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1、土地利用管理专题讲座土地利用管理专题讲座利用科科长利用科科长利用科科长利用科科长 高级会计师高级会计师高级会计师高级会计师侯仰玉侯仰玉 菏泽市国土资源局菏泽市国土资源局电话：邮箱：主要内容主要内容第一部分第一部分:土地利用管理概念及核心土地利用管理概念及核心第二部分第二部分:国有建设用地供应管理国有建设用地供应管理第三部分第三部分:农村集体建设用地管理农村集体建设用地管理第四部分：新形势下的地价管理工作的重点第四部分：新形势下的地价管理工作的重点第五部分：具体问题探讨第五部分：具体问题探讨一、土地利用管理概念及核心 （一）土地利用管理的概念（一）土地利用管理的概念 1 1、广义的土地利用管理、
2、广义的土地利用管理 2 2、狭义的土地利用管理、狭义的土地利用管理 （1 1）制定土地利用政策）制定土地利用政策 （2 2）国有建设用地供应和集体建设用地的配置及流转的管理）国有建设用地供应和集体建设用地的配置及流转的管理 （3 3）土地市场调控和监管）土地市场调控和监管 （4 4）地价管理等）地价管理等广义土地利用管理规划耕地保护狭义土地利用管理地籍管理 菏泽市局利用科的职责是：菏泽市局利用科的职责是：1 1、承担城乡建设用地和土地、承担城乡建设用地和土地市场管理工作；市场管理工作；2 2、规范土地、规范土地使用权出让、租赁、作价出使用权出让、租赁、作价出资和转让行为；资和转让行为；3 3、
3、组织实施、组织实施土地供应、土地价格、土地土地供应、土地价格、土地资产和土地储备管理政策和资产和土地储备管理政策和土地开发利用标准；土地开发利用标准；4 4、拟订、拟订集体建设用地管理办法并组集体建设用地管理办法并组织实施；织实施；5 5、指导县区农村集、指导县区农村集体建设用地管理和农村宅基体建设用地管理和农村宅基地管理；地管理；6 6、组织实施节约集、组织实施节约集约用地评价和建设用地分等约用地评价和建设用地分等定级工作；定级工作；7 7、组织实施基准、组织实施基准地价、标定地价等地价制度，地价、标定地价等地价制度，对土地市场和地价实施动态对土地市场和地价实施动态监测与监管；监测与监管；8
4、 8、会同农业部、会同农业部门组织实施农村集体建设用门组织实施农村集体建设用地使用权的流转工作。地使用权的流转工作。（二）土地利用管理的核心土地利用管理核心：节约集约用地土地利用管理核心：节约集约用地1 1、节约集约用地主要包括三个、节约集约用地主要包括三个含义含义含义含义 2 2、关于节约集约用地的重要意义、关于节约集约用地的重要意义 （1 1）大力推进节约集约用地是基本国情决定的）大力推进节约集约用地是基本国情决定的 .（2)2)大力推进节约集约用地是缓解土地供需矛盾的根本途大力推进节约集约用地是缓解土地供需矛盾的根本途径。径。（3 3）大力推进节约集约用地是协调建设与保护、生存与发）大力
5、推进节约集约用地是协调建设与保护、生存与发展关系的根本措施。展关系的根本措施。（4 4）大力推进节约集约用地是全面建设小康社会的根本保）大力推进节约集约用地是全面建设小康社会的根本保障障。3 3、节约集约用地的主要措施：、节约集约用地的主要措施：（1 1）严控土地一级市场，坚持依法依规供地。）严控土地一级市场，坚持依法依规供地。（2 2）严格执行建设用地集约利用及项目控制标准。）严格执行建设用地集约利用及项目控制标准。（3 3）挖潜盘活存量土地，依法处置闲置低效用地。）挖潜盘活存量土地，依法处置闲置低效用地。二、国有建设用地供应管理（一）国有土地使用权划拨（一）国有土地使用权划拨 1 1、土地
6、使用权划拨的概念、土地使用权划拨的概念 2 2、土地使用权划拨的特点、土地使用权划拨的特点 3 3、土地使用权划拨的范围、土地使用权划拨的范围（二）国有土地有偿使用（二）国有土地有偿使用 土地资产土地资产土地资产土地资产 土地资产管理土地资产管理土地资产管理土地资产管理 下面我们重点讲一下国有土地资产管理主要下面我们重点讲一下国有土地资产管理主要内容：内容：（一）国有土地有偿使用制度。（一）国有土地有偿使用制度。1 1、土地有偿使用制度的特征、土地有偿使用制度的特征、土地有偿使用制度的特征、土地有偿使用制度的特征 2 2、国有土地有偿使用的范围、国有土地有偿使用的范围、国有土地有偿使用的范围、
