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1、1 房地产信托监管政策汇总房地产信托监管政策汇总 信托业务二部信托业务二部 二二O O一一年六月一一年六月2目录Part概述篇概述篇1.研究意义2.什么是房地产信托？3.什么是房地产信托监管政策？Part房地产信托监管政策房地产信托监管政策之法条篇之法条篇Part房地产信托监管政策房地产信托监管政策之业务篇之业务篇1.融资类房地产信托业务之监管政策2.投资类房地产信托业务之监管政策Part房地产信托监管政策房地产信托监管政策之最新动态之最新动态3Part 1 Part 1 概述篇概述篇4一、研究意义：房地产信托的战略互动战略互动我国我国房地产业快速发展房地产业快速发展的需求带动了房地产信托的异
2、军突起；的需求带动了房地产信托的异军突起；作为国民经济的支柱产业，房地产业的发展必然受到政府宏观调控和作为国民经济的支柱产业，房地产业的发展必然受到政府宏观调控和国民经济周期波动的影响，使房地产信托也带上了国民经济周期波动的影响，使房地产信托也带上了鲜明的制度博弈色鲜明的制度博弈色彩彩；如何通过有效的战略互动在合理的博弈空间内实现房地产信托的规范如何通过有效的战略互动在合理的博弈空间内实现房地产信托的规范发展，在为房地产业提供有效融资渠道的同时为投资者开拓多元化投发展，在为房地产业提供有效融资渠道的同时为投资者开拓多元化投资渠道，制度博弈下的房地产信托的命运值得关注。资渠道，制度博弈下的房地产
3、信托的命运值得关注。5二、房地产信托的定义及其分类广义上讲，与房地产相关的信托行为都可以被称为房地产信托，房地产信托存在资金信托和财产信托两种。房地产信托房地产信托一般是指以房地产及其相关资产为投向的资金信托资金信托投资方式，即信托公司制定信托投资计划，与委托人（投资者）签订信托合同，委托人（投资者）将其合法资金委托给信托公司进行房地产投资、或进行房地产抵押贷款或购买房地产抵押贷款证券、或进行相关的房地产投资活动。房地产信托可以使房地产金融投资和房地产金融工具创新结合起来，实现房地产信托投资的大众化、多元化和融资社会化。6房地产信托融资类房地产信托投资类房地产信托夹层类房地产信托7三、房地产信
4、托监管政策本课题所涉房地产信托监管政策，主要是指2007年以年以来来国家出台的与房地产信托紧密相关的法律法规、通知指引等规范性法律文件、以及监管层的窗口指导等监管措施，还包括我公司所制定的房地产信托业务指引。8.法律法法律法规部部门规章章 通知指引通知指引3个个10个个1212个个主要选取2007年以来的房地产信托相关法规及政策加以汇总。9信托公司净资本管理办法信托公司净资本管理办法关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知通知关于加强信托公司结构化信托业务监管有关问题的通知关于加强信托公司结构化信托业务监管有关问题的通知关于信托公司开展项目融
5、资业务涉及项目资本金有关关于信托公司开展项目融资业务涉及项目资本金有关问题的通知问题的通知关于支持信托公司创新发展有关问题的通知关于支持信托公司创新发展有关问题的通知关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知 关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知通知10Part Part 房地产信托监管政策房地产信托监管政策 之法条篇之法条篇11通知指引篇通知指引篇1.关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知2.关于支持信托公司创新发展有关问题的通知关于
6、支持信托公司创新发展有关问题的通知3.关于信托公司开展项目融资业务涉及项目资本金有关问题的通知关于信托公司开展项目融资业务涉及项目资本金有关问题的通知4.关于加强信托公司结构化信托业务监管有关问题的通知关于加强信托公司结构化信托业务监管有关问题的通知5.关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知6.关于规范银信理财合作业务有关事项的通知关于规范银信理财合作业务有关事项的通知7.关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知12关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通
