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1、航头A1地块项目定位报告2010-09上海同策房产询问股份有限公司上海同策房产询问股份有限公司询问及探讨发展中心询问及探讨发展中心同策咨询 TOSPUR2同策咨询同策咨询 TOSPUR TOSPUR2项目现状发展契机发展预期区位条件区位条件航头定位航头定位四至环境四至环境地块指标地块指标市场表现市场表现规划建设规划建设市场空间市场空间板块对比板块对比将来竞争将来竞争项目定位项目定位思路纲要思路纲要同策咨询 TOSPUR3同策咨询同策咨询 TOSPUR TOSPUR3项目现状项目现状区位条件区位条件航头定位航头定位四至环境四至环境地块指标地块指标同策咨询 TOSPUR4同策咨询同策咨询 TOSP
2、UR TOSPUR41 1、地块概况、地块概况地块地块名称名称航头中心镇航头中心镇A1A1储备地块储备地块地块地块四至四至东至航鹤路、南至方窑路、西至规划路、东至航鹤路、南至方窑路、西至规划路、北至航三路北至航三路地块地块公告公告号号2012010YS0YS01p01pd01d016 6推推出出时时间间2010.04.232010.04.23占地占地面积面积(公顷）公顷）17.817.8性性质质住宅用地住宅用地建筑建筑面积面积(万方万方)24.924.9容容积积率率A1011.2A1011.2住宅住宅A1021.6A1021.6商业商业规划路本地块同策咨询 TOSPUR5同策咨询同策咨询 TO
3、SPUR TOSPUR5航头镇位于浦东新区南端，南汇区西南部，地处奉贤、闵行和南汇交界之处，素有“金三角”之称，面积59.9平方公里。航头镇是上海市新一轮建设发展的22个中心镇之一，是上海市四大交通网络型商贸中心之一，是原南汇区商贸、物流基地。市政府规划确定的“四高”小区。2、区位概况航头板块同策咨询 TOSPUR6同策咨询同策咨询 TOSPUR TOSPUR63、航头板块总体规划定位大型居住社区；全市郊区4个交通网络型商贸中心之一。南汇航头、奉贤金卫、金山亭林和青浦赵港 商贸重镇、宜居城镇、休闲小镇 同策咨询 TOSPUR7同策咨询同策咨询 TOSPUR TOSPUR73、航头板块总体规划航
4、头镇居住区航头镇居住区1、航头镇居住区：目前航头板块房地产开发均集中于该区域，主要有爱法奥朗别墅、金色航城、南郊中华园、生茂绿洲别墅、长泰东郊御园等项目。2、大麦湾工业区：1999年启动，占地约4万平米，南汇9个区级工业开发区之一。大麦湾工业区大麦湾工业区同策咨询 TOSPUR8同策咨询同策咨询 TOSPUR TOSPUR88交通条件交通条件:位于南汇的西南部地区，连接着闵行、奉贤两区，又是各区与浦东新区联系的交通要冲所在，依托沪南马路和杨高南路两条主干道，半小时车程即能到达陆家嘴和浦东国际机场。四特殊钟可以达人民广场。曹安马路4、地块区位现状本地块本地块市市中中心心周康板块周康板块沪沪南南马
5、马路路浦浦东东国国际际机机场场闵闵行行区区奉奉贤贤区区八八号号线线同策咨询 TOSPUR9同策咨询同策咨询 TOSPUR TOSPUR95、航头板块配套分布12345678 目前航头区域的发展照旧集中于传统镇中心，以农工商超市为代表，沿沪南马路一线绽开。基础生活配套较全，但档次偏低，仅限于满足基本的日常生活。配套配套配套配套类型类型类型类型编编编编号号号号配套名称配套名称配套名称配套名称配套等级配套等级配套等级配套等级建成时建成时建成时建成时间间间间教育教育1 1南汇区下沙学校南汇区下沙学校1212年学制年学制已建成已建成2 2南汇区下沙中心小学南汇区下沙中心小学/已建成已建成3 3航头镇中心
6、幼儿园航头镇中心幼儿园/已建成已建成4 4航头镇中心小学航头镇中心小学/已建成已建成5 5南汇区航头学校南汇区航头学校9 9年学制年学制已建成已建成医疗医疗6 6航头镇社区卫生服航头镇社区卫生服务中心务中心/已建成已建成7 7航头镇社区卫生服航头镇社区卫生服务分中心务分中心/已建成已建成商业商业8 8农工商农工商中型中型已建成已建成同策咨询 TOSPUR10同策咨询同策咨询 TOSPUR TOSPUR10宗地现状宗地现状地块形态相对规整，目前尚属于生地状态，地表平整，无建筑物，以建筑垃圾、杂草为主。地块南面临河，有利于提升地块景观价值，西面有人工河道，现已正在开发，这也能提高本地块项目品质。6
