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1、万科a营运能力分析（万科企业管理）万科营运实力分析万科股份有限X公司营运实力分析万科股份有限X公司状况概述：万科成立于1984年5月,以房地产为核心业务。1988年进入房地产领域,同年发行股票2800万股,资产及运营规模快速扩大。1991年起先发展跨地域房地产业务,同年发行新股,A股在深交所挂牌交易,是首批公开上市的企业之壹。1992年,确定以大众住宅开发为核心业务,进行业务调整。1993年,4500万股B股发行且在深交所上市,募集资金主要用于房地产开发,核心业务突显。1997和2000年,共增资配股募集资金10.08亿元,实力增加。2001年,转让万佳百货股份有限X公司股份,完成专业化。20
2、02和2003年,发行可转换X公司债券34.9亿元,进壹步增加了资金实力。1984至2005年,万科营业收入从0.58亿元到105.6亿元,增长182倍;净利润从0.05亿万元到13.5亿元,增长270倍,业务扩展到19个大中城市,树立了住宅品牌,分别于2000和2001年入选世界权威财经杂志福布斯的全球最优秀300家和200家小型企业,获“2005中国房地产百强企业综合实力TOP10评比”第壹,在规模性专项评比中列第壹、盈利实力专项评比中列第四,在行业中业绩优异。其良好的业绩、企业活力及盈利增长潜力为投资者带来了稳定增长的回报,受到市场广泛认可。2009年，万科共获得新增项目44个，对应万科
3、权益建筑面积1036万平方米，规划项目中按万科权益计算的建筑面积为2436万平方米。实现营业收入488.8亿元，归属上市X公司股东的净利润53.3亿元。较2008年分别增长19.2%和32.1%，各项运营指标也全面超越2007年分别增长了37.6%和10%，成为国内首家销售金额突破600亿的房地产X公司，且2009年获得全球住宅企业销售冠军。万科股份有限X公司营运实力分析营运实力体现了企业运用资产的实力,资产运用效率高,则能够用较少的投入获得较高的收益。下面以详细指标来分析万科的营运实力:1、万科股份有限X公司营运实力指标分析（1）存货周转率存货对企业运营活动改变具有特别的敏感性,限制失败会导
4、致成本过度,作为万科的主要资产,存货的管理更是举足轻重。由于万科业务规模扩大,存货规模增长速度大于其销售增长的速度,因此存货的周转率逐年下降（见表1）。若该指标过小,则发生跌价损失的风险较大,但万科的销售规模也保持了较快的增长,在业务量扩大时,存货量是足够货源的必要保证,且存货中拟开发产品和已完工产品比重下降,在建开发产品比重大幅上升,存货结构更加合理。因此,存货周转率的波动幅度在正常范围,但仍应提高存货管理水平和资产利用效率,注意获得优质项目,加快项目的开发速度,提高资金利用效率,充分发挥规模效应,保持适度的增长速度。表1万科股份有限X公司2004-2008年存货周转率年份200420052
5、00620072008存货周转率0.650.630.550.540.49（2）应收账款周转率5年来万科的应收账款周转率有了较大幅度的上升(见表2),缘由是主营业务的大幅上升,较严格的信用政策和收账政策的有效实施。表2万科股份有限X公司2004-2008年应收账款周转率年份20042005200620072008应收账款周转率13.91623.7928.0748.11（3）总资产周转率固定资产周转率急剧上升是由处置、核销部分固定资产及近年来主营业务量的大幅增长所致,说明万科保持了高度的固定资产利用率和管理效率,同时也反映了其固定资产和主要业务关联度不高。总资产周转率取决于每壹项资产周转率的凹凸,
6、该指标(见图3)近年的下降趋势主要是由于存货周转率的下降,但其毛利率,应收账款和固定资产利用率的提高使其下降幅度较小,万科要提高总资产周转率,必需改善存货的管理。表3万科股份有限X公司2004-2008年总资产周转率年份02年03年04年05年06年07年08年总资产周转率0.750.730.610.690.60.580.5其中，总资产周转率=流淌资产周转率*流淌资产占总资产的比重总的来说,万科的资产营运实力较强,尤其是其应收账款的营运实力特别优秀,堪称行业典范。但近年来的土地储备和在建工程的增多,存货管理效率下降较为明显,因此造成了总资产管理效率降低,管理层应关注存货的管理。另外，2008年
