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1、第三章第三章房地产金融市场房地产金融市场第一节第一节房地产金融市场的构成要素房地产金融市场的构成要素第二节第二节 房地产金融市场的分类房地产金融市场的分类 第三节第三节 我国房地产金融市场的特点我国房地产金融市场的特点 房地产金融市场概念房地产金融市场概念房地产金融市场概念房地产金融市场概念 P55 P55房地产金融市场是指房地产资金供房地产金融市场是指房地产资金供求双方运用金融工具进行各类房地求双方运用金融工具进行各类房地产资金交易的总和。产资金交易的总和。本章学习要点本章学习要点 重点掌握房地产金融市场的构成要素，重点掌握房地产金融市场的构成要素，房地产金融市场的功能，房地产金融市房地产金
2、融市场的功能，房地产金融市场的分类，及我国房地产金融市场的主场的分类，及我国房地产金融市场的主要特点。要特点。第一节第一节房地产金融市场的构房地产金融市场的构成要素成要素一、三个基本构成要素一、三个基本构成要素二、房地产金融市场的功能二、房地产金融市场的功能 一、三个基本构成要素一、三个基本构成要素融资主体融资主体融资中介融资中介金融工具金融工具（一）、融资主体房地产金融市场的融资主体包括资金融房地产金融市场的融资主体包括资金融通的供给者和需求者，他们作为资金这通的供给者和需求者，他们作为资金这一特殊商品的买卖双方是构成房地产金一特殊商品的买卖双方是构成房地产金融市场最基本的要素融市场最基本的
3、要素.主要包括：主要包括：1 1、企业、企业2 2、居民个人、居民个人3、政府部门政府部门（二）、融资中介融资中介是处于融资者之间的中间机构。融资中介是处于融资者之间的中间机构。大体上可以划分为专营机构和兼营机构大体上可以划分为专营机构和兼营机构两类。两类。1、房地产金融专营机构房房地地产产金金融融专专营营机机构构，如如住住房房储储蓄蓄银银行行、公公积积金金管管理理中中心心、住住房房信信用用合合作作社社、房房地产开发财团等地产开发财团等。2、房地产金融兼营机构房地产金融兼营机构，如商业银行的房房地产金融兼营机构，如商业银行的房地产信贷部、保险公司、信托投资公司、地产信贷部、保险公司、信托投资公
4、司、证券公司等。证券公司等。（三）、金融工具房地产金融市场的金融工具是指在房地房地产金融市场的金融工具是指在房地产金融市场上同货币相交易的各种金融产金融市场上同货币相交易的各种金融契约。主要包括商业票据、房地产抵押契约。主要包括商业票据、房地产抵押债券、房地产金融债券、房地产企业和债券、房地产金融债券、房地产企业和房地产金融机构发行的股票、债券以及房地产金融机构发行的股票、债券以及各种未到期的住房存款单和住房抵押贷各种未到期的住房存款单和住房抵押贷款契约等。款契约等。二、房地产金融市场的功能（一）、融通资金的功能这是房地产金融市场最基本的功能，即这是房地产金融市场最基本的功能，即通过金融市场将
5、货币资金由盈余部门融通过金融市场将货币资金由盈余部门融通到短缺部门。通到短缺部门。进一步表现为资源的配置功能进一步表现为资源的配置功能 （二）转移和分散风险的功能丰富多样的金融商品，可以使投资者将丰富多样的金融商品，可以使投资者将投资分布于具有不同收益投资分布于具有不同收益风险组合的风险组合的多种金融产品上，以达到分散投资风险多种金融产品上，以达到分散投资风险的目的。的目的。（三）调节和反映经济的功能货币政策和财政政策是政府通过对金融货币政策和财政政策是政府通过对金融市场的有效功能而实施的机制和手段。市场的有效功能而实施的机制和手段。三、三、发挥房地产金融市场功能必备的条件（一）有完整对称的信
6、息（一）有完整对称的信息（二）（二）有市场供求决定价格的机制有市场供求决定价格的机制（三）（三）有众多的市有众多的市场场参加者和丰富的金融商品参加者和丰富的金融商品（四）有完善的市场机制，管理手段和交易方法（四）有完善的市场机制，管理手段和交易方法这四个条件不具备，金融市场就不能正这四个条件不具备，金融市场就不能正常地发挥其应有的功能。常地发挥其应有的功能。第二节房地产金融市场的分类第二节房地产金融市场的分类一、房地产金融市场的分类房地产金融市场的分类房地产金融市场可以按多种标准分类房地产金融市场可以按多种标准分类（一）、按金融市场层次划分可分为一级市场和二级市场。可分为一级市场和二级市场。房