7、、地块区位现状同策咨询 TOSPUR11同策咨询同策咨询 TOSPUR TOSPUR1111航三路方窑路规划路航鹤路北南西东 地块西面、南面道路在建中，北、东面人流、车流都较少。周边配套不完善；北侧隔街紧邻两河流域，少量生活配套。旁边超市、银行、购物主要依托下沙镇配套。西面道路仍在规划中，尚未开建。北侧航三路，已有公交183路，可至航天博物馆换乘轨道交通8号线。南向是方窑路河道，河道较窄，目前河岸还有一些住房未拆。地块东侧是航鹤路，通往下沙镇，相对较为成熟。航鹤路航三路规划路方窑路6、地块区位现状同策咨询 TOSPUR12同策咨询同策咨询 TOSPUR TOSPUR126、地块区位现状2009
8、年，南汇行政区域合并入大浦东，传统的南汇郊县概念被弱化，取而代之的是大浦东概念浦建路中环线南浦大桥罗山路杨浦大桥龙阳路世纪大道三林北蔡张江花木陆家嘴人民广场周康浦江西藏南路隧道卢浦大桥徐浦大桥杨高路上南路沪南路航头紧邻周康的地段条件，加上城市规划、建设的力度加大，其区位的价值认同不断提升，构成形成大型居住区的基础条件，俨然成为下一个“周康”的发展趋势。同策咨询 TOSPUR13同策咨询同策咨询 TOSPUR TOSPUR13规划利好规划利好整体规划整体规划大型居住区大型居住区轨道交通轨道交通预料影响预料影响同策咨询 TOSPUR14同策咨询同策咨询 TOSPUR TOSPUR141、周康航大型
9、居住社区预料2012年首批交付运用。2、林海马路航头段开工建设，预料2010年10月通车。3、11号线南段二期航头站，预料2012年通车。4、航头镇中心商业街项目。5、A3马路214353、航头板块总体规划1 3同策咨询 TOSPUR15同策咨询同策咨询 TOSPUR TOSPUR153、航头板块总体规划用地规模：规划总用地面积292.23公顷，其中城市建设用地265.19公顷。建筑规模：规划总建筑量约249.03万平方米，其中住宅建筑量约188.87万平方米，社区级服务设施建筑量7.47万平方米，基础教化设施建筑量约26.36万平方米，公共设施建筑量约26.33万平方米。人口规模：居住人口约
10、6.16万人。依据2010年2月上海市政府批准的上海市大型居住社区其次批选址规划，浦东航头拓展基地属于23块大型居住社区之一。位于周康航大基地南侧，规划范围北至S32马路（申嘉湖高速），西至沪南马路，西北至配套商品房下沙基地边界，南至下盐马路，东至S3马路（罗南大道）。同策咨询 TOSPUR16同策咨询同策咨询 TOSPUR TOSPUR163、航头板块总体规划 11号线从嘉定新城经中心城，三林城后沿罗山路进入南汇，在康桥秀沿路设康桥东站，然后向东至规划迪斯尼项目。21号线（11号线南段的规划更新）现由龙阳路站动身，沿罗山路向南，在南汇分别设秀沿路站、周浦站、航头站、新场站、野生动物园站、惠南
11、站、浦东铁路站、临港1站、临港2站，下半年将向国家发改委报批中，现按何种制式仍未确定。18号线规划沿康沈路向南分别设秀浦路站，周邓路（周浦站）、周祝路站、下盐路站进入航头航鹤路至航头站。地块轨道交通规划同策咨询 TOSPUR17同策咨询同策咨询 TOSPUR TOSPUR17同策咨询 TOSPUR18同策咨询同策咨询 TOSPUR TOSPUR18重大规划利好项目项目项目项目介绍介绍介绍介绍影响影响影响影响周康航大型居住社区周康航大型居住社区（在建）（在建）南汇区的周康航大型居住社区，位于周东路以东、南汇区的周康航大型居住社区，位于周东路以东、A15A15以北、以北、A3A3以西、周祝公路以南
12、，规划面积以西、周祝公路以南，规划面积1.31.3平方公里平方公里,计划建设计划建设150150万平方米配套商品房，其中住宅万平方米配套商品房，其中住宅138138万平方米。人口容万平方米。人口容量为量为5650056500人。规划中的周康航大型居住社区，使用航头土人。规划中的周康航大型居住社区，使用航头土地约地约460460亩亩,为五灶港以南、为五灶港以南、A15A15以北，涉及沉香、王楼两个以北，涉及沉香、王楼两个村。村。其首批住房计划于其首批住房计划于其首批住房计划于其首批住房计划于2012201220122012年年年年6 6 6 6月交付使用。月交付使用。月交付使用。月交付使用。大量