7、经济危机对房地产行业带来了壹定的冲击，但万科在行业内的成长性比较好，其抵挡风险实力的作用下，使得X公司目前发展比较稳定。2、万科企业股份有限X公司目前存在的问题及对策(1)资金需求的压力日益增大。为了满意将来的资金需求，建议万科接着加快销售，增加运营活动现金流入，充分运用财务杠杆，主动找寻战略合作机会，且进壹步开拓融资渠道。(2)现金流的管理。万科有关获得现金实力和现金周转实力的指标都不令人满足，而现金犹如壹个企业的血液，缺少现金流会使壹个蓬勃发展的企业陷入瘫痪。因此，在见到企业优秀的盈利实力的同时，也要提示万科高度重视企业现金的管理。(3)存货的管理。万科拥有数额巨大的存货量，这既是将来发展
8、的保障，又是万科风险的主要来源，从目前万科管理现状来见，建议进壹步优化存货管理结构，适度限制存货数量。此外，股权结构分散,获得的支持力度有限。3、万科企业股份有限X公司将来展望房地产行业存在俩个根本特点:首先,住宅兼有社会和投资属性,是生活必需品和改善生活质量的重要元素,也投资获利的载体。其次,中国正处于城市化进程中,居民的购买力稳步增长,住房货币化改革的进壹步深化和购房信贷业务的健康发展将推动住宅需求长期持续增长。中国经济中房地产行业属于增长型行业，发展空间大，数量浩大的中国人口中有实力买商品房的人数在上升，创建了巨大的需求量。且且随着市场的日益成熟，消费者的房地产开发商品牌意识必将逐步提高
9、，壹方面万科以软性服务著称，正好迎合了中高档房产消费者的需求，另壹方面万科品牌形象非常丰富，为进壹步塑造和强化品牌也创建了条件。2008年初楼市宏观调控，万科的“拐点论”被业界惊为天人；2009年楼市春天，万科在土地市场上好像无所作为；2022年初宏观调控再至，万科静静起先了其进军二三线城市的战略部署。在2009年地产企业意外经验了“量价齐升”的“不差钱”好年景后，万科的转型是众多地产商中的先行者。二、整体企业营运实力分析中存在的问题及相关建议1、营运实力分析中存在的问题上述这四个比率都是在分析企业营运实力时常用的指标，但在详细实务操作中，这些指标的计算口径，计算方法存在着种种局限性，在此基础
10、上绽开的企业运营实力分析，必需考虑到这些限制，做到心中有数。(1)由于现行应收账款周转次数计算公式只是简洁地将赊销收入和应收账款平均余额相比，没有考虑到实际收回的赊销贷款和应收账款余额的内在联系，在特定的条件下，计算出的结果和事实明显不符。同时，应收账款周转率(次数)计算公式中，分子是赊销净额，但在实际计算中，由于企业公开发表的会计资料很少标明赊销数字，所以往往就用销售总额来取代赊销净额，这样的计算会高估应收账款的周转率或缩短应收账款的回收天数。(2)总资产周转率的计算中，现行计算公式拿销售收入和企业平均资产总额干脆相比。但在企业资产中，有壹部分是和企业销售收入的形成没有必定联系的，如企业的投
11、资数额。这些账户的存在会歪曲企业总资产周转率而使其比实际要低，也即实际周转率要比计算所显示的要好。(3)缺乏对无形资产等长期资产的详细评价。企业资产营运实力状况评价指标体系中,基本指标是流淌资产周转率、总资产周转率,其修正指标也只是对流淌资产和总资产营运方面的补充。虽然增设了不良资产比率、资产损失比率等指标来评价企业的不良资产和潜在损失,但缺乏对固定资产、无形资产运用效果的分析、评价,忽视了这些资产对企业长期发展的影响,其评价的最终结果简单导致企业的短期行为。企业总资产中除了日常周转运用的流淌资产外,仍应包括无形资产等主要的资产。企业的商标权、专利权、专有技术、品牌等无形资产是企业长期发展过程
12、中,通过运营管理和技术创新形成的重要经济资源,而且已经成为21世纪资产管理的重点。但由于计价的困难,使这些资产在账面上难以全面反映;另外由于无形资产对企业经济效益的影响具有长期性、不确定性的特点,因此,在对企业资产营运实力进行评价时,应使眼前利益和长期利益的评价且重,充分考虑无形资产在企业运营中的重要作用【7】。(4)缺乏对人力资源有效利用的评价。广义的营运实力分析应是企业各项经济资源营运效率的分析,包括对人力资源利用的评价分析。而学问经济时代的企业劳动主体是智力劳动,智力劳动的学问价值确认、计量、记录和报告,应当是现代财务会计的重要内容。因此对企业营运实力的评价应具有壹定的前瞻性,充分考虑我