7、知 （【20052005】212212号文号文）【已失效已失效】-1-1性质：规范性文件性质：规范性文件发布单位：银监会办公厅发布单位：银监会办公厅时间：时间：20052005本法规已被本法规已被中国银监会关于制定、修改、废止、不适用部分规章和规范性文件的公告中国银监会关于制定、修改、废止、不适用部分规章和规范性文件的公告（20072007年年7 7月月3 3日）废止日）废止13212号文是监管部门正式对房地产信托融资进行规范的开端开端，首次提出了房地产信托融资的三要件：三要件：“四证四证”、“二级资质二级资质”、“项目资本金项目资本金”。文件规定，信托公司对未取得国有土地使用证、建设用地规划
8、许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证(“四证”)的项目不得发放贷款；申请贷款的房地产开发企业资质不低于国家建设行政主管部门核发的二级房地产开发资质；开发项目资本金比例不低于35%。不过，212号文目前已失效已失效。14关于进一步加强房地产信贷管理的通知关于进一步加强房地产信贷管理的通知 （【20062006】5454号文号文）0 0性质：规范性文件性质：规范性文件发布单位：银监会发布单位：银监会时间：时间：15各银行业金融机构要扎实做好房地产贷款各银行业金融机构要扎实做好房地产贷款“三查三查”，全过程监控开发商项目资本金水平及其变化，严禁向，全过程监控开发商项目资本金水平及其变化，严
9、禁向项目资本金比例达不到项目资本金比例达不到35%(不含经济适用房不含经济适用房)、“四证四证”不齐等不符合贷款条件的房地产开发企业发放贷款。不齐等不符合贷款条件的房地产开发企业发放贷款。合理确定贷款期限，合理确定贷款期限，严禁以流动资金贷款名义发放开发严禁以流动资金贷款名义发放开发贷款贷款。对于囤积土地和房源、扰乱市场秩序的开发企业，。对于囤积土地和房源、扰乱市场秩序的开发企业，要严格限制新增房地产贷款。要严格限制新增房地产贷款。防止开发企业利用拆分项防止开发企业利用拆分项目、滚动开发等手段套取房地产贷款目、滚动开发等手段套取房地产贷款。第四条第四条严格执行有关信贷管理规定，规范开发贷款行为
10、严格执行有关信贷管理规定，规范开发贷款行为16第五条第五条加强尽职调查，注重防范土地储备贷款风险加强尽职调查，注重防范土地储备贷款风险各银行业金融机构要认真评估和审慎发放土地储备贷各银行业金融机构要认真评估和审慎发放土地储备贷款。贷款前，要加强对储备土地的性质、权属关系、契款。贷款前，要加强对储备土地的性质、权属关系、契约限制、开发规划等方面的约限制、开发规划等方面的尽职调查尽职调查，严格贷款发放条，严格贷款发放条件。要科学、动态地测算和监控土地收储费用，开设专件。要科学、动态地测算和监控土地收储费用，开设专门的托管账户，警惕土地以低成本转让，确保土地出让门的托管账户，警惕土地以低成本转让，确
11、保土地出让收入优先归还银行贷款。要合理确定贷款额度和违约必收入优先归还银行贷款。要合理确定贷款额度和违约必须提前还款的罚则，避免土地储备机构盲目须提前还款的罚则，避免土地储备机构盲目“圈地圈地”、盲目批地对贷款造成风险。要完善相关抵押手续，认真盲目批地对贷款造成风险。要完善相关抵押手续，认真落实第二还款来源，落实第二还款来源，根据风险状况审慎确定抵押率根据风险状况审慎确定抵押率。17第八条第八条进一步规范信托投资公司房地产贷款业务进一步规范信托投资公司房地产贷款业务信托投资公司开办房地产贷款业务，或信托投资公司开办房地产贷款业务，或以投资附加回购承诺以投资附加回购承诺等方等方式间接发放房地产贷
12、款，要严格执行式间接发放房地产贷款，要严格执行关于加强信托投资公司部分关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知业务风险提示的通知(银监办发银监办发2005212号号)有关规定；用集合有关规定；用集合信托资金发放房地产贷款，要严格执行信托资金发放房地产贷款，要严格执行信息披露制度信息披露制度。银行业监管。银行业监管部门要根据本通知精神加强对信托投资公司房地产贷款业务的监督部门要根据本通知精神加强对信托投资公司房地产贷款业务的监督管理。管理。18关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知问题的通知 （【20082008】265265号文号文）1 1
