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1、古之立大事者，不惟有超世之才，亦必有坚忍不拔之志。苏轼丈夫志四方，有事先悬弧，焉能钧三江，终年守菰蒲。顾炎武 1 2021 物业管理服务行业分析报告 目录 一、行业主管单位和监管体制.2 二、主要法规和政策.2 三、行业发展概况和趋势.4 四、行业竞争格局.4 五、行业壁垒.5 1、品牌壁垒.5 2、资金壁垒.5 3、科技壁垒.5 六、市场规模.5 七、行业基本风险特征.7 1、宏观经济波动风险.7 2、同质化服务较多，缺乏专业化及差异化.7 3、高端管理人才匮乏，限制行业转型发展.7 八、其他情况.7 1、行业周期性、区域性和季节性.7 2、行业上下游情况.8 3、行业发展的有利因素.8 4
2、、行业发展的不利因素.8 丹青不知老将至，贫贱于我如浮云。杜甫以铜为镜，可以正衣冠；以古为镜，可以知兴替；以人为镜，可以明得失。旧唐书魏征列传 2 一、行业主管单位和监管体制 序号 行业主管单位 监管内容 1 住房和城乡建设部 根据国务院公布的物业管理条例,国务院建设行政主管部门负责全国物 业管理活动的监督管理工作,即中华人 民共和国住房与城乡建设部。县级以上 地方人民政府房地产行政主管部门负 责本行政区域内物业管理活动的监督 管理工作。县级以上人民政府价格主管 部门会同同级房地产行政主管部门协 同负责对物业服务收费进行监督。2 中国物业管理协会 该协会成立于 2000 年 10 月,其主要职
3、能是协助政府贯彻执行国家的有关法 律、法规和政策;协助政府开展行业调 研和行业统计工作,为政府制定行业改 革方案、发展规划、产业政策等供预案 和建议协助政府组织、指导物业管理科 研成果的转化和新技术、新产品的推广 应用工作,促进行业科技进步;代表和维 护企业合法权益,向政府反映企业的合 理要求和建议;组织制定并监督本行业 的行规行约,建立行业自律机制,规范行 业自我管理行为,树立行业的良好形象;进行行业内部协调,维护行业内部公平 竞争;为会员单位的企业管理和发展供 信息与咨询服务;组织开展对物业管理 企业的资质评定与管理、物业管理优秀 示范项目的达标考评和从业人员执业 资格培训工作;促进国内、
4、国际行业交 流和合作。二、主要法规和政策 序号 文件名 文号 颁布单位 颁布时间 主要涉及内容 1 中华人民共和国物权法 国 家 主 席 令第六十二号 全国人民代表大会 2007 年 3 月16 日 维护社会主义市场经济秩序,明确物的归属,保护权利人的物权。2 物业管理条例 无 国务院 2007 年 10月 1 日 规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益 我尽一杯，与君发三愿：一愿世清平，二愿身强健，三愿临老头，数与君相见。白居易一寸光阴一寸金，寸金难买寸光阴。增广贤文 3 3 前期物业管理招标投标管理暂行办法 建住房 2003 130 号 住房和城乡建设部 2003 年 6 月2
5、6 日 为了规范前期物业管理招标投标活动,保护招标投标当事人的合法权益,促进物业管理市场的公平竞争。4 物业服务收费管理办法 发 改 价 格20031864 号 国家发展和改革委员会、住房和城乡建设部 2004 年 1 月 1 日 对物业经营管理服务的成本和支出以及收费进行了相关规范。5 物业管理企业资质管理办法 建 设 部 令 第 125 号 住房和城乡建设部 2004 年 3 月17 日 加强对物业管理活动的监督管理,规范物业管理市场秩序,高物业管理服务水平。2018年 3 月 8 日已废止。6 物业服务收费明码标价规定 发 改 价 检20041428 号 国家发展和改革委员会、住房和城乡
