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1、 1、发扬发扬“狼贪精神狼贪精神”对工作和事业孜孜不倦地追求。对工作和事业孜孜不倦地追求。2、发扬发扬“狼残精神狼残精神”对事业中的困难，毫不留情地攻克对事业中的困难，毫不留情地攻克之。之。3、发扬发扬“狼野精神狼野精神”突发野劲，在事业的道路上奋力拼突发野劲，在事业的道路上奋力拼搏。搏。4、发扬、发扬“狼暴精神狼暴精神”在追求事业成功的过程中，对一切难在追求事业成功的过程中，对一切难关不慈祥手关不慈祥手 软，努力攻克。软，努力攻克。5、发扬、发扬“狼性目标精神狼性目标精神”在事业确定目标后，锲而不舍，在事业确定目标后，锲而不舍，不达目的决不罢休。不达目的决不罢休。6、发扬发扬“狼纪精神狼纪精
2、神”加强组织纪律性，为事业的成功奠加强组织纪律性，为事业的成功奠定基础。定基础。7、发扬、发扬“狼智精神狼智精神”那才智策略充分运用到事业上，而不那才智策略充分运用到事业上，而不是用在歪门邪道上。是用在歪门邪道上。8、发扬、发扬“狼性自我献身精神狼性自我献身精神”对困难要勇于克服，对事业对困难要勇于克服，对事业要无私奉献。要无私奉献。9、发扬、发扬“狼性团队精神狼性团队精神”互助合作，协作协调，纵横团结互助合作，协作协调，纵横团结一样，去夺取事业的成功。一样，去夺取事业的成功。团队今日之所以推崇提倡狼性文化，蕴含深意：团团队今日之所以推崇提倡狼性文化，蕴含深意：团队的力气，团队的协作是团队深层
3、的宗旨！其目的队的力气，团队的协作是团队深层的宗旨！其目的是是房东干脆报房源，我们做记录，之后铺房东干脆报房源，我们做记录，之后铺垫垫 先生，我们专注旁边每个小区而且我们做了快先生，我们专注旁边每个小区而且我们做了快X年了，这几个小区我们就是专家。您这个房子的年了，这几个小区我们就是专家。您这个房子的价位有些颇高，不过我先给您报着，我也找几个价位有些颇高，不过我先给您报着，我也找几个准客户带看您的房子准客户带看您的房子 销售我们的专业，稳住房东 您也别报太多公司了，您也别报太多公司了，您也别报太多公司了，您也别报太多公司了，现在的客户哪家都走，现在的客户哪家都走，现在的客户哪家都走，现在的客户
4、哪家都走，您报太多公司客户会以为您焦急卖，您报太多公司客户会以为您焦急卖，您报太多公司客户会以为您焦急卖，您报太多公司客户会以为您焦急卖，价格就卖不上去了，价格就卖不上去了，价格就卖不上去了，价格就卖不上去了，而且每个公司都会给您打电话，而且每个公司都会给您打电话，而且每个公司都会给您打电话，而且每个公司都会给您打电话，影响您的工作生活多不好啊？影响您的工作生活多不好啊？影响您的工作生活多不好啊？影响您的工作生活多不好啊？假如房东想来探探市场价，出售的诚意须要我们自己挖假如房东想来探探市场价，出售的诚意须要我们自己挖掘，尤其是房东出租也行出售也行但多半倾向出租的房掘，尤其是房东出租也行出售也行
5、但多半倾向出租的房东，最好是给房东做售房建议，上的就是为了建立信任，东，最好是给房东做售房建议，上的就是为了建立信任，不断的赐予信念，让他感觉市场不错可以出售不断的赐予信念，让他感觉市场不错可以出售 XX先生，您看。现在市场的成交数据都是在上涨的，现在租房的投资回报还不到3%呢，买房赚的比租房快多了 一般住在旁边小区的房东来看橱窗时穿着都很随一般住在旁边小区的房东来看橱窗时穿着都很随意，男士可能都会穿拖鞋，其实还是有一些特征意，男士可能都会穿拖鞋，其实还是有一些特征能推断出来原委是客户还是业主。在橱窗能推断能推断出来原委是客户还是业主。在橱窗能推断出身份后就要干脆引导到店内进一步信息获得出身份
