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1、九江学院会计学院 蔡报纯Page 1 蔡报纯蔡报纯 2009年年10月月28第九章第九章 房产税、城镇土地使用税和耕地占用税房产税、城镇土地使用税和耕地占用税九江学院会计学院 蔡报纯Page 2主要内容主要内容房产税房产税城镇土地使用税城镇土地使用税3耕地占用税耕地占用税九江学院会计学院 蔡报纯Page 3计税依据与税率计税依据与税率征税范围征税范围征税对象征税对象纳税义务人纳税义务人房产税基本原理房产税基本原理第一节第一节 房产税房产税应纳税额的计算应纳税额的计算税收优惠税收优惠征收管理征收管理九江学院会计学院 蔡报纯Page 4一、房产税基本原理一、房产税基本原理概念概念特点特点 房产税是
2、以房屋为征税对象，房产税是以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或租金收入，按照房屋的计税余值或租金收入，向产权所有人征收的一种财产税向产权所有人征收的一种财产税 1.房产税属于财产税中的个别财房产税属于财产税中的个别财产税；产税；2.征税范围限于城镇的经营征税范围限于城镇的经营性房屋；性房屋；3.区别房屋的经营使用方区别房屋的经营使用方式规定征税办法。式规定征税办法。九江学院会计学院 蔡报纯Page 5产权属国家所有的，由经营管理单位纳税产权属国家所有的，由经营管理单位纳税1产权出典的，由承典人纳税产权出典的，由承典人纳税2产权所有人，承典人不在房屋所有地的，由房产代管人产权所有人，承典人不在
3、房屋所有地的，由房产代管人或者使用人纳税或者使用人纳税3产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税4二、纳税义务人二、纳税义务人56产权未确定及租典纠纷未解决的，亦有产权未确定及租典纠纷未解决的，亦有由房产代管人由房产代管人或者使用人纳税或者使用人纳税无租使用其他房产的，由房产使用人纳税无租使用其他房产的，由房产使用人纳税九江学院会计学院 蔡报纯Page 6 它是有屋面和围护结构，能遮它是有屋面和围护结构，能遮 风避雨，可供人们生产、学习、风避雨，可供人们生产、学习、工作、生活的场所。与房屋不可工作、生活的场所。与房屋不可分割的各种附属设施或不单独
4、计分割的各种附属设施或不单独计价的配套设施，也属于房屋，应价的配套设施，也属于房屋，应 一并征收房产税；但独立于房屋一并征收房产税；但独立于房屋 之外的建筑物（如水塔、围墙之外的建筑物（如水塔、围墙 等）不等）不 属于房屋，属于房屋，不征房产不征房产 税。税。三、征税对象房房房房产产产产房地产开发企业建房地产开发企业建造的商品房，在出造的商品房，在出售前，不征收房产售前，不征收房产税；但对出售前房税；但对出售前房地产开发企业已使地产开发企业已使用或出租、出借的用或出租、出借的商品房应按规定征商品房应按规定征收房产税。收房产税。九江学院会计学院 蔡报纯Page 7城市城市城市城市县城县城县城县城
5、工矿区工矿区工矿区工矿区建制镇建制镇建制镇建制镇四、征四、征四、征四、征税范围税范围税范围税范围不包括农村不包括农村九江学院会计学院 蔡报纯Page 8从价计征从价计征计税依据是房产原值一次减除计税依据是房产原值一次减除计税依据是房产原值一次减除计税依据是房产原值一次减除10%10%30%30%的的的的扣除比例后的余值。税率为扣除比例后的余值。税率为扣除比例后的余值。税率为扣除比例后的余值。税率为1.2%1.2%从租计征从租计征 计税依据为房产租金收入计税依据为房产租金收入计税依据为房产租金收入计税依据为房产租金收入。税率为。税率为12%五、计税依据与税率计税依据与税率 九江学院会计学院 蔡报
6、纯Page 9融资租赁房屋的融资租赁房屋的融资租赁房屋的融资租赁房屋的从价计征从价计征从价计征从价计征房产联营投资的房产联营投资的房产联营投资的房产联营投资的（1）以房产联营投资，）以房产联营投资，共担经营风险的，以房共担经营风险的，以房产余值为计税依据计征产余值为计税依据计征房产税；房产税；（2）以房产联营投资，）以房产联营投资，收取固定收入，不承担收取固定收入，不承担经营风险，只收取固定经营风险，只收取固定收入的，实际是以联营收入的，实际是以联营名义取得房产租金，因名义取得房产租金，因此应由出租方按租金收此应由出租方按租金收入计征房产税入计征房产税。计税依据以房产余值为计税以房产余值为计税
