《保利地产：保利发展控股集团股份有限公司2021年半年度报告.PDF》由会员分享，可在线阅读，更多相关《保利地产：保利发展控股集团股份有限公司2021年半年度报告.PDF（406页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、保利发展控股集团股份有限公司 2021 年半年度报告1/60公司代码：600048公司简称：保利地产保利发展控股集团股份有限公司保利发展控股集团股份有限公司20212021 年半年度报告年半年度报告保利发展控股集团股份有限公司 2021 年半年度报告2/60重要提示重要提示一、一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半半年度报告内容的真实、准确、完整，年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。二、二、公司全体董
2、事出席董事会会议。公司全体董事出席董事会会议。三、三、本半年度报告未经审计。本半年度报告未经审计。四、四、公司负责人刘平、主管会计工作负责人王一夫及会计机构负责人何军声明：保证半年度报告中财公司负责人刘平、主管会计工作负责人王一夫及会计机构负责人何军声明：保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。务报告的真实、准确、完整。五、五、董事会董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案无六、六、前瞻性陈述的风险声明前瞻性陈述的风险声明适用 不适用本半年度报告涉及未来计划等前瞻性陈述，该等陈述不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者注意投资
3、风险。七、七、是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况否八、八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？否九、九、是否存在半数是否存在半数以上以上董事无法保证公司所披露董事无法保证公司所披露半半年度报告的真实性、准确性和完整性年度报告的真实性、准确性和完整性否十、十、重大风险提示重大风险提示本半年度报告涉及行业风险、市场风险等风险因素的详细描述，请投资者查阅“管理层讨论与分析”中的“风险与机遇”的相关内容。十一、十一、其他其他适用 不适用保利发展控股集团股份有限公司 2021 年半年度报告3
4、/60目目录录第第一一节节第第二二节节第第三三节节第第四四节节第第五五节节第第六六节节第第七七节节第第八八节节第第九九节节第第十十节节备备查查文文件件目目录录载有公司董事长签名的2021年半年度报告文本。载有公司法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的2021年半年度财务报告文本。报告期内在中国证监会指定网站上公开披露过的所有文件正文及公告原稿。董事长：刘平董事会批准报送日期：2021年8月23日 释义释义.4 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标.4 管理层讨论与分析管理层讨论与分析.6 公司治理公司治理.42 环境与社会责任环境与社会责任.44 重要事项重要事项.
5、45 股份变动及股东情况股份变动及股东情况.50 优先股相关情况优先股相关情况.53 债券相关情况债券相关情况.54 财务报告财务报告.60保利发展控股集团股份有限公司 2021 年半年度报告4/60第一节第一节释义释义在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：常用词语释义中国证监会指指中国证券监督管理委员会国资委指指国务院国有资产监督管理委员会上交所指指上海证券交易所公司、本公司、保利地产指指保利发展控股集团股份有限公司保利物业指指保利物业服务股份有限公司报告期、本报告期指指2021 年 1-6 月元、万元、亿元指指人民币元、人民币万元、人民币亿元第二节第二节公司简介和主要财务指
6、标公司简介和主要财务指标一、一、公司信息公司信息公司的中文名称公司的中文名称保利发展控股集团股份有限公司公司的中文简称公司的中文简称保利地产公司的外文名称公司的外文名称Poly Developments and Holdings Group Co.,Ltd.公司的外文名称缩写公司的外文名称缩写PDH公司的公司的法定代表人法定代表人刘平二、二、联系人和联系方式联系人和联系方式董事会秘书董事会秘书证券事务代表证券事务代表姓名姓名黄海旷煜、黄承琰联系地址联系地址广东省广州市海珠区阅江中路832号保利发展广场公司董事会办公室电话电话020-89898833传真传真020-89898666-8831电子