13、性质：规范性文件性质：规范性文件发布单位：银监会办公厅发布单位：银监会办公厅时间：时间：19内容内容严禁向严禁向“四证不全四证不全”的房地产项目发放贷款的房地产项目发放贷款严禁间接向严禁间接向“四证不全四证不全”的房地产项目发放贷款的房地产项目发放贷款开发项目资本金比例开发项目资本金比例 不低于不低于35%35%（经济适用房除外）（经济适用房除外）禁止向房地产开发企业发放或变相发放流动资金贷款禁止向房地产开发企业发放或变相发放流动资金贷款 禁止向房地产开发企业发放用于缴交土地出让价款的贷款禁止向房地产开发企业发放用于缴交土地出让价款的贷款 审慎发放土地储备贷款审慎发放土地储备贷款（已废止）（已
14、废止）高度重视风险控制高度重视风险控制20应充分认识土地储备贷款风险，审慎发放此类贷款。对政府土地储备机构的贷款应以抵押贷款抵押贷款方式发放，所购土地应具有合法的土地使用证合法的土地使用证，贷款额度不得超过所收购土地评估值的70%，贷款期限最长不得超过2年年。【已废止】21本规定：开发项目资本金比例不低于35%（经济适用房除外）【已废止】国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知【国务院，2009.5.25】保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%；其他房地产开发项目的最低资本金比例为其
15、他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。22风险控制措施风险控制措施建立健全房地产贷款审批标准、操作流程和风险管理政策，建立健全房地产贷款审批标准、操作流程和风险管理政策，并加大并加大执行力度执行力度；进行进行尽职调查尽职调查，深入了解房地产企业的资质、财务状况、信，深入了解房地产企业的资质、财务状况、信用状况、以往开发经历，以及房地产项目的资本金、用状况、以往开发经历，以及房地产项目的资本金、“四证四证”、开发前景等情况，确保房地产业务的合法性、合规性和可行性；开发前景等情况，确保房地产业务的合法性、合规性和可行性；严格落实房地产贷款担保，确保严格落实房地产贷款担保，确保担保真实、合法、有
16、效担保真实、合法、有效；密；密切监控贷款及投资情况，加强项目管理。切监控贷款及投资情况，加强项目管理。23政策评价：银监会265号文收紧信托公司“过桥融资”闸门背景：在信贷紧缩信贷紧缩的背景下，中小地产开发商从银行融资无门而求助于信托公司，由于这些地产商一般都没有拿全“四证”，他们通过信托计划“过桥融资过桥融资”以实现资金的周转，这就给房地产信托业务带来巨大的风险。这反映出房地产信贷紧张局面尚未有效缓解，而房地产销售的持续低迷已严重影响到中小房地产企业的资金链。显然，此次银监会针对信托公司开展房地产等敏感性业务进行严格规范，反映出管理层对反映出管理层对近期房地产信托集资规模超常规增长的担忧近期
17、房地产信托集资规模超常规增长的担忧。24关于支持信托公司创新发展有关问题的通知关于支持信托公司创新发展有关问题的通知（【20092009】2525号号）2 2性质：规范性文件性质：规范性文件发布单位：银监会发布单位：银监会时间：时间：25“25号文号文”政策政策背景背景在金融危机背景下出台的25号文，适当调整了对信托公司房地产信托业务从严限制的政策。第九条信托公司管理集合资金信托计划时，向他人提供贷款不得集合资金信托计划时，向他人提供贷款不得超过其管理的所有信托计划实收余额的超过其管理的所有信托计划实收余额的30%；第十条信托公司对房地产开发项目发放贷款，应遵守的规定：（1）对房地产开发企业开
18、发资质的认定可以以房地产开发企业的房地产开发企业的控股股东控股股东资质为准。（2）严禁信托公司以商品房预售回购的方式变相发放房地产贷款（3）根据该规定，即使对于四证、二级资质、项目资本金三个方面均符合要求的房地产项目，信托公司也不得采取商品房不得采取商品房预售回购预售回购的方式提供融资。主主要要内内容容26防风险防风险和保增长保增长并重，加大对信托公司的支持力度2009年是进入新世纪后中国经济发展最为困难的一年。为应对国际金融危机的冲击和国内经济下行的风险，2009年1月10日，中国银监会在认真梳理各项信贷政策、法规、办法和指引的基础上，根据经济形势发展需要，发布了关于当前调整部分信贷监管政策
19、促进经济稳健发展的通知（银监发20093号）；从2008年岁末到2009年年初，中国银监会频频发出鼓励信托业务创新发展的信息。令人欣喜的是，信托监管政策的新动向不断向市场表明，信托业务创新发展的针对性和现实性日趋增强，传导给信托公司的行动力和执行力越来越足。25号文以专门文件的形式，通过细化相关政策规定，在坚持风险可控原则基础上，支持并指引信托公司业务创新发展。27关于房地产开发项目贷款该通知规定，信托公司对房地产开发项目发放贷款，应遵守以下规定：（1）不得向未取得“四证”的房地产开发项目发放贷款，但信托公司最近一年监管评级为2C级（含）以上、经营稳健、风险管理水平良好的可向已取得国有土地使用