6、建设部 2004 年 10月 1 日 物业管理企业向业主供服务,应当按照本规定实行明码标价,标明服务项目、收费标准等有关情况。7 物业服务定价成本监审办法(试行)发 改 价 格20072285 号 住房和城乡建设部 2007 年 9 月10 日 为高政府制定物业服务收费的科学性、合理性。8 业主大会和业主委员会指导规则 建 房2009274 号 住房和城乡建设部 2009 年 12月 1 日 为规范业主大会和业主委员会的活动,维护业主的合法权益。9 物业承接查验办法 建 房2010165 号 国家住房和城乡建设部 2010 年 10月 14 日 为了规范物业承接查验行为,加强前期物业管理活动的
7、指导和监督,维护业主的合法权益 10 放开部分服务价格意见的通知 发 改 价 格20142755 号 国家发展和改革委员会 2014 年 12月 17 日 使市场在资源配置中起决定性作用,促进相关服务行业发展 11 住房城乡建设 事 业“十三 五”规划纲要 无 住房和城乡建设部 2016 年 7 月 6 日 为增强城乡社区服务功能,高城乡居民生活水平,促进城乡发展一体化,维护城乡基层和谐稳定 其身正，不令而行；其身不正，虽令不从。论语穷则独善其身，达则兼善天下。孟子 4 三、行业发展概况和趋势 我国物业管理行业是伴随我国房地产行业的发展而产生的。上世纪八十年代，我国第一家市场化运营的物业服务企
8、业深圳市物业管理公司正式成立，这也标志着中国内地物业管理行业的诞生。自此，中国物业管理行业迅速成长。2003 年国务院、发改委以及住建部等部委发布了物业管理条例和物业服务收费管理办法，为规范物业管理行业提供了法律框架，由此，物业管理行业的发展更加规范化、法治化。此后，中 央以及各级地方政府陆续出台相关政策鼓励物业服务企业多元化经营。2014 年国家发展改革委员会发布了关于放开部分服务价格意见的通知，废除了住宅物业的 价格控制及指导政策。物业管理服务从地产开发业务的附属品，向自主经营、多元化服务、市场化 程度逐渐提升的方向蓬勃发展。同时，随着房地产行业高速增长时代的结束，中国已逐步从房地产 发展
9、的增量发展时代过渡到存量开发时代，海量的存量房市场为物业管理行业发展提供了巨大的空 间以及可预期的丰富的盈利点。四、行业竞争格局 目前,国内物业服务企业的项目来源均较为集中于房地产开发公司。特别是国内排名靠前的绝大多数物业服务企业均作为大型房地产开发公司的下属企业,以求为获得物业管理项目供便利的途 径。因此,物业服务企业的规模绝大多数与其房地产母公司的规模大小高度相关。另外,物业管理行业作为新兴产业,行业集中度较低。2018 年,全国物业服务企业约为 12.7 万家，2018 年行业 TOP100 的物业管理公司营业收入合计占行业总收入的 30.04%。同时,由于物业行业比 较明显的行业特征,
10、物业管理行业准入门槛较低,异地扩张难度较小,以上情形为行业内各类物业服 务企业的生存供了空间。尽管物业管理行业集中度偏低,但较大的物业管理企业的成长速度以及市场占有率的增速显著 高于行业平均水平,预测未来行业集中度将逐渐升。随着物业管理行业的竞争日益激烈,创新型和具 有较强综合性的物业服务企业在行业发展的大趋势下更具优势。因为随着客户对生活品质、居住质 量要求的逐步升和互联网、大数据等高新技术与物业管理行业的多层次结合,物业服务企业面临的 创新性、综合性要求也更加具有紧迫性。具备创新型和具有较强综合性以及品牌影响力、资源整合 能力且不断在信息技术应用方面进行革新的优秀物业服务企业,必将在新的物
