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1、房地产投资测算操作手册第一部分 投资成本一.征地补偿费(一).土地出让金1.计算方法:土地出让金基准价*容积率修正系数* 年限修正系数*用地面积2.上交部门: 市财政局3.依据: (1)京政发199334号文.(2)京政发199443号文.4.说明:(1) 各区类地价取值详见附件;(2) 城近郊区土地出让金的60%返还区财政;(3) 远郊区县地区土地出让金全部由区县留用;(4) 市属各局,总公司所属企业和在市计划单列的企业集团,在已取得的划拨土地使用权的土地上或低价征用的土地上进行开发,利用,经营,应补交土地出让金, 其中的60%返还企业, 由留用企业专项用于开发项目的基础设施建设.(5) 在
2、使用基准地价表时,由于地区分类是按照区县划分,不同区县的同类地区差别很大, 而且周围环境至关重要,所以把同类同种用途地类的地价区间等分为十级.在实际操作中,首先判断土地的区类,然后评定地价的级别,最后选定基准地价,使地价测算更为合理,规范. 同时考虑到说明(2),(3),(4), 在测算地价时加入 操作系数概念,以准确测算必须交纳的土地出让金比例.附件: (1) 1-10 类地区土地出让金标准价;(2) 土地出让金修正系数表.(二).征地及拆迁补偿费:详见附资料一:土地征用及拆迁补偿费开支范围.说明:(1)测算时亦可依据基准地价表,计取土地开发及其它费用的数据.二.前期工程费:(取值在40-1
3、20元/平米)1.临时水,电,路,场地平整费依据:1992年建安工程定额;标准:按实际发生工程量计算;说明:施工现场千差万别,通常按建筑面积5-15元/平米,或建安工程费的1%.2.规划,测量,勘察,设计费:依据:原国家建委(79)建发设字第315号文, 国家计委计字(1984)596号文,建设部(1991)第150,316,425号文;国家物价局,建设部1992价费字375号.标准:(1) 勘察费: 概算价*0.30-0.80%(2) 民用建筑设计费民用建筑工程设计费率收费标准单 位: % 工 程 工 程 概 算 投 资 (万元) 等 级 300 以下 301-1000 1001-3000
4、3001 以上 特 级 2.2 2.1 2.0 1.9 一 级 2.0 1.9 1.8 1.7 二 级 1.8 1.7 1.6 1.5 三 级 1.6 1.5 1.4 1.3 四 级 1.4 1.3 1.2 五 级 1.2 1.1 备注:特级: 1.列为国家重点项目或以国际性活动为主的特高级大型公共建筑;2.有全国性历史意义或技术要求特别复杂的中小型公共建筑;3.30层以上建筑;4.高大空间有声,光等特殊要求的建筑.一级: 1.高级大型公共建筑;2.有地区性历史意义或技术要求复杂的中小型公共建筑;3.16层以上29层以下或超过50 米高的公共建筑.二级: 1.中高级,大中型公共建筑;2.技术要
5、求较高的中小型建筑;3.16层以上29层以下住宅.三级: 1.中级,中型公共建筑;2.7层以上(含7层)15 层以下有电梯住宅或框架结构的建筑;四级: 1.一般中小型公共建筑;2.7层以下无电梯的住宅,宿舍及砖混建筑.五级: 一,二层单功能,一般小跨度结构建筑.说明: (1)民用建筑 大型 10000 平米中型 3000-10000 平米小型 3000 平米(2)仅做民用建筑初步设计或施工图分阶段设计时,其工作量的比例为40%和60%.(3)提供文件的份数为初步设计图纸6份,施工图8份.3.规划条件,可行性研究费依据:建设部(1991)第425号文标准: (1) 按现行规划收费定额计算: 工日