13、人口导入，加速区域城市建设。大量人口导入，加速区域城市建设。林海公路林海公路（在建）（在建）林海公路为杨高南路延伸，是一条市级跨区高等级公路，穿林海公路为杨高南路延伸，是一条市级跨区高等级公路，穿越浦东、闵行、南汇、奉贤四区，北至浦东三林，越浦东、闵行、南汇、奉贤四区，北至浦东三林，其中的三其中的三其中的三其中的三林至南汇康桥北段已建成林至南汇康桥北段已建成林至南汇康桥北段已建成林至南汇康桥北段已建成，南至奉贤海湾。在南汇区范围内，南至奉贤海湾。在南汇区范围内，林海公路穿越康桥、周浦、航头三镇，航头镇长度最长，分林海公路穿越康桥、周浦、航头三镇，航头镇长度最长，分别涉及沈庄、牌楼、长达、丰桥四
14、个村。别涉及沈庄、牌楼、长达、丰桥四个村。航头段预计航头段预计航头段预计航头段预计2010201020102010年年年年10101010月通车月通车月通车月通车。大幅度缓解目前沪南公路交通压力。大幅度缓解目前沪南公路交通压力。1111号线南段二期航头站号线南段二期航头站（2121号线号线/在建）在建）由龙阳路站出发，沿罗山路向南，在南汇分别设周浦站、航由龙阳路站出发，沿罗山路向南，在南汇分别设周浦站、航头站、新场站、野生动物园站、惠南站、浦东铁路站、临港头站、新场站、野生动物园站、惠南站、浦东铁路站、临港1 1站、临港站、临港2 2站，站，规划规划规划规划2012201220122012建成
15、建成建成建成。与临港板块板块形成互动，加强大浦与临港板块板块形成互动，加强大浦东规划概念，扩大新场地区辐射范围。东规划概念，扩大新场地区辐射范围。航头镇中心商业街航头镇中心商业街（规划）（规划）基地位于航头大道的南侧，为居住和商业用地及公共绿地。基地位于航头大道的南侧，为居住和商业用地及公共绿地。南临航汇港，东接沪南公路，西接杨高南路延伸段，长度约南临航汇港，东接沪南公路，西接杨高南路延伸段，长度约27002700米，总面积约米，总面积约22.522.5万平方米，现状为耕地与民房及部万平方米，现状为耕地与民房及部分已建建筑，分已建建筑，未明确建成时间。未明确建成时间。未明确建成时间。未明确建成
16、时间。弥补区域内现有商业的不足弥补区域内现有商业的不足A3A3公路公路（在建）（在建）上海上海A3A3公路，原路名为规划五号线，是上海规划中的高速公公路，原路名为规划五号线，是上海规划中的高速公路，北起路，北起A20A20罗山路立交，南至罗山路立交，南至A4A4公路海湾路互通，经过南公路海湾路互通，经过南汇康桥、周浦、航头、奉贤奉城、海湾，全长约汇康桥、周浦、航头、奉贤奉城、海湾，全长约3737公里。公里。未未未未明确建成时间明确建成时间明确建成时间明确建成时间强化车型交通的便捷度和对外的连接，强化车型交通的便捷度和对外的连接，辐射能力辐射能力3、航头板块总体规划同策咨询 TOSPUR19同策
17、咨询同策咨询 TOSPUR TOSPUR19商贸重镇、宜居城镇、休闲小镇商贸重镇、宜居城镇、休闲小镇 大型居住区规划大型居住区规划商业、医疗等配套规划建设商业、医疗等配套规划建设轨道交通规划建设轨道交通规划建设宜居区位的规划起点宜居区位的规划起点 既有可借助的发展优势既有可借助的发展优势日益提升、成熟的生活条件日益提升、成熟的生活条件城市化进程及辐射实力的质变城市化进程及辐射实力的质变进入区域发地产发展的快速通道进入区域发地产发展的快速通道地段价值发生质的变更地段价值发生质的变更城市人口辐射实力更强城市人口辐射实力更强宜居性与城市化相结合宜居性与城市化相结合价值认可变更价值认可变更客户结构变更
18、客户结构变更产品属性变更产品属性变更规划利好规划时间节点规划时间节点本案上市、入住时间节点本案上市、入住时间节点FIT同策咨询 TOSPUR20同策咨询同策咨询 TOSPUR TOSPUR20市场表现市场表现区域市场表现区域市场表现代表个案表现代表个案表现将来主要竞争将来主要竞争同策咨询 TOSPUR21同策咨询同策咨询 TOSPUR TOSPUR211 1、区域联排别墅市场分析、区域联排别墅市场分析l近两年航头板块联排别墅市场的供应量不大，板块内总共新增两个联排别墅项目，总供应量仅79771.62平米；l09年至今，航头板块联排别墅的需求量大，86769平米，远超过供应量；l成交均价波动明显
19、，目前的市场远低于全市联排成交均价。同策咨询 TOSPUR22同策咨询同策咨询 TOSPUR TOSPUR221 1、航头联排别墅成交总价段分布航头联排别墅成交总价段分布总价段分布总价段分布200200万以下万以下200-300200-300万万300-400300-400万万400-500400-500万万500500万以上万以上套数套数4949747418518546462626面积面积11749.5511749.5515567.3315567.3342190.5842190.5811016.7911016.796281.716281.71近两年航头板块联排别墅主要的成交项目较少，主要是南