7、地产金融一级市场，又叫初级市场，房地产金融一级市场，又叫初级市场，是房地产融资活动的初始市场，包括首是房地产融资活动的初始市场，包括首发房地产信贷、新房地产证券上市交易发房地产信贷、新房地产证券上市交易（IPO）等。）等。房地产金融市场二级市场指房地产融资房地产金融市场二级市场指房地产融资工具的再交易和再流通市场工具的再交易和再流通市场。（二）、按房地产金融服务对象分按房地产金融服务对象分，可分为房产按房地产金融服务对象分，可分为房产金融市场和地产金融市场。金融市场和地产金融市场。房产金融市场是指银行及其他非银行金房产金融市场是指银行及其他非银行金融机构为房屋再生产所进行资金融通的融机构为房屋
8、再生产所进行资金融通的市场。市场。地产金融市场是指以土地作抵押向金融地产金融市场是指以土地作抵押向金融机构融通资金的活动的总称。机构融通资金的活动的总称。（三）、按金融交易工具的期（三）、按金融交易工具的期限分限分按金融交易工具的期限分，可分为货币市场和按金融交易工具的期限分，可分为货币市场和资本市场两大类。资本市场两大类。货币市场是融通短期资金的市场，包括金融同货币市场是融通短期资金的市场，包括金融同业拆借市场、回购协议市场、商业票据市场、业拆借市场、回购协议市场、商业票据市场、银行承兑汇票市场、短期政府债券市场、大面银行承兑汇票市场、短期政府债券市场、大面额可转让存单市场等。额可转让存单市
9、场等。资本市场是融通长期资金的市场，包括中长期资本市场是融通长期资金的市场，包括中长期信贷市场和证券市场。信贷市场和证券市场。中长期信贷市场是金融机构与房地产企业之间中长期信贷市场是金融机构与房地产企业之间的贷款市场。的贷款市场。证券市场是通过证券的发行与交易进行融资的证券市场是通过证券的发行与交易进行融资的市场，包括债券市场、股票市场、基金市场、市场，包括债券市场、股票市场、基金市场、保险市场、融资租赁市场等。保险市场、融资租赁市场等。资本市场是房地产金融的主要市场，其金融产资本市场是房地产金融的主要市场，其金融产品有住房储蓄存款、住房按揭贷款、房地产抵品有住房储蓄存款、住房按揭贷款、房地产
10、抵押贷款、房地产信托、资产证券化、房地产保押贷款、房地产信托、资产证券化、房地产保险等。险等。分类标准分类标准分类分类按金融市场层次划分按金融市场层次划分房地产金融一级市场房地产金融一级市场房地产金融二级市场房地产金融二级市场按房地产金融服务对象分按房地产金融服务对象分房产金融市场房产金融市场地产金融市场地产金融市场按金融按金融交易工具的期限交易工具的期限分分P59图图3-1房地产抵押贷款市场房地产抵押贷款市场房地产资产证券化市场房地产资产证券化市场房地产信托市场房地产信托市场房地产保险市场房地产保险市场房地产典当市场房地产典当市场房地产租赁及其它等等房地产租赁及其它等等二、房地产金融市场的融
11、资二、房地产金融市场的融资方式方式房地产金融市场的融资方式按有无中介房地产金融市场的融资方式按有无中介机构参与可分为间接融资、直接融资机构参与可分为间接融资、直接融资。直接融资与间接融资各有利弊，相互补直接融资与间接融资各有利弊，相互补充、相互促进充、相互促进（一）房地产金融市场的间接（一）房地产金融市场的间接融资融资房房地地产产金金融融市市场场的的间间接接融融资资是是指指银银行行等等房房地地产产金金融融机机构构不不直直接接参参与与房房地地产产开开发发经经营营与与各各种种投投资资，而而是是根根据据自自身身资资本本金金运运转转状状态态与与实实际际力力量量，为为房房地地产产开开发发、经经营营的的公
12、公司司（企企业业）组组织织存存款款并并发发放放开发经营及消费所需的贷款。开发经营及消费所需的贷款。间间接接融融资资具具有有无无限限扩扩展展的的可可能能性性，不不受受融融资资双双方方在资金数量、时间地点与范围等方面的限制。在资金数量、时间地点与范围等方面的限制。（二）房地产金融市场的直接（二）房地产金融市场的直接融资融资房房地地产产金金融融市市场场的的直直接接融融资资是是指指银银行行或或者者房房地地产产金金融融机机构构直直接接向向房房地地产产产产业业投投资资，参参与与公公司司（企企业业）的的开开发发、经经营营活活动动，以以获获取取利利润润。或或者者房房地地产产开开发发公公司司在在资资本本市市场场