7、依据计征房产税，依据计征房产税，租赁期内该税的纳租赁期内该税的纳税人，由当地税务税人，由当地税务机关根据实际情况机关根据实际情况确定。确定。九江学院会计学院 蔡报纯Page 10居民住宅区内业主共有居民住宅区内业主共有居民住宅区内业主共有居民住宅区内业主共有经营性房产经营性房产经营性房产经营性房产 从价计征从价计征从价计征从价计征房屋附属设备和配套设施的房屋附属设备和配套设施的房屋附属设备和配套设施的房屋附属设备和配套设施的计税规定计税规定计税规定计税规定（1）凡以房屋为载体，不可随意）凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调
8、、给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房算，都应计入房产原值，计征房产税。产税。（2）对于更换房屋附属设备和配）对于更换房屋附属设备和配套设施，在将其价值计入房产原套设施，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值配件，更新后不再计入房产原值计税依据由实际经营的代管人或由实际经营的代管人或使用
9、人缴纳房产税。其使用人缴纳房产税。其中自营的，依照房产原中自营的，依照房产原值减除值减除10%至至30%后的后的余值计征，没有房产原余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所确划分开的，由房产所在地地方税务机关参照在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值；同类房产核定房产原值；出租的，依照租金收入出租的，依照租金收入计征。计征。九江学院会计学院 蔡报纯Page 11六、应纳税额的计算 计税方法计税依据税率税额计算公式从价计征房产计税余值1.2%全年应纳税额应税房产原值（1-扣除比例）1.2%从租计征房屋租金12%（个
10、人为4%）全年应纳税额租金收入12%（个人为4%）九江学院会计学院 蔡报纯Page 12 某企业某企业2008年年1月月1日的房产原值为日的房产原值为3000万元，万元，4月月1日将日将其中原值为其中原值为1000万元的临街房出租给某连锁商店，月租金万元的临街房出租给某连锁商店，月租金5万万元。当地政府规定允许按房产原值减除元。当地政府规定允许按房产原值减除20%后的余值计税。该后的余值计税。该企业当年应缴纳房产税（）。企业当年应缴纳房产税（）。万元万元 万元万元 万元万元 万元万元【答案答案】C。自身经营用房的房产税按房产余值从价计征，。自身经营用房的房产税按房产余值从价计征，临街房临街房4
11、月月1日才出租，日才出租，1至至3月仍从价计征，自身经营用房月仍从价计征，自身经营用房应纳房产税（应纳房产税（3000-1000）（1-20%）1.2%+1000（1-20%）1.2%12321.6（万（万元）；出租的房产按本年租金从租计征元）；出租的房产按本年租金从租计征59（月）（月）12%（万元），企业当年应纳房产税（万元），企业当年应纳房产税27（万元）。（万元）。【例题例题单选题单选题】九江学院会计学院 蔡报纯Page 13 赵某拥有两处房产，一处原值赵某拥有两处房产，一处原值60万元的房产供自己和家人万元的房产供自己和家人居住，另一处原值居住，另一处原值20万元的房产于万元的房产于
12、2008年年7月月1日出租给王某日出租给王某居住，按市场价每月取得租金收入居住，按市场价每月取得租金收入1200元。赵某当年应缴纳的元。赵某当年应缴纳的房产税为（）。房产税为（）。元元 元元 元元 元元答案答案】A【解析解析】应纳房产税应纳房产税120064%288（元）（元）【例题例题单选题单选题】九江学院会计学院 蔡报纯Page 14 某企业有一处房产原值某企业有一处房产原值1000万元，万元，2003年年7月月l日用于投资日用于投资联营（收取固定收入，不承担联营风险），投资期为联营（收取固定收入，不承担联营风险），投资期为5年。已年。已知该企业当年取得固定收入知该企业当年取得固定收入50
13、万元，当地政府规定的扣除比例万元，当地政府规定的扣除比例为为20%。该企业。该企业2003年应缴纳房产税（）。年应缴纳房产税（）。【答案答案】C【解析解析】以房产联营投资，不担风险，只收取固定收入，以房产联营投资，不担风险，只收取固定收入，应由出租方按租金收入计缴房产税；应纳房产税应由出租方按租金收入计缴房产税；应纳房产税 1000（1-20%）1.2%2+5012%（万元）（万元）【例题例题单选题单选题】万元 万元 万元 万元九江学院会计学院 蔡报纯Page 15国家机关、人民团体、军队自用的房产国家机关、人民团体、军队自用的房产 1 宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产宗教寺庙、公园、名胜古
