皮鞋公司建筑工程运营管理手册(参考).docx
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1、CMC泓域/建筑工程运营管理手册皮鞋公司建筑工程运营管理手册目录第一章 行业背景分析4第二章 项目概况7一、 项目概述7二、 项目总投资及资金构成9三、 资金筹措方案9四、 项目预期经济效益规划目标9五、 项目建设进度规划10第三章 公司概况11一、 公司基本信息11二、 公司主要财务数据11第四章 投资决策与设计阶段工程计价13一、 概预算方法13二、 投资估算方法18第五章 房地产开发流程21一、 前期准备21二、 开发建设29第六章 建设工程勘察设计招标投标35一、 工程勘察设计开标和评标35二、 工程勘察设计投标38第七章 建设工程施工招标投标41一、 施工招标方式和程序41二、 施工
2、投标报价策略43第八章 建设工程施工合同管理51一、 工程施工合同订立51二、 工程施工合同纠纷审理相关规定53第九章 国际工程常用合同文本59一、 FIDIC施工合同条件59第十章 建设工程监理工作内容及主要方式68一、 工程监理工作主要方式68二、 工程监理工作内容72第十一章 建设工程监理工作内容及主要方式86一、 工程监理工作主要方式86二、 工程监理工作内容90第十二章 装配式建筑技术体系104一、 装配化装修体系104二、 组合结构体系111第十三章 绿色建筑评价116一、 国外绿色建筑评价体系116第一章 行业背景分析随着我国居民收入水平不断提升、消费能力逐步增强,我国皮鞋市场需
3、求持续增长。在市场需求的推动下,我国皮鞋产业链逐步完善,现已成为全球最大的皮鞋生产国和出口国。皮鞋的购买群体主要是上班族,随着消费观念的升级,市场对皮鞋的品牌、设计、品质要求不断提高,我国皮鞋市场已经进入品牌竞争阶段。2014-2016年,我国皮鞋产量增速放缓;2016年,全国皮鞋产量为46亿双,同比小幅增长1.2%;2017年,我国皮鞋产量为45亿双,较2016年下降2.9%。皮鞋行业的发展与消费者的购买需求密切相关,随着我国休闲理念越来越盛行,休闲鞋业发展势头较好,在一定程度上对皮鞋市场需求造成影响。在全球市场中,欧洲和美国的皮鞋产业发达,在高端及奢侈品市场中处于主导地位。皮鞋产业属于劳动
4、密集型产业,且在加工生产过程中会对环境和人体造成一定危害,发达国家将污染较重的生产环节转移到发展中国家,带动了发展中国家皮鞋产业的发展。在产业转移的过程中,我国皮鞋产业链逐步完善,但产品主要集中在中低端领域。随着我国原材料及劳动力成本上升,全球制鞋业开始向东南亚地区转移,但该地区主要为加工型市场,品牌建设尚处于初级阶段。经过不断发展,我国皮鞋行业中企业数量众多,主要集中在华东地区。2017年,我国华东地区皮鞋产量份额占比达到72%,占据大部分市场份额。其中,福建省的皮鞋产量占比为42%,位居第一;浙江省皮鞋产量占比为18%,位列第二;广东省皮鞋产量占比为15%,排名第三;其他省市皮鞋产量占比均
5、在5%以下。我国皮鞋产业区域集中度较高。受企业及品牌数量众多的影响,我国皮鞋市场格局较为分散。在高端皮鞋市场,百丽、达芙妮、奥康、红蜻蜓等知名品牌占据一半以上的市场份额;在中端皮鞋市场,四大品牌份额占比不足45%;在低端皮鞋市场中,由于品牌众多,市场格局极为分散,竞争异常激烈。在中低端皮鞋市场中,消费者对皮鞋价格敏感度较高,皮鞋行业盈利空间较小;在高端皮鞋市场中,消费者对价格的敏感度较低,行业盈利空间较大。我国皮鞋市场中,中低端产品占据较大份额,行业整体盈利能力较弱。在消费观念升级的情况下,我国消费者对皮鞋的品牌、品质、设计要求不断提高,对品牌的认知度和忠诚度也在不断上升,我国皮鞋市场逐步进入
6、品牌竞争阶段。我国是全球最大的皮鞋消费国,但人均皮鞋消费量与消费额与发达国家相比仍存在较大差距,随着我国城镇化进程加快、居民可支配收入提升,皮鞋市场需求逐步向中高端领域转移,皮鞋行业未来仍有较大发展潜力。在欧美老牌皮鞋市场以及东南亚新兴市场的双重压力下,为提高国际竞争力,我国皮鞋行业研发设计水平需不断提升,产品应向时尚化、科技化、高舒适度方向发展。第二章 项目概况一、 项目概述(一)项目基本情况1、项目名称:皮鞋公司2、承办单位名称:xx集团有限公司3、项目性质:扩建4、项目建设地点:xx(待定)5、项目联系人:薛xx(二)主办单位基本情况企业履行社会责任,既是实现经济、环境、社会可持续发展的