7、信箱电子信箱三、三、基本情况变更简介基本情况变更简介公司注册地址公司注册地址广州市海珠区阅江中路688号保利国际广场30-33层公司办公地址公司办公地址广州市海珠区阅江中路832号保利发展广场53-59层公司办公地址的邮政编码公司办公地址的邮政编码510308公司网址公司网址电子信箱电子信箱四、四、信息披露及备置地点变更情况简介信息披露及备置地点变更情况简介公司选定的信息披露报纸名称公司选定的信息披露报纸名称中国证券报上海证券报证券时报登载半年度报告的登载半年度报告的网站地网站地址址公司半年度报告备置地点公司半年度报告备置地点公司董事会办公室五、五、公司股票简况公司股票简况股票种类股票种类股票
8、上市交易所股票上市交易所股票简称股票简称股票代码股票代码A股上海证券交易所保利地产600048保利发展控股集团股份有限公司 2021 年半年度报告5/60六、六、其他有关资料其他有关资料适用 不适用七、七、公司主要会计数据和财务指标公司主要会计数据和财务指标(一一)主要会计数据主要会计数据单位：元币种：人民币主要会计数据主要会计数据本本报告期报告期（1 16 6月）月）上年同期上年同期本报告期比上年本报告期比上年同期增减同期增减(%)(%)营业收入89,913,999,296.4873,677,439,925.1422.04归属于上市公司股东的净利润10,298,106,797.5710,12
9、3,675,706.771.72归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润10,047,792,191.429,715,564,593.613.42经营活动产生的现金流量净额-24,812,009,178.13-25,243,844,314.18-本报告期末本报告期末上年度末上年度末本报告期末比上本报告期末比上年度末增减年度末增减(%)(%)归属于上市公司股东的净资产190,421,761,941.33180,231,098,579.005.65总资产1,382,621,705,881.541,251,374,919,086.4210.49(二二)主要财务指标主要财务指标主要财务指标主要财务
10、指标本报告期本报告期（1 16 6月）月）上年同期上年同期本报告期比上年同期增减本报告期比上年同期增减(%)(%)基本每股收益（元股）0.860.851.41稀释每股收益（元股）0.860.851.41扣除非经常性损益后的基本每股收益（元股）0.840.813.10加权平均净资产收益率（%）5.566.23减少0.67个百分点扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%）5.425.98减少0.56个百分点公司主要会计数据和财务指标的说明适用 不适用八、八、境内外会计准则下会计数据差异境内外会计准则下会计数据差异适用 不适用九、九、非经常性损益项目和金额非经常性损益项目和金额适用 不适用单位：
11、元币种：人民币非经常性损益项目非经常性损益项目金额金额非流动资产处置损益143,207,116.98计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外24,649,092.77除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债和其他债权投资取得的投资收益25,031,144.50除上述各项之外的其他营业外收入和支出91,332,458.10保利发展控股集团股份有限公司 2021 年半
12、年度报告6/60非经常性损益项目非经常性损益项目金额金额其他符合非经常性损益定义的损益项目60,352,994.03少数股东权益影响额-25,691,209.85所得税影响额-68,566,990.38合计250,314,606.15十、十、其他其他适用 不适用第三节第三节管理层讨论与分析管理层讨论与分析一、一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明报告期内公司所属行业及主营业务情况说明公司是专注于房地产业务的国有控股上市公司，是中国保利集团下属主要的房地产开发业务平台。经过近 30 年的稳健发展，公司已形成以不动产投资开发为主，以综合服务与不动产金融为翼的业务板块布局，综合实力连续多年稳居行