14、迹自用的房产 2个人所有非营业用的房产免征房产税个人所有非营业用的房产免征房产税 3由国家财政部门拨付事业经费的单位本身由国家财政部门拨付事业经费的单位本身业务范围内使用的房产业务范围内使用的房产 4七、税收优惠56对行使国家行政管理职能的中国人民银行总行（含对行使国家行政管理职能的中国人民银行总行（含国家外汇管理局）所属分支机构自用的房产国家外汇管理局）所属分支机构自用的房产 经财政部批准免税的其他房产经财政部批准免税的其他房产 九江学院会计学院 蔡报纯Page 16八、征收管理房产用途纳税义务发生时间：纳税人将原有房产用于生产经营从生产经营之月起纳税人自行新建自行新建房屋用于房屋用于生产经
15、营生产经营从建成之次月起委托施工企业建设的房屋从办理验收手续之次月起（此前已使用或出租、出借的新建房屋，应从使用或出租、出借的当月起）纳税人购置新建购置新建商品房商品房自房屋交付使用之次月起购置存量购置存量房房自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起纳税人出租、出借房产自交付出租、出借房产之次月起房地产开发企业自用、出租、出借自建商品房自房屋使用或交付之次月起九江学院会计学院 蔡报纯Page 17期中考试（自编题）期中考试（自编题）1.涉及增值税、消费税、营业税、城建税；（涉及增值税、消费税、营业税、城建税；（10分）分）2.涉及增值税出口退税；（涉及增值税
16、出口退税；（10分）分）3.进项税额中涉及运费、免税农产品；（进项税额中涉及运费、免税农产品；（10分）分）4.涉及增值税、消费税进口业务；（涉及增值税、消费税进口业务；（10分）分）5.增值税销项税额中涉及到专用发票与普通发票；（增值税销项税额中涉及到专用发票与普通发票；（10分）分）6.涉及到混合销售；（涉及到混合销售；（10分）分）7.计算正确。（计算正确。（40分）分）九江学院会计学院 蔡报纯Page 18计税依据与税率计税依据与税率征税范围征税范围纳税义务人纳税义务人城镇土地使用税基本原理城镇土地使用税基本原理 第二节第二节 城镇土地使用税法城镇土地使用税法 应纳税额的计算应纳税额的
17、计算税收优惠税收优惠征收管理征收管理九江学院会计学院 蔡报纯Page 19一、城镇土地使用税基本原理一、城镇土地使用税基本原理概念概念特点特点 城镇土地使用税是以国有土地为城镇土地使用税是以国有土地为征税对象，对拥有土地使用权的单征税对象，对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。位和个人征收的一种税。1.征税对象是国有土地；征税对象是国有土地；2.征税征税范围广；范围广；3.实行差别幅度税额。实行差别幅度税额。九江学院会计学院 蔡报纯Page 20 城镇土地使用税的纳税义城镇土地使用税的纳税义 务人，是使用城市、县城、建务人，是使用城市、县城、建制镇和工矿区土地的单位和个人，制镇和工矿区土地
18、的单位和个人，包括：内资企业、外商投资企业包括：内资企业、外商投资企业和外国企业在华机构、事业单位、和外国企业在华机构、事业单位、社会团体、国家机关、军队及其社会团体、国家机关、军队及其 他单位，个体工商户及个人也是他单位，个体工商户及个人也是 纳税人。纳税人。纳纳纳纳税税税税义义义义务务务务人人人人纳税人通常包括以下几类：纳税人通常包括以下几类：（一）拥有土地使用权的单位（一）拥有土地使用权的单位和个人；和个人；（二）拥有土地使用权的单位和（二）拥有土地使用权的单位和个人不在土地所在地的，其土地个人不在土地所在地的，其土地的实际使用人和代管人为纳税人；的实际使用人和代管人为纳税人；（三）土地
19、使用权未确定或权属（三）土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，其实际使用人为纠纷未解决的，其实际使用人为纳税人；纳税人；（四）土地使用权共有的，共有（四）土地使用权共有的，共有各方都是纳税人，由共有各方各方都是纳税人，由共有各方分别纳税。分别纳税。九江学院会计学院 蔡报纯Page 21下列可以成为城镇土地使用税的纳税人有（）。下列可以成为城镇土地使用税的纳税人有（）。A.土地使用权人土地使用权人B.土地实际使用人土地实际使用人C.土地代管人土地代管人D.共有土地使用权的各方共有土地使用权的各方【答案答案】ABCD【例题例题多选题多选题】九江学院会计学院 蔡报纯Page 22城市城市城市城市县城县
20、城县城县城工矿区工矿区工矿区工矿区建制镇建制镇建制镇建制镇三、征三、征三、征三、征税范围税范围税范围税范围不包括农村不包括农村自2009年1月1日起，公园、名胜古迹内的索道公司经营用地，应按规定缴纳城镇索道公司经营用地，应按规定缴纳城镇土地使用税。土地使用税。九江学院会计学院 蔡报纯Page 23四、应纳税额的计算 计税依据税率税额计算公式土地面积有幅度的有幅度的定定额额税率税率 全年全年应纳应纳税税额额实际实际占用占用应应税土税土地面地面积积（平方米）（平方米）适用税适用税额额九江学院会计学院 蔡报纯Page 24土地面积以测定面积为计税依据以测定面积为计税依据以测定面积为计税依据以测定面积