6、后就要干脆引导到店内进一步信息获得 A.X姐，您是不是想出售旁边的房子啊，我们专做旁边的小区，很专业的。我们进门喝杯水聊一聊吧？X姐，现在市场不错，您看这些房源基本上都卖掉了，我们的销售姐，现在市场不错，您看这些房源基本上都卖掉了，我们的销售实力都很强的，您的房子拿给我们卖也会卖个好价钱的，来，咱们实力都很强的，您的房子拿给我们卖也会卖个好价钱的，来，咱们进门坐坐吧？进门坐坐吧？假如接待的顺当我们要尽可能留假如接待的顺当我们要尽可能留下房东的电话和钥匙（自住的除外）下房东的电话和钥匙（自住的除外），而且尽可能的跟房东要求一起回，而且尽可能的跟房东要求一起回家看看房子内部装修保养状况。确家看看房
7、子内部装修保养状况。确定要养成看房拍照的习惯，这样我定要养成看房拍照的习惯，这样我们无论是网站举荐房源还是在看不们无论是网站举荐房源还是在看不了房的状况下临时让客户看照片，了房的状况下临时让客户看照片，都会有很大的帮助。所以，去看房都会有很大的帮助。所以，去看房除了带鞋套之外，尽可能带上你的除了带鞋套之外，尽可能带上你的相机。相机。对于上门的客户，我们确定要打起对于上门的客户，我们确定要打起120%的精神接待的精神接待好，因为上门的客户几乎都很准，诚意度都很大，当好，因为上门的客户几乎都很准，诚意度都很大，当场带看当场逼定签单的可能性特殊大。所以对于客户场带看当场逼定签单的可能性特殊大。所以对
8、于客户的把握要留意火候，不能太急，也不能漫不经心。第的把握要留意火候，不能太急，也不能漫不经心。第一个问题都要问出相应的信息或需求，还要体现我们一个问题都要问出相应的信息或需求，还要体现我们的专业和服务品质。的专业和服务品质。一般的客户大都是橱窗接待的，所以经纪人首先要对橱窗的房源很一般的客户大都是橱窗接待的，所以经纪人首先要对橱窗的房源很熟悉或者是脑子里有至少熟悉或者是脑子里有至少10套房源做应急，否则一问三不知。客户套房源做应急，否则一问三不知。客户就不信任我们了就不信任我们了 确定要站在客户身边但不要靠得太近。确定要站在客户身边但不要靠得太近。视线紧盯客户的视线焦点，发觉客户留视线紧盯客
9、户的视线焦点，发觉客户留意一套房子时间比较长就略微主动一下意一套房子时间比较长就略微主动一下价绍信息。不能太殷勤，也不能太被动价绍信息。不能太殷勤，也不能太被动XX先生，现在的房子卖的挺快的，先生，现在的房子卖的挺快的，这里有些房源我们也没有太刚好的这里有些房源我们也没有太刚好的更新，要不您到屋里坐着喝杯水歇更新，要不您到屋里坐着喝杯水歇一歇，我给您拿户型图具体介绍一一歇，我给您拿户型图具体介绍一下？下？A.XX先生，我们这边昨天刚出一套超值的房先生，我们这边昨天刚出一套超值的房子是子是XX小区小区12层的小两居，正南，正对小区层的小两居，正南，正对小区花园，不知道符不符合您的需求？咱们进屋花
10、园，不知道符不符合您的需求？咱们进屋具体了解一下吧。具体了解一下吧。A.XX先生，挺多房子都在我脑子里，咱们进屋结合先生，挺多房子都在我脑子里，咱们进屋结合户型图给您介绍一下户型图给您介绍一下无论你说什么，无论你介绍什么房源，目的都是把无论你说什么，无论你介绍什么房源，目的都是把客户拉到店里面详谈。假如遇到怎么都不想进店的，客户拉到店里面详谈。假如遇到怎么都不想进店的，就要抓紧时间留电话号码就要抓紧时间留电话号码XX先生，要不您有事就先忙，您把您电话号先生，要不您有事就先忙，您把您电话号码给我，我这边有合适的房子马上通知您来码给我，我这边有合适的房子马上通知您来看看 A.XX先生，您留个电话，
11、我这边只要有超值的房子确定给您举荐。假如客户就是不愿留电话，假如客户就是不愿留电话，这时候也不能放弃，这时候也不能放弃，因为此时再争取至少因为此时再争取至少有有75%75%的客户肯留的客户肯留A.XX先生，您不留我下次有好房子怎么能刚先生，您不留我下次有好房子怎么能刚好通知到您呢！这个市场就怕错过好房子。好通知到您呢！这个市场就怕错过好房子。A.XX先生，您不就是怕我们总打电话吗？我下次先给您发短信，等您回复后再打电话，先生，您不就是怕我们总打电话吗？我下次先给您发短信，等您回复后再打电话，您要不回就不打搅您了！真的要给我留个电话。您的电话是您要不回就不打搅您了！真的要给我留个电话。您的电话是
