物业四级服务标准(共10页).docx

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1、精选优质文档-倾情为你奉上7住宅物业服务四级标准 7.1基本要求7.1.1客户服务场所1设置客户服务中心,配置办公家具、电话、传真机、复印机、电脑、打印机、网络等办公设备。 2公示物业服务企业资质证书或复印件、项目负责人及主要服务人员照片,物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等相关信息。提供特约服务的,公示特约服务项目及服务标准、收费标准。 3客户服务中心工作时间,工作日及节假日不少于8小时,其他时间设置值班人员。 4设置并公示24小时服务电话。7.1.2人员 1从业人员按照相关规定取得职业资格证书。2服务人员分岗位统一着装,佩戴标志。 3配备物业服务项目负责人,房屋建筑安全管理员。4项

2、目负责人具有3年以上物业服务企业同等岗位工作经历,为本市项目负责人信用信息档案登记在册人员。7.1.3制度 1建立共用部位及共用设施设备维修养护、消防安全防范、绿化养护、环境卫生、公共秩序维护等管理制度。2建立突发公共事件的应急预案。3建立培训体系,定期组织培训、考核。4建立物业服务工作记录7.1.4档案1建立物业管理档案, 2配备专职档案管理人员,有档案资料室。 3应用物业服务软件管理基本信息、基础资料、维修养护资料、收费资料等。7.1.5标志设置安全警示、作业施工警示、温馨提示等物业服务标志。7.1.6客户服务 1每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、收支情况、本年度收支预算。 2

3、涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项,应在主要出入口、各楼单元门内张贴通知,履行告知义务。 3对违反治安、规划、环保等方面法律、法规规定的行为,应劝阻并报告相关行政主管部门。 4水、电急修20分钟内、其他报修30分钟内到达现场;由专项服务企业负责的设施设备应在30分钟内告知。报修回访率应不少于30%。 5业主或使用人提出的意见、建议、投诉在2个工作日内回复。投诉回访率100%。6每年至少公开征集1次物业服务意见,问卷率80%以上,公示整改情况。7每月组织1次项目服务质量检查,重要节假日前组织安全检查。8每年组织业主参观共用设施设备机房。9每年至少组织2次社区文化活动。10重要节日进行美化

4、装饰。 11设置公共信息栏;配合相关部门进行公益性宣传。 12按规定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。 13有条件的提供室内清洁、洗衣、做饭、洗车、财物保管、票务代理等特约服务。 7.1.7专项服务委托管理 1签订专项服务委托合同,明确各方权利义务。 2专项服务企业应符合相关行政主管部门的资质要求;操作人员应持有相应的职业资格证书。 3专项服务企业人员统一着装,佩戴标志。4对专项服务进行监督及评价。7.2共用部位及共用设施设备运行、维修养护7.2.1综合管理1建立房屋及共用设施设备的基础档案。2运行、检查、维修养护记录应每月归档。3组织实施房屋使用安全情况评估检查。 4共用部位检查

5、中发现的问题,应按照责任范围编制修缮计划,并按计划组织修缮;共用设施设备运行中出现的故障及检查中发现的问题,应即时组织修复。5每年第四季度制定下一年度维修养护计划。 6特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检测。 7雷电、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后进行检查并落实防范措施。8设备机房1) 每月清洁1次,室内无杂物。2)设置挡鼠板、鼠药盒或粘鼠板。 3)在明显易取位置配备消防器材,每月检查1次消防器材,确保完好有效。4)设施设备标志、标牌齐全。 5)在显著位置张贴或悬挂相关制度、证书。6)交接班记录、工作日志等齐全、完整。7.2.2共用部位1房屋结构每季度检查1次梁、板、柱等结构构件,外

6、观出现变形、开裂等现象时,应申请房屋安全鉴定,同时采取必要的防护措施。按鉴定结果组织修缮。2建筑部件 1)每季度检查1次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等。 2)每2周巡查1次共用部位的门、窗、玻璃等。 3)每2月检查1次共用部位的室内地面、墙面、天棚;室外屋面、散水等。4)每年上汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管等。3附属构筑物1)每2周巡查1次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等。2)每2月检查1次雨、污水管井等。3)每2周巡查1次大门、围墙、围栏等。4)每2周巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等。 5)每年检测1次防雷装置。7.2.3空调系统 1运行前对冷水