13、业前五，央企第一。在主业不动产投资开发领域，公司以国家战略为导向，助力社会与行业发展。公司坚持以核心城市及城市群为主的战略布局，深耕国家重点发展区域，助力国家新型城镇化建设；始终以解决居民住房需求为己任，聚焦刚性和改善性需求，坚持以中小户型普通住宅为主的产品策略，并积极参与保障性住房、长租公寓、大健康产业等民生项目建设与投入，践行央企社会责任。公司秉承可持续发展理念，持续加大绿色节能、建筑科技技术的应用及智慧化社区的推广，在提升居住品质，创造绿色、智慧的居住环境等方面不断发力。围绕美好生活同行者的愿景，以不动产投资开发为原点，公司搭建了覆盖物业服务、全域化管理、销售代理、商业管理等十余个板块的
14、综合服务翼，以及以不动产基金、普惠金融为主的不动产金融平台，满足居民对生活品质的追求。在做好主业协同的基础上，持续提升两翼产业核心竞争力和市场化水平，聚力打造新的行业标杆。报告期内房地产行业发展情况，详见本节第三部分“经营情况的讨论与分析”。二、二、报告期内核心竞争力分析报告期内核心竞争力分析适用 不适用1 1、卓越出色的战略管理能力、卓越出色的战略管理能力公司战略方向清晰坚定，在近三十年的发展过程中，牢牢把握住城镇化扩张带来的行业发展机遇，经营规模持续攀升。同时，针对行业不同发展阶段的复杂性和多样性特点，在既定战略的基础上，主动进行战略微调，灵活修正经营策略，确保公司始终保持正确的发展方向。
15、公司始终保持强大的战略定力和执行力，在多次外部环境发生重大变化、行业内对业务及布局等发展方向出现分歧时，坚定地落实以地产开发为主的战略方向，坚持以住宅产品为主、以核心城市及城市群布局为主的发展策略，不断做大、做精地产业务，销售规模连续多年稳居行业龙头地位。2 2、优异稳健的经营管理能力、优异稳健的经营管理能力作为央企地产龙头，公司始终秉承稳健发展的经营理念，恪守央企责任，凭借踏实稳健的管理作风，穿越行业每一个调控周期，长期保持行业领先地位。公司坚持稳健安全的投资策略，始终保持投资定力，不盲从、不追高，实现公司高质量资源获取。公司持续保持均衡稳健的资产负债结构，债务期限及类型合理，各项指标满足“
16、三道红线”的绿档企业标准，具备了兼顾风险防范与持续扩张的能力。公司具备高效稳健的现金流管理能力，在强化项目管控及加大资金回收力度的同时，科学安排投资额度，做到公司规模发展与流动性安全之间的动态平衡。3 3、出色且可持续的资源获取能力、出色且可持续的资源获取能力公司依托丰富的资源获取经验与科学的投资体系，准确把握市场节奏，深度挖掘资源价值，保障投资决策的高效性与准确性。公司充分利用中国保利集团优势，不断发挥集团间不同产业的协同效应，保障优质资源获取。同时，公司持续在多元化拓展方面发力，除公开市场招拍挂外，在收并购、合作开发、旧城改造等领域均形成了强大的资源整合能力。保利发展控股集团股份有限公司
17、2021 年半年度报告7/60凭借着出色的资源获取能力，公司储备了质地优良、规模合理的土地资源，近年来 38 个核心城市储备资源始终保持在 70%以上，住宅货量占比超 80%，待开发面积可满足公司 2-3 年的开发需求，为公司的可持续发展提供保障。4 4、专业团队及高效执行力、专业团队及高效执行力公司管理团队兼具经济、营销、投资、设计等多元化专业背景人才，项目运作经验丰富、管理能力突出，能够根据复杂的宏观形势和行业环境灵活优化经营策略，充分把握机遇和规避风险。同时，公司人才梯队完善，骨干力量年轻稳定，具备强大的团队实战和应对周期的能力，保证公司竞争活力。公司秉承奋发向上、团结协作、乐于奉献、规
18、范诚信、纪律严明的企业精神，形成了令行禁止、纪律严明的企业文化，锻造出雷厉风行、执行高效的管理团队。同时，公司在经营各个环节形成了健全的管理制度、科学的决策与运营流程，以及完备的内部审计、组织监督等督察机制，在依法合规的基础上，进一步巩固提升管理效率。5 5、市场化的体制机制、市场化的体制机制公司秉承“稳健而不失进取”的发展精神，不断设立挑战性的阶段发展目标，始终保持奋发向上的拼搏姿态。公司结合行业发展特点及市场需求的变化，在经营上不断进行自我创新与突破，以体系改革、资本运作等为手段，持续提升业务市场化水平及竞争力。公司积极推进市场化的激励考核机制，在管理层持股、股权激励、员工跟投等方面均为央