12、13、？、？别不留啊，上次就有个客户没留电话，别不留啊，上次就有个客户没留电话，第三天出了一套特殊好的房子，就是第三天出了一套特殊好的房子，就是他查以接受的条件，根本找不到人，他查以接受的条件，根本找不到人，等周末再来就被卖掉了，他知道后特等周末再来就被卖掉了，他知道后特缺憾。您可千万别说这是没缘分，其缺憾。您可千万别说这是没缘分，其实缘分也是我们主动创建的，您说是实缘分也是我们主动创建的，您说是不？您看您的电话是不？您看您的电话是13？无论他最终是否留下电话号码，经纪人确定要主动地无论他最终是否留下电话号码，经纪人确定要主动地递过自己的名片，否则一点挽回的机会都没有！这个递过自己的名片，否则
13、一点挽回的机会都没有！这个动作千万不要吝惜动作千万不要吝惜 有些客户都是这么干脆，干脆进店，干脆有些客户都是这么干脆，干脆进店，干脆找椅子就坐，干脆问询你有没有找椅子就坐，干脆问询你有没有XX户型户型或者或者YY户型，假如有且能看就干脆看，户型，假如有且能看就干脆看，假如没有就干脆起身走人。对于这样的客假如没有就干脆起身走人。对于这样的客户，我们也干脆一点，先干脆告知她相应户，我们也干脆一点，先干脆告知她相应的信息，让同事感觉约看房，或者就干脆的信息，让同事感觉约看房，或者就干脆报一套符合她要求但是现在不能看的，须报一套符合她要求但是现在不能看的，须要进一步核实后再约其看房，目的就是要要进一步
14、核实后再约其看房，目的就是要留下其电话号码留下其电话号码 X姐，你说的这套房子啊，我们在姐，你说的这套房子啊，我们在X楼楼6层和层和X楼的楼的25层层都有，但是价位略有差异。您看您的心理价位是？都有，但是价位略有差异。您看您的心理价位是？这套房子啊，现在这个小区这个户型在卖的就这套房子啊，现在这个小区这个户型在卖的就2套了，其实一共这个户型才十几套，在卖的很少，套了，其实一共这个户型才十几套，在卖的很少，因为业主住的都很舒适，所以都不卖。这两面三因为业主住的都很舒适，所以都不卖。这两面三刀套也不好看房，这样吧我先给您看一下照片和刀套也不好看房，这样吧我先给您看一下照片和户型图，您要是觉得还行我
15、们就约一下房东看看户型图，您要是觉得还行我们就约一下房东看看今日看不了什么时候能看。今日看不了什么时候能看。X姐，这房子租出去了，只能看照片了，房东在姐，这房子租出去了，只能看照片了，房东在外地，您看，假如您觉得房子不错那咱们就下个外地，您看，假如您觉得房子不错那咱们就下个意向金吧，我把意向金协议书给您看看，签完我意向金吧，我把意向金协议书给您看看，签完我们传给房东，让房东尽快回来。您看呢？其实您们传给房东，让房东尽快回来。您看呢？其实您没必要担忧，我们的公司是全球直营连锁的，在没必要担忧，我们的公司是全球直营连锁的，在贵阳有贵阳有40多家连锁店呢，我们专做中高端市场，多家连锁店呢，我们专做中
16、高端市场，我在这个店都有四年多了，我们公司是最重视业我在这个店都有四年多了，我们公司是最重视业主客户的服务和平安的。主客户的服务和平安的。这个时候就要多销售公司，多做铺垫了。这个时候就要多销售公司，多做铺垫了。这个时候就要多销售公司，多做铺垫了。这个时候就要多销售公司，多做铺垫了。不铺垫她可能不太信任公司和经纪人或者会流失到其他中介不铺垫她可能不太信任公司和经纪人或者会流失到其他中介不铺垫她可能不太信任公司和经纪人或者会流失到其他中介不铺垫她可能不太信任公司和经纪人或者会流失到其他中介您看我们是小区门口的第一家，业主们要是报房您看我们是小区门口的第一家，业主们要是报房子基本上都先报给我们，况且
17、现在业主也是有选子基本上都先报给我们，况且现在业主也是有选择的报房，不是大公司都不选择。我们公司在这择的报房，不是大公司都不选择。我们公司在这个社区已经开了个社区已经开了2-4年了，和好多业主都很熟，很年了，和好多业主都很熟，很多业主都是在我们手里成交的，所的我们驾驭这多业主都是在我们手里成交的，所的我们驾驭这个社区的绝大部分房源，可以帮您在最短的时间个社区的绝大部分房源，可以帮您在最短的时间内找到最合适您的房子，您内找到最合适您的房子，您 终归也是大忙人，也终归也是大忙人，也没那么多的时间耗在买房这件事上，所以我们的没那么多的时间耗在买房这件事上，所以我们的效率确定是最高的效率确定是最高的