20、证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证（“三证”）的房地产开发项目发放贷款；（2）申请贷款的房地产开发企业或其控股股东资质应不低于国家建设行政主管部门核发的二级房地产开发资质，但发放贷款的信托公司最近一年监管评级为2C级（含）以上、经营稳健、风险管理水平良好的除外；（3）申请贷款的房地产开发项目资本金比例应不低于35%（经济适用房除外）。信托公司以投资附加回购承诺方式对房地产开发项目的间接融资适用前款规定。信托公司向只取得“三证”的房地产开发项目发放信托贷款的，应在相应的信托合同中以显著方式向委托人或受益人进行相关风险提示，并在后续管理报告中进行充分披露。严禁信托公司以商品房预售回购的方式
21、变相发放房地产贷款。【已作废】28关于信托公司开展项目融资业务涉及项目资本关于信托公司开展项目融资业务涉及项目资本金有关问题的通知金有关问题的通知 （【20092009】8484号文号文）3 3性质：规范性文件性质：规范性文件发布单位：银监会发布单位：银监会时间：时间：29严格执行国家固定资产投资项目资本金管理制度，加强对项严格执行国家固定资产投资项目资本金管理制度，加强对项目资本金来源及到位目资本金来源及到位真实性真实性的审查认定。的审查认定。不得将不得将债务性集合信托计划资金债务性集合信托计划资金用于补充项目资本金，以达用于补充项目资本金，以达到国家规定的最低项目资本金要求。到国家规定的最
22、低项目资本金要求。应加强对项目融资业务的合规性管理和风险管理，审慎开展应加强对项目融资业务的合规性管理和风险管理，审慎开展该类业务，确保公司健康。该类业务，确保公司健康。30对股东借款股东借款（股东承诺在项目公司偿还银行或信托公司贷款前放弃对该股东借款受偿权的情形除外）、银行贷银行贷款款等债务性资金和除商业银行私人银行业务外的银行个人理财资金，不得充作项目资本金。31债务性集合信托计划资金包括以股权投资附加回购承诺（含投资附加关联方受让或投资附加其他第三方受让的情形）等方式运用的信托资金。信托公司按照信托公司私人股权投资信托业务操作指引开展私人股权投资信托业务时，约定股权投资附加回购选择权的情
23、形不适用前款规定。32自2009年5月25日起，房地产项目的资本金已由35%调整到20%和30%两档。其中，保障性住房和普通商保障性住房和普通商品住房项目品住房项目的最低资本金比例为20%20%，其他房地产开其他房地产开发项目发项目的最低资本金比例为30%30%。33关于加强信托公司结构化信托业务监管有关问关于加强信托公司结构化信托业务监管有关问题的通知（题的通知（【20102010】2 2号号）4 4性质：规范性文件性质：规范性文件发布单位：银监会发布单位：银监会时间：时间：3420102010年年2 2月月1010日日 关于加强信托公司结构化信托业务监管有关问题的通知关于加强信托公司结构化
24、信托业务监管有关问题的通知政策目的规范信托公司开展结构化信托业务，保护信托当事人的合法权益，鼓励信托规范信托公司开展结构化信托业务，保护信托当事人的合法权益，鼓励信托公司依法进行业务创新和培养自主管理能力，确保结构化信托业务健康、有公司依法进行业务创新和培养自主管理能力，确保结构化信托业务健康、有序发展。序发展。政策点评该文件规定信托公司开展结构化信托业务时，不得以商业银行个人理财资该文件规定信托公司开展结构化信托业务时，不得以商业银行个人理财资金投资劣后受益权。金投资劣后受益权。35关于加强信托公司房地产信托业务监管有关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知（关问题的通知（【2010
25、2010】5454号文号文）5 5性质：规范性文件性质：规范性文件发布单位：银监会发布单位：银监会时间：时间：36关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知【20102010】5454号文号文除明确停止执行25号文中对监管评级2C级(含)以上、经营稳健、风险管理水平良好的信托公司发放房地产开发项目贷款的例外规定外，增加了关于结构化房地产结构化房地产集合资金信托计划的资金配比要资金配比要求求以及对土地储备贷款土地储备贷款的限制。严格的监管政策实质重于形式的监管原则杜绝信托公司以各种方式规避监管的行为。该原则给予了监管部门极大的自由裁量权，对信