19、企地产的先行者和领先者。公司在拥抱竞争的同时，始终对市场保持开放的合作态度，致力于与其他优质房企合作共赢，共同享受行业发展的红利。6 6、突出的央企品牌影响力、突出的央企品牌影响力公司是大型中央企业中国保利集团控股的房地产上市公司，也是旗下房地产业务的主要运作平台。央企地产龙头形象是公司特色鲜明的品牌符号，提升了市场对于公司的信赖度与认可度，使公司在多元化拿地、合作开发、低成本多渠道融资、产品销售等方面均具备突出优势。同时，公司也通过积极响应国家号召、践行央企社会责任、持续稳健经营发展等方式，不断强化有担当、有作为的形象，提升品牌价值与影响力。三、三、经营情况的讨论与分析经营情况的讨论与分析（
20、一）市场回顾与展望（一）市场回顾与展望2021 年上半年，商品房销售市场向好，增速创近年来新高。全国商品房销售金额 9.29 万亿元，同比增长 38.9%；商品房销售面积 8.86 亿平方米，同比增长 27.7%。全国商品房销售情况全国商品房销售情况注：除另行说明外，数据来源均为国家统计局2021 年上半年，行业延续市场分化趋势。一线城市增长势头强劲，成交面积同比增长 69.6%；二线城市市场热度延续，成交面积同比增长 53.2%；三线城市表现慢热，成交面积同比增长 19.5%，低于 27.7%的全国增速。保利发展控股集团股份有限公司 2021 年半年度报告8/60不同级别代表城市住宅月均成交
21、面积情况不同级别代表城市住宅月均成交面积情况数据来源：WIND。代表城市为 32 个大中城市。一线包括北京、上海、广州、深圳 4 个城市；二线包括天津、成都、杭州、南京、青岛、苏州、厦门、大连、武汉、南昌、福州、长春、长沙、哈尔滨 14 个城市；三线城市无锡、东莞、佛山、惠州、包头、扬州、安庆、岳阳、韶关、南宁、江阴、昆明、石家庄、兰州 14 个城市。2021 年库存商品房面积规模延续自 2019 年起的稳定态势。截至 2021 年 6 月末，全国商品房待售面积 5.1 亿平方米，与 2020 年同期持平。其中，住宅待售面积 2.3 亿平方米，同比下降 3.0%。全国商品房待售情况全国商品房待
22、售情况2021 年上半年，全国土地市场成交 0.4 万亿元，同比下降 5.7%；成交面积 0.7 亿平方米，同比下降 11.8%；平均土地成交单价 5423 元/平方米。一季度受去年疫情低基数和土地供应城市能级下沉的影响，土地成交面积同比走高，但金额同比持续下滑。二季度起，22 城按计划供地，但整体市场供地力度不及去年，致使成交面积同比增速不断下降，但成交金额累计降幅逐步收窄。保利发展控股集团股份有限公司 2021 年半年度报告9/60全全国国土土地地市市场场成成交交情情况况全全国国房房地地产产开开发发投投资资情情况况全全国国房房屋屋开开竣竣工工情情况况2021 年上半年，全国房地产开发资金来
23、源总量为 10.3 万亿元，较去年同期增加 2.0 万亿元，同比增长 23.5%。国内贷款为 1.3 万亿元，同比下降 2.4%，与资金总量的大幅增长形成反差，表明银行端对房地产的资金投放力度收缩。房企自筹资金、定金及预收款分别为 3.0 万亿元和 4.0 万亿元，同比分别增长 11.9%和 49.7%；个人按揭贷款 1.6 万亿元，同比增长 23.9%。2021 年上半年，房地产开发投资完成额 7.2 万亿元，同比增长 15.0%，在去年同期已经实现增速转正的情况下再次实现增长，表明开发投资规模的进一步扩大。2021 年上半年，全国房屋新开工面积 10.1 亿平方米，累计同比增长 3.8%；
24、房屋竣工面积 3.6 亿平方米，累计同比增长 25.7%。保利发展控股集团股份有限公司 2021 年半年度报告10/60房地产开发资金来源情况房地产开发资金来源情况2021 年以来，商品房市场、土地市场均表现活跃，整体保持较高热度，但市场分化延续，核心城市群内各城市成交表现出色，而其他区域市场略显冷淡。另一方面，行业调控范围与精准度不断升级，更加强调对行业发展的主动引导，以及对开发商、购房者、银行等多主体联动管控，以土地、金融、财税等为工具的房地产调控长效机制基本形成。展望下半年，稳地价、稳房价、稳预期仍将是行业调控的指导思想，调控力度与精准度仍将延续。而随着信贷、限价、市场准入门槛等政策的不
25、断微调，购房者预期或逐渐发生变化，市场观望情绪走强；信贷额度收紧、按揭利率走高，导致居民购买力将有所下降；新冠疫情的反复预计也将降低市场参与活力。在多重因素的综合影响下，下半年商品房销售预计将阶段性承压，房地产企业将面临较大的去化压力。叠加行业流动性收紧、信用利差扩大等因素，房地产企业的资金压力预计将进一步凸显。（二）报告期内主要经营情况（二）报告期内主要经营情况1 1、销售增长与市场同频，城市深耕效果凸显、销售增长与市场同频，城市深耕效果凸显2021 年上半年，公司加强市场研究，合理铺排推货，抢抓销售窗口，实现签约金额 2851.85 亿元，同比增长 27.01%；实现签约面积 1671.2
