四级累进税率自行向地税局申报非普通住宅居住未满3年，（转让收入-扣除项目金额）四级累进税率居住满3年（含），未满5年，减半征收居住满5年（含），免征普通住宅免征印花税合同金额0.05%计税金额税率房屋交换税种计税依据税率税种计税依据税率1、由多支付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳契税；交换价格相等的，免征契税；2、营业税及附加、个人所得税、土地增值税、印花税均视同买卖征收。契税交换房屋的价格差额3%营业税及附加参见“房屋买卖”5.6%个人所得税参见“房屋买卖”20%土地增值税参见“房屋买卖”四级累进税率印花税合同金额0.05%印花税合同金额0.05%房屋赠与税
8、种计税金额税率税种个人单位1、根据中华人民共和国继承法规定：非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应按评估价计征契税、印花税；2、夫妻离婚后，经法院判决或协商，将房屋给子女的行为也属赠与行为。契税评估报告金额与实际赠与份额确定3%营业税及附加免征按（卖出价-买入价）差额5.6%计征印花税评估报告金额与实际赠与份额确定0.05%印花税评估报告金额与实际赠与份额确定0.05%房屋继承税种计税金额税率被继承人1、继承人之间对房产继承有争议通过法院裁定各继承人的继承份额，因房产的不可分割性由一方得房产，另一方取得金钱补偿的不计征契税，按析产处理。印花税暂不征免征计税金额税率房
9、屋分析税种计税金额税率税种计税金额税率1、土地、房屋分析具体是指由于分家、解伙或清产而发生土地、房屋权属分立的行为。印花税暂不征印花税暂不征免征房屋拆迁税种计税金额税率实物安置或货币安置购买商品房由拆迁单位或开发企业自行向地税局申报缴纳营业税及附加等1、被拆房屋的所有者不论是单位还是个人，被拆房屋不论是住宅还是非住宅，统一减按1.5%计征契税。2、新条例拆迁回迁时，实际结算金额与新旧房评估价之差不符时，契税以实际结算金额为准计征，互不结算产权调换差价的及结算差价为负数的，不征契税。3、被拆迁人与原房产权人是否一致，不一致的应根据形成原因（买卖、继承、分析、赠与、企业改制等）作相应处理。契税超出
10、土地、房屋拆迁补偿和安置补助总额的部分1.5%印花税超出土地、房屋拆迁补偿和安置补助总额的部分0.05%货币安置购买二手房按交易房的“房屋买卖”出让方缴纳相应税费计税金额税率房屋抵债税种计税金额税率税种计税金额税率1、核心资料是债权人和债务人之间的相关抵债协议或法院判决书、裁定书、执行通知书等。契税用于抵债的房屋金额3%营业税及附加参见“房屋买卖”5.6%土地增值税参见“房屋买卖”四级累进税率个人所得税参见“房屋买卖”20%印花税用于抵债的房屋金额0.05%印花税用于抵债的房屋金额0.05%房屋投资作价入股税种计税金额税率税种税率1、将个人房地产投资入自己投资的个人独资企业，不征收契税。2、将
11、个人创办的独资私营企业的房产更名至自己名下，不征收契税。3、将个人房地产投资入夫妻共同投资的有限责任公司，应征收契税。契税投资入股协议价与评估价从高确定3%营业税及附加投资人参与接受投资方的利润分配并共担风险的投资作价入股行为，不征收营业税及附加，否则视同买卖征收营业税及附加。印花税按增加的”实收资本”自行向地税局缴纳印花税不征土地使用权出让税种类型计税金额税率出让方1、以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。没有成交价格或成交价格明显偏低的
