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1、CMC泓域/建筑与房地产市场运行机制分析碳酸饮料项目建筑与房地产市场运行机制分析xx投资管理公司目录第一章 宏观环境分析3第二章 公司简介4一、 公司基本信息4二、 公司简介4第三章 项目简介6一、 项目名称及项目单位6二、 项目建设地点6三、 建设规模6四、 项目建设进度6五、 建设投资估算6六、 项目主要技术经济指标7第四章 行业背景分析9第五章 建筑与房地产市场运行机制11一、 分部组合计价11二、 建筑市场运行机制11第一章 宏观环境分析青海省，简称青，是中华人民共和国省级行政区，省会西宁。位于中国西北内陆，青海界于北纬3136-3919，东经8935-10304之间，北部和东部同甘肃
2、相接，西北部与新疆相邻，南部和西南部与西藏毗连，东南部与四川接壤，位于四大地理区划的西北地区。青海省地势总体呈西高东低，南北高中部低的态势，西部海拔高峻，向东倾斜，呈梯型下降，东部地区为青藏高原向黄土高原过渡地带，地形复杂，地貌多样。青海省地貌复杂多样，五分之四以上的地区为高原，东部多山，西部为高原和盆地，兼具青藏高原、内陆干旱盆地和黄土高原三种地形地貌，属高原大陆性气候，地跨黄河、长江、澜沧江、黑河、大通河5大水系。青海省总面积72万平方千米，辖2个地级市、6个自治州。截至2019年末，青海省常住人口607.82万人，实现地区生产总值2965.95亿元，人均生产总值48981元。第二章 公司
3、简介一、 公司基本信息1、公司名称：xx投资管理公司2、法定代表人：赵xx3、注册资本：1340万元4、统一社会信用代码：xxxxxxxxxxxxx5、登记机关：xxx市场监督管理局6、成立日期：2011-3-287、营业期限：2011-3-28至无固定期限8、注册地址：xx市xx区xx9、经营范围：从事碳酸饮料相关业务（企业依法自主选择经营项目，开展经营活动；依法须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动；不得从事本市产业政策禁止和限制类项目的经营活动。）二、 公司简介公司秉承“以人为本、品质为本”的发展理念，倡导“诚信尊重”的企业情怀；坚持“品质营造未来，细节决定成败”为质量
4、方针；以“真诚服务赢得市场，以优质品质谋求发展”的营销思路；以科学发展观纵观全局，争取实现行业领军、技术领先、产品领跑的发展目标。 公司注重发挥员工民主管理、民主参与、民主监督的作用，建立了工会组织，并通过明确职工代表大会各项职权、组织制度、工作制度，进一步规范厂务公开的内容、程序、形式，企业民主管理水平进一步提升。围绕公司战略和高质量发展，以提高全员思想政治素质、业务素质和履职能力为核心，坚持战略导向、问题导向和需求导向，持续深化教育培训改革，精准实施培训，努力实现员工成长与公司发展的良性互动。第三章 项目简介一、 项目名称及项目单位项目名称：碳酸饮料项目项目单位：xx投资管理公司二、 项目
5、建设地点本期项目选址位于xxx（以选址意见书为准），占地面积约38.00亩。项目拟定建设区域地理位置优越，交通便利，规划电力、给排水、通讯等公用设施条件完备，非常适宜本期项目建设。三、 建设规模该项目总占地面积25333.00（折合约38.00亩），预计场区规划总建筑面积42738.06。其中：主体工程23875.86，仓储工程8492.24，行政办公及生活服务设施5242.56，公共工程5127.40。四、 项目建设进度结合该项目建设的实际工作情况，xx投资管理公司将项目工程的建设周期确定为24个月，其工作内容包括：项目前期准备、工程勘察与设计、土建工程施工、设备采购、设备安装调试、试车投产
6、等。五、 建设投资估算（一）项目总投资构成分析本期项目总投资包括建设投资、建设期利息和流动资金。根据谨慎财务估算，项目总投资17162.01万元，其中：建设投资13883.68万元，占项目总投资的80.90%；建设期利息303.08万元，占项目总投资的1.77%；流动资金2975.25万元，占项目总投资的17.34%。（二）建设投资构成本期项目建设投资13883.68万元，包括工程费用、工程建设其他费用和预备费，其中：工程费用12180.87万元，工程建设其他费用1345.46万元，预备费357.35万元。六、 项目主要技术经济指标（一）财务效益分析根据谨慎财务测算，项目达产后每年营业收入35