7、国有土地有偿使用的范围 3 3、国有土地有偿使用方式、国有土地有偿使用方式、国有土地有偿使用方式、国有土地有偿使用方式 4 4、国有土地有偿使用方式的适用范围、国有土地有偿使用方式的适用范围、国有土地有偿使用方式的适用范围、国有土地有偿使用方式的适用范围 讲一下国有建设用地使用权出让讲一下国有建设用地使用权出让讲一下国有建设用地使用权出让讲一下国有建设用地使用权出让。n n出让年限：居住用地出让年限：居住用地出让年限：居住用地出让年限：居住用地7070年；工业用地年；工业用地年；工业用地年；工业用地5050年；教育、科技、文化、卫生、体年；教育、科技、文化、卫生、体年；教育、科技、文化、卫生、
8、体年；教育、科技、文化、卫生、体育用地育用地育用地育用地5050年；商业、旅游、娱乐用地年；商业、旅游、娱乐用地年；商业、旅游、娱乐用地年；商业、旅游、娱乐用地4040年；物流、公墓等其他用地年；物流、公墓等其他用地年；物流、公墓等其他用地年；物流、公墓等其他用地5050年。年。年。年。n n出让方式：国有建设用地使用权出让，可以采取招标拍卖挂牌和协议四种方出让方式：国有建设用地使用权出让，可以采取招标拍卖挂牌和协议四种方出让方式：国有建设用地使用权出让，可以采取招标拍卖挂牌和协议四种方出让方式：国有建设用地使用权出让，可以采取招标拍卖挂牌和协议四种方式。式。式。式。1、协议出让、协议出让、协
9、议出让的范围、协议出让的范围 、协议出让的类型、协议出让的类型 、协议出让的基本程序、协议出让的基本程序 2、招标拍卖挂牌出让、招标拍卖挂牌出让、招拍挂出让范围、招拍挂出让范围 、招拍挂出让基本程序、招拍挂出让基本程序 3、重点讲一下工业用地出让、重点讲一下工业用地出让 、工业用地出让方式的选择、工业用地出让方式的选择 一、明确政策，合理选择工业用地招标拍卖挂牌出让方式一、明确政策，合理选择工业用地招标拍卖挂牌出让方式 二、严格限定协议范围，规范工业用地协议出让二、严格限定协议范围，规范工业用地协议出让、工业用地招拍挂出让操作程序和要求（详细介绍）、工业用地招拍挂出让操作程序和要求（详细介绍）
10、、工业用地招拍挂出让操作程序和要求（详细介绍）、工业用地招拍挂出让操作程序和要求（详细介绍）、公布出让计划、公布出让计划、公布出让计划、公布出让计划、接受用地预申请，确定具体、接受用地预申请，确定具体、接受用地预申请，确定具体、接受用地预申请，确定具体供地方式供地方式供地方式供地方式 预申请六大步预申请六大步第一步，科学编制工业用地供应计划第一步，科学编制工业用地供应计划 。第二步，发布工业用地出让预申请信息。第二步，发布工业用地出让预申请信息。第三步，意向单位和个人提交用地预申第三步，意向单位和个人提交用地预申请材料。请材料。第四步，第四步，预申请资格审查预申请资格审查预申请资格审查预申请资
11、格审查 。第五步，第五步，预申请截止预申请截止预申请截止预申请截止 。第六步，第六步，组织实施宗地招标拍卖挂牌出组织实施宗地招标拍卖挂牌出组织实施宗地招标拍卖挂牌出组织实施宗地招标拍卖挂牌出让活动让活动让活动让活动 、编制招标拍卖挂牌出让方案、编制招标拍卖挂牌出让方案、编制招标拍卖挂牌出让方案、编制招标拍卖挂牌出让方案、地价评估，确定出让底价、地价评估，确定出让底价、地价评估，确定出让底价、地价评估，确定出让底价、发布公告、发布公告、发布公告、发布公告、工业用地招拍挂出让操作程序和要求（详细介绍）、工业用地招拍挂出让操作程序和要求（详细介绍）、工业用地招拍挂出让操作程序和要求（详细介绍）、工业
12、用地招拍挂出让操作程序和要求（详细介绍）申请和资格审查申请和资格审查申请和资格审查申请和资格审查、出让活动组织实施（主要讲挂牌出让活动）、出让活动组织实施（主要讲挂牌出让活动）、出让活动组织实施（主要讲挂牌出让活动）、出让活动组织实施（主要讲挂牌出让活动）、签订成交确认书、签订成交确认书、签订成交确认书、签订成交确认书、办理项目立项、规划、环评等相关手续、办理项目立项、规划、环评等相关手续、办理项目立项、规划、环评等相关手续、办理项目立项、规划、环评等相关手续、签订出让合同，公布出让结果、签订出让合同，公布出让结果、签订出让合同，公布出让结果、签订出让合同，公布出让结果、资料归档、资料归档、资