6、定额*85元/工日用地规模(公顷) 工日定额50 面议(2) 施工执照费按京政发198821号文:概算额*(1-3)三.基础设施费1.红线内基础设施费依据:京政发199334号文标准: 1).根据项目的实际情况定.管线延长米*管线单方造价.2).根据经验, 基础设施费一般为建安工程费的 2% - 10%.说明: (1)一般该项费用为基础设施各种管线工程量*单方造价;(2)各种管线单方造价:自来水管线 600元/米雨水管线 700元/米污水管线 800元/米煤气管线 1000元/米热力管线 2000元/米供电管线 700元/米电信管线 1500元/门道路 80元/平米 绿化 20元/平米(3)经
7、验数据:环卫费 5元/平米照明费 5元/平米(4)该项费用一般范围 150-400元/平米普通住宅 150元/平米高档住宅(公寓,写字楼) 400元/平米2.红线外基础设施费(包括集资和自己修建)依据:设计方案和集资协议;标准:根据项目的实际情况定;说明: (1)热力,煤气,自来水, 污水处理如有集资,则相应的四源费中的该项不在计取.(2)若自己修建, 测算依据同红线内基础设施费.四.房屋建安工程费1.建安工程费 依据:现行建安费定额计算单方造价.标准:(1) 普通住宅 多层 900-1000元/平米高层 1600-1800元/平米(2) 公共建筑A.公寓,写字楼 3000-4500元/平米其
8、中: 结构 1000-1500元/平米装修 800-1000元/平米设备 1200-2000元/平米B.别墅 3000元/平米说明:(1)公共建筑包括公寓,写字楼,别墅,以及教育,医疗卫生,文化体育,商业服务,金融邮电,社区服务,行政管理,市政公用.(2)依据:京政发1985149号文;标准:建筑面积 9678-10630平米/千户工程取费 按实际工程量.详见公建配套附表.a.北京市新建改建居住小区公共服务设施配套建设定额指标;b.北京市新建改建居住区公共服务设施配套建设定额指标;.通常取7-15%为公建配套面积比率.2.招投标费依据:京政办发(1987)第152号文标准:中标额*13.预算审
9、查费依据:(84)建京经字第439号;标准:预算造价*0.5（京计基字（1997）第0711号，住宅项目费率为0%）4.工程监理费依据:(1)国家物价局.建设部1992价费字479号;(2)93京建法字第029号标准:工程造价*适用税率适用税率:工程造价 500 万元以下 2.5% 500-1000 2.0-2.5%1000-5000 1.4-2.0%5000-10000 1.2-1.4%10000-50000 0.8-1.2%50000-100000 0.6-0.8%1000000.6%说明:(1) 实行监理的工程由监理单位向工程质量监督部门上缴质量监督费,其费率为工程监理费中的 7%,工程
10、质量监督部门不在收取建设单位的质量管理监督费.(2) 设计监理费由于金额相对较小,测算时一般不予考虑.5.竣工图费依据:(86)市建规字第097号;标准:设计费*7%6.建材发展基金依据:(89)京建材字第292号;标准:建安工程造价*2%（京计基字（1997）第0711号，住宅项目费率为0%） 五.公共配套设施费1.锅炉房标准:总建面积/锅炉每吨供热面积*锅炉每吨造价说明:(1)锅炉每吨供热面积约5000平米;(2)锅炉每吨造价约25万元.2.变配电所标准:每建筑平米30元.3.集资维护费标准:每建筑平米 80元.4.电贴费(建设部明文取消，北京仍在执行)依据:原(84)华北电供用字25号文
11、 290元/KVA后调整为四环路以内 1100元/KVA四环路以外 550元/KVA;现调整为单路供电 270元/KVA双路供电 540元/KVA;说明:住宅用电量 30-60 VA/平米;其他用电量 50-80 VA/平米.六.管理费依据:(92)京价收字第124号;标准:一至五项之和*2.5%.七.四源费1.商品房依据: 京计基字(1988)第866号文标准: 自来水厂建设费 12元/平米;煤气厂建设费 29元/平米;供热厂建设费 30元/平米;污水处理厂建设费 10元/平米;说明:(1).用一项交一项;(2).如其中之一在基础设施中有集资,则该项不再重复计取;2.非住宅建设项目四源费依据