26、托公司的方案设计和风险控制能力也提出了更高的要求。37投资者投资者进一步明确了投资者的准入标准；按照风险等级不同确定不同档次的投资者准入门槛。结构化规范优先和劣后收益权的最高比例标准：以结构化方式设计房地产集合资金信托计划的，其优先和劣后收益权比比例不得高于3:13:1。资金投向不得用于发放土地储备贷款38政策点评政策点评：54号文进一步规定商业银行个人理财资金投资于房地产信托产品的，理财客户应符合信托公司集合资金信托计划管理办法中有关合格投资者合格投资者的规定。至此，理财资金投资于集合信托计划、权益类金融产品（包括单一和集合）、房地产信托产品（包括单一和集合），理财客户均应符合信托公司集合资
27、金信托计划管理办法中有关合格投资者的规定。39土地储备贷款土地储备贷款定义：是指向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款。40关于规范银信理财合作业务有关事项的通知关于规范银信理财合作业务有关事项的通知 【20102010】7272号文号文6 6性质：部门规章性质：部门规章发布单位：银监会发布单位：银监会时间：时间：2010.2010.8 8.1.10 0 41银信理财合作业务银信理财合作业务是指商业银行将客户理财资金委托给信托公司，由信托公司担任受托人并按照信托文件的约定进行管理、运用和处分的行为。上述客户包括个人客户（包括私人银行客户）和机构客户。商业银行代为推介信托公司发行的
28、信托产品不在本通知规范范围之内。商业银行和信托公司开展投资类银信理财合作业务，其资金原则上不得投资于非上市公司股权。42政策精神调整流动性，减少灰色信贷，并非全面叫停“商业银行和信托公司开展投资类银信理财合作业务，其资金原则上不得投资于非上市公司股权。”“72号文”第五条意味着银信理财类资金不能用于交易对手为非上市公司的投资类房地产信托。43关于信托公司房地产信托业务风险提示的关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知（通知（【20102010】343343号文）号文）7 7性质：部门规章性质：部门规章发布单位：银监会发布单位：银监会时间：时间：44政策背景：主要在于强调控制房地产信托业务的风险
29、控制风险控制，警示房地产市场调整风险，避免金融行业系统性风险金融行业系统性风险。不少信托公司为大力发展房地产业务都存在通过各种方式试图突破“四二三五”的监管标准的情况，在这方面充分体现了信托的灵活性，但按实质重于形式实质重于形式的原则，都不一定能保证符合合规与风险控制的要求。45政策概要政策概要第一还款来源评价；担保措施评价；项目到期偿付能力评价；风第一还款来源评价；担保措施评价；项目到期偿付能力评价；风险处置预案险处置预案逐笔进行核查，实质重于形式的原则予以甄别，书面报告银监会逐笔进行核查，实质重于形式的原则予以甄别，书面报告银监会加强对资金运用的监控，严控对大型房企集团多头授信、集团内部关
30、加强对资金运用的监控，严控对大型房企集团多头授信、集团内部关联风险，积极防范房地产市场调整风险联风险，积极防范房地产市场调整风险信托公司信托公司合规性风险自查合规性风险自查各银监局各银监局合规性监管和风险监控合规性监管和风险监控银监局督促信托公司银监局督促信托公司审慎选择交易对手审慎选择交易对手46政策分析：政策分析：房地产企业的各融资渠道都已经受到较严密的调控，目前给房企大量输血的信托业也不可能避免。343号文的发行，说明银监会下决心要堵住为房地产企业提供大量融资的信托渠道。不仅是为了配合国家对房地产业的调控，更说明房地产信托的风险日益增大，市场上的房地产信托产品良莠不齐，已经引起了监管层的
31、关注。但并不能因此说房地产信托前途暗淡，如若信托公司能提高自主管理能力，很好的设计产品结构，做好风控措施，高收益的房地产信托仍将会是投资者的宠儿。47信托公司净资本管理办法信托公司净资本管理办法 （）（）关于印发信托公司净资本计算标准有关事项的通知关于印发信托公司净资本计算标准有关事项的通知【20112011】1111号号8 8性质：部门规章性质：部门规章发布单位：银监会发布单位：银监会时间：时间：48 信托公司净资本管理办法（以下简称办法）正式稿2010年8月24日正式出台，办法共分为六章三十条，分别从净资本计算、风险资本计算、风险控制指标、监督检查等方面对信托公司的净资本监管做了精确的计量