13、国经济转型时期的特别状况,全面兼顾人力资源的投资对开发新技术、开拓新市场上的重大作用,有利于正确引导企业逐步形成技术进步机制和学问创新机制,合理确定企业运营方向。2、对企业营运实力分析的创新指标建议目前,由于企业外部环境的改变,以会计为基础的传统业绩评价体系受到了质疑,实务界和学术界都在对此总是进行着不懈的探讨。近几年来,业绩评价的壹个显著趋势就是在业绩评价指标体系中引入非财务评价指标。常常运用的非财务指标主要包括:顾客满足度;产品和服务的质量;战略目标,如完成壹项且购或项目的关键部分,X公司重组和管理层交接；X公司潜在发展实力,如员工满足度和保持力、员工培训、团队精神,管理有效性或公共责任；
14、创新实力,如研发投资及其结果、新产品开发实力；技术目标；市场份额【8】。归纳起来,对企业业绩评价体系进行改革主要有以下三方面的缘由:企业外部环境的改变带来巨大的竞争压力、财务评价指标本身存在局限性、传统业绩评价体系无法满意管理创新对信息的须要。（壹）员工满足度和保持力员工关系着企业的胜利运营和成长。流程、系统、计算机和外来顾问都能够作为协助工具,且可能对其有所帮助,但使企业运转的核心最终仍是企业的员工。员工推动客户关系,他们负责创新和提出新的理念。员工运营企业,他们和合作伙伴共同促进企业的胜利。员工的工作成效是企业胜利的核心要素。可是长期以来,许多中国的企业在雇佣员工时,往往只关注低廉的人力成
15、本,而忽视了员工的生产效率。且且,许多企业都要担当以各种方式保证人们就业的社会责任。因此他们不得不为工作中的奢侈和低效买单。随着社会的发展,这种看法须要加以变更。拥有低成本和对中国市场的了解已不再足以赢得竞争。中国的企业今后必需更加着重于使其员工更有效、更主动、更富有创建性地从事各自的工作。只有员工满足度和保持力得到保证,企业的管理才会显得更加便利和有效,整个企业的营运实力优势就突显了,这样对企业在市场上的竞争是相当有利的。（二）管理的有效性随着人类的进步和组织的发展,管理所起的作用越来越大。概括起来说,管理的重要性主要表当下以下俩个方面:第壹，管理使组织发挥正常功能。管理,是壹切组织正常发挥
16、作用的前提,任何壹个有组织的集体活动,不论其性质如何,都只有在管理者对它加以管理的条件下,才能根据所要求的方向进行。其次，管理的作用仍表当下实现组织目标上【9】。在现实生活中,我们经常能够见到这种状况,有的亏损企业仅仅由于换了壹个精明强干、擅长管理的厂长,很快扭亏为盈;有些企业尽管拥有较为先进的设备和技术,却没有发挥其应有的作用;而有些企业尽管物质技术条件较差,却能够凭借科学的管理,充分发挥其潜力,反而能更胜壹筹,从而在激烈的社会竞争中取得优势。通过有效地管理,能够放大组织系统的整体功能。因为有效地管理,会使组织系统的整体功能大于组织因素各自功能的简洁相加之和,起到放大组织系统的整体功能的作用
17、【10】。所以，壹个企业的管理有效性对整个企业组织的营运实力来说至关重要,企业应当把握其管理的有效性，且且重视这壹指标的分析。（三）市场占有率市场占有率,也可称为“市场份额”是企业在运作的市场上所占有的百分比。在西方,当壹个企业获得市场25%的占有率时,壹般就被认为限制了市场。市场占有率对企业至关重要,壹方面它是反映企业运营业绩最关键的指标之壹,另壹方面它是企业市场地位最直观的体现。市场占有率对企业很重要,但其含金量对企业来说则更为重要。市场占有率且不是企业追求的目的,而是企业为达到目的所采纳的手段。许多企业在“先市场后效益”、“先规模后效益”的误导下,变成了市场占有率的奴隶【11】。所以,把
18、握适度的市场份额,分析市场份额，才不会使企业本身的行动目的过于麻木,影响了企业本身的运营业绩,以至于影响了外界对企业本身的营运实力的评价,使企业价值贬值,竞争力受到重大的影响,使企业蒙受损失。三、结论总之，在当下市场经济的不断完善下，能否对企业营运实力体系进行正确的分析，已成为壹个企业在竞争中能否取得优势的重要因素，因为企业在生存和竞争的过程中必定会遇到许多内部或外部的问题。对于外部问题，有时决策者和管理者是不能左右的，可是内部问题，在大多状况下，很大程度上是取决于企业内部管理层的决策和管理方法上。就企业营运实力的提高，打造壹个良好的营运体系，主要是“人”的问题【12】。就拿我国目前壹些企业来