26、9 万平方米，同比增长 12.00%。报告期内，公司 38 个核心城市销售贡献达 77%。区域结构保持稳定，珠三角、长三角签约销售均超过 700 亿，合计销售占比达 53%。重点城市中广州实现销售金额超 260 亿、佛山超 200 亿，南京、东莞、上海超 100 亿，城市深耕效果凸显。2 2、坚持等量拓展原则，兼顾资源获取与利润保障、坚持等量拓展原则，兼顾资源获取与利润保障报告期内，公司坚持等量拓展原则，保持合理的土储规模。上半年公司拓展项目 84 个，新增容积率面积 1651 万平方米，拓展面积占销售面积之比为 99%；拓展金额 963 亿元。同时，公司注重提升拓展质量及资源把控力，报告期内
27、新增住宅货量占比 86%，拓展权益比为 71%，分别较去年提升 1 个百分点和 6 个百分点。根据上半年市场情况，公司保持投资定力，适度增加对核心城市群内的潜力三线城市布局力度。受此影响，公司本年新增资源中一二线城市金额占比为 69%，同比下降 14 个百分点。上半年公司拓展楼面地价为 5833 元/平方米。3 3、收入规模持续提升，利润增长保持平稳、收入规模持续提升，利润增长保持平稳报告期内，公司实现营业总收入 899.72 亿元，同比增长 22.07%；实现净利润 146.88 亿元，同比增长 10.25%；归母净利润 102.98 亿元，同比增长 1.72%，整体延续稳健提升态势。报告期
28、内，公司毛利率为 32.50%，同比下降 3.22 个百分点，与行业利润率下行趋势一致。未来随着高地价项目的陆续体现，毛利率表现仍将承压。2021 年上半年公司净利率为 16.32%，同比下降 1.75个百分点。4 4、强化现金流管理，做好规模增长与风险防范的平衡、强化现金流管理，做好规模增长与风险防范的平衡公司不断强化现金流管理，加大项目财务管控力度，抢收权益资金，同时主动出击争取信贷资源。上半年公司实现回笼金额 2556 亿元，回笼率为 89.6%。而在融资额度受限、房企信用利差扩大的情况保利发展控股集团股份有限公司 2021 年半年度报告11/60下，公司抢抓低成本资源，报告期内发行公司
29、债 75 亿、中期票据 50 亿，平均融资成本为 3.62%。截至报告期末，公司有息负债规模为 3341 亿元，有息负债综合成本仅约 4.70%，较去年末下降 7 个基点，继续保持业内领先优势。公司秉承稳健可持续的发展理念，在追求规模增长的同时，高度重视风险防范工作，保持健康的资产结构。截至报告期末，各项指标均符合“三道红线”中绿档企业标准。5 5、加强运营管控力度，实现降本增效、加强运营管控力度，实现降本增效公司以降本增效为导向，不断提升地产开发运营环节的管控质量，坚定实施“产品-品牌-服务”的标准化战略，在产品设计、营销输出、运营管理、成本控制等方面发力，夯实公司发展基础。在产品端，公司不
30、断迭代标准化产品，针对不同的地域及规划条件进行标准化设计，提升产品的适用性，放大产品亮点，增强产品竞争力。在成本端，公司秉承管控前置理念，在总图规划阶段即完成成本介入，从设计源头压减低效成本；同时，扩大管控指标范围，在保障品质标准的前提下，压缩非敏感性成本。在营销运营端，公司通过新工艺的运用及关键节点的管控强化，持续提升开发效率，上半年项目开盘平均时长较 2020 年缩短 1 个月。公司加强营销体系管理，形成代理模式、销售物料、案场服务等一系列标准化模式与动作，在保证营销效果的同时降低成本支出。6 6、两翼业务规模持续扩大、两翼业务规模持续扩大报告期内，保利物业业务能力持续增强，发展质量不断提
31、升。截至报告期末，保利物业在管面积达4.28 亿平方米，合同面积达 6.22 亿平方米，合同管理项目 2178 个。上半年实现营业收入 51.53 亿元，同比增长 43.11%。保利商业积极扩展规模，报告期内完成新签约购物中心 7 个。截至上半年末，已开业购物中心 29个，分布于广州、上海、武汉等 14 个城市；开业面积 193 万平方米，在营项目出租率超 80%。保利酒店 2021 年上半年新签约项目 4 个，新增房间 1604 间。截至报告期末已开业酒店 20 个，客房数 4873 间。公寓业态完成以 N+、瑜璟阁组成的品牌体系，报告期末在营项目 40 个，覆盖上海、广州、杭州、成都等核心
