《珍珠公司建筑工程模式分析（模板）.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《珍珠公司建筑工程模式分析（模板）.docx（109页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、CMC泓域/建筑工程模式分析珍珠公司建筑工程模式分析xx投资管理公司目录第一章 项目基本情况4一、 项目名称及投资人4二、 结论分析4第二章 行业背景分析7第三章 施工阶段工程计价9一、 合同价款调整9二、 合同价款结算15第四章 房地产开发流程22一、 前期准备22二、 投资决策30第五章 建设工程施工招标投标33一、 施工投标报价策略33二、 施工评标40第六章 建设工程勘察设计招标投标48一、 工程勘察设计投标48二、 工程勘察设计开标和评标50第七章 国际工程常用合同文本54一、 FIDIC施工合同条件54第八章 建设工程施工合同管理63一、 工程施工合同纠纷审理相关规定63二、 工程
2、施工合同订立68第九章 建设工程监理制度及法律地位71一、 工程监理的法律地位和责任71第十章 建设工程监理工作内容及主要方式79一、 工程监理工作内容79第十一章 装配式建筑技术体系93一、 组合结构体系93二、 木结构体系96第十二章 装配式建筑特征及发展目标103一、 装配式建筑特征及实施模式103第一章 项目基本情况一、 项目名称及投资人（一）项目名称珍珠公司（二）项目投资人xx投资管理公司（三）建设地点本期项目选址位于xx（以选址意见书为准）。二、 结论分析（一）项目选址本期项目选址位于xx（以选址意见书为准），占地面积约78.00亩。（二）项目实施进度本期项目建设期限规划24个月。
3、（三）投资估算本期项目总投资包括建设投资、建设期利息和流动资金。根据谨慎财务估算，项目总投资35232.23万元，其中：建设投资27856.83万元，占项目总投资的79.07%；建设期利息598.63万元，占项目总投资的1.70%；流动资金6776.77万元，占项目总投资的19.23%。（四）资金筹措项目总投资35232.23万元，根据资金筹措方案，xx投资管理公司计划自筹资金（资本金）23015.37万元。根据谨慎财务测算，本期工程项目申请银行借款总额12216.86万元。（五）经济评价1、项目达产年预期营业收入（SP）：66800.00万元。2、年综合总成本费用（TC）：49257.58万
4、元。3、项目达产年净利润（NP）：12871.03万元。4、财务内部收益率（FIRR）：28.12%。5、全部投资回收期（Pt）：5.30年（含建设期24个月）。6、达产年盈亏平衡点（BEP）：19026.49万元（产值）。（六）主要经济技术指标主要经济指标一览表序号项目单位指标备注1占地面积52000.00约78.00亩1.1总建筑面积94198.22容积率1.811.2基底面积29120.00建筑系数56.00%1.3投资强度万元/亩340.002总投资万元35232.232.1建设投资万元27856.832.1.1工程费用万元23623.652.1.2工程建设其他费用万元3512.092
5、.1.3预备费万元721.092.2建设期利息万元598.632.3流动资金万元6776.773资金筹措万元35232.233.1自筹资金万元23015.373.2银行贷款万元12216.864营业收入万元66800.00正常运营年份5总成本费用万元49257.586利润总额万元17161.377净利润万元12871.038所得税万元4290.349增值税万元3175.4010税金及附加万元381.0511纳税总额万元7846.7912工业增加值万元25681.3113盈亏平衡点万元19026.49产值14回收期年5.30含建设期24个月15财务内部收益率28.12%所得税后16财务净现值万元
6、26751.07所得税后第二章 行业背景分析珍珠是一种古老的有机宝石，主要产于珍珠贝类和珠母贝类软体动物体内。珍珠为贝类内分泌作用而生成的含碳酸钙的矿物珠粒，由大量微小的文石晶体集合而成的。种类丰富，形状各异，色彩斑斓。珍珠正圆珠是指圆度最好的，最大直径和最小直径之差与平均直径之比小于百分之一；圆珠是指形态很圆的珍珠，其直径差的百分比在百分之一和百分之五之间；近圆珠是指形态上比较接近圆珠的珍珠，其直径差的百分比在百分之五和百分之十之间。2020年中国海水珍珠养殖面积为1811公顷，同比下降12.1%。其中2020年中国海水珍珠养殖面积最多地区广东1036公顷，占海水珍珠养殖面积的57.2%；其