19、说，内部各个部门之间沟通不流畅就会阻碍营体系的正常运转，尤其是在当今这个飞速发展的时代，错过壹步就可能使企业在竞争中处于劣势。所以，要使营运实力体系得到良好的发展和建立，首先要解决的的拆除企业内部各部门的“墙”，再则就是在保持良好的营运实力的条件下，仍要确保企业良好的偿债实力，将企业在运营过程中的财务风险降到最低水平。因此，壹个良好的营运实力体系的建立、发展和运行，必定会使企业在竞争和发展中顺当进行。感谢阅读1、1、鸣筝金粟柱，素手玉房前。TIME "yy.M.d" 20.6.29 DATE "M.d.yyyy" 6.29.2022 DATE "
20、;HH:mm" 12:46 DATE "HH:mm:ss" 12:46:27 DATE "MMM-yy" Jun-20 DATE "HH:mm" 12:462、宫中明丽的花儿在孤独寥落中开放。TIME "EEEE年O月A日" 二二年六月二十九日 TIME "yyyy年M月d日星期W" 2022年6月29日星期一3、幸存的几个满头白发的宫女。DATE "HH:mm" 12:46 DATE "M.d.yyyy" 6.29.2022 DATE &quo
21、t;HH:mm" 12:46 DATE "M.d.yyyy" 6.29.2022 DATE "HH:mm" 12:46 DATE "HH:mm:ss" 12:46:27 DATE "M.d.yyyy" 6.29.2022 DATE "HH:mm" 12:46 DATE "M.d.yyyy" 6.29.20224、闲坐无事只能谈论着玄宗轶事。DATE "M.d.yyyy" 6.29.2022 DATE "M.d.yyyy" 6.
22、29.2022 DATE "HH:mm" 12:46 DATE "HH:mm" 12:46 DATE "HH:mm:ss" 12:46:27 DATE "HH:mm:ss" 12:46:275、皇帝在京城之外的宫殿。DATE "MMMM yy" June 20 DATE "dddd, MMMM d, yyyy" Monday, June 29, 2022 DATE "M/d/yyyy" 6/29/20226、这里指当时东都洛阳的皇帝行宫上阳宫。TIME &
23、quot;h时m分" 12时46分 TIME "h时m分" 12时46分 DATE "d-MMM-yy" 29-Jun-20 DATE "M.d.yyyy" 6.29.20227、行宫里的花。TIME "yy.M.d" 20.6.29 TIME "yy.M.d" 20.6.29 TIME "yy.M.d" 20.6.29。TIME "yyyy年M月d日星期W" 2022年6月29日星期一 TIME "EEEE年O月A日" 二二
24、年六月二十九日8、一些宫女天宝末年被“潜配”到上阳宫。DATE "HH:mm" 12:46 DATE "HH:mm:ss" 12:46:27 DATE "M.d.yyyy" 6.29.2022 DATE "dddd, MMMM d, yyyy" Monday, June 29, 20221、在这冷宫里一闭四十多年。TIME "yy.M.d" 20.6.29 DATE "M.d.yyyy" 6.29.2022 DATE "HH:mm" 12:46 DATE
25、"HH:mm:ss" 12:46:27 DATE "MMM-yy" Jun-20 DATE "HH:mm" 12:462、成了白发宫人。TIME "EEEE年O月A日" 二二年六月二十九日 TIME "yyyy年M月d日星期W" 2022年6月29日星期一3、白日依山尽。DATE "HH:mm" 12:46 DATE "M.d.yyyy" 6.29.2022 DATE "HH:mm" 12:46 DATE "M.d.yyyy&
26、quot; 6.29.2022 DATE "HH:mm" 12:46 DATE "HH:mm:ss" 12:46:27 DATE "M.d.yyyy" 6.29.2022 DATE "HH:mm" 12:46 DATE "M.d.yyyy" 6.29.20224、黄河入海流。DATE "M.d.yyyy" 6.29.2022 DATE "M.d.yyyy" 6.29.2022 DATE "HH:mm" 12:46 DATE "