32、城市，累计开业 6120 个房间。销售代理平台持续加强市场化拓展力度，销售代理业务覆盖全国 200 多个城市，代理项目超 2200个，代理销售规模超 2500 亿，市场竞争力持续提升。不动产金融方面，公司基金累计管理规模近 1600 亿元，信保基金、保利资本荣获“2021 年度中国最具实力房地产基金十强”。报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况有重大影响和预计未来会有报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况有重大影响和预计未来会有重大影响的事项重大影响的事项适用 不适用四、四、报告期内主要经营情况报告期内主要经营情况(一一)主营业务分析主营业务
33、分析1 1财务报表相关科目变动分析表财务报表相关科目变动分析表单位：万元币种：人民币科目科目本期数本期数上年同期数上年同期数变动比例（变动比例（%）营业收入8,991,399.937,367,743.9922.04营业成本6,073,324.934,737,923.5828.19销售费用247,314.14188,400.2831.27管理费用232,921.66185,380.1625.65财务费用131,326.95214,046.69-38.65研发费用42,559.511,360.563,028.08经营活动产生的现金流量净额-2,481,200.92-2,524,384.43-投资活
34、动产生的现金流量净额-834,672.92-905,407.04-筹资活动产生的现金流量净额4,296,345.622,081,524.45106.40营业收入变动原因说明：房地产项目竣工交楼结转收入增加，两翼业务市场化收入增加；营业成本变动原因说明：受结转规模和结转结构影响，相应结转成本增加；保利发展控股集团股份有限公司 2021 年半年度报告12/60销售费用变动原因说明：广告费、宣传活动费增加；管理费用变动原因说明：管理规模扩大，管理支出同步增加；财务费用变动原因说明：费用化利息支出减少，利息收入和汇兑收益增加；研发费用变动原因说明：2020 年下半年研发支出归集方式变化；经营活动产生的
35、现金流量净额变动原因说明：销售回笼、收到合作项目往来款增加；投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：收回投资、取得投资收益收到的现金增多；筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：融资规模增加。2 2本期本期公司公司业务类型、业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明适用 不适用(二二)非主营业务导致利润重大变化的说明非主营业务导致利润重大变化的说明适用 不适用(三三)资产、负债情况分析资产、负债情况分析适用 不适用1.1.资产资产及及负债负债状状况况单位：万元 币种：人民币项目名称项目名称本期期末数本期期末数本期期末本期期末数占总资数占总资产的比
36、例产的比例（%）上上年年期末数期末数上上年年期末期末数占总资数占总资产的比例产的比例（%）本期期末金本期期末金额较上额较上年年期期末变动比例末变动比例（%）情况说明情况说明货币资金15,542,173.1911.2414,600,764.5711.676.45房款回笼增加应收账款290,181.070.21245,031.510.2018.43应收工程款增加预付款项5,566,879.414.034,219,666.603.3731.93预付土地款增加其他应收款17,367,361.3612.5615,324,511.1112.2513.33合作项目往来款增加存货80,175,154.7357
37、.9974,147,538.3759.258.13土地储备和在建拟建项目建安支出增加合同资产193,456.090.14154,353.130.1225.33工程建设业务规模增加发放贷款和垫款109,013.710.08179,195.240.14-39.16小贷业务规模减小投资性房地产2,363,179.741.712,123,195.421.7011.30持有出租物业规模增长长期股权投资8,124,154.175.887,254,988.545.8011.98联营合营企业投资及确认的损益调整增加固定资产832,979.820.60765,899.990.618.76持有自用物业规模增长在建