32、和要求。办法为不同业务类型设定了不同的风险系数，要求信托公司管理的信托资产规模与本身净资本挂钩。目的是约束信托公司过度扩张，审慎经营，精耕细目的是约束信托公司过度扩张，审慎经营，精耕细作，提升业务水平，夯实风控体系作，提升业务水平，夯实风控体系。49信托业务风险资本扣减比例如下：项目项目风险系数风险系数（一）单一类信托业务 股权和其他投资类信托业务0.8%房地产类融资业务1%其他融资类业务0.8%事务类信托业务0.3%（二）集合类信托业务投资类信托业务1.5%房地产类融资业务3%事务类信托业务0.5%50措施一措施一:增加资本金，提高风险抵补能力增加资本金，提高风险抵补能力净资本管理办法净资本
33、管理办法为信托公司实现业务转型提供契机为信托公司实现业务转型提供契机措施二：主动转向专业化的资产管理公司，实现差异化战略措施二：主动转向专业化的资产管理公司，实现差异化战略改变人力资源配置方式改变人力资源配置方式增加营销能力建设增加营销能力建设加强研发能力加强研发能力51Part Part 房地产信托监管政策房地产信托监管政策 之业务篇之业务篇1.1.原则；原则；2.2.融资类房地产信托业务；融资类房地产信托业务；3.3.投资类房地产信托业务。投资类房地产信托业务。52防范风险原则防范风险原则实质重于形式原则实质重于形式原则房地产信托监管原则房地产信托监管原则53原则（一）：防范风险原则原则（
34、一）：防范风险原则防范风险是房地产信托监管政策的宗旨，也是重要原则之一。在各监管政策中均有体现：“为有效防范和化解信托公司房地产等敏感类业务风险，防止信托公司出现流动性问题，提高信托公司风险防范意识和风险控制能力”【2008】265号文保增长和防风险并存【2009】25号文“为有效落实国家房地产调控政策，进一步规范房地产信托业务，提高信托公司风险防范意识和风险控制能力”【2010】343号文54原则（二）：实质重于形式原则原则（二）：实质重于形式原则所谓“实质重于形式实质重于形式”就是指信托公司无论是以入股形式还是购买债权的形式为开发商发放的信托计划，如果其设置了回购条款都将被认定为信托贷款，
35、而按照贷款类信托的要求计算相应的风险资本。银监会厘定房地产信托变相融资标准。55融资类房地产信托业务融资类房地产信托业务56融资类房地产业务融资类房地产业务：信托公司将信托资金以贷款、投资附信托公司将信托资金以贷款、投资附加回购等债权方式运用于房地产项目，获取债权收益的信托业务加回购等债权方式运用于房地产项目，获取债权收益的信托业务1.信托资金运用方式贷款、投资附加回购等债权方式2.信托资金退出方式到期偿还贷款本息、回购义务人履行义务3.受益人预期收益率明确，一般为固定型4.信托期限1-3年5.担保方式土地使用权、在建工程、现房资产抵押或金融企业、上市公司股权质押6.项目管理一般不参与57一、
36、交易对手：二级资质一、交易对手：二级资质房地产开发企业房地产开发企业或其控股股东控股股东资质不低于国家建设行政主管部门核发的二级房地产开发资质二级房地产开发资质。控股股东控股股东：是指其出资额占有限责任公司资本总额百分之五十以上或者其持有的股份占股份有限公司股本总额百分之五十以上的股东；出资额或者持有股份的比例虽然不足百分之五十，但依其出资额或者持有的股份所享有的表决权已足以对股东会、股东大会的决议产生重大影响的股东。58房地产开发二级资质：1.注册资本不低于2000万元，净资产不低于2000万元；2.有固定的经营场所；3.从事房地产开发经营3年以上，取得三级资质1年以上；4.近3年累计竣工房
37、屋15万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；5.连续3年建筑工程质量合格率达100；6.上一年房屋施工面积10万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；7.有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专职专业技术、经济管理人员不少于20人。其中，具有中级以上职称的专职技术、经济管理人员不少于10人，持有会计资格的专职会计人员不少于3人，专职统计人员不少于1人；8.工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；9.具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了住宅质量保证书和住宅使用说明书制度；10.未发生过重大工程质量事故；11.企业名称须符合国家工商管