7、必由之路,也是实现企业自身可持续发展的必然选择;既是顺应经济社会发展趋势的外在要求,也是提升企业可持续发展能力的内在需求;既是企业转变发展方式、实现科学发展的重要途径,也是企业国际化发展的战略需要。遵循“奉献能源、创造和谐”的企业宗旨,公司积极履行社会责任,依法经营、诚实守信,节约资源、保护环境,以人为本、构建和谐企业,回馈社会、实现价值共享,致力于实现经济、环境和社会三大责任的有机统一。公司把建立健全社会责任管理机制作为社会责任管理推进工作的基础,从制度建设、组织架构和能力建设等方面着手,建立了一套较为完善的社会责任管理机制。公司秉承“诚实、信用、谨慎、有效”的信托理念,将“诚信为本、合规经
8、营”作为企业的核心理念,不断提升公司资产管理能力和风险控制能力。公司在“政府引导、市场主导、社会参与”的总体原则基础上,坚持优化结构,提质增效。不断促进企业改变粗放型发展模式和管理方式,补齐生态环境保护不足和区域发展不协调的短板,走绿色、协调和可持续发展道路,不断优化供给结构,提高发展质量和效益。牢固树立并切实贯彻创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念,以提质增效为中心,以提升创新能力为主线,降成本、补短板,推进供给侧结构性改革。公司在发展中始终坚持以创新为源动力,不断投入巨资引入先进研发设备,更新思想观念,依托优秀的人才、完善的信息、现代科技技术等优势,不断加大新产品的研发力度,以实现公司的
9、永续经营和品牌发展。(三)项目建设选址及用地规模本期项目选址位于xx(待定),占地面积约59.00亩。项目拟定建设区域地理位置优越,交通便利,规划电力、给排水、通讯等公用设施条件完备,非常适宜本期项目建设。二、 项目总投资及资金构成本期项目总投资包括建设投资、建设期利息和流动资金。根据谨慎财务估算,项目总投资26282.73万元,其中:建设投资20869.54万元,占项目总投资的79.40%;建设期利息215.02万元,占项目总投资的0.82%;流动资金5198.17万元,占项目总投资的19.78%。三、 资金筹措方案(一)项目资本金筹措方案项目总投资26282.73万元,根据资金筹措方案,x
10、x集团有限公司计划自筹资金(资本金)17506.40万元。(二)申请银行借款方案根据谨慎财务测算,本期工程项目申请银行借款总额8776.33万元。四、 项目预期经济效益规划目标1、项目达产年预期营业收入(SP):49700.00万元。2、年综合总成本费用(TC):39527.68万元。3、项目达产年净利润(NP):7439.34万元。4、财务内部收益率(FIRR):21.20%。5、全部投资回收期(Pt):5.58年(含建设期12个月)。6、达产年盈亏平衡点(BEP):19046.40万元(产值)。五、 项目建设进度规划项目计划从可行性研究报告的编制到工程竣工验收、投产运营共需12个月的时间。
11、第三章 公司概况一、 公司基本信息1、公司名称:xx集团有限公司2、法定代表人:薛xx3、注册资本:1330万元4、统一社会信用代码:xxxxxxxxxxxxx5、登记机关:xxx市场监督管理局6、成立日期:2014-9-277、营业期限:2014-9-27至无固定期限8、注册地址:xx市xx区xx9、经营范围:从事皮鞋相关业务(企业依法自主选择经营项目,开展经营活动;依法须经批准的项目,经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动;不得从事本市产业政策禁止和限制类项目的经营活动。)二、 公司主要财务数据表格题目公司合并资产负债表主要数据项目2020年12月2019年12月2018年12月资产总额