20、郊中华园、生茂绿洲。成交总价段主要集中在300-400万的总价段，其次是200-300万，板块内出现的小量的200万以下的联排别墅是长达三村的配套房源，因项目拿地成本较低，所以市场价格始终以来较低，项目尚有新居源即将上市，预料上市均价在15000左右。09年1月至今同策咨询 TOSPUR23同策咨询同策咨询 TOSPUR TOSPUR231 1、航头联排别墅成交面积段分布航头联排别墅成交面积段分布航头板块联排别墅的成交主要集中在220-240平米面积段，成交均价集中在15000元/平米左右。面积段分布面积段分布200m200m2 2以下以下200-220m200-220m2 2220-240m
21、220-240m2 2240-260m240-260m2 2260m260m2 2以上以上套数套数4343464621721743433131面积面积8054.558054.559930.899930.8949850.149850.110765.310765.38205.128205.12成交均价成交均价12778.16 12778.16 15651.7215651.7215775.8615775.865885.625885.6218186.1918186.1909年1月至今同策咨询 TOSPUR24同策咨询同策咨询 TOSPUR TOSPUR24p航头板块公寓09年至今累计供应仅5万方左右，
22、且只有海洲桃花苑一个项目，09年7月起基本处于零供应状态，受此影响，成交也接近在零成交状态；p由于严峻缺乏供应，市场目前处于空档状态。2 2、区域公寓市场供求分析、区域公寓市场供求分析同策咨询 TOSPUR25同策咨询同策咨询 TOSPUR TOSPUR25p09年上半年，成交均价在5500元/盘整，下半年快速攀升，09年8月新盘海洲桃花园成交均价达到8300元/平米左右；p之后由于长期无新盘上市，成交以老盘尾房为主，价格不具备代表性。p海州桃花园、金色航城等区域内的次新居公寓二手报价在10000-11000元/左右。2 2、区域公寓市场价格分析、区域公寓市场价格分析同策咨询 TOSPUR26
23、同策咨询同策咨询 TOSPUR TOSPUR2626区域在售项目分布图区域在售项目分布图航航头头板板块块楼盘楼盘1 1：咸塘汇景：咸塘汇景 （海洲桃花园二期）海洲桃花园二期）楼盘楼盘2 2：金色航城二期：金色航城二期楼盘楼盘3 3：南郊中华园：南郊中华园楼盘楼盘4 4：长泰东郊御园：长泰东郊御园本地块本地块2 24 41 13 3航航 梅梅 路路航三路航三路下沙西路下沙西路航头路航头路闸航公路闸航公路航航 鹤鹤 路路航航 鹤鹤 路路航头板块航头板块3、市场格局现状同策咨询 TOSPUR27同策咨询同策咨询 TOSPUR TOSPUR2727项目名称项目名称项目名称项目名称项目地址项目地址项目地
24、址项目地址物业物业物业物业类型类型类型类型占地占地占地占地(万万万万方）方）方）方）建面建面建面建面（万（万（万（万方）方）方）方）容积容积容积容积率率率率最近一最近一最近一最近一批批批批开盘时开盘时开盘时开盘时间间间间最新最新最新最新报价报价报价报价（元（元（元（元/）主力主力主力主力总价总价总价总价（万（万（万（万元）元）元）元）去化去化去化去化率率率率备注备注备注备注南郊中华园南郊中华园航头镇航鹤航头镇航鹤路路16991699号号 别墅别墅 社区社区34.034.05 520.620.60.60.62010-2010-04-1804-18230023000 04804800.580.58
25、主力户型为主力户型为220-220-260260联体别墅联体别墅咸塘汇景（海咸塘汇景（海洲桃花园二期）洲桃花园二期）沪南公路沪南公路54695469弄弄208208号号 公寓公寓 社区社区7.37.38.48.41.151.152009-2009-09-0209-02110011000 09090-推出房源已售罄，推出房源已售罄，报价为当前二手房报价为当前二手房价位价位金色航城二期金色航城二期航头路航头路12571257弄弄 公寓公寓 社区社区2.32.33.93.91.511.512009-2009-09-2409-24100010000 0110110-推出房源已售罄，推出房源已售罄，报价