38、工程56,169.090.0454,646.250.042.79在建工程项目投入增加短期借款421,746.810.31477,701.150.38-11.71短期借款规模减少合同负债44,251,963.7732.0136,563,082.2429.2221.03预售房款增加长期借款23,842,102.2817.2420,716,040.9816.5515.09借款净增加应付债券3,562,394.472.582,506,634.202.0042.12发行公司债券及中期票据一年内到期的非流动负债5,585,190.404.045,979,936.684.78-6.60偿还到期债务衍生金融资
39、产6,482.72-29,473.500.02-78.00套期保值业务平仓衍生金融负债5,490.57-2,115.89-159.49套期保值币种汇率变动使用权资产583,548.800.424,021.96-14,409.07执行新租赁准则，报表项目调整租赁负债551,544.430.402,823.21-19,436.072.2.境外资产境外资产情情况况适用 不适用保利发展控股集团股份有限公司 2021 年半年度报告13/60(1)(1)资产规模资产规模其中：境外资产 11,646,015,835.95（单位：元币种：人民币），占总资产的比例为 0.84%。(2)(2)境外资产相关说明境外
40、资产相关说明适用 不适用3.3.截至报告期末主要资产受限情截至报告期末主要资产受限情况况适用 不适用单位：万元 币种：人民币项目项目用途用途账面价值账面价值货币资金履约保证金存款32,428.13存货借款抵押9,739,946.12固定资产借款抵押68,963.11投资性房地产借款抵押970,948.93合计10,812,286.29注：公司受监管的预售房款为 392 亿元。保利发展控股集团股份有限公司 2021 年半年度报告14/604.4.其他说明其他说明适用 不适用公司公司 20212021 年上半年度房地产开发项目汇总表年上半年度房地产开发项目汇总表单位：平方米、万元序序号号楼盘名称楼
41、盘名称地址地址类别类别项目项目状态状态项目项目权益权益项目计划项目计划投资投资占地面积占地面积总建筑总建筑面积面积可售容积可售容积率面积率面积20212021 年年新开工新开工20212021 年年竣工竣工累计开工累计开工累计竣工累计竣工本年在建本年在建面积面积待开发待开发面积面积本年签约本年签约面积面积累计签约累计签约面积面积本年结转本年结转面积面积本年结转本年结转收入收入累计结转累计结转面积面积1广州保利创融广场广州市天河区综合在建100.00%293610149791633521062800016335213200031352008385100837782广州保利中融广场广州市天河区综合
42、在建100.00%293084151221604961047330016049612470035796067448540300782993广州保利金融大都汇二期广州市天河区综合在建50.00%2204618826108133414470010813301081330460546050004广州保利天汇广州市天河区住宅在建70.00%18727951905261074699573750204478100922102949610092210294964520370441690310005广州市天河区科韵路西侧项目广州市天河区住宅在建41.67%523818550961365268035153297
43、05329705329783229000006广州保利天悦广州市海珠区综合在建80.00%1852364288129150951391909704959314896341450112891151987912839445442205118644734057广州市海珠区广州大桥西侧项目广州市海珠区住宅在建100.00%861902301262251392400262250262250000008广州市海珠区新港东路北侧项目广州市海珠区综合在建50.00%64023415446136833841519994609994609994636887000009广州保利阅云台广州市白云区住宅在建50.00%
44、8954274745046668027739230600035851503585151081654157411345400010广州保利珑玥公馆（原广州市白云区健康城项目）广州市白云区住宅在建25.00%7278071266064682173063796043003355570335557132660239305348900011广州保利锦绣公馆（原广州市白云区大源南路东侧项目)广州市白云区综合在建100.00%5936966232733150221711328409802840980284098474040000012 广州市白云区白云湖东侧项目广州市白云区住宅在建50.00%5034304