21、为计税依据 以证书确认的土地面积以证书确认的土地面积以证书确认的土地面积以证书确认的土地面积为计税依据为计税依据为计税依据为计税依据 以申报的土地面积以申报的土地面积以申报的土地面积以申报的土地面积为计税依据为计税依据为计税依据为计税依据 适用于由省、自治区、直辖市人民政府适用于由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定土地面积的纳税人。确定的单位组织测定土地面积的纳税人。适用尚未组织测量土地面积，但持有政尚未组织测量土地面积，但持有政府部门核发的土地使用证书的纳税人。府部门核发的土地使用证书的纳税人。适用于尚未核发土地使用证书的尚未核发土地使用证书的纳税人。纳税人。九江学院会计学院 蔡报
22、纯Page 25某城市的一家公司，实际占地某城市的一家公司，实际占地23000平方米。由于经营规模扩平方米。由于经营规模扩大，年初该公司又受让了一块尚未办理土地使用证的土地大，年初该公司又受让了一块尚未办理土地使用证的土地3000平方米，公司按其当年开发使用的平方米，公司按其当年开发使用的2000平方米土地面积进行申平方米土地面积进行申报纳税，以上土地均适用每平方米报纳税，以上土地均适用每平方米2元的城镇土地使用税税额。元的城镇土地使用税税额。该公司当年应缴纳城镇土地使用税为（）。该公司当年应缴纳城镇土地使用税为（）。元元 元元 元元 元元【答案答案】C【解析解析】应纳税额（应纳税额（2300
23、02000）250000（元）（元）【例题例题单选题单选题】九江学院会计学院 蔡报纯Page 26城镇土地使用税单位税城镇土地使用税单位税额有较大提高。最高与额有较大提高。最高与最低税额之间相差最低税额之间相差50倍，倍，同一地区最高与最低税同一地区最高与最低税额之间相差额之间相差20倍。倍。税税税税率率率率经济落后地区，税额经济落后地区，税额可适当降低，但降低可适当降低，但降低额不得超过税率表中额不得超过税率表中规定的最低税额规定的最低税额30%。经济发达地区的适用经济发达地区的适用税额可适当提高，但税额可适当提高，但需报财政部批准。需报财政部批准。九江学院会计学院 蔡报纯Page 27五、
24、税收优惠五、税收优惠 暂行条例或其他法规中规定的统一免税项目由省、自治区、直辖市地方税务局确定的减免税项目九江学院会计学院 蔡报纯Page 28六、征收管理纳税义务纳税义务发生时间发生时间1.1.纳税人购置新建商品房，自房屋交付使纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，缴纳城镇土地使用税。用之次月起，缴纳城镇土地使用税。2.纳税人购置存量房，自办理房屋权属纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起机关签发房屋权属证书之次月起3.以出让或转让方式有偿取得土以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从
25、合同地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交城镇土地使用税；合同未约定交付时间的，由受让方从合同签订的付时间的，由受让方从合同签订的次月起次月起4.纳税人出租出借房产，自交付出租纳税人出租出借房产，自交付出租、出借房产之次月起出借房产之次月起5.纳税人新征用的耕地，自批准征用新征用的耕地，自批准征用之日起满之日起满1年时开始缴纳土地使用税年时开始缴纳土地使用税。6.自自2009年年1月月1日起，纳税人因日起，纳税人因土地的权利发生变化而依法终止土地的权利发生变化而依法终止城镇土地使用税纳税义务的，其城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到土地权应纳税款的计算应截止到土地权利发生变化的当月末。利发生变化的当月末。7.纳税人新征用的非耕地，自批准征用新征用的非耕地，自批准征用次月起次月起。九江学院会计学院 蔡报纯Page 29一、征收管理一、征收管理纳税期限纳税期限纳税地点纳税地点征收机构征收机构 实行按年计算，分期缴纳的征收实行按年计算，分期缴纳的征收办法，具体纳税期限由省、自治区、办法，具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府确定直辖市人民政府确定 城镇土地使用税在土地所在地城镇土地使用税在土地所在地f地方税务机关征收缴纳。地方税务机关征收缴纳。