18、X姐，我们公司姐，我们公司09年就在这里了，专年就在这里了，专做这周边的社区。所以基本上这个做这周边的社区。所以基本上这个社区在卖的房子我们都有。而且说社区在卖的房子我们都有。而且说实每家房源都差不多，我真的不太实每家房源都差不多，我真的不太建议您走很多公司，我们都是一对建议您走很多公司，我们都是一对一的服务的，您找很多公司，每天一的服务的，您找很多公司，每天接到很多电话，会影响到您的生活接到很多电话，会影响到您的生活和工作不说，有些还会耽搁您的最和工作不说，有些还会耽搁您的最佳购买时机。信任我们公司确定可佳购买时机。信任我们公司确定可以帮姐找到合适的房子的。以帮姐找到合适的房子的。思路：有些
19、客户可能是初次选择旁边的思路：有些客户可能是初次选择旁边的楼盘，所以这类客户会询问很多的楼盘楼盘，所以这类客户会询问很多的楼盘的问题。周边的配套啊，交通啊，市场的问题。周边的配套啊，交通啊，市场趋势啊之类的。遇到这类客户确定要耐趋势啊之类的。遇到这类客户确定要耐性的介绍并加以引导。这类客户最须要性的介绍并加以引导。这类客户最须要立刻带看，因为他们对社区的房源没有立刻带看，因为他们对社区的房源没有概念，带看可以进一步了解他们的需求，概念，带看可以进一步了解他们的需求，加以推断可以向正确的方向引导。接待加以推断可以向正确的方向引导。接待期间除了销售公司和销售个人外，还要期间除了销售公司和销售个人外
20、，还要进行忠诚度铺垫，不希望带看过的房源进行忠诚度铺垫，不希望带看过的房源透露给同行之类。但是不介意他们去任透露给同行之类。但是不介意他们去任何一家中介，因为没有比较他们是不会何一家中介，因为没有比较他们是不会选定由谁家为其服务的选定由谁家为其服务的探询她看过哪些，为什么不宠爱，避开再犯同样的探询她看过哪些，为什么不宠爱，避开再犯同样的错误。摸索她总体看房的时间周期，推断她的心理错误。摸索她总体看房的时间周期，推断她的心理价位和涨幅程度。也可以通过她看过的房子分析出价位和涨幅程度。也可以通过她看过的房子分析出她的需求，进一步获得她的信任她的需求，进一步获得她的信任X X姐，您最近看过哪个小区的
21、房子？姐，您最近看过哪个小区的房子？看过什么居室的房子？看过什么居室的房子？看房子看了多久？看房子看了多久？最近的看房时间？最近的看房时间？探询她看过哪些，为什么不宠爱，避开再犯同样的错误。摸索探询她看过哪些，为什么不宠爱，避开再犯同样的错误。摸索她总体看房的时间周期，推断她的心理价位和涨幅程度。也可她总体看房的时间周期，推断她的心理价位和涨幅程度。也可以通过她看过的房子分析出她的需求，进一步获得她的信任以通过她看过的房子分析出她的需求，进一步获得她的信任 这小区周边的状况是这样的这小区周边的状况是这样的您是为孩子上学呢还是买您是为孩子上学呢还是买给老人住呢给老人住呢 探询客户买房的用途，不同
22、的用途需求自然不一样探询客户买房的用途，不同的用途需求自然不一样X姐，咱是自住还是投资啊？姐，咱是自住还是投资啊？探询客户买房的目的，不同的目的心理价位不一样探询客户买房的目的，不同的目的心理价位不一样 可以尝试拟一套房子比较符合他要求的来探测他的真实要求是什么可以尝试拟一套房子比较符合他要求的来探测他的真实要求是什么 X姐您有没有挚友，亲戚。同事在周边住或买了房子的？姐您有没有挚友，亲戚。同事在周边住或买了房子的？探询是否了解小区的价位和户型，是否有烦人的军师等等探询是否了解小区的价位和户型，是否有烦人的军师等等可能报出来的房子是我们生疏的小区，除了平常多积可能报出来的房子是我们生疏的小区，
