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1、CMC.泓域咨询/现金流量分析奶茶项目现金流量分析目录第一章 宏观环境分析3第二章 行业背景分析6第三章 项目基本情况8一、 项目名称及建设性质8二、 项目承办单位8三、 项目实施的可行性9四、 项目建设选址10五、 建筑物建设规模10六、 项目总投资及资金构成10七、 资金筹措方案10八、 项目预期经济效益规划目标11九、 项目建设进度规划11第四章 公司简介13一、 基本信息13二、 公司简介13三、 公司主要财务数据14第五章 现金流量分析16一、 常用的资金等值换算公式16二、 资金时间价值与资金等值18第一章 宏观环境分析紧紧围绕“三区一门户一基地”的战略定位，用好“四区叠加、一区毗
2、邻”的独特优势，高点布局，建设对外开放新高地；高速推进，打造加快发展新引擎；高位起步，开启闽江口金三角经济圈建设新征程。1、突出顶层战略设计。坚持“整体规划、一体发展、分片实施”原则，立足新区的功能定位、空间特征以及发展现状，加快推进新区规划体系完善和实施。依托市属国有投资集团，采取多种合作形式，推动新区重大项目投资、土地开发、资产运营管理。以新区发展规划和总体规划为指引，实施“多规合一”，加快推进马尾、仓山、长乐、福清、连江、罗源等县（市）区现有规划与新区各项规划的衔接。贯彻落实省政府支持新区加快发展的若干意见，制定完善配套承接举措，进一步放大政策效应，探索创新城乡管理体制、对台合作机制、投
3、融资机制，努力创造一批可复制可推广的试验成果。2、实现重点区域率先突破。加快推进三江口、闽江口、滨海新城、福清湾、江阴湾等城市功能组团开发建设，以重点区域、重点板块的率先崛起，带动新区整体建设发展，辐射引领全市加快发展。三江口组团重点完善和提升行政办公、医疗文化等公共服务职能，发展商务办公、总部基地、商贸会展、文化创意等生产性服务业，打造21世纪海上丝绸之路经贸平台；闽江口组团申请设立福州空港综合保税区，形成集口岸通关、出口加工、保税物流、文化创意、综合服务等功能于一体的海峡西岸国际空港物流核心枢纽；滨海新城组团集中发展文化娱乐、国际商务、金融保险等现代服务业，提升大福州的中心功能，建设宜居休
4、闲的功能集中区；福清湾组团建设海峡两岸旅游合作主要承载区；江阴湾组团依托优良的深水港，重点发展临港重化、电子信息、机械制造、新能源、整车及零配件进出口贸易、保税仓储、保税展示交易、海洋产业及航运物流等产业，建成集产业、港口、生活功能为一体的综合滨海新城。3、引领全市跨越发展。发挥投资关键作用，加大福州新区重大产业项目和轨道交通、机场、港口等基础设施投资力度，推进政府和社会资本合作模式等投融资方式创新，加强招商选资和三维项目对接工作。发挥消费基础作用，增强新区集聚消费功能，建设一批高端商贸集聚区，培育各类专业消费市场，发展健康养老、文化娱乐、旅游休闲、教育培训、体育健身等新兴服务消费，支持租赁、
5、信用和网络等现代消费。发挥进出口促进作用，积极实施“走出去”战略，完善投资贸易便利化机制，深度开拓新区出口市场，大力发展服务贸易和技术贸易，推动加工贸易转型升级，提高企业国际化经营水平，利用海峡两岸电子商务经济合作实验区等进口政策优势打造区域性进口商品消费与集散中心。发挥民营经济重要作用，优化新区民营经济发展环境，支持有条件的民营企业积极拓展境外业务或在境内外上市，吸引和集聚民营企业，打造闽籍民营企业总部中心。第二章 行业背景分析经过长期不断的发展，我国奶茶市场规模日益扩大，产品品种日益丰富。随着我国居民收入水平不断提升，消费观念不断升级，对奶茶产品的健康要求不断提高，奶茶行业已经由最初的粉末