7、次是广西地区海水珍珠养殖面积775公顷，占总海水珍珠养殖面积的42.8%。养殖珍珠产量逐年下降，2020年中国珍珠养殖产量为456.5吨，同比下降25.4%；其中海水珍珠养殖产量为2.1吨，淡水珍珠养殖产量为454.4吨。其中2020年中国海水珍珠养殖产量中，广西地区海水珍珠产量为685千克；广东地区海水珍珠产量为1436千克。2020年中国淡水珍珠养殖产量中，江西地区淡水珍珠产量为210000千克；安徽地区淡水珍珠产量为171790千克。近几年，珍珠进出口数量均逐年下降，其中2020年中国天然或养殖珍珠进口数量为61.5吨，同比下降52.5%；中国天然或养殖珍珠出口数量为112.97吨，同比
8、下降25%。据中国海关数据，2020年中国天然或养殖珍珠进口金额为2143万美元，同比下降29.4%；中国天然或养殖珍珠出口金额为1618万美元，同比下降56.3%。第三章 施工阶段工程计价一、 合同价款调整在合同履行期间，若发生法律和法规变化、工程变更、项目特征描述不符、工程量清单缺项、工程量偏差物价变化、不可抗力、提前竣工工程索赔等事项，承包双方应当按照合同约定调整合同价款。经承包双方确认的合同价款调整，作为追加（减）合同价款，应与工程进度款同期支付。如在工程结算期间发生合同价款调整，应在竣工结算款中支付。建设工程工程量清单计价规范（GB50500-2013）中关于合同价款调整的规定如下。
9、（一）法律和法规变化招标工程以投标截止日前28日，非招标工程以合同签订前28日为基准日；其后国家的法律、法规、规章和政策发生变化引起工程造价增减变化的，承包双方应当按照有关规定调整合同价款。（二）工程变更1、分部分项工程费的调整工程变更引起已标价工程量清单项目或其工程数量发生变化，应按照下列规定调整（1）已标价工程量清单中有适用于变更工程项目的，采用该项目的单价。但当工程变更导致该清单项目的工程数量发生变化超过15%时，应调整项目单价。（2）已标价工程量清单中没有适用但有类似于变更工程项目的，可在合理范围内参照类似项目的单价。（3）已标价工程量清单中没有适用也没有类似于变更工程项目的，由承包人
10、根据变更工程资料、计量规则和计价办法、工程造价管理机构发布的信息价格和承包人报价浮动率提出变更工程项目的单价，并报发包人确认后调整。（4）已标价工程量清单中没有适用也没有类似于变更工程项目，且工程造价管理机构发布的信息价格，由承包人根据变更工程资料、计量规则、计价办法和通过市场调查等取得有合法依据的市场价格提出变更工程项目的单价，并报发包人确认后调整。2、措施项目费的调整工程变更引起施工方案改变，并使措施项目发生变化，承包人提出调整措施项目费的，应事先将拟实施的方案提交发包人确认，并详细说明与原方案措施项目相比的变化情况。拟实施的方案经承包双方确认后执行。3、因非承包商原因删减合同工作的补偿如
11、果发包人提出的工程变更，因为非承包人原因删减了合同中的某项原定工作或工程，致使承包人发生的费用或（和）得到的收益不能被包括在其他已支付或应支付的项目中，也包含在任何替代的工作或工程中，则承包人有权提出并得到合理的补偿。（三）项目特征描述不符合同履行期间如出现实际施工设计图纸（含设计变更）与招标工程量清单任一项目的特征描述不符，且该变化引起该项目的工程造价增减变化的，应按照实际施工的项目特征重新确定相应工程量清单项目的综合单价，计算调整的合同价款（四）工程量清单缺项合同履行期间如出现招标工程量清单项目缺项，承包双方应调整合同价款。招标工程量清单中出现缺项，造成新增工程量清单项目的，应按照工程变更
12、有关规定确定单价，调整分部分项工程费。新增分部分项工程清单项目，引起措施项目发生变化的，也应计算调整措施费用。（五）工程量偏差合同履行期间如出现工程量偏差，承包双方应调整合同价款。当工程量增加15%以上时，其增加部分的工程量综合单价应予调低；当工程量减少15%以上时，减少后的剩余部分工程量综合单价应予调高。（六）物价变化1、调整原则合同履行期间，因人工、材料、工程设备、机械台班价格波动影响合同价款时，应根据合同计约定调整合同价款。承包人如要采购材料和工程设备，应在合同中约定主要材料、工程设备价格变化的范围或幅度；当没有约定，且材料、工程设备单价变化超过5%时，超过部分的价格应按照价格指数调整法
13、或造价信息差额调整法计算调整材料、工程设备费。2、调整方法（1）价格指数调整法。因人工、材料和工程设备、施工机械台班等价格波动影响合同价格时，应按下式计算差额并调整合同价款。以上价格调整公式中的各可调因子、定值和变值权重，以及基本价格指数及其来源，应在投标函附录价格指数和权重表中约定。价格指数应首先采用工程造价管理机构提供的价格指数；缺乏上述价格指数时，可用工程造价管理机构提供的价格代替。（2）造价信息差额调整法。施工期内，因人工、材料和工程设备、施工机械台班价格波动影响合同价格时，人工、机械使用费要按照国家或省级建设行政管理部门、行业建设管理部门或其授权的工程造价管理机构发布的人工成本信息、