7、机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理等设施设备进行系统性检查。 2运行期间每日巡视1次空调系统,保证室内温度符合相关规定。3制定节能措施,每月对能源消耗进行统计、分析。4每年检查1次管道、阀门并除锈。 5每年检验1次压力容器、仪表及冷却塔噪声。 6每年清洗消毒1次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体等;每年清洗消毒2次风机盘管滤网;每两年清洗消毒1次风管。7每年对空调系统进行1次整体性维修养护。7.2.4二次供水设施1按照卫生防疫部门的要求使用消毒设备,水箱按规定清洗消毒、水质化验,水质符合国家生活饮用水卫生标准。 2每日巡视2次水箱间、水泵房,检查设备运行状况。3每2月切换1次备用

8、水泵。 4每季度检查1次水泵润滑情况,补充或更换润滑剂;每年养护1次水泵。5每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆,每年入冬前对暴露管道进行防冻处理。 6水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁,钥匙由专人保管;溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。7.2.5排水系统1排水设施每年上汛前对雨、污水井、屋面雨水口等设施进行检查,组织清理、疏通。每次降雨前后对主要排水口、管井进行检查。2污水泵 汛期每日巡视2次,平时每周巡视1次,检查设备运行状态;每周进行1次手动启动测试;每季度养护1次。3化粪池 每半年检查1次化粪池;组织安排清掏。7.2.6照明和电气设备1楼内照明每日巡视1次,一般故障12小时内修

9、复;其他复杂故障3日内修复。2楼外照明 每周巡视3次;一般故障1日内修复;其他复杂故障5日内修复;每2周调整1次时间控制器。3应急照明 每日巡视1次,发现故障,即时修复。4低压柜 每日巡视2次设备运行状况;每半年养护1次,养护内容包括紧固、检测、清扫;每年检查1次电气安全;每半年检测1次接地电阻;每年校验1次仪表。5低压配电箱和低压线路 每月巡视2次设备运行状况;每年养护1次,养护内容包括紧固、检测、清扫;每半年切换1次双路互投开关。6控制柜 每周巡视1次设备运行状况;每年养护2次,养护内容包括紧固、检测、调试、清扫;每半年校正1次各种电器元件或控制设备的设定值;每年检查1次远控装置。7发电机

10、 每月试运行1次,保证运行正常;每年1次带负荷运行;每年活化2次蓄电池;每日巡视1次充电机和蓄电池。8检测 每3年检验1次内部核算电能表。9配电室、楼层配电间 防小动物措施完备;穿墙线槽周边封堵严密;锁具完好;电缆进出线和开关标志清晰、准确。7.2.7安全防范系统1报警控制管理主机每日巡查1次,检查设备运行状态;每周表面清洁1次;每年内部除尘1次。2对讲门口机 每2周检查1次按键、显示屏等;每2周表面清洁1次;每半年内部除尘1次。3网络控制箱 每季度检查1次外观、接线;每季度表面清洁1次;每半年内部除尘1次。4红外对射探测器 每2月检查1次接线、探测范围、防水状况等;每2月表面清洁1次;每半年

11、内部除尘1次。5图像采集设备 每周检查2次监视画面、录像功能;每2周表面清洁1次;每半年内部除尘1次。6摄像机 每季度检查1次聚焦、红外夜视、接线、防水状况等,进行相应的调试;每季度镜头表面清洁1次;每年防护罩内部除尘1次。7解码器 每季度检查1次防雨罩、接线等,进行相应的调试;每季度表面清洁1次;每年内部除尘1次。8云台 每季度检查1次运转、接线,进行清晰度调校;每季度表面清洁1次;每年转动部位上润滑油1次。9巡更点 每2周检查1次外观;每2周表面清洁1次;每日存储巡更记录。10读卡器 每2周检查1次外观;每2周表面清洁1次,查看防水状况。11电磁锁门锁 每月检查1次吸力、外观、接线。12出