7、700.00万元，综合总成本费用29313.64万元，纳税总额3095.09万元，净利润4666.04万元，财务内部收益率20.54%，财务净现值7825.42万元，全部投资回收期5.95年。（二）主要数据及技术指标表主要经济指标一览表序号项目单位指标备注1占地面积25333.00约38.00亩1.1总建筑面积42738.06容积率1.691.2基底面积13933.15建筑系数55.00%1.3投资强度万元/亩361.892总投资万元17162.012.1建设投资万元13883.682.1.1工程费用万元12180.872.1.2工程建设其他费用万元1345.462.1.3预备费万元357.3
8、52.2建设期利息万元303.082.3流动资金万元2975.253资金筹措万元17162.013.1自筹资金万元10976.633.2银行贷款万元6185.384营业收入万元35700.00正常运营年份5总成本费用万元29313.646利润总额万元6221.397净利润万元4666.048所得税万元1555.359增值税万元1374.7710税金及附加万元164.9711纳税总额万元3095.0912工业增加值万元10910.2913盈亏平衡点万元13626.86产值14回收期年5.95含建设期24个月15财务内部收益率20.54%所得税后16财务净现值万元7825.42所得税后第四章 行业
9、背景分析碳酸饮料高糖高热量，影响人类身体健康，随着我国居民对健康的关注程度不断提升，碳酸饮料的市场需求逐步下降。在消费升级，以及健康饮品种类更新速度加快的背景下，我国碳酸饮料产销量持续下滑，市场份额遭受冲击。我国碳酸饮料产销量于2014年达到高峰，产量达到1812万吨，销量达到1794万吨。自2015年以来，我国碳酸饮料产量连续三年呈现下降趋势，2017年产量跌至1743万吨，同比下降0.5%；市场销量为1715万吨，同比下降13.2%。我国碳酸饮料市场景气度降低。2017年，我国碳酸饮料产量在饮料行业总产量中的占比已经下降至9.7%。在全球市场中，碳酸饮料销量也在持续下跌，美国人均碳酸饮料消
10、费量下降，碳酸饮料销量连续11年呈现下滑趋势。2017年，全球两大碳酸饮料巨头中，可口可乐净利润同比大幅下降81%，百事可乐净利润同比下降23%。全球碳酸饮料行业正面临着发展困境。在消费者消费观念改变的情况下，饮料市场需求将向健康化、多元化方向发展。碳酸饮料行业开始转变自身发展方向，不断研发推出低热量、低糖型碳酸饮料。中粮可口可乐重庆公司发布了一款“雪碧纤维+”的新款饮品，打出低热量、健康的卖点，受到消费者欢迎，与吸脂可乐、蓝色可乐、粉色可乐等产品一起成为人气较高的碳酸饮料品种。同时，碳酸饮料行业也开始开发新品种饮料，丰富产品线，增加新盈利点。可口可乐推出的美汁源产品系列现阶段已经稳居低浓度果
11、汁饮料市场前列；2018年，可口可乐收购咖世家进入咖啡市场，也是其多元化布局的表现之一。2017年，我国饮料行业市场规模增长至8290亿元，保持着良好的发展态势，碳酸饮料市场份额下滑，但仍仅次于饮用水之后，是我国第二大饮料消费品类。且我国碳酸饮料的主要消费群体集中在16-25岁之间，这部分群体对营养健康的诉求较少，更注重口感，因此在较长一段时间，我国碳酸饮料仍有一定市场空间。我国饮料市场发展趋于成熟，在大健康以及消费升级的推动下，消费者对饮料的需求向健康化、品质化方向转变。低热量、低糖、健康的碳酸饮料推出市场后，依然受到消费者欢迎，表明我国碳酸饮料仍有较大市场需求。在未来的发展过程中，我国碳酸
12、饮料行业一方面要不断开发新型碳酸饮料品种，另一方面也要不断丰富产品线，向多元化方向发展。第五章 建筑与房地产市场运行机制一、 分部组合计价工程造价计算是通过分部组合而成的。建设项目可逐层分解为单项工程、单位工程、分部工程和分项工程。在确定工程设计概算和施工图预算时，需要按工程构成由下而上分部组合计价，在工程招标、投标及施工过程中，也需要按照分部分项工程进行组合计价。针对建筑市场竞争激烈、价格竞争突出、多次计价、交易周期长、风险大等运行特点，建筑业企业要从提高核心竞争力、提升合同管理水平、开展多种经营、保持弹性组织、提高技术水平和新技术应用能力、增强风险意识、加强风险管控等方面入手，开展市场经营