38、理总局颁发的企业名称登记管理实施办法的规定，名称中的行业用语须为“房地产开发经营”或“房地产开发”、“房地产”；12.原有国有和集体企业进行了股份制和民营化改革。59“各银监局要督促信托公司在开展房地产信托业务时审审慎选择慎选择交易对手，合理把握规模扩张，加强信托资金运用监控，严控对大型房企集团多头授信、集团成员内部关联大型房企集团多头授信、集团成员内部关联风险，积极防范房地产市场调整风险。”【2010】343号文Eg.我公司对于“亚新系”房地产项目的关注。60二、开发项目二、开发项目“四证齐全四证齐全”国有土地使用证国有土地使用证(即土地证，国土局颁发)建设用地规划许可证建设用地规划许可证（
39、规划局颁发）建设工程规划许可证建设工程规划许可证（规划局颁发）建筑工程施工许可证建筑工程施工许可证（建设局颁发）61三、项目资本金比例：不低于三、项目资本金比例：不低于20%或或30%房地产开发项目资本金房地产开发项目资本金：是指在房地产开发项目总投资中，由投资者认缴的出资额，是投入开发项目的非债务性资金非债务性资金。开发项目资本金包含开发企业已获得并未作抵押的土地使用权土地使用权和用于开发建设的货币资金。固定资产项目资本金比例固定资产项目资本金比例：固定资产投资项目资本金比例，指固定资产投资项目资本金占总投资的比例，国家规定，投资项目必须首先落实资本金才能进行建设，该指标根据不同行业和项目经
40、济效益等因素确定。前款所称项目总投资项目总投资是指经批准的初步设计所确定的概算额（应包含土地投入费用、拆迁安置费用、建安费用以及各种相关费用等）。622009年5月27日国务院调整固定资产投资项目资本金比例房地产项目资本金比例下调房地产项目资本金比例下调最低资本金比例最低资本金比例项目项目不低于20%保障性住房和普通商品住房项目不低于30%除上述两类物业的其他房地产开发项目63【2009】84号文一、信托公司要严格执行国家固定资产投资项目资本金管理制度，加强对项目资本金来源及到位真实性项目资本金来源及到位真实性的审查认定。对股东借款股东借款（股东股东承诺在项目公司偿还银行或信托公司贷款前放弃对
41、该股东借款受偿权承诺在项目公司偿还银行或信托公司贷款前放弃对该股东借款受偿权的情形除外的情形除外）、银行贷款银行贷款等债务性资金和除商业银行私人银行业务外的银行个人理财资金银行个人理财资金，不得充作项目资本金。信托公司应要求借款人提供资本金到位的合法、有效证明合法、有效证明，必要时应委托有资质的中介机构进行核实认定。64二、信托公司不得将债务性集合信托计划资金债务性集合信托计划资金用于补充项目资本金，以达到国家规定的最低项目资本金要求。前述债务性集合信托计划资金包括以股权投资附加回购承诺（含投资附加关联方受让或投资股权投资附加回购承诺（含投资附加关联方受让或投资附加其他第三方受让的情形）附加其
42、他第三方受让的情形）等方式运用的信托资金。信托公司按照信托公司私人股权投资信托业务操作指引开展私人股权投资信托业务时，约定股权投资附加回购选择权的情形不适用前款规定。65 定义：注册资本定义：注册资本+历年收益结存历年收益结存 【权益资本权益资本】意义：是衡量房地产开发企业意义：是衡量房地产开发企业整体实力整体实力和和项目开发风险项目开发风险的重要的重要因素。为降低房地产开发项目的授信风险，保证房地产开发项目的因素。为降低房地产开发项目的授信风险，保证房地产开发项目的顺利完工，人民银行和银监会均对房地产项目开发的自有资金比例顺利完工，人民银行和银监会均对房地产项目开发的自有资金比例有明确要求。
43、有明确要求。核实房地产开发项目的自有资金来测算其资金缺口，而在核实核实房地产开发项目的自有资金来测算其资金缺口，而在核实自有资金时，应关注房地产开发项目自有资金的界定问题，自有资金时，应关注房地产开发项目自有资金的界定问题，防止开防止开发商任意扩大自有资金范围，掩盖项目资金缺口发商任意扩大自有资金范围，掩盖项目资金缺口。解读房地产项目资本金解读房地产项目资本金66纳入股东或关联公司借款、承包商及材料供应商垫资等纳入股东或关联公司借款、承包商及材料供应商垫资等 虚增资本公积虚增资本公积 房地产房地产开发企业资本金比例达到政策要求的主要做法：开发企业资本金比例达到政策要求的主要做法：项目拆分、滚动
44、开发项目拆分、滚动开发 调整项目投资估算调整项目投资估算67从从事实风险事实风险的角度把握房地产开发企业的自有资金的角度把握房地产开发企业的自有资金1.从财务角度分析自有资金，落实房地产项目开发实际可使用资金情况实际可使用资金情况。2.股东或关联公司借款虽然不能视作自有资金，但客观上增加房地产开发企业的可使用资金。3.工程承包商、材料供应商等的垫资垫资不仅不能视为自有资金不能视为自有资金，即便事实上已成为房地产开发项目资金的一个重要来源，也需严格把握，以防止法律冲突引发的道德风险。4.对于已经到账的定金和房屋购买人支付的房屋预售款房屋预售款，可以作为能用于开发的资金，在分析是否存在资金缺口时考