12、门按钮 每月检查1次开锁功能、接线。7.2.8电梯 1电梯在投入使用前或者投入使用后30日内,应向相关行政主管部门办理使用登记。登记标志应置于或附着于电梯的显著位置。 2在电梯安全检验合格有效期届满前1个月,应向电梯检验检测机构提出定期检验申请。 3日常维护保养和定期检查中发现的问题应及时排除;电梯的安全附件、安全保护装置、测量调控装置及有关附属仪器仪表应每年进行校验、检修。 4应与有资质的电梯制造、安装、改造、维修单位签订电梯维保合同,约定维护保养的内容、要求、频次、期限以及双方的权利、义务与责任。对专项服务企业的维修保养工作进行监督,对专项服务企业定期检修计划的落实情况进行监督。 5配备电

13、梯安全管理人员。定期对电梯安全管理人员进行特种设备安全培训,保证其具备必要的安全知识。 6制定电梯应急救援预案并定期演练。发生电梯困人或其它重大事件时,应立即启动事故应急预案,组织救援,并及时向相关行政主管部门报告。物业服务人员应在15分钟内到达现场,专业维修人员应在30分钟内到达现场。7.2.9水景 1启用前进行防渗漏和防漏电检查,防止渗漏,保证用电安全。 2使用期间每日巡查1次喷水池、水泵及其附属设施,每2周检查1次防漏电设施。 3设置必要的安全警示标志。4水质符合卫生要求。7.3消防安全防范7.3.1综合管理 1建立、落实消防安全责任制,设消防安全负责人,逐级逐岗明确消防安全职责。2成立

14、义务消防队,配备必要的消防器材,相关人员掌握消防基本知识和技能;每年组织1次有员工、业主或使用人参加的消防演练。 3设置消防安全宣传专栏,组织开展经常性的消防安全宣传教育;每年对员工进行2次消防安全培训。4每日防火巡查1次,每月防火检查1次,按照规定每年检测1次建筑消防设施;保障疏散通道、安全出口、消防车通道和消防设施、器材符合消防安全要求。5发现消防安全违法行为和火灾隐患,立即纠正、排除;无法立即纠正、排除的,应向公安机关消防机构报告。 6消防控制室设专人24小时值班,每班2人,及时处理各类报警、故障信息。7发生火情立即报警,组织扑救初起火灾,疏散遇险人员,协助配合公安机关消防机构工作。 7

15、.3.2消防设施设备维修养护1火灾自动报警系统 1)火灾报警控制器、联动控制设备每日巡查1次设备运行情况,保证24小时连续正常运行;每月检查测试1次报警控制器、联动控制设备的报警、联动控制、显示、打印等功能;每年机柜内部除尘1次。2) 火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置每月抽查测试1次火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置的报警、警报功能;探测器投入运行2年后,每3年由专业清洗单位清洗1次。3)备用电源 每月检测切换1次主、备电源;每季度备用电源、蓄电池充放电试验和表面除尘1次。2消防广播系统 每月检查测试1次消防专用电话、重要场所的对讲电话、对讲电话主机、播音设备、扩音器、扬声器的联动、

16、强制切换功能,并测试音量;每年机柜内部除尘1次;每年机柜内的设备内部除尘1次。3防排烟系统 每月检查测试1次防排烟风机、排烟阀的联动功能,核对风速;每年养护1次防排烟风机、电源控制柜、风口、排烟阀等。4防火分隔设施 每月抽查测试1次防火门的启闭功能、防火卷帘的手动和自动控制功能、电动防火阀的联动关闭功能;每年在防火卷帘门的电机转动、齿轮链条传动部位补充 1次润滑油,电控箱内部除尘1次;每年维修养护2次防火门附件,在门的转动部位补充1次润滑油。5水灭火系统 消防泵、喷淋泵每月盘车1次,每季度检查1次润滑情况;每年养护1次室内、外消火栓。 6应急照明、疏散指示标志 每月测试切断正常供电1次,测量1次照度和供电时间。7消防电梯 每月检查测试1次按钮迫降和联动控制功能,轿箱内消防电话。8灭火器 每日巡查1次灭火器数量、位置情况,每月检查核对1次灭火器选型、压力和有效期,保证处于完好状态。 专心-专注-专业

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