12、: (1).京政发(1986)131号;(2).京政发(1986)155号;标准:自来水厂建设费 :设计日用水量*830元/吨;煤气厂建设费 :设计日用气量*600元/吨;供热厂建设费 :设计每小时供热量*35万元/百万大卡;污水处理厂建设费 :设计日排污量*830元/吨;说明:交纳数额在20万元以上的在接用四源 之前可以分期交纳.八.大市政费1.综合开发市政费依据: (1).京计基字(1988)第648号;(2).市开办(1988)经字第2号;标准: (1).(商品房收入-四源费-用电权)*15%;(2).建设投资*15%;2.分散建设市政费依据:京计基字(1988)第648号;标准: 多层
13、,纯住宅建筑面积*60元/平米;高层,纯住宅建筑面积*90元/平米;3.98年最新规定城近郊区商品房大市政费一律按100元/平米计算。九.两税一费1.营业税依据:(90)财税字第009号;标准:商品房收入*5%;2.城市建设维护税依据:市开办(1988)经字第2号;标准:营业税*7%;3.教育附加费依据:市开办(1988)经字第2号;标准:营业税*3%;两税一费计取标准:商品房收入*5.5%;十.用电权费（取消）依据:京政发199317号标准:(1).住宅建筑面积*40元/平米; (2).其他用电量(KVA)*4000元/KVA;用电量:(1)住宅用电量 20-30 VA/平米; (2)其他用
14、电量 40-50 VA/平米;十一.投资方向调节税（取消）依据:京税字(1991) 805号标准:（商品房销售价格-大市政费-四源费-用电权费-土地出让金）*80%*适用税率适用税率:(1).按国家规定不纳入计划管理,投资额不满5万元的固定资产投资项目,北方节能住宅,其税率为0%.(2).一般民用住宅,包括商品房住宅, 其税率为5%;(3).更新改造项目,其税率为10%;(4).京政发199161号通知,税率表未列出的除更新改造投资以外的其他固定资产投资项目,其税率为15%;(5).公费建设超标准独门独院 ,别墅式住宅,经有关单位批准允许建设的楼堂馆所,其税率为30%.十二.不可预见费依据:
15、估标准: 一至六项之和*5%.十三.建设周期依据: 建安工程定额标准: 建筑面积(万平米) 建设周期(年)=12.0 4第二部分 经营成本一.企划费用依据: 估标准:一般为销售收入的1-3%.说明:该费用主要用于开发项目的广告策划,公关费用,宣传费用.二.出售商品房手续费依据:京政发198882号文标准:商品房成交价或保护价*1%.说明:买卖双方各负担0.5%.三.印花税标准:商品房成交价*0.5说明:因该项费用金额较小,一般忽略计算.第三部分 土地增值税一.土地增值税 依据:土地增值税暂行条例;标准:增值额*适用增值税率;说明:1.增值额=销售收入-投资成本-经营成本;2.增值税率采用超额累
16、进税率:(1).增值额未超过扣除项目50%的部分,税率为30%;(2).增值额超过扣除项目50%, 未超过扣除项目100%的部分,税率为40%;(3).增值额超过扣除项目100%, 未超过扣除项目200%的部分,税率为50%;(4).增值额超过扣除项目200%的部分, 税率为60%.3.为便于计算,引进速算扣除率概念.土地增值税=增值额*增值税率-扣除项目*速算扣除率增值额/扣除项目 增值税率 速算扣除率=50% 30% 0%=100% 40% 5%=150% 50% 15%=200% 60% 35%4.建设普通住宅出售,增值额未超过扣除项目金额的20%,免税.5.一般按照季度销售收入的1%预