13、发发行行股股票票、债债券券、以以筹筹措措资资金。金。直直接接融融资资一一般般要要受受到到资资金金数数量量、时时间间、地点和收益预期判断的影响地点和收益预期判断的影响。（三）、房地产抵押贷款市场（三）、房地产抵押贷款市场-房地产抵押贷款市场是由初级抵押市场房地产抵押贷款市场是由初级抵押市场和二级抵押市场组成和二级抵押市场组成（一）、初级抵押贷款市场（一）、初级抵押贷款市场初初级级抵抵押押贷贷款款市市场场是是房房地地产产金金融融机机构构为为买房和建房单位或个人提供贷款的市场买房和建房单位或个人提供贷款的市场。案例案例1假假定定某某开开发发商商用用自自有有资资金金买买下下一一块块价价值值3030万万
14、元元的的土土地地使使用用权权(在在我我国国，土土地地使使用用权权和和所所有有权权分分离离)，然然后后，开开发发商商便便可可以以用用该该土土地地的的使使用用权权、商商品品房房建建设设计计划划和和开开发发商商本本身身的的资资信信，向向商商业业银银行行申申请请短短期期的的建建设设贷贷款款。这这里里假假定定建建设设贷贷款款额额度度为为7070万万元元，贷贷款款期期限限为为6 6个个月月，所所开开发发的的商品房价值为商品房价值为125125万元。万元。第一步第一步房房屋屋营营建建，申申请请建建设设贷贷款款。开开发发商商向向专专门门从从事事建建设设贷贷款款业业务务的的商商业业银银行行申申请请短短期期建建设
15、设贷贷款款。银银行行根根据据建建设设项项目目的的可可行行性性、建建设设计计划划和和开开发发商商的的资资信信确确定定是是否否贷款和贷款多少。贷款和贷款多少。第二步第二步清偿建设贷款，商品房屋建设完工之后，清偿建设贷款，商品房屋建设完工之后，假定开发商以成本的假定开发商以成本的125125的价格，即的价格，即125125万元出售房屋，开发商即可用购房者万元出售房屋，开发商即可用购房者支付的购房款清偿建设贷款本息。支付的购房款清偿建设贷款本息。第三步第三步创创建建抵抵押押贷贷款款。假假定定房房价价与与抵抵押押贷贷款款的的比比率率为为7070，那那么么，购购房房者者可可以以申申请请抵抵押押贷贷款款额额
16、为为87875 5万万元元；剩剩余余的的3030，即即37375 5万万元元，须须由由购购房房者者一一次次性性支支付付，我我们称这笔款项为首期付款。们称这笔款项为首期付款。完整的初级抵押贷款市场完整的初级抵押贷款市场建设贷款的发放不仅使得开发商得以开发新的建设贷款的发放不仅使得开发商得以开发新的建筑物业，而且完工以后的建筑物又成为购房建筑物业，而且完工以后的建筑物又成为购房者向金融机构申请抵押贷款的保证。购房者申者向金融机构申请抵押贷款的保证。购房者申请的长期抵押贷款请的长期抵押贷款(因为贷款期限很长，所以因为贷款期限很长，所以常常被称为永久性贷款常常被称为永久性贷款)和支付的首期付款使和支付
17、的首期付款使开发商得以清偿建设贷款的本息并实现了利润。开发商得以清偿建设贷款的本息并实现了利润。建建设设贷贷款款的的贷贷款款人人、永永久久性性贷贷款款的的借借款款人人、开开发发商商和和购购房房者者四四方方面面构构成成了了一一个个完完整整的的初初级级抵抵押贷款市场。押贷款市场。（二）、二级抵押贷款市场二级抵押贷款市场是指抵押贷款人和投二级抵押贷款市场是指抵押贷款人和投资者之间转让已发放的抵押贷款契据或资者之间转让已发放的抵押贷款契据或买卖以房地产为担保的抵押证券的市场。买卖以房地产为担保的抵押证券的市场。这个市场不与抵押借款人直接发生关系。这个市场不与抵押借款人直接发生关系。二级抵押贷款市场存在