26、为当前二手房报价为当前二手房价位价位长泰东郊御园长泰东郊御园浦东航鹤路浦东航鹤路别墅别墅公寓公寓组合组合社区社区242432321.21.2预计预计20112011年年-规划三期、现在建规划三期、现在建中的高品质大型占中的高品质大型占地项目地项目 09年楼市起先复苏以来，随着南汇在行政区划上并入浦东新区，大浦东概念的渐渐为人所熟悉，南汇航头板块区域内的楼盘均价有较大幅度提升。值得指出的是，紧邻的周康板块的房价急升，使得航头板块的均价也明显追高。3、市场格局现状同策咨询 TOSPUR28同策咨询同策咨询 TOSPUR TOSPUR2828项目名称项目名称建筑形态建筑形态主力户型主力户型产品卖点产
27、品卖点咸塘汇景（海咸塘汇景（海洲桃花园二期）洲桃花园二期）多层、小高层多层、小高层70-9070-90两房两房 项目是航头区域一个大型的景观生态社区。一项目是航头区域一个大型的景观生态社区。一期入住户数约在期入住户数约在10001000户左右。整个二期做到了户左右。整个二期做到了人车分流，绿化率更是高达人车分流，绿化率更是高达35%35%。利用了天然水。利用了天然水景咸塘港，打造了一条景观平台。在景咸塘港，打造了一条景观平台。在20122012年将年将通车的轨交通车的轨交1111号线和号线和1818号线为出行提供了更大号线为出行提供了更大方便。方便。金色航城二期金色航城二期多层、小高层、多层、
28、小高层、高层高层 80-90 80-90两房、两房、110-130110-130三房三房 项目南临航汇港，北靠航头路，共有项目南临航汇港，北靠航头路，共有4 4幢板式幢板式高层组成，其排列呈高层组成，其排列呈“品品”字型，其中字型，其中3 3幢为幢为1818层，一幢层，一幢11+111+1层，建成后将是航头最高的建筑。层，建成后将是航头最高的建筑。推出房源为推出房源为77-13777-137平米的精简房型，具有总价平米的精简房型，具有总价低的特点。低的特点。西郊中华园西郊中华园两河流域两河流域联排别墅联排别墅220-260220-260联排联排 项目分三期开发，项目分三期开发，2 2期期909
29、0余户法式别墅，外观余户法式别墅，外观优雅稳重，面积约优雅稳重，面积约183-265183-265平米，均为平米，均为3 3层建筑。层建筑。室内空间强调个性化与功能性，在传统别墅前后室内空间强调个性化与功能性，在传统别墅前后花园、南北通透、大开间、普通分层的基础上根花园、南北通透、大开间、普通分层的基础上根据不同房型增加了内庭院、半地下室、错层、退据不同房型增加了内庭院、半地下室、错层、退台、玄关三层挑高等多种格局，兼顾与自然环境台、玄关三层挑高等多种格局，兼顾与自然环境的交融并强调别墅生活的居住私密。的交融并强调别墅生活的居住私密。长泰东郊御园长泰东郊御园高层、联排别高层、联排别墅墅项目在建
30、中项目在建中 项目定位为集联排别墅与高层住宅的高品质居项目定位为集联排别墅与高层住宅的高品质居住社区，建筑风格为英式都铎，共分三期开发。住社区，建筑风格为英式都铎，共分三期开发。整体布局和设计为居住者提供舒适宜人的环境和整体布局和设计为居住者提供舒适宜人的环境和休闲自然的景观空间，将自然生态与英式小镇风休闲自然的景观空间，将自然生态与英式小镇风情有机结合，为业主创造一个幽雅的生活环境。情有机结合，为业主创造一个幽雅的生活环境。3、市场格局现状同策咨询 TOSPUR29同策咨询同策咨询 TOSPUR TOSPUR29航头板块公寓市场航头板块公寓市场具有确定别墅知名度的区域，目前无公寓项目在售，具
31、有确定别墅知名度的区域，目前无公寓项目在售，仅有仅有3 3例项目预料于今年下半年上市，均价未定。目例项目预料于今年下半年上市，均价未定。目前板块二手房价主要在前板块二手房价主要在900090001100011000元元/。产品特性产品特性产品品质较好产品品质较好咸塘汇景的户型较为有吸引力，该案户型大多可以自由分割，且有确定的咸塘汇景的户型较为有吸引力，该案户型大多可以自由分割，且有确定的赠送面积。而水岸豪庭项目户型较为中规中矩，基本南北通透。赠送面积。而水岸豪庭项目户型较为中规中矩，基本南北通透。咸咸宁宁汇汇景景水水岸岸豪豪庭庭3、市场格局现状咸塘汇景咸塘汇景水岸豪庭水岸豪庭豪全花园豪全花园沪