6、冲调时代发展到现阶段的新式茶饮时代，生产工艺和健康性不断升级。现阶段，我国市场中的主要奶茶产品包括液态瓶装奶茶、杯装奶茶、盒装奶茶和门店现场现调奶茶四大类。杯装和盒装奶茶属于速溶奶茶粉固体饮料，在此市场中，香飘飘、优乐美、立顿、香约是行业中的龙头企业，占据主要市场份额，其它品牌竞争力较小，市场格局基本稳定，其中香飘飘奶茶是杯装奶茶行业的领头者。液态瓶装奶茶相较来说在产品品质、生产工艺、资本投入等方面对企业实力要求较高，市场参与者主要是统一、康师傅、麒麟、娃哈哈等大型企业，统一旗下的阿萨姆奶茶在行业中处于垄断地位，市场份额占比超过70%，康师傅经典奶茶、麒麟午后奶茶、英式伯爵奶茶也占据较大市场份
7、额，行业集中度高。相较于其他三大类奶茶产品，门店现场现调奶茶市场竞争激烈。现调奶茶市场需求快速增长，且毛利较高，进入门槛较低，吸引了众多资本进入布局，茶店品牌层出不穷，行业中较有代表性的品牌为喜茶、奈雪的茶、一点点等。在健康意识逐步提升的背景下，以上等茶叶、新鲜牛奶和水果等原料调制而成的新式茶饮迅速占领市场，市场规模快速扩大，是奶茶行业中发展潜力最大的细分领域。我国奶茶市场中，液态瓶装奶茶、杯装奶茶和盒装奶茶市场竞争格局较为稳定，新进入的资本投资领域主要集中在门店现调奶茶市场。现调奶茶行业进入门槛较低，产品易于模仿，市场同质化现象严重，拥有特色奶茶产品和不断推出新产品成为品牌奶茶店重要竞争优势
8、，因此研发创新能力较强的品牌市场占有率逐步扩大，而创新能力较弱的小品牌奶茶店每年会大量涌入市场，同时也有大量被淘汰出局，行业发展较为混乱。自20世纪末期奶茶进入国内市场以来，经过不断的发展，我国液态瓶装奶茶、杯装奶茶和盒装奶茶领域市场格局已趋于稳定，新进入企业扩大市场份额较为困难。而门店现调奶茶市场竞争格局尚未完全形成，行业中品牌众多，集中度低，整体发展较为混乱，因此在这一领域，新进入企业如创新能力较强，还有较大的发展空间。第三章 项目基本情况一、 项目名称及建设性质（一）项目名称奶茶项目（二）项目建设性质本项目属于技术改造项目二、 项目承办单位（一）项目承办单位名称xxx集团有限公司（二）项
9、目联系人龙xx（三）项目建设单位概况公司依据公司法等法律法规、规范性文件及公司章程的有关规定，制定并由股东大会审议通过了董事会议事规则，董事会议事规则对董事会的职权、召集、提案、出席、议事、表决、决议及会议记录等进行了规范。 公司秉承“以人为本、品质为本”的发展理念，倡导“诚信尊重”的企业情怀；坚持“品质营造未来，细节决定成败”为质量方针；以“真诚服务赢得市场，以优质品质谋求发展”的营销思路；以科学发展观纵观全局，争取实现行业领军、技术领先、产品领跑的发展目标。 公司始终坚持“人本、诚信、创新、共赢”的经营理念，以“市场为导向、顾客为中心”的企业服务宗旨，竭诚为国内外客户提供优质产品和一流服务
10、，欢迎各界人士光临指导和洽谈业务。公司不断推动企业品牌建设，实施品牌战略，增强品牌意识，提升品牌管理能力，实现从产品服务经营向品牌经营转变。公司积极申报注册国家及本区域著名商标等，加强品牌策划与设计，丰富品牌内涵，不断提高自主品牌产品和服务市场份额。推进区域品牌建设，提高区域内企业影响力。三、 项目实施的可行性（一）长期的技术积累为项目的实施奠定了坚实基础目前，公司已具备产品大批量生产的技术条件，并已获得了下游客户的普遍认可，为项目的实施奠定了坚实的基础。（二）国家政策支持国内产业的发展近年来，我国政府出台了一系列政策鼓励、规范产业发展。在国家政策的助推下，本产业已成为我国具有国际竞争优势的战