18、一个庞大的市场二级抵押贷款市场存在一个庞大的市场机构，专门负责购买初级市场的抵押贷机构，专门负责购买初级市场的抵押贷款和证券，并向广大投资者转卖。款和证券，并向广大投资者转卖。第三节我国房地产金融市场的第三节我国房地产金融市场的主要特点主要特点（一）银行信贷是房（一）银行信贷是房地产金融的主要渠道地产金融的主要渠道银行信贷贯穿于土地储备、交银行信贷贯穿于土地储备、交易、房地产开发和房产销售易、房地产开发和房产销售的整个过程（见图的整个过程（见图3-23-2）。）。图图3-2 3-2 我我国国房房地地产产市市场场运运作及其资金流程图作及其资金流程图（二）股权融资在我国房地产（二）股权融资在我国房
19、地产金融市场中比重比较小金融市场中比重比较小据据2006年中国行业企业信息发布中心的年中国行业企业信息发布中心的调查，全国现有房地产开发企业调查，全国现有房地产开发企业58710家家，但只有但只有100家左右主营业务为房地产开发家左右主营业务为房地产开发的的A股上市公司，此外还有众多在主业之股上市公司，此外还有众多在主业之外投资参股房地产项目的上市公司。股外投资参股房地产项目的上市公司。股权融资占全部房地产企业的资金来源不权融资占全部房地产企业的资金来源不足足0.5%。(三三)房地产债券融资所占份额房地产债券融资所占份额也很小也很小我国房地产债券最先出现在我国房地产债券最先出现在1992年，年
20、，1993199819931998年上半年，受政策限制，房年上半年，受政策限制，房地产企业没有公开发行房地产债券。到地产企业没有公开发行房地产债券。到19991999年，债券在房地产开发企业的资金年，债券在房地产开发企业的资金来源的占比达到来源的占比达到0.21%0.21%。根据中国央行的根据中国央行的数据，数据，2006年股票和债券融资已占非金年股票和债券融资已占非金融企业融额的融企业融额的12%。（四）房地产资金信托是活跃（四）房地产资金信托是活跃的融资形式的融资形式目前房地产信托功能较为单一，房地产目前房地产信托功能较为单一，房地产资金信托计划大部分是提供资金信托计划大部分是提供“过桥贷
21、款过桥贷款”，即主要为未达到商业银行贷款条件，即主要为未达到商业银行贷款条件的房地产项目提供前期信托贷款，这些的房地产项目提供前期信托贷款，这些信托计划基本上不具有组合投资功能和信托计划基本上不具有组合投资功能和期限转换功能。期限转换功能。20052005年年4 4月，北京房地产月，北京房地产金融市场发行的第一个实行金融市场发行的第一个实行“发行前向发行前向当地银监局审批的事先报备制度当地银监局审批的事先报备制度”的集的集合资金信托计划面市，合资金信托计划面市，二、我国房地产金融市场存在二、我国房地产金融市场存在的问题的问题（一）房地产开发资金过多地依赖银行贷款，使得风险集中于商业银行除农行的
22、不良贷款率相对偏高以外，其他三大行的不良贷款率均在3%-5%之间，四大行汇总的不良贷款率低于5%，见表3.-3（二）土地储备贷款存在隐性风险1、土地储备中心资产负债率较高2、银行难以对土地储备中心进行有效监管3、银行向土地整理储备中心发放的贷款没有有效的担保措施4、土地储备中心的运营风险（三）个人住房消费贷款的发展存在违约风险目前，我国商业性个人住房贷款不良贷目前，我国商业性个人住房贷款不良贷款率不到款率不到0.5%，住房公积金个人住房贷，住房公积金个人住房贷款的不良贷款率仅为款的不良贷款率仅为0.24%，这对改善银，这对改善银行资产质量起到了十分重要的作用。行资产质量起到了十分重要的作用。三
23、、完善房地产金融市场的措施（一）发展多元化房地产金融市场（一）发展多元化房地产金融市场（二二）加加强强房房地地产产开开发发贷贷款款管管理理，加加快快土地管理模式的转变土地管理模式的转变（三三）促促进进房房地地产产业业和和房房地地产产金金融融市市场场的健康发展的健康发展（四）防范（四）防范“假按揭假按揭”风险风险（五）规避房地产与金融双风险（五）规避房地产与金融双风险 思考与练习一、名词解释1、房地产金融市场2、地产金融市场3、一级市场和二级市场4、货币市场5、资本市场三、思考题三、思考题1 1、我国房地产金融市场的特点与动能。我国房地产金融市场的特点与动能。2 2、房房地地产产金金融融市市场场可可以以按按照照哪哪几几种种标标准准进行分类？进行分类？3 3、试试述述我我国国房房地地产产金金融融市市场场存存在在的的主主要要问题及完善房地产金融市场的措施。问题及完善房地产金融市场的措施。