32、沪南南公公路路区域楼盘主要集中在沪南公路沿线区域楼盘主要集中在沪南公路沿线同策咨询 TOSPUR30同策咨询同策咨询 TOSPUR TOSPUR30别墅仅南郊中华园项目在售，联排主力总价在450-530万/套。预料豪全花园、生茂养园下半年新推，生茂养园前批房源独栋主力总价在590-730万/套，联排主力总价在280-320万/套。产品特性品质产品联排产品面积段集中在220-236，而生茂养园的独栋产品主力面积为350-359。区域标杆南郊中华园为纯联排社区，法式风格。该案内部规划较为完善，包含了主题河道景观、商业街、会所，社区品质感属于区域上等。航头板块别墅市场航头板块别墅市场227-229
33、4/2/4南郊中华园南郊中华园（联排）（联排）450-530万万生茂养园生茂养园沪沪南南公公路路区域楼盘主要集中在沪南公路沿线区域楼盘主要集中在沪南公路沿线豪全花园豪全花园3、市场格局现状南南郊郊中中华华园园同策咨询 TOSPUR31同策咨询同策咨询 TOSPUR TOSPUR31314、潜在供应量分析区域内将来竞争量在区域内将来竞争量在60-7060-70万左右，加上将来大型居住区的规划，市场存在较明显的竞争态势。万左右，加上将来大型居住区的规划，市场存在较明显的竞争态势。同策咨询 TOSPUR32同策咨询同策咨询 TOSPUR TOSPUR3232项目名称项目名称项目名称项目名称产品构成产
34、品构成产品构成产品构成预计续推时间预计续推时间预计续推时间预计续推时间预计均价预计均价预计均价预计均价咸塘汇景咸塘汇景 （海洲桃花园二期）（海洲桃花园二期）多层、小高层多层、小高层20102010年下半年年下半年（预计续推两房）（预计续推两房）预估预估1400014000金色航城二期金色航城二期多层、小高层、高多层、小高层、高层层20102010年末或年末或20112011年初年初（三期将开盘）（三期将开盘）预估预估1300013000西郊中华园西郊中华园 两河两河流域流域联排别墅联排别墅20102010年下半年年下半年（预计续推联排，未来（预计续推联排，未来规划推三期）规划推三期）23000
35、 23000 长泰东郊御园长泰东郊御园高层、联排别墅高层、联排别墅20112011年年（现在建的高品质大型现在建的高品质大型总规划三期项目总规划三期项目)-4、将来周边项目市场价格 下一阶段，下一阶段，航头区域推出的房源以别墅为主，包括联排和类独栋产品。其中规划有三期的大型航头区域推出的房源以别墅为主，包括联排和类独栋产品。其中规划有三期的大型项目长泰东郊御园，将预料在项目长泰东郊御园，将预料在20112011年推出高品质英伦式联排别墅。两河流域预料将在下半年续推一年推出高品质英伦式联排别墅。两河流域预料将在下半年续推一批联排。公寓方面，咸塘汇景和金色航城可能在批联排。公寓方面，咸塘汇景和金色
36、航城可能在20102010年末或年末或20112011年初续推两房和三房，预料届时开年初续推两房和三房，预料届时开盘是均价将在会有明显提升。盘是均价将在会有明显提升。同策咨询 TOSPUR33同策咨询同策咨询 TOSPUR TOSPUR33公寓市场：09年7月至今处于零供应状态，由于缺乏供应，成交低迷，市场长期处于饥饿状态；09年下班年，少量产品实现最高价格为8000-9000元/；目前区域二手房报价在11000元/左右。公寓客户：目前构成区域内公寓产品的主力客户为区域客为主的地缘性客户别墅市场：供应量不足，成交均价稳定在2万/上下；别墅客户；区域内联排别墅则是以更大范围的大浦东客户为主，少量
37、其他区域客户。联排别墅的价格已经达到公寓类产品近2倍的售价，公寓类产品的品质及客户辐射实力是造成目前整个公寓市场价格瓶颈的主要缘由。各产品线市场处于长期饥饿状态，显示出明显的供不应求状态。下半年及明年会有相对大的供应量出现，且部分产品品质会有明显提升。小结小结同策咨询 TOSPUR34同策咨询同策咨询 TOSPUR TOSPUR34市场机会市场机会市场空间市场空间板块对比板块对比同策咨询 TOSPUR35同策咨询同策咨询 TOSPUR TOSPUR351 1、全市联排别墅市场分析、全市联排别墅市场分析l09年至今，全市联排别墅市场明显求大于供，至09年6月份，供应量大幅长涨成交均价稳步上升。l