45、443120926013504214583901458390145839634218289828900013 广州保利花海湾广州市荔湾区住宅在建25.50%30187731921182055140625001820551062837577200139329134345158921014 广州保利东郡PRO广州市荔湾区住宅在建100.00%382057169401417175964801272351417171417171272350160834532800015 广州保利堂悦广州市荔湾区住宅在建100.00%5868453530520185691149017483120185619959017
46、70960432196678800016 广州保利碧桂园公园大道广州市荔湾区住宅在建17.00%660112387572723041849130124402272304215329181377014703183347117153525041317 广州保利天珺花园广州市荔湾区住宅在建25.00%53422429856126377773470012637701263770227493374300018 广州保利和光晨樾二期广州市荔湾区住宅在建100.00%3954231642913692576661008630808630850617368655514100019 广州市荔湾区芳村大道西侧项目广
47、州市荔湾区综合拟建50.00%44852923511162578107613000001625780000020 广州保利罗兰国际广州市黄埔区住宅在建60.00%658807170861706702462756024987067026992029998089325367883968810897052987621 广州保利鱼珠项目广州市黄埔区综合在建50.00%110646785960638749444639048087638749359320327516016250347276233489706822706822 广州保利中新知识城广州市黄埔区住宅在建25.00%305820128742378
48、4802297245407703577120357712207682858021400600023 广州市黄埔区开创大道西侧项目广州市黄埔区住宅在建51.00%165407511493367436642833330159030159030159644207152161521600024 广州保利大都汇广州市番禺区综合在建100.00%37560457025317261228951003172612446237263800245112-64-17817975825广州奥园保利大都汇（原广州保利番禺汉溪村项目)广州市番禺区综合在建50.00%7120910848611814339245284061
49、181061181067366736000保利发展控股集团股份有限公司 2021 年半年度报告15/60序序号号楼盘名称楼盘名称地址地址类别类别项目项目状态状态项目项目权益权益项目计划项目计划投资投资占地面积占地面积总建筑总建筑面积面积可售容积可售容积率面积率面积20212021 年年新开工新开工20212021 年年竣工竣工累计开工累计开工累计竣工累计竣工本年在建本年在建面积面积待开发待开发面积面积本年签约本年签约面积面积累计签约累计签约面积面积本年结转本年结转面积面积本年结转本年结转收入收入累计结转累计结转面积面积26 广州市番禺区黄金海岸项目广州市番禺区住宅拟建49.00%1777399
50、9368154458106127000001544580000027 广州保利碧桂园藏珑府广州市番禺区综合在建14.28%5334797628538385419850404092038385414892427585002535711286111708438383583128 广州汽车小镇广州市番禺区综合在建25.00%3822408316933351021230600266120026612067390016679200029 广州保利悦公馆广州市番禺区住宅在建100.00%886814105748344445237840135678033081503308151362946564544550