23、除了平常多积累相应周边小区楼盘信息外就要稍灵敏了。不懂的确累相应周边小区楼盘信息外就要稍灵敏了。不懂的确定要查问清晰，或者干脆说实话说我们短暂不做这个定要查问清晰，或者干脆说实话说我们短暂不做这个小区，但可以帮业主找客户。或许他也有挚友拥有我小区，但可以帮业主找客户。或许他也有挚友拥有我们所做的社区房源，不要不赐予理睬们所做的社区房源，不要不赐予理睬 哦，您说的是XX小区的房子啊？说实话我们店可能短暂做不到那个小区。但既然哥您这么认可我们公司，又这么认可我。我确定全力以赴给您举荐到相应的店面，让他们尽快给您找客户。您说一下具体的信息好吗？假如是有目的性的业主会干脆问询你的网络假如是有目的性的业
24、主会干脆问询你的网络房源状况，这时房价不要说得太干脆，就说房源状况，这时房价不要说得太干脆，就说其实现在价格都差不多，基本上在其实现在价格都差不多，基本上在XX-YY的的区间，要看户型了。假如他始终纠结在某个区间，要看户型了。假如他始终纠结在某个户型或者某一楼层，基本上就可以判定出是户型或者某一楼层，基本上就可以判定出是业主在询价，实行相应的对策就好了业主在询价，实行相应的对策就好了 XX先生，你说的这个房子现在就能看，您看您现在便先生，你说的这个房子现在就能看，您看您现在便利就抓紧过来吧。哦，今日不行是吗？利就抓紧过来吧。哦，今日不行是吗？XX先生今日要先生今日要是您不来的话这房子就没了。现
25、在这个户型真的不太是您不来的话这房子就没了。现在这个户型真的不太多了，这房子价格还低于市场价。多了，这房子价格还低于市场价。XX先生，的确是有这套房子，可是先生，的确是有这套房子，可是房东在外在，对贵阳市场价不是很了解，他给我们报上房东在外在，对贵阳市场价不是很了解，他给我们报上来的的确是这个价，不过按我的阅历来看，还是须要再来的的确是这个价，不过按我的阅历来看，还是须要再稳定一下。按现在报这个价，确定是最低的，很多客户稳定一下。按现在报这个价，确定是最低的，很多客户也都在问，不然您先留个电话给我，我找两套差不多的也都在问，不然您先留个电话给我，我找两套差不多的房子咱们先看看，宠爱再协商！房子
26、咱们先看看，宠爱再协商！我们现在都正在带客户看呢，房东焦急用我们现在都正在带客户看呢，房东焦急用钱，昨天晚上刚报上来的，您应当知道钱，昨天晚上刚报上来的，您应当知道XX社区卖这个价确定是便宜。您这边便社区卖这个价确定是便宜。您这边便利现在过来不？我可以在这边接您！能找利现在过来不？我可以在这边接您！能找得到我们店吗得到我们店吗 制造惊惶气氛，制造惊惶气氛，引导看房，引导看房，见面后再落实微小环节见面后再落实微小环节A.表现出我们的服务意识，先引导来看房并且准备备选方案，表现出我们的服务意识，先引导来看房并且准备备选方案，假如看不了或被卖了再转到备选房源上）假如看不了或被卖了再转到备选房源上）似
27、乎已经卖了，刚刚房东在我们隔壁店谈来着（或者现似乎已经卖了，刚刚房东在我们隔壁店谈来着（或者现在有客户正谈）这个号码是您的手机号码吗，我打个电在有客户正谈）这个号码是您的手机号码吗，我打个电话再确定一下，话再确定一下，5分钟之后给您回过去，（等分钟之后给您回过去，（等3分钟）分钟）XX先生，这房子现在还没有签呢，钥匙被我要过来了，现先生，这房子现在还没有签呢，钥匙被我要过来了，现在能过去看，要不您现在过来吧。这个价钱的确是市场在能过去看，要不您现在过来吧。这个价钱的确是市场上相当难找啊！另外刚巧有一套性价比不错的房子，也上相当难找啊！另外刚巧有一套性价比不错的房子，也是今日晚点能看，您过来，我顺便帮您约下一起看看！是今日晚点能看，您过来，我顺便帮您约下一起看看！客户真的来了要看那套房子的话，就带客户真的来了要看那套房子的话，就带他去看有钥匙的房子，铺垫有客户在谈他去看有钥匙的房子，铺垫有客户在谈等，制造可现场定房的障碍，也可以找等，制造可现场定房的障碍，也可以找同事协作，在你带看的同时，电话通知同事协作，在你带看的同时，电话通知你房价刚刚涨了或者房子已经卖了的信你房价刚刚涨了或者房子已经卖了的信息！尽量协作得不露出什么马脚。目的息！尽量协作得不露出什么马脚。目的就是让他定有钥匙的房源或者再找合适就是让他定有钥匙的房源或者再找合适的给他的给他