17、缴（或按照当地税务机关的核定税率），项目终结多退少补。第四部分 所得税,税后利润和利润率一.所得税标准:所得税=(销售利润-增值税)*33%一般按照季度销售收入的6.6%预缴（或按照当地税务机关的核定税率），项目终结多退少补。说明:销售利润=销售收入-投资成本-经营成本.二.税后利润标准:税后利润=销售利润-增值税-所得税三.福利基金标准:福利基金=税后利润*5%四.投资回报率1. 增值比例=(销售收入-扣除项目) / 投资成本*100%2. 投资回报率=税后利润/投资成本*100%.附件1.土地征收及拆迁补偿费开支范围一. 土地征收及拆迁补偿费:1. 征地补偿费:计算方法: 征地面积*同类土
18、地前三年平均产值*(5-6)倍说明:(1)无效益地或国家建设使用国有土地不发补偿费;(2) 征地补偿费和安置补助费总和最高不得超过前三年平均产值的20倍;(3)根据京政发(1991)26号文件;(4)付给乡或村.2.耕地占地税:计算方法朝阳,海淀,丰台,石景山区:9元/平米;门头沟,房山,昌平,大兴,通县,顺义:8元/平米;密云,怀柔,延庆,平谷:7元/平米;学校,幼儿园,敬老院,医院等建设用地免征.说明:(1)获准占地之日起三十日内缴纳, 过期按日加收应纳税额的千分之五的滞纳金.(2)依据市政发(1978)93号文件.国地87年4月1日27号文.(3)付给区财政局.3.菜地开发建设基金.计算
19、方法:朝阳,海淀,丰台,石景山区, 大兴县南郊农场菜地3万元/亩,门头沟和远郊区,县菜地:1万元/亩市政基础设施和中,小学校/ 幼儿园建设征用菜地按上述标准的50%缴纳.说明:(1)依据市政发(86)137号文件.(2)由区地用科代收,交市财政.4.青苗补助费计算方法:青苗当年计划产量价值*生产阶段补偿比例( 或双方协商解决).播种初期 发育时间 成熟期为第一阶段 为第二阶段 为第三阶段蔬菜 60% 80% 100%大田作物 70% 90% 100%说明:(1)依据(57)市京字第321号通知;(2)付给大队或村.5.树木补偿费计算方法:材树:材积*木材牌价*(1+50%);鲜果树:前三年平均
20、产值*(56倍)干果树:前三年平均产值*(78倍)说明:(1)果树有材值的加发材值补偿,未结果幼树发适当补助费.(2)依据市政发(84)116号文件.(3)付给大队或村.6.水井,机井补偿费.计算方法水井按原投入工料费机井按7-15万元/座说明:(1)枯井,废井不予补偿.(2)水井依据市政发(84)116号文件规定的标准上浮20%.(3)依据北京市建设工程其它费用定额(1992).(4)付给大队或村.7.坟墓迁移费计算方法:坟墓座数*(800-2000元/座).(1)依据北京市建设工程其它费用定额(1992).(2)依据市政发(84)116号文件.(3)依据市房第字(84)100号文件.(4)
21、付给村或所有人.8.安置补助费计算方法:安置人口数*征地前耕地面积和农业人口的比例*亩年产值*(3-10倍),安置人口数按征地前的农业人口和耕地面积的比例及征地数量计算.用地单位无力安置由其它单位安置的劳动力, 每人付安置单位补助费及劳动力差额补贴供不应合计2.5-3万元.说明:(1)依据市政发(93)16号文件,京政发(91)26号.(2)付给安置单位.9.农转工人员级差补贴:依据京劳办发字(1993)451号.农转工人员核定工资等级.10.拆迁农转居超转病残生活补助费计算方法:82岁以下每人应拨金额(82-现有年龄)*12个月*(62-72元/人月).补助月数不满100个月的均按100个月
22、计算.无人赡养的孀寡孤独及病残人员,每人每月250元.(1) 发放对象为原有社员劳动力近三年每年劳动100天以上者,因年老(男59岁,女49岁以上) 和适龄不宜按排工作的病残人员.(2) 依据北京市建设征地农转居超转人员生活补助费接收标准.(3) 付给市民政局.(4) 国家统规定的各项调价补贴.11.超转劳动力管理服务费计算方法:拆迁农转居超转病残生活补助费总和*8%说明:(1) 依据北京市建设征地农转居超转人员生活补助费接收标准.(2) 付给市民政局.12.超转人员医疗补助费.计算方法:社员实行退休制的东升,海淀,四季青, 玉渊潭四个公社的超转人员加发医疗补助费15元/人月,每人收取丧葬费2