38、09年至今，全市一共有123个房地产项目推出联排别墅，总体供应量达2250773.45平方米。全市成交量高达2793107平方米。供不应求，均价稳步上升。供不应求，均价稳步上升。同策咨询 TOSPUR36同策咨询同策咨询 TOSPUR TOSPUR36p10年前8个月，商品公寓合计供应636万方，同比下降1.2%；合计去化370万方，同比下降63%；累计供求比为1.72，而09年同期供求比仅0.65，09年合计供求比为0.80；p年初承受09年的强势行情，成交持续上扬，4月达到81万方；但受新政打击影响，之后成交急剧萎缩，5月跌至22万方，6、7月在34万方左右，8月观望气氛渐渐减缓，成交大幅
39、上升至64万方；6月起市场基本供求平衡。1 1、全市公寓市场供求分析、全市公寓市场供求分析同策咨询 TOSPUR37同策咨询同策咨询 TOSPUR TOSPUR37p09年上半年，成交均价在13000元/盘整，下半年快速攀升，至年底，已达19000元/左右，4月达到近21000元/的高点；p新政出台后，成交均价渐渐结构性回落至18000元/以下，8月随市场回暖，均价重新回升至20000元/以上。1 1、全市公寓市场价格分析、全市公寓市场价格分析同策咨询 TOSPUR38同策咨询同策咨询 TOSPUR TOSPUR38公寓市场：市场供应惊惶，虽然在新政打压下出现明显的成交下挫，但将来市场需求照旧
40、可观，目前可供应量逐步萎缩。别墅市场：别墅类产品价值上扬明显，且处于供不应求的状态；供求不平衡的状态会长期影响上海房地产市场，公寓类产品的需求外溢明显，别墅类产品的价值成长空间显著。小结小结同策咨询 TOSPUR39同策咨询同策咨询 TOSPUR TOSPUR391 1、周康联排别墅市场分析周康联排别墅市场分析l近两年周康板块联排别墅市场的供应量不大，除09年6月-8的8万方供应量后，基本无新增供应量上市；l市场自09年6月起，成交量逐年下降，今年五月份起基本无成交量。l周康板块是南汇离浦东新区最近的一个板块，受“大浦东”构想的影响，板块成交均价直奔35000元/平米。同策咨询 TOSPUR4
41、0同策咨询同策咨询 TOSPUR TOSPUR401 1、惠南区域联排别墅市场分析惠南区域联排别墅市场分析l近两年惠南板块总体供应量不大，但上市时间段分布罗匀整，市场的成交没有出现空档，成交均价与航头板块接近。同策咨询 TOSPUR41同策咨询同策咨询 TOSPUR TOSPUR411 1、周康联排别墅成交总价段分布周康联排别墅成交总价段分布近两年周康板板块联排别墅在售项目为：保利林语溪苑、东丰林居、康桥半岛新城、绿地康林公寓、上河苑、以及中科高校村少量。成交单套总价主要集中在500万以上，其次是400-500万总价段成交量较大；09年1月至今板块新增供应量99712.73平方米，成交量100
42、651平方米，供不应求。总价段分布总价段分布200200万以下万以下200-300200-300万万300-400300-400万万400-500400-500万万500500万以上万以上套数套数2323343427277979264264面积面积4238.314238.316627.096627.095271.065271.0616422.1916422.1967247.0667247.0609年1月至今同策咨询 TOSPUR42同策咨询同策咨询 TOSPUR TOSPUR421 1、周康联排别墅成交面积段分布周康联排别墅成交面积段分布l周康板块联排别墅的成交面积段主要面布在200-220和
43、260平米以上，成交均价23000-32000元/平米，成交均价远高于全市联排的成交均价。面积段分布面积段分布200m200m2 2以下以下200-220m200-220m2 2220-240m220-240m2 2240-260m240-260m2 2260m260m2 2以上以上套数套数999912212231314242133133面积面积18735.9518735.9526356.9426356.947212.667212.6610803.5610803.5636696.636696.6成交均价成交均价16868.3216868.32256562565623286.7123286.71
44、28070.9128070.9132508.2432508.2409年1月至今同策咨询 TOSPUR43同策咨询同策咨询 TOSPUR TOSPUR431 1、惠南联排别墅成交总价段分布惠南联排别墅成交总价段分布惠南板块近两年成交项目：绿地富强新苑、南瑞别墅、枫丹白露、华钜御庭、莱茵美墅等；近两年板块联排别墅成交单套总价主要集中在200-400万；09年1月至今板块新增供应量80624.79平方米，成交量83246平方米，供不应求。总价段分布总价段分布200200万以下万以下200-300200-300万万300-400300-400万万400-500400-500万万500500万以上万以上