13、活动。政府则需要从完善工程建设组织模式、加强工程质量安全管理、建立统一开放市场、加强承包履约管理、规范工程价款结算、提高从业人员素质、推进建筑产业现代化、推行市场准入管理、建立市场诚信机制等方面引导或规范市场主体行为，建立公平竞争、保护市场主体合法权益、健康良性发展的建筑市场。二、 建筑市场运行机制建筑市场是以建筑产品作为交易对象的市场，是建筑产品交换关系的总和。由于建筑市场有其独特的供求关系和运行特点，所以建筑产品的定价也具有其独特性。（一）建筑市场供求1、建筑市场需求建筑市场需求者是业主，在工程建设实践中常被称为建设单位。业主必须为预订的建筑产品的生产提供资金，拥有建设用地使用权，获得在此
14、建设用地上建造预订建筑产品的许可业主主要有以下三种类型。（1）政府。政府作为业主是从建设项目决策和建设资金的来源角度而不是从市场监管者角度来理解。政府投资兴建的建筑产品大多是以社会效益为主的公共建筑，或是对国有资源（如江河治理、围海造地等）开发和利用的建筑。（2）企事业单位。企事业单位作为业主在大多数情况下是出于扩大再生产或简单再生产的需要。从建设投资角度，我国国民经济统计中，将企事业单位划分为房地产开发企业和房地产开发企业之外的企事业单位两类。（3）个人。个人作为业主多数情况是出于个人消费需要，少数情况是出于资金保值的考虑。个人投资兴建的建筑产品主要是住宅建筑市场需求来自各类业主的固定资产投
15、资，建筑业总产值占同期全社会固定资产投资的比重一直在30%以上，见，由此可见，社会固定资产投资也是建筑市场需求的主要因素。建筑市场需求与社会固定资产投资在总体上呈现正相关关系。2、建筑市场供给建筑市场供给者是建筑产品的生产者，即提供建筑产品某一部分、某一阶段或全过程的生产，主要包括工程勘察、工程设计和工程施工等单位。由于建筑产品的生产是预订式生产，即先订货后生产，因此，建筑产品的供给实质上代表建筑生产能力。这种能力由建筑生产各环节（勘察、设计、施工）生产者的生产能力及其相互之间的组合能力共同决定。（二）建筑市场运行特点（1）建筑产品是需求者向供给者进行预先订货式交易的产物。建筑产品具备的固定性
16、和多样性特点，决定了不同产品需求不同且与土地相连，不可能由生产者批量生产后通过市场交易来实现，因此，建筑市场运行中无中间销售商，而是由需求者向供给者进行预先订货，然后供给者组织生产。（2）建筑产品交易持续时间长。建筑产品生产周期长、价值巨大，需要中间交易结算，直至工程缺陷责任期届满才完成交易，建筑产品整个生产过程实质上也是其交易过程。（3）建筑市场存在显著的地区性。建筑产品的固定性决定交易过程相关要素，如交易规则、交易价格、合同条款、竞争态势等都有较强的地区性。（4）建筑市场竞争较为激烈。由于建筑产品供给者，尤其是建筑业属于劳动密集型行业技术和资本构成较低，而建筑产品需求又是由一个个单一项目形
17、成的，因此，建筑市场呈现出比较明显的买方市场特点，卖方竞争激烈。（5）竞争方式以投标竞争为主。建筑产品价值高，交易达成主要采用招标、投标方式，前期交易时间长、交易成本较高（6）供求不均衡普遍存在。建筑市场需求来源于工程建设投资，而投资受经济周期波动和政策性影响大，建筑供给能力则相对保持稳定，因此，建筑市场供求不均衡状态普遍存在。（7）建筑产品交易计价方式独特。这是由建筑产品交易期长、产品多样性决定的。（8）建筑市场风险大。从建筑产品供给者角度来看，风险表现在：定价风险和生产风险。从建筑产品需求者角度来看，风险表现在：价格与质量的矛盾、价格与交货时间的矛盾和预付款风险。（三）建筑产品计价特点1、单件计价建筑产品的多样性决定了每项工程都必须单独计算造价。每项工程都有特定的目的和用途，有不同的结构、造型和装饰，产生不同的规模和体积，所在地区条件、自然环境、风俗习惯有差异，施工时采用不同的工艺设备、建筑材料和工艺方案，这些都会影响建设工程计价。因此每项工程只能单独设计、单独施工、单独计价。2、多次计价建设工程生产过程是一个周期长、规模大、造价高、耗费多的投资活动。为适应工程造价管理要求，需要按照勘察设计、招标投标、施工安装程序进行多次计价，即从设计概算、施工图预算到签约合同价，再到工程结算价进行多次计价。