11、业发展时代中取得巨 大的胜利。另一方面,物业服务企业也正在通过行业内的兼并收购不断扩大市场份额,实现规模经济 效益和增强竞争力,促进行业集中度逐步提升。12 国务院关于修改和废止部分 行政法规的决 定 国 务 院 令 第698 号 国务院 2018 年 4 月4 日 取消了物业服务企业资质管理的相关规定，并增加了建立守信联合激励和失信联合惩戒机制的有关内容 穷则独善其身，达则兼善天下。孟子忍一句，息一怒，饶一着，退一步。增广贤文 5 五、行业壁垒 1、品牌壁垒 品牌一直是物业管理企业生存和发展的重要基石之一,也是不同的物业管理企业区别于其他同行业企业的重要识别标志。物业管理行业在我国已经有几十
12、年的发展历程，行业已出现一批在不同 地区、具有明显服务特点的物业服务企业。这些物业服务企业，在不同的地区为广大客户提供着安 全的秩序维护、良好的卫生环境、美丽的绿化园林等物业管理服务，且在此基础上通过多元化和多 种经营业务不断地提升业主和住户的生活品质，经营着自己卓越的物业管理品牌。物业服务企业的 品牌已是业主的信任的基础和生活品质的保障，是新进入的物业服务企业的一大壁垒。2、资金壁垒 随着规模的扩张，物业服务企业越来越多通过完善企业信息管理系统和业主信息管理系统、推广社区智能化等方式提升管理效率和智能化管理水平，向资金密集型方向发展。因此，物业服务企 业在信息化和智能化的过程中以及行业集中化
13、的过程中存在较大的、长期的资金需求。考虑到未来 物业管理市场竞争的加剧，物业管理行业的资金壁垒将继续提升。3、科技壁垒 当前科技领域的快速发展，对物业管理行业的信息化、智能化的带来了新的发展机遇和挑战，部分物业服务企业也已经将此时机作为提高经营管理效率的关键之一。随着新技术应用、互联网+与物业服务企业的各类业务深入融合、相互促进，将不断加快推进物业管理行业的发展，完善和优 化物业服务企业的盈利模式。因此，科技壁垒对于物业服务企业的业务发展程度和盈利水平高低有 重要影响。六、市场规模 根据国家统计局公布、WIND 整理数据显示,2018 年中国物业管理和房地产中介服务业营业收入约12,343.7
14、2 亿元，较 2014 年收入水平翻一番，物业管理越来越显示出广阔的市场发展前景,被誉为 现代社会的“朝阳产业”,该行业目前仍处于快速发展阶段。伴随着中国房地产开发行业的发展和 城市化进程的逐步加大,中国物业管理行业也水涨船高,呈现出一片朝气蓬勃发展态势。古之立大事者，不惟有超世之才，亦必有坚忍不拔之志。苏轼其身正，不令而行；其身不正，虽令不从。论语 6 图表1.我国物业管理和房地产中介服务业营业收入（亿元）物业管理行业是存量与增量并存的巨大市场，一方面,房地产业发展持续带动物业管理行业的发 展。物业管理行业上游行业的房地产业经过长足的发展已步入成熟阶段,当前宏观政策虽不断加强 调控力度,但我
15、国城镇化趋势不可逆转,根据国家新型城镇化规划(2014-2020 年)确立的发展目 标:常住人口城镇化率达到 60%左右,户籍人口城镇化率达到 45%左右,努力实现 1 亿左右农业转移人 口和其他常住人口在城镇落户,中国房地产行业及物业管理行业将随着城镇化水平提高而继续发展。另一方面,我国物业管理行业的市场规模快速增长。根据中国物业管理协会发布的信息,2018 年，全国物业管理行业管理面积 279.3 亿平方米，相比 2017 年增加 32.65 亿平方米，增长率 13.2%,行业物业管理规模持续扩大;全国物业管理行业总收入 7043.63 亿元，比 2017 年增加 1036.4 亿元，增长