13、料归档、资料归档（二）国有企业改制中的土地资产处置（二）国有企业改制中的土地资产处置三、农村集体建设用地管理（一）概念（一）概念 农村集体建设用地，是指城镇以外，广大农村和集镇农村集体建设用地，是指城镇以外，广大农村和集镇范围内建设占用的土地的总称。广义的讲，农村集体建设范围内建设占用的土地的总称。广义的讲，农村集体建设用地包括农业建设用地和农村非农建设用地两大部分。目用地包括农业建设用地和农村非农建设用地两大部分。目前，通常所说的农村集体建设用地是指农村非农建设用地。前，通常所说的农村集体建设用地是指农村非农建设用地。（二）农村集体建设用地的使用范围（二）农村集体建设用地的使用范围 （三）集
14、体建设用地管理（三）集体建设用地管理1 1、农村各类企业用地管理、农村各类企业用地管理2 2、农村公共建设用地管理、农村公共建设用地管理3 3、农村宅基地管理、农村宅基地管理4 4、集体建设用地流转、集体建设用地流转四、新形势下的地价管理工作的重点n n(1)(1)国家对协议出让国有土地使用权采取最低限价。其主国家对协议出让国有土地使用权采取最低限价。其主要作用是防止各地竞相压价出让，增加土地出让工作的透要作用是防止各地竞相压价出让，增加土地出让工作的透明度，便于上级政府对下级政府出让行为的监督，便于使明度，便于上级政府对下级政府出让行为的监督，便于使用者和投资者了解不同行业的地价优惠幅度，确
15、定合理的用者和投资者了解不同行业的地价优惠幅度，确定合理的投资方向。投资方向。n n（2 2）政府可以按经济和城市建设的需要，对单位和个人）政府可以按经济和城市建设的需要，对单位和个人的土地使用权实行提前收回。此规定便于政府因社会公共的土地使用权实行提前收回。此规定便于政府因社会公共利益需要，适时调整不合理的土地利用结构。利益需要，适时调整不合理的土地利用结构。n n（3 3）政府对土地使用权的转移有优先购买权。该规定的）政府对土地使用权的转移有优先购买权。该规定的主要目的是防止交易双方瞒报交易地价，维护土地市场秩主要目的是防止交易双方瞒报交易地价，维护土地市场秩序。序。n n（4 4）政府对
16、地价上涨可采取必要的行政手段进行干预。）政府对地价上涨可采取必要的行政手段进行干预。该规定的主要作用是防止市场地价的不合理上涨和土地投该规定的主要作用是防止市场地价的不合理上涨和土地投机行为，满足社会各方面对土地的需求。机行为，满足社会各方面对土地的需求。n n（5 5）通过征收土地增值税，防止交易双方虚报、瞒报交）通过征收土地增值税，防止交易双方虚报、瞒报交易地价，将社会发展造成的土地收益收归国家。易地价，将社会发展造成的土地收益收归国家。五、具体问题探讨n n1 1、划拨土地使用权人申请改变原划拨土地用途应如何办理？、划拨土地使用权人申请改变原划拨土地用途应如何办理？、划拨土地使用权人申请
17、改变原划拨土地用途应如何办理？、划拨土地使用权人申请改变原划拨土地用途应如何办理？n n2 2、划拨土地使用权转让，应当如何办理？、划拨土地使用权转让，应当如何办理？、划拨土地使用权转让，应当如何办理？、划拨土地使用权转让，应当如何办理？n n3 3、出让土地使用权改变土地用途，应如何办理？年限如、出让土地使用权改变土地用途，应如何办理？年限如、出让土地使用权改变土地用途，应如何办理？年限如、出让土地使用权改变土地用途，应如何办理？年限如 何确定？补缴出让金额如何确定？何确定？补缴出让金额如何确定？何确定？补缴出让金额如何确定？何确定？补缴出让金额如何确定？n n4 4、出让土地使用权转让应具备什么条件？如何理解？、出让土地使用权转让应具备什么条件？如何理解？、出让土地使用权转让应具备什么条件？如何理解？、出让土地使用权转让应具备什么条件？如何理解？n n5 5、招标拍卖挂牌出让工作中，、招标拍卖挂牌出让工作中，、招标拍卖挂牌出让工作中，、招标拍卖挂牌出让工作中，“毛地毛地毛地毛地”出让能出让？出让能出让？出让能出让？出让能出让？n n6 6、出让土地使用权能否提前收回？应如何收回？、出让土地使用权能否提前收回？应如何收回？、出让土地使用权能否提前收回？应如何收回？、出让土地使用权能否提前收回？应如何收回？谢谢 谢！谢！