27、HH:mm" 12:46 DATE "HH:mm:ss" 12:46:27 DATE "HH:mm:ss" 12:46:275、欲穷千里目。DATE "MMMM yy" June 20 DATE "dddd, MMMM d, yyyy" Monday, June 29, 2022 DATE "M/d/yyyy" 6/29/20226、夕阳依傍着山峦渐渐沉落。TIME "h时m分" 12时46分 TIME "h时m分" 12时46分 DATE &q
28、uot;d-MMM-yy" 29-Jun-20 DATE "M.d.yyyy" 6.29.20227、滔滔黄河朝着大海汹涌奔流。TIME "yy.M.d" 20.6.29 TIME "yy.M.d" 20.6.29 TIME "yy.M.d" 20.6.29。TIME "yyyy年M月d日星期W" 2022年6月29日星期一 TIME "EEEE年O月A日" 二二年六月二十九日8、想要看到千里之外的风光。DATE "HH:mm" 12:46 DA
29、TE "HH:mm:ss" 12:46:27 DATE "M.d.yyyy" 6.29.2022 DATE "dddd, MMMM d, yyyy" Monday, June 29, 20221、那就要再登上更高的一层城楼。TIME "yy.M.d" 20.6.29 DATE "M.d.yyyy" 6.29.2022 DATE "HH:mm" 12:46 DATE "HH:mm:ss" 12:46:27 DATE "MMM-yy" Ju
30、n-20 DATE "HH:mm" 12:462、旧址在山西永济县。TIME "EEEE年O月A日" 二二年六月二十九日 TIME "yyyy年M月d日星期W" 2022年6月29日星期一3、楼高三层，前对中条山。DATE "HH:mm" 12:46 DATE "M.d.yyyy" 6.29.2022 DATE "HH:mm" 12:46 DATE "M.d.yyyy" 6.29.2022 DATE "HH:mm" 12:46 DATE
31、 "HH:mm:ss" 12:46:27 DATE "M.d.yyyy" 6.29.2022 DATE "HH:mm" 12:46 DATE "M.d.yyyy" 6.29.20224、下临黄河。传闻常有鹳雀在此停留。DATE "M.d.yyyy" 6.29.2022 DATE "M.d.yyyy" 6.29.2022 DATE "HH:mm" 12:46 DATE "HH:mm" 12:46 DATE "HH:mm:ss&q
32、uot; 12:46:27 DATE "HH:mm:ss" 12:46:275、故有此名。DATE "MMMM yy" June 20 DATE "dddd, MMMM d, yyyy" Monday, June 29, 2022 DATE "M/d/yyyy" 6/29/20226、消逝。这句话是说太阳依傍山峦沉落。TIME "h时m分" 12时46分 TIME "h时m分" 12时46分 DATE "d-MMM-yy" 29-Jun-20 DATE &
33、quot;M.d.yyyy" 6.29.20227、想要得到某种东西或达到某种目的的愿望。TIME "yy.M.d" 20.6.29 TIME "yy.M.d" 20.6.29 TIME "yy.M.d" 20.6.29。TIME "yyyy年M月d日星期W" 2022年6月29日星期一 TIME "EEEE年O月A日" 二二年六月二十九日8、但也有希望、想要的意思。DATE "HH:mm" 12:46 DATE "HH:mm:ss" 12:46:27 DATE "M.d.yyyy" 6.29.2022 DATE "dddd, MMMM d, yyyy" Monday, June 29, 2022本文来源：网络收集与整理，如有侵权，请联系作者删除，谢谢！第23页 共23页第 23 页 共 23 页第 23 页 共 23 页第 23 页 共 23 页第 23 页 共 23 页第 23 页 共 23 页第 23 页 共 23 页第 23 页 共 23 页第 23 页 共 23 页第 23 页 共 23 页第 23 页 共 23 页