12、11425.869140.698569.40负债总额4255.903404.723191.92股东权益合计7169.965735.975377.47表格题目公司合并利润表主要数据项目2020年度2019年度2018年度营业收入21190.5916952.4715892.94营业利润4969.053975.243726.79利润总额4180.443344.353135.33净利润3135.332445.562257.44归属于母公司所有者的净利润3135.332445.562257.44第四章 投资决策与设计阶段工程计价一、 概预算方法(一)设计概算方法设计概算可分为三级概算,即单位工程概算、单
13、项工程综合概算和建设项目总概算。1、单位工程概算编制方法单位工程概算可分为建筑工程概算和设备及安装工程概算两大类。建筑工程概算又可分为土建工程概算、给排水工程概算、采暖工程概算、通风工程概算、电气照明工程概算、工业管道工程概算、特殊构筑物工程概算等。设备及安装工程概算可分为机械设备及安装工程概算电气设备及安装工程概算等。(1)建筑工程概算编制方法。1)概算定额法。概算定额法也称扩大单价法。当初步设计达到一定深度、建筑结构方案已确定时,可采用概算定额法编制概算。使用概算定额法时,首先应根据概算定额编制成扩大单位估价表(概算定额基价)其次用扩大分部分项工程量乘以扩大单价进行计算。采用概算定额法编制
14、建筑工程概算比较准确,但计算比较烦琐。2)概算指标法。当初步设计深度不够、不能准确计算工程量,但工程采用的技术比较成熟且又有类似概算指标可利用时,可采用概算指标法来编制概算。当设计对象在结构特征、地质及自然条件上与概算指标完全相同,如基础埋深及形式、层高墙体、楼板等主要承重构件完全相同时,可直接套用概算指标编制概算;当设计对象的结构特征与某个概算指标有局部不同时,则需要对该概算指标进行修正,然后用修正后的概算指标进行计算。3)类似工程预决算法。当工程设计对象与已建或在建工程相类似,结构特征基本相同,或者概算定额和概算指标不全时,可以原有类似工程预决算为基础,按编制概算指标的方法,求出单位工程概
15、算指标,再按概算指标法编制概算。利用类似工程预决算法时,应考虑设计对象与类似预算的设计在结构与建筑、地区工资、材料预算价格、施工机械使用费及企业管理费等方面的差异等。其中,结构与建筑设计差异可参考修正概算指标的方法加以修正,而其他差异则需编制修正系数。计算修正系数时,先求出类似工程预算中人工工资、材料费、机械使用费等在全部造价中所占比重,然后分别求其修正系数,最后求出总修正系数,用总修正系数乘以类似工程预算造价,即可得出概算总造价。(2)设备及安装工程概算编制方法。1)设备购置费用预算编制方法。国产标准设备原价可根据设备型号、规格、性能、材质、数量及附带的配件,向制造厂家询价,或向设备、材料信
16、息部门查询;国产非标准设备原价,可用每台设备估价指标(元/台)乘以设备台数,或用每吨设备估价指标(元At)乘以设备质量(t)进行确定。设备运杂费按规定的运杂费率计算。2)设备安装工程费用概算编制方法。预算单价法。当初步设计有详细设备清单时,可直接按预算价编制设备安装单位工程概算。根据计算的设备安装工程量,乘以安装工程预算综合单价,经汇总求得设备安装工程费用概算。预算单价法计算比较具体,精确性较高。扩大单价法。当初步设计的设备清单不完备,或仅有成套设备的质量时,可采用主体设备、成套设备或生产工艺线的综合扩大安装单价编制概算。概算指标法。当初步设计的设备清单不完全或安装预算单价及扩大综合单价不全,
17、无法采用预算单价法和扩大单价法时,可采用概算指标法编制概算。常用的概算指标形式有两类:一是按设备费的百分比计算安装工程费用,适用于价格波动不大的定型产品和通用产品的安装工程概算;二是按每吨设备安装费指标计算安装工程费用,适用于设备价格波动较大的非标准设备和引进设备的安装工程概算。2、单项工程综合概算编制方法单项工程综合概算以单项工程所属的单位工程概算为基础,采用综合概算表进行编制,分别按各单位工程概算汇总成若干个单项工程综合概算。对单一的、具有独立性的单项工程,直接按二级编制形式编制,无须编制单项工程综合概算,直接编制建设项目总概算。3、建设项目总概算编制方法建设项目总概算是确定整个建设项目从