23、00元.说明:(1)朝改办(1990)48号.(2)各区有各区的规定.13.土地物补偿费计算方法:指对属于居民私有的树木, 构筑物及其它的补偿费用私人养植花卉不予补偿.说明:(1)依据(75)市房地字073号文件依据(83)市房第字030号文件依据(82)市房地字416号文件.14.集体财产补偿费系指征地范围内属于集体财产的土地及地下附着物的补偿. 不需移地迁建面以收购的形式做一次性处理,也在此例.说明:(1)依据京政(91)56号文件.(2)付给大队或村.15.私人财产补偿费对农民自耕地上青苗私有家畜,围栏等的补偿.说明:依据京房地字(1992)第087号文件.16.附属物补偿费计算方法:棚
24、子每间120-560元,门楼每个120-400元猪圈每个80-320元,厕所每个4500元围墙80-120元/M,鸡兔窝30-120元,锅台每个100-300元,甬路10-15元/平方米说明:(1)原标准依据(75)市房地字073号文件, 标准过低,上此标准根据基建拆迁工作手册.(P118页).(2)依据北京市建设工程其它费用定额(1992)(3)付给村人或所有人.17.私房发价费指对被拆迁的居民的私有房屋进行收购或补偿的发价,此项费用应凭房管部门的房屋做人单计算. 计算方法:房价评估价格*(1+调整幅度)*(2-5倍)(1)依据市房地字(74)203号文件依据市房地字(82)369号文件依据
25、市房管地字(86)418号文件.(2)依据京房地字(1992)第087号各项普调20%.(3)付给房产主. 18.拆房费: 计算方法:平房每间39-55元/平方米,另加弃土8元/平方米(1)依据北京市建设工程其它费用定额(1992)（2)付给拆房单位.19.渣土清理费指拆房后渣土清运费用, 包括清理到自然地坪及运输.其中,运出渣土费用按京政发(86)47号文件规定,按每吨计算.20.搬家费计算方法:原住房间数*(50-100)元/每间.说明:(1)京政发(1991)56号文件.(2)付给拆迁户.21.奖励费计算方法:规定日期内搬家,每户最高奖励200元.搬家奖励日期为7-10天.说明:(1)依
26、据市房地字(91)56号文件.(2)付给拆迁户.22.拆迁工作管理费计算方法:(1)拆迁管费:拆迁费支出总数*0.5%.(2)拆迁服务费:拆迁费支出总数*1.5%(包括管理费).说明:(1)拆迁费支出总数包括征地补偿,补助费, 拆迁安置房造价和地上物补偿费等.(2)京价字(1993)238号文件.(3)付拆迁工作单位和拆迁许可证发放单位.23.周转费计算方法:(1)自行周转人口每人每月50元.(2)建设单位提供周转房,无取暖设施, 取暖期每月15元.说明:(1)依据京依据京房地字(92)087号文件.(2)付给周转户.24.周转房临时安置拆迁户所支出的所建周转房费用及居民自行周转所需费用.说明
27、:依据京政发(85)138号文件依据京政发(82)144号文件.25.房屋维修补贴拆迁房移交房管部门管理的维修补贴1元/建筑平方米,月*12月*10年*建筑面积说明:(1)依据88年预算第一册(28页).(2)付房管部门.26.农户房屋原拆原建费指不能转居民条件的农户私有房屋移地迁建, 按原结构原面积所需费用.说明:(1)依据房地字(86)245号文件.(2)依据房地字(83)102号文件.27.安置用房费指安置被拆迁居民用房的投资, 如使用本企业自建住宅安置,其单方造价应按住宅建安工程单价计算,如需外购商品房安置,可按商品房单位造价计算.28.临时设施费指临时安置拆迁户所支出的水,电,排水和零星修建的费用.29.锅炉供暖费指拆迁房移交房管部门管理的供暖费.30.电梯高压水泵管理费指拆迁房移交房管部门管理的运行维修费.31.拆迁远郊优惠补助费指被拆迁户自愿迁往远郊区县的优惠待遇.依据.32.平地补助费指大平大整新造耕地的平整费用; 一般在山地或地形起伏很大的地区. 城区及近郊区通常不必考虑此项费用.