11、略性新兴产业，伴随着提质增效等长效机制政策的引导，本产业将进入持续健康发展的快车道，项目产品亦随之快速升级发展。四、 项目建设选址本期项目选址位于xx（以最终选址方案为准），占地面积约30.00亩。项目拟定建设区域地理位置优越，交通便利，规划电力、给排水、通讯等公用设施条件完备，非常适宜本期项目建设。五、 建筑物建设规模本期项目建筑面积33643.84，其中：主体工程22995.84，仓储工程5752.32，行政办公及生活服务设施2998.40，公共工程1897.28。六、 项目总投资及资金构成（一）项目总投资构成分析本期项目总投资包括建设投资、建设期利息和流动资金。根据谨慎财务估算，项目总投
12、资11576.44万元，其中：建设投资8724.18万元，占项目总投资的75.36%；建设期利息102.14万元，占项目总投资的0.88%；流动资金2750.12万元，占项目总投资的23.76%。（二）建设投资构成本期项目建设投资8724.18万元，包括工程费用、工程建设其他费用和预备费，其中：工程费用7256.07万元，工程建设其他费用1280.54万元，预备费187.57万元。七、 资金筹措方案本期项目总投资11576.44万元，其中申请银行长期贷款4169.03万元，其余部分由企业自筹。八、 项目预期经济效益规划目标（一）经济效益目标值（正常经营年份）1、营业收入（SP）：23000.0
13、0万元。2、综合总成本费用（TC）：19183.64万元。3、净利润（NP）：2784.05万元。（二）经济效益评价目标1、全部投资回收期（Pt）：6.23年。2、财务内部收益率：16.44%。3、财务净现值：3404.33万元。九、 项目建设进度规划本期项目按照国家基本建设程序的有关法规和实施指南要求进行建设，本期项目建设期限规划12个月。十四、项目综合评价主要经济指标一览表序号项目单位指标备注1占地面积20000.00约30.00亩1.1总建筑面积33643.84容积率1.681.2基底面积11200.00建筑系数56.00%1.3投资强度万元/亩270.872总投资万元11576.442
14、.1建设投资万元8724.182.1.1工程费用万元7256.072.1.2工程建设其他费用万元1280.542.1.3预备费万元187.572.2建设期利息万元102.142.3流动资金万元2750.123资金筹措万元11576.443.1自筹资金万元7407.413.2银行贷款万元4169.034营业收入万元23000.00正常运营年份5总成本费用万元19183.646利润总额万元3712.077净利润万元2784.058所得税万元928.029增值税万元869.1610税金及附加万元104.2911纳税总额万元1901.4712工业增加值万元6527.8313盈亏平衡点万元10091.8
15、4产值14回收期年6.23含建设期12个月15财务内部收益率16.44%所得税后16财务净现值万元3404.33所得税后第四章 公司简介一、 基本信息1、公司名称：xxx集团有限公司2、法定代表人：龙xx3、注册资本：1310万元4、统一社会信用代码：xxxxxxxxxxxxx5、登记机关：xxx市场监督管理局6、成立日期：2013-4-77、营业期限：2013-4-7至无固定期限8、注册地址：xx市xx区xx9、经营范围：从事奶茶相关业务（企业依法自主选择经营项目，开展经营活动；依法须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动；不得从事本市产业政策禁止和限制类项目的经营活动。）二
16、、 公司简介公司始终坚持“人本、诚信、创新、共赢”的经营理念，以“市场为导向、顾客为中心”的企业服务宗旨，竭诚为国内外客户提供优质产品和一流服务，欢迎各界人士光临指导和洽谈业务。公司不断推动企业品牌建设，实施品牌战略，增强品牌意识，提升品牌管理能力，实现从产品服务经营向品牌经营转变。公司积极申报注册国家及本区域著名商标等，加强品牌策划与设计，丰富品牌内涵，不断提高自主品牌产品和服务市场份额。推进区域品牌建设，提高区域内企业影响力。三、 公司主要财务数据表格题目公司合并资产负债表主要数据项目2020年12月2019年12月2018年12月资产总额4023.843219.073017.88负债总额