16、 17.25%；全国物业服务企业共 12.7 万家，比 2017 年增加 0.9 万家，增长率 7.2%;全国物业管理从业人员约 983.7 万人，比 2017 年增加 8.7%，新增 79.0 万人。图表2.2008-2018 年全国物业管理行业管理规模 万两黄金容易得，知心一个也难求。曹雪芹常将有日思无日，莫待无时思有时。增广贤文 7 我国物业管理行业仍处于转型升级阶段,当前物业管理业态仍以住宅物业为主，住宅总量的持 续增长及房地产行业的发展将推动物业管理服务的持续发展。中国指数研究院发布的2019 年中国 物业服务百强企业研究报告指出，根据“中国房地产业中长期发展动态模型”，结合内外部宏
17、观 经济环境，预计到 2025 年商品住宅销售面积累计 238 亿平方米，按照百强企业住宅物业费(2.25 元/月/平米)计算，市场规模 6,426 亿元;非住宅销售面积累计达到 37 亿平方米，按非住宅物业费均 值(5.92 元/月/平米)计算，市场规模 2,628.48 亿元;整体市场规模 9,054.48 亿元。此外，2018 年 中国社区增值服务市场规模约为 9,220.90 亿元，按照 10%的增长率计算，到 2025 年市场容量预计达 1.80 万亿元，未来物业管理行业拥有万亿级市场容量。七、行业基本风险特征 1、宏观经济波动风险 物业管理服务行业与社会宏观经济发展密切相关，特别是
18、与人均收入水平和城镇化发展进程的 程度有重大关系，同时又与其它公共等服务领域的发展紧密相关。近年来，随着宏观经济和人民生 活水平的不断提高，客户对物业管理服务的需求以及对其内容与品质的要求也呈现不断增长态势，对物业管理行业的长足快速发展起到了巨大作用。因此，如果宏观经济出现波动，经济快速下行，人均收入水平较大减少，将会在一定程度上影响物业管理服务行业的发展，进而影响行业内企业的 业务发展和经营状况。2、同质化服务较多，缺乏专业化及差异化 物业管理行业是一个存在了较长时期，具备一定服务模式惯性的行业。目前，在物业管理服务行业，由于准入门槛低，可替代性强，产业集中度低，使得物业管理行业竞争激烈，同
19、质化服务较 多存在，整体而言缺乏专业化及差异化的服务模式。3、高端管理人才匮乏，限制行业转型发展 方便食品行业产品的主要原材料为面粉、米粉等商品，如果面粉等原材料供求情况发生较大变化或者价格出现异常波动，而行业内公司未能有效应对原材料价格波动所带来的成本压力，将会直接影响到企业的盈利能力，造成行业内产品的供求关系变化。八、其他情况 1、行业周期性、区域性和季节性 （1）周期性 物业服务的需求量与新建居民住宅、办公用房规模密切相关,由于房地产投资规模受宏观经济周期性波动的影响较大,因此,物业管理服务行业在增量概念上也具有周期性特征。（2）季节性 物业服务是一项长期稳定的跟踪式业务,基本上覆盖了房
20、地产楼盘落成后至房产使用期限内的全过程,因此物业服务是一个无季节性、全天候的行业。穷则独善其身，达则兼善天下。孟子人不知而不愠，不亦君子乎？论语 8（3）区域性 目前,国内的物业管理服务行业主要还是跟随房产开发商的土地开发节奏发展,所以整个行业呈现出区域化、碎片化的特点。各个区域的物业管理市场基本上与当地的房地产开发市场趋势相同,但是随着行业的发展,具有品牌优势的物业服务企业已经逐步突破区域的限制,增加覆盖区域。2、行业上下游情况 物业管理行业属于服务性行业,行业上游主要包括保安、保洁、维修服务等人力资源公司,保洁、安防用品等供应商；下游客户主要包括房地产开发企业、住宅社区、写字楼、市政机关、