12、，征收机关可依次按下列两种方式确定：评估价格；土地基准地价。2、以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。3、对经济适用房（含解困房）、房改房上市转让补交的土地出让金，不征契税。契税挂牌、招标、拍卖出让土地出让金金额+土地储备中心的预出让协议金额3%不征改制企业补办出让土地出让金金额工业园区内企业协议出让土地出让合同或补偿协议的多项补偿费用金额总和与基准地价就高计征毛地出让土地出让金及补偿协议中确定的多项补偿费用其他类型出让土地评估价或土地总价，按20%(工业用地)或55%(商业、综合用地)返还总地价或评估价征收容积率调
13、整补交土地出让金补充合同中确定的补交出让金额印花税0.05%土地使用权转让税种计税金额税率税种计税金额税率1、土地使用权与地上建筑物（包括在建工程）一并转让的，视为房屋买卖，应以交易价格总额作为计税依据，营业税计税金额不能扣减其原所交纳的土地出让金。2、单纯的土地使用权转让，在计征综合税时应扣减其已交纳的土地出让金，按差额计征。契税单纯土地使用权转让，根据交易合同的价格与评估价格从高确定3%营业税及附加单纯土地使用权转让，根据交易合同的价格与评估价格从高与原其所交纳的实际土地出让金与补偿费的差额5.6%土地使用权连同地上建筑物（包括在建工程）一并转让的，根据交易合同的价格总额与评估总额（含地上
14、建筑物价格或在建工程价格）从高确定土地使用权连同在建工程一并转让的，根据交易合同的价格总额与评估价总额（含地上建筑物价格或在建工程价格）从高确定印花税0.05%印花税0.05%受赠方：1997年10月1日以后，个人以受赠方式取得房屋权属的，按3税率缴纳契税，按0.05税率缴纳印花税。赠与方：1997年10月1日以后，按0.05缴纳印花税。（继承、析产）继承、析产不需缴纳契税，继承由承受方缴纳0.05的印花税，析产由双方各缴纳0.05的印花税。实例实例一（赠与）钱女士与庞先生系母子关系，现钱女士及其丈夫愿将名下房产莲花新村幢单元室赠与庞先生。房屋面积为58.19平方米，评估价格为20.40万元。
15、问赠与双方应缴纳多少税费？钱女士应缴纳印花税0.05102元；庞先生应缴纳契税36120元；印花税0.05102元。实例二（继承、析产）张先生及其妻子拥有祖传的长寿路号136.44平方米砖木结构房屋一套，他二人先后去世，经公证处公证，他们的一子一女共同继承了该房的房屋所有权。后二人经公证处公证又订立了析产协议，儿子得80平方米，女儿得56.44平方米，析产后，相互间不再拥有对方的房屋所有权。问张先生的一子一女应缴纳多少税费？继承时张先生的儿子和女儿应缴纳印花税：136.444700.0532.06元（注：470元/平方米为当时砖木结构的重置价格）。分析时张先生的儿子和女儿应共缴纳印花税：136
16、.444700.0532.06元。其中儿子应缴纳印花税804700.05%=18.8元；女儿应缴纳印花税56.444700.0513.26元。房 地 产 交 易 税 费 简 明 表 (最新版) 杭州市财政局农税征收管理局 2007年9月20日 房改房税费政策：类型及计税依据年份 开始执行时间契税税率房改成本价1、首购：成本价部分免税，计税依据为（市场价+商品价+个人出资扩面款）2、补购：同一年度的视同首购； 不同年度的，计税依据为（成本价面积当年房改售价+市场价+商品价+个人出资扩面款）3、换购：新旧房成本价面积差当年房改售价+市场价+商品价+个人出资扩面款4、拼接：视同补购2003年03/7/11.5885元2004年04/10/11.5900元2005年05/6/1-05/11/30普通住宅1.5%900元非普通住宅3%05/12/1普通住宅1.5%965元非普通住宅3%二手房交易税费二手房交易税费。土地增值税：普通住宅免征，非普通住宅3年内：房屋成交总额0.5% ，3年至5年：房屋成交总额0.25% 5年或5年以上：免征；契税（基准税率3% 优惠税率1.5% 和1% 买方缴纳） 征收方法：按照基准税率征收交易总额的3%，若买方是首次购买面积不足90平的普通住宅缴纳交易总额的1%，若买方首次购买面积超过90平（包含90平）的普通住宅则缴纳交易总额的1.5%。