45、虑。5.对于未来可能实现的销售或预售未来可能实现的销售或预售，不仅不能作为自有资金考虑，而且不能计入资金来源的一部分。68四、贷款用途四、贷款用途严禁向房地产开发企业发放或以购买房地产开发企业资产附回购承诺等方式变相发放流动资金贷款流动资金贷款。严格防范对建筑施工企业、集团公司等的流动资金贷款用于房地产开发。【2008】265号文严禁向房地产开发企业发放用于缴纳土地出让金价款缴纳土地出让金价款的贷款。【2008】265号文严禁发放土地储备贷款。土地储备贷款。【2010】2号文审慎发放严禁发放69实际控制人提供连带责任保证 抵押质押金融企业、上市公司股权质押五、担保措施五、担保措施保证土地使用权
46、在建工程现房资产 70闲置土地的规定闲置土地的规定闲置土地是指土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的建设用地。具有下列情形之一的，可以认定为闲置土地：国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发日期，自国有土地有偿使用合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起满一年未动工开发建设的；已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足三分之一或者已投资额不足25%且未经批准中止开发建设连续满一年的；法律、行政法规规定的其他情形。71第二十六条第二十六条以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同
47、约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年为动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。中华人民共和国城市房地产管理法（）72行政关系不依附于民事关系，民事关系也不为行政关系买单。政府可以依据行政法律，征收被认定为“闲置”的土地。在出现极端风险的情况下，土地抵押的优先权仅能对抗其他债权人，而无法对抗行政行为。73【百瑞信托有限责任公司房地产信托业务指引百瑞信托有限责任公司房地产信托业务指引】第六条第六
48、条融资类房地产业务抵/质押物的标准：（1）融资类房地产业务一般采取不动产抵押方式，其中抵押物包括土地（主管部门所认定的非闲置土地非闲置土地）、在建工程、房产，抵押物价值应当由具备相关相关一级资质一级资质或或A级资质以上级资质以上的评估机构出具的评估报告确定；（2）采用土地使用权、在建工程、现房资产抵押的，抵押率原则上不应高于40%；（3）融资类房地产业务一般不接受未上市公司企业的股权质押作为主要担保方式，但是金融企业股权、上市公司股权（非ST股票）除外，质押率一般不超过40%。（4）如项目中上述担保方式综合运用的，综合抵质押率不应高于40%。74河南省具有一级资质的房地产价格评估机构河南省豫建
49、房地产评估咨询有限公司河南省豫建房地产评估咨询有限公司河南宇达房地产评估有限公司河南宇达房地产评估有限公司河南正达房地产评估测绘咨询有限公司河南正达房地产评估测绘咨询有限公司75六、风险资本扣减比例六、风险资本扣减比例：项目项目风险系数风险系数（一）单一类信托业务 股权和其他投资类信托业务0.8%房地产类融资业务1%其他融资类业务0.8%事务类信托业务0.3%（二）集合类信托业务投资类信托业务1.5%房地产类融资业务3%事务类信托业务0.5%76就地调整就地调整 在交易对手的在交易对手的现有条件上进行现有条件上进行调整，使之符合调整，使之符合监管条件监管条件Eg.Eg.开封新都汇开封新都汇项目
50、项目Step 1Step 1另辟蹊径另辟蹊径转向投资类转向投资类房地产信托房地产信托Step 2Step 2Step 3Step 3迂回绕行迂回绕行（1 1）建筑公司、）建筑公司、关关联公司等发放流资贷联公司等发放流资贷款款(2)(2)转向符合监管要转向符合监管要求的其他成熟项目求的其他成熟项目（3 3）商业物业收益权）商业物业收益权投资投资+回购回购 77投资类房地产信托业务投资类房地产信托业务78投资类房地产业务投资类房地产业务：信托公司将信托资金以股权、入伙等信托公司将信托资金以股权、入伙等方式投资于房地产企业，并参与房地产项目的经营、管理，获取方式投资于房地产企业，并参与房地产项目的经