18、筹建到竣工验收所需全部费用的文件,它是由各个单项工程综合概算及工程建设其他费用、预备费和其他专项费用(包括建设期利息和铺底流动资金)概算汇总编制而成的。总概算文件主要包括编制说明和总概算表。编制说明包括项目概况、主要技术经济指标、资金来源、编制依据、其他需要说明的问题及总说明附表。总概算表中列出的建设项目总概算包括工程费用、工程建设其他费用、预备费、建设期利息和铺底流动资金等。(二)施工图预算方法尽管建筑安装工程包含的专业类别很多,各类工程的内容和施工方法各不相同,但施工图预算编制方法主要有单价法和实物量法两种。1、单价法单价法是编制施工图预算广泛采用的方法。用单价法编制施工图预算,可采用工料
19、单价法,也可采用综合单价法。(1)工料单价法。工料单价法又称定额单价法,是一种用事先编制好的分项工程单位估价表中的工料单价来编制施工图预算的方法。工料单价是指包含人工费、材料费和施工机具使用费的定额基价。采用工料单价法编制施工图预算时,要把分项工程单位估价表中的各项工程工料单价乘以相应的分项工程工程量,汇总后得到单位工程直接费,再按规定的程序计算企业管理费、规费和税金,最后汇总得到单位工程施工图预算造价。(2)综合单价法。综合单价法又称工程量清单单价法,是指根据招标人按照国家统一的工程量计算规则提供的工程数量,采用综合单价的形式计算工程造价的方法。综合单价是指除人工费、材料费和施工机具使用费外
20、,还包括管理费和利润的单价2、实物量法实物量法是依据施工图纸、预算定额项目划分及工程量计算规则,先计算出分部分项工程量,然后套用预算定额来编制施工图预算的方法。实物量法的具体做法是:先依据施工图纸计算出各分项工程量,分别套取预算定额(实物量定额)计算出单位工程所需的各种人工、材料施工机械台班消耗量,再分别乘以当时当地各种人工、材料、施工机械台班实际单价,计算出人工费、材料费和施工机具使用费。企业管理费、利润、规费和税金等计算方法与单价法相同。实物量法和单价法的最大区别在于中间步骤,也就是计算人工费、材料费和施工机械使用费这三种费用之和的方法不同。采用实物量法时,在计算出工程量后,不直接套用预算
21、定额单价,而是将量价分离,先套用相应预算人工、材料、机械台班定额用量,并汇总出各类人工、材料和机械台班的消耗量,再分别乘以相应的人工、材料和机械台班实际单价,得出单位工程的人工费、材料费和机械使用费。采用实物量法编制施工图预算的优点是:由于所用的人工、材料和机械台班的单价都是当时当地的市场价格,所编制的预算能比较准确地反映当时当地工程造价水平,不需要调价。二、 投资估算方法(一)建设投资估算方法建设投资估算方法主要有资金周转率法、生产能力指数法、设备费用百分比估算法和造价指标估算法等,分别适用于不同阶段和不同项目的投资估算。1、资金周转率法这是一种用资金周转率来推测投资额的简便方法,资金周转率
22、=总投资额年销售额产品的年产量产品单价,以拟建项目中主要或投资比重较大的工艺设备投资为基数。根据已建类似项目的统计资料,计算出拟建项目各专业工程费占工艺设备的比例,求出各专业投资,再加上其他费用,求得拟建项目的建设投资。2、造价指标估算法依照各种工程造价指标(投资估算指标或概算指标)可进行单位工程投资估算。在此基础上,可汇总成每一单项工程投资。另外,再估算工程建设其他费用及预备费,即可求得建设项目总造价。(二)流动资金估算方法项目总投资中的流动资金是指在生产性项目建成投产后,为进行正常生产运营,用于购买原材料、燃料,支付工资及其他经营费用等所需的周转资金。估算流动资金一般采用分项详细估算法,个
23、别情况或者小型项目可采用扩大指标估算法。分项详细估算法是根据资金周转额和周转速度之间的关系,对构成流动资金的各项流动资产和流动负债分别进行估算。在使用分项详细估算法进行计算时,首先计算各类流动资产和流动负债的年周转次数,其次再分项估算占用的资金额。扩大指标估算法是根据现有同类企业的实际资料,求得各种流动资金率指标,也可依据行业或部门给定的参考值或经验确定比率。一般常用的基数有销售收入、经营成本、总成本费用和固定资产投资等。该方法简便易行,但准确度不高。第五章 房地产开发流程一、 前期准备前期准备是指房地产投资决策后至开发建设前需要完成的一些准备工作,主要包括取得建设用地土地使用权、委托场地勘察
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