17、1895.461516.371421.60股东权益合计2128.381702.701596.29表格题目公司合并利润表主要数据项目2020年度2019年度2018年度营业收入12989.2410391.399741.93营业利润2277.771822.221708.33利润总额2070.431656.341552.82净利润1552.821211.201118.03归属于母公司所有者的净利润1552.821211.201118.03第五章 现金流量分析一、 常用的资金等值换算公式在项目经济评价中，为了正确地计算和评价投资项目的经济效益，必须计算项目的整个寿命期内各个时期发生的现金流量的真实价值
18、。但由于资金存在时间价值，在项目的整个寿命期内，各个时期发生的现金流量是不能直接相加的。为了计算项目各个时期的真实价值，必须要将各个时间点上发生的不同的现金流量转换成某个时间点的等值资金，然后再进行计算和分析，这样一个资金转换的过程就是资金的等值计算。（一）有关资金等值计算中的几个基本概念为了方便计算，首先明确几个资金等值的概念。1现值，也称折现值，是指把未来现金流量折算为基础时点的价值，通常用P表示。在项目经济评价计算中，一般都约定P发生在起始时点的初期，如投资发生在第0年（即第1年年初）。在资金的等值计算中，求现值的情况是最常见的。将一个时点上的资金“从后往前”折算到某个时点上就是求现值，
19、求现值的过程也叫做折现。在项目经济评价中，折现计算是基础，许多计算都是在折现计算的基础上衍生的。2终值，也称将来值，是指现在现金流量折算为未来某一时点的价值，通常用F表示。在资金的等值计算中，将一个序列时间点上的资金“从前往后”折算到某一时点上的过程就叫求终值。求资金的终值也就是求资金的本利和。在项目经济评价计算中，我们一般约定F发生在期末。如第1年末、第2年末等。3年值，它表示发生在每年的等额现金流量，即在某个特定时间序列内，每隔相同时间收入或支出的等额资金，通常用A表示。在项目经济评价计算中，如无特别说明，一般约定A发生在期末，如第1年末、第2年末等。4等值。没有特定的符号表示，因为等值相
20、对于现值、终值和年值来说是个抽象的概念，它只是资金的一种转换计算过程。等值既可以是现值、终值，也可以是年值。因为实际上，现值和终值也是一个相对概念。如某项目第5年的值相对于前面4年的值来说，它是终值，而相对于5年以后的值来说，它又是现值。等值是指在考虑资金的时间价值的情况下，不同时点上发生的绝对值不等的资金具有相同的价值。资金的等值计算非常重要，资金的时间价值计算核心就是进行资金的等值计算（二）资金等值计算的基本公式每个投资项目的现金流量的发生是不尽相同的，有的项目一次投资，多次收益；有的项目多次投资，多次收益；有的项目多次投资，一次收益；也有的项目一次投资，一次收益。因此，为了解决以上各种问
21、题的投资项目经济分析计算，推导几种统一的计算公式。1一次支付型一次支付型又称整付，是指项目在整个寿命期内，其现金流量无论是流入还是流出都只发生一次。一般有两种情况：一种是发生在期初，一种是发生在期末。2多次支付型多次支付是指现金流量发生在多个时点上，而不是像前面两种支付那样只集中发生在期初或期末。多次支付分多次等额支付型和多次不等额支付型。等额支付是指现金流量在各个时点等额、连续发生。二、 资金时间价值与资金等值（一）资金的时间价值任何项目的建设与运行，都有一个时间上的延续过程。对于投资者来说，资金的投入与收益的获取往往构成一个时间上有先有后的现金流量序列。要客观地评价项目的经济效果，不仅要考