45、套数套数929210710712112171713535面积面积10155.510155.516514.616514.629501.429501.417911179119325.419325.4109年1月至今同策咨询 TOSPUR44同策咨询同策咨询 TOSPUR TOSPUR441 1、惠南联排别墅成交面积段惠南联排别墅成交面积段面积段分布面积段分布200m200m2 2以下以下200-220m200-220m2 2220-240m220-240m2 2240-260m240-260m2 2260m260m2 2以上以上套数套数173173515125256767110110面积面积206
46、352063510726.210726.25726.815726.8116563.916563.92975629756成交均价成交均价1872618726146051460514019140191550015500169851698509年至今板块联排别墅主要成交面积段分布在200平米以下，和260平米以上，整体均价范围在15000元/平米左右。09年1月至今同策咨询 TOSPUR45同策咨询同策咨询 TOSPUR TOSPUR45航头及相邻航头及相邻各板块联体别墅价格走势各板块联体别墅价格走势 09年各板块均显露复苏迹象，价格均有显著上升。由于周浦与康桥的日益成熟繁华，周康板块由于部分位置优
47、势明显，价格独领风骚，价格远高于航头、惠南板块。惠南板块由于地块较大，与上海市区较为隔离，主要是靠吸引本地居民客户为主。在08、09年价格基本平稳，稳中有升。航头板块的价格相对于周康板块显得较为低廉，且增长速度趋缓，这主要是因为当前板块内交通条件不够完善而受到确定程度制约。但航头板块拥有自己显明的特点，其主要致力于别墅的开发，那么，在上海现有别墅板块已趋于饱满的状况的下，其价值空间是相当大的。1 1、航头及相邻板块联排别墅价格比航头及相邻板块联排别墅价格比同策咨询 TOSPUR46同策咨询同策咨询 TOSPUR TOSPUR46p供应：09年全年供应量近67万方，10年，受政策打压，开发商均谨
48、慎观望，供应量急剧下降，仅在1-5月有24万方新增量，6-8月无供应；p成交：09年受市场火爆带动，全年成交量达68万方。10年3-4月林语溪、印象春城大量推盘，月均去化8万余方；5-8月供应量急剧下降，加上政策严厉打压，成交量不足2万方；p供求比：累计供求比为1，整体市场供求较为平衡。p受南汇并入浦东新区大引擎推动，周康板块房地产市场起先较为快速的发展。2 2、周康公寓市场供求分析、周康公寓市场供求分析同策咨询 TOSPUR47同策咨询同策咨询 TOSPUR TOSPUR47p整体为上扬趋势。09年1-5月，均价在万元以下。09年6月起先，成交均价突破一万。目前均价提升至17254元/平米，
49、量跌价升。p南汇列入浦东新区大大提升了板块价值，加速了板块发展；同时，保利、绿地等一批知名开发商进入板块内、多个高品质楼盘入市，干脆拉高了成交价。2 2、周康公寓市场价格分析、周康公寓市场价格分析同策咨询 TOSPUR48同策咨询同策咨询 TOSPUR TOSPUR48p套均面积：09年至今，周康板块公寓产品面积为中小户型为主，面积在85-120平米之间。从变更走势上来看，呈下降趋势，目前以90-105平米面积段为主；p套均总价：随着成交均价的不断上涨，套均总价同样保持较快速上升趋势。目前套均总价已由09年初的84-100万元/套上涨至150-170万元/套。2 2、周康公寓市场面积段及总价段
50、分析、周康公寓市场面积段及总价段分析同策咨询 TOSPUR49同策咨询同策咨询 TOSPUR TOSPUR49p惠南板块公寓市场09年供应29.6万方，去化35万方；10年供应8万方，成交约2万方；p09年至今累计供求基本平衡，10年由于缺乏供应（主推项目绿地布鲁斯小镇推盘速度缓慢），目前几无在售项目，去化随之萎缩。2 2、惠南公寓市场供求分析、惠南公寓市场供求分析同策咨询 TOSPUR50同策咨询同策咨询 TOSPUR TOSPUR50p09年前三季度，成交均价在7000元/左右波动；四季度起大幅攀升，至10年一季度已达到13000元/以上；之后由于新政的打压和缺乏供应，均价结构性波动。p由