21、医疗机构、公共设施、学校等。物业管理行业与上、下游行业之间的关联性强。行业上游的人力资源(保安、保洁、设备维修工等)在成本中占比最大,人力成本对行业的毛利空间影响较大。下游的住宅房地产 销售面积、商场写字楼出租面积等因素直接影响物业管理行业的市场需求。3、行业发展的有利因素（1）市场化程度加速提升 根据国务院颁布的国务院关于修改和废止部分行政法规的决定及住建部下发的关于做好取消物业服务企业资质核定相关工作的通知,各地不再受理物业服务企业资质核定申请和资质变 更、更换、补证申请,不得以任何方式要求将原核定的物业服务企业资质作为承接物业管理业务的 条件。取消物业服务企业资质,改行政审批为事中、事后
22、的行业自律监管,进一步激发市场活力。根据国家发改委颁布的国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知,国家发改委放 开非保障性住宅物业服务价格,充分尊重业主与物业服务企业自主协商,为物业管理行业引入了市 场竞争机制。优质物业服务企业通过创新服务理念、多元化服务类型、精细化管理等方式提升服务 效率,提高服务水平以满足客户多元化需求,促进物业服务企业专业化、精细化、差异化发展。（2）技术创新有效对冲成本压力 物业管理行业正在实现由粗放型传统服务业向集约型现代服务业的转型升级进程中,在近年来人力成本逐年上升的大背景下,物业服务企业积极在物业管理中引入新技术、新设备,持续深入推进 标准化、信息化、自动
23、化、集约化、智能化建设,努力提高管理效率与服务质量,抑制成本上升对公 司经营造成的不利影响。4、行业发展的不利因素 （1）行业集中度较低,规范化水平有待提升 近年来,随着我国物业管理行业的转型升级,行业集中度稳步提升,但现阶段行业集中度仍比较低。根据2018 年全国物业管理行业发展报告显示,截至 2017 年底,全国 11.8 万家物业服务企业平均管理面积仅为 20.90 万平方米。物业服务企业数量较多、规模相对偏小,除了一些规模较大的 百强企业外,绝大多数物业服务企业提供的物业服务较为单一且缺乏自身特色。行业集中度较低带来竞争激烈的市场环境,对物业服务企业的经营能力、管理能力和抗风险能力提出
24、较高要求。物业服务企业及中国物业管理协会等行业自律组织不断加强行业标准化建设,制定行业规范标准,但受制于行业集中度低,物业服务企业数量众多,我国物业管理行业法制化、标准化建设仍有待 进一步提升。物业服务企业提供的保安、清洁、绿化、维修等服务水平参差不齐,专业化和标准化 程度较低,制约物业管理行业规范化发展。老当益壮，宁移白首之心；穷且益坚，不坠青云之志。唐王勃以家为家，以乡为乡，以国为国，以天下为天下。管子牧民 9（2）受上游房地产行业宏观调控的不利影响 房地产业作为物业管理行业的上游行业,直接决定着物业管理行业是否可持续获取新增物业管理面积,而且物业服务企业对开发商存在一定依赖风险的叠加下,
25、这种作用更加明显。我国政府历来 十分重视房地产业的监管和调控,房地产相关行业受宏观政策影响较大。若未来因行业监管政策收 紧导致房地产行业增长放缓,将直接影响物业管理行业的增速。（3）人员结构有待优化,高端管理人才匮乏 近年来,随着行业规模的扩张与转型升级,物业服务企业对人员的质量和数量提出了更高的要求,但行业从业人员普遍存在工资待遇低、工作强度高、工作压力大等问题,物业管理行业难以吸引 高层次人才。根据中国指数研究院、中房地产 TOP10 研究组联合发布的2019 年中国物业服务百强 企业研究报告显示,2018 年度百强企业从业人员本科及以上人员占比为 10.46%,中专学历人员和 高中及以下人员占比分别高达 22.53%和 47.25%,我国物业管理行业从业人员结构有待优化。同时,随着业主要求的提高与需求的多样化,物业管理行业转型升级使得行业对懂经济、会经营、善管理、知晓法律、具有创新开拓精神的复合型人才需求激增,人才尤其是复合型高端人才匮乏已经成为制 约行业发展的突出问题。