22、虑现金流出与现金流入的数额，还必须考虑每笔现金流量发生的时间。在不同的时间付出或得到同样数额的资金在价值上是不等的。也就是说，资金的价值会随时间发生变化。今天可以用来投资的一笔资金，即使不考虑通货膨胀因素，也比将来可获得的同样数额的资金更有价值。因为当前可用的资金能够立即用来投资并带来收益，而将来才可取得的资金则无法用于当前的投资，也无法获取相应的收益。不同时间发生的等额资金在价值上的差别称为资金的时间价值。对于资金的时间价值，可以从两个方面理解。首先，资金随着时间的推移，其价值会增加，这种现象叫资金增值。资金是属于商品经济范畴的概念，在商品经济条件下，资金是不断运动着的。资金的运动伴随着生产
23、与交换的进行，生产与交换活动会给投资者带来利润，表现为资金的增值。从投资者的角度来看，资金的增值特性使资金具有时间价值。其次，资金一旦用于投资，就不能用于现期消费。牺牲现期消费是为了能在将来得到更多的消费，个人储蓄的动机和国家积累的目的都是如此。从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为对放弃现期消费的损失所应作出的必要补偿。在经济分析中，对资金时间价值的计算方法与银行利息的计算方法基本相同。实际上，银行利息也是一种资金时间价值的表现方式。（二）利息和利率利息是占用资金所付出的代价或借出资金所获的报酬，它是资金时间价值的表现形式之一。通常用利息额作为衡量资金时间价值的绝对尺度，用利息率作为衡量资
24、金时间价值的相对尺度。利息率简称为利率。利率是国家宏观经济管理的重要杠杆之一，利率的高低由以下因素决定：（1）利率的高低首先取决于社会平均利润率的高低，并随之变动。在通常情况下，社会平均利润率是利率的上限。因为如果利率高于利润率，借款人无利可图就不会发生借贷。（2）社会平均利润率不变的情况下，利率高低取决于金融市场上借贷资本的供求情况。借贷资本供过于求，利率便下降；反之，利率便上升。（3）借出资本要承担一定的风险，风险越大，利率越高；风险越小，利率越低。（4）通货膨胀对利率的波动有直接的影响，通货膨胀会导致资金贬值，可能会使利息无形中成为负值。（5）借出资本的时间长短也是影响因素之一。贷款期限
25、长，不可预见的因素多，风险大，利率就高；反之利率就低。1单利计算单利是指在计算利息时，仅用最初本金来加以计算，而不计入在先前利息周期中所累积增加的利息，即通常所说的“利不生利”的计息方法。2复利计算某一计息周期的利息是由本金加上先前计息周期所累积利息总额之和来计算的，该利息称为复利，即通常所说的“利生利”“利滚利”。 复利计息比较符合资金在社会再生产过程中运动的实际状况。因此，在现实中得到广泛的应用。在投资分析中，一般采用复利计算。3名义利率与有效利率在复利计算中，计算利率的周期通常以年为单位，它可以与计息周期相同，也可以与计息周期不同。当计息周期小于一年时，如按半年一次、每季一次、每月一次或每日一次计算利息时，则一年内的复利计算次数分别为2、4、12或365等，这种情况下就出现了名义利率和有效利率的差别。名义利率是指计息周期利率乘以一年内的计息周期数所得的年利率。若计息周期月利率为1%，则年名义利率为12%，很显然，计算名义利率时忽略了前面各期利息再生的因素，这与单利的计算相同。通常所说的年利率都是名义利率。（三）资金等值的概念在资金时间价值的计算中，等值是一个十分重要的概念。资金等值是指在考虑时间因素的情况下，不同时点发生的绝对值不等的资金可能具有相等的价值。例如现在的100元与一年后的106元，数量上并不相等，但如果将这笔资金存入银行，年利率6%，则两者是等值的。