14、机械台班单价或机械使用费系数进行调整。需要进行价格调整的材料，其单价和采购数应由发包人复核，发包人确认需调整的材料单价及数量，将其作为调整合同价款差额的依据。（七）不可抗力如因不可抗力事件导致的人员伤亡、财产损失及其费用的增加，承包双方应按下列原则分别承担并调整合同价款和工期。（1）合同工程本身的损害、因工程损害导致第三方人员伤亡和财产损失以及运至施工场地用于施工的材料和待安装的设备的损害，应由发包人承担。（2）发包人、承包人人员伤亡应由其所在单位负责，并应承担相应费用。（3）承包人的施工机械设备损坏及停工损失，应由承包人承担。（4）停工期间，承包人应发包人要求留在施工场地产生必要的管理人员及
15、保卫人员的费用应由发包人承担。（5）工程所需清理、修复费用，应由发包人承担。不可抗力解除后复工的，若不能按期竣工，应合理延长工期。如发包人要求赶工，则赶工费用应由发包人承担。（八）提前竣工（赶工补偿）招标人应依据相关工程的工期定额合理计算工期，压缩工期的天数不得超过定额工期的20%，超过定额工期应在招标文件中明示增加赶工补偿费用。发包人要求合同工程提前竣工的，应征得承包人同意后与承包人商定采取加快工程进度的措施，并应修订合同工程进度计划。发包人应承担承包人由此增加的提前竣工（赶工补偿）费用。承包双方应在合同中约定提前竣工每日历天应补偿额度，此项费用应作为增加合同价款列入竣工结算文件中，应与结算
16、款一并支付。（九）工程索赔施工过程中承包人索赔时，当承包人的费用索赔与工期索赔要求相关联，发包人在作出费用索赔的批准决定时，应结合工程延期，综合作出费用赔偿和工程延期的决定。索赔费用的组成要素可涉及人工费、材料费、施工机具使用费、施工现场管理费、总部管理费、利息和利润等。索赔费用的计算方法分为分项法、总费用法和修正总费用法三种。（1）分项法。分项法是指按每个索赔事件所引起的费用损失项目分别计算索赔金额的一种方法。在实践中，绝大多数工程索赔均采用该方法。（2）总费用法。当发生多次索赔事件后，重新计算出该工程的实际总费用，再从这个实际总费用中减去投标报价总费用，计算出索赔金额，这样的索赔金额计算方
17、法叫作总费用法。采用这种方法计算索赔金额，往往包含许多不合理因素。因此，只有当多个索赔事件混杂在一起，难以准确地进行分项记录和资料收集，不易计算出具体费用损失时，才会采用总费用法计算索赔金额。（3）修正总费用法。这种方法是对总费用法的改进，即在总费用计算的基础上，去掉一些不合理因素，使之趋于合理。修正方法是：将计算索赔款时段和工作项目限定于受影响的部分，并对投标报价费用重新进行核算。二、 合同价款结算建设工程合同价款结算是指承包双方根据合同约定，对合同工程在实施中、终止时、已完工后进行的合同价款计算、调整和确认过程，主要包括期中结算和竣工结算两种。（一）期中结算期中结算又称中间结算，包括月度、
18、季度、年度结算和形象进度结算。期中结算过程包括工程预付款、工程计量和进度款支付三部分内容。1、工程预付款工程预付款是指发包人按照合同约定，在开工前预先支付给承包人用于购买合同工程施工所需的材料、工程设备，以及组织施工机械和人员进场等的款项。（1）预付款支付比例。建设工程工程量清单计价规范（CB50500-2013）规定，包工包料工程的预付款支付比例不得低于签约合同价（扣除暂列金额）的10%，不宜高于签约合同价（扣除暂列金额）的30%。预付款的总金额、分期拨付次数、每次付款金额、付款时间等，应根据工程规模、工期长短等具体情况。（2）预付款的扣回。在施工过程中，应按照合同条款中约定的时间、数额和比
19、例，将已支付的预付款以抵充各期工程进度款的方式陆续扣回，直到扣回的金额达到合同约定的预付款金额为止。通常约定，承包人完成合同价款的比例在20%30%时，开始从进度款中按一定比例扣还工程预付款。（3）安全文明施工费的支付。发包人应在工程开工后的28日内预付不低于当年施工进度计划的安全文明施工费总额的60%，其余部分应按照提前安排的原则进行分解，并应与进度款同期支付。如发包人没有按时支付安全文明施工费，承包人可催告发包人支付；如发包人在付款期满后的7日内仍未支付，若发生安全事故，发包人应承担相应责任。2、工程计量工程计量是指承包双方根据合同约定，对承包人完成合同工程的数量进行的计算和确认。正确进行
20、工程计量是工程价款支付的前提。在工程计量中，工程量必须按照相关工程现行国家计量规范规定的工程量计算规则计算。工程计量可选择按月或按工程形象进度分段计量，具体计量周期应在合同中约定。因承包人原因造成的超出合同工程范围施工或返工的工程量，发包人不予计量。工程计量包括单价合同计量和总价合同计量。（1）单价合同计量。由于招标工程量清单所列的工程量是一个预计工程量，承包双方结算的工程量应以承包人按照现行国家计量规范计算的实际完成应予计量的工程量确定。施工中进行工程计量，当发现招标工程量清单中出现缺项、工程量偏差，或因工程变更引起工程量增减时，应按承包人在履行合同义务中完成的工程量计算。（2）总价合同计量
21、。采用工程量清单方式招标形成的总价合同，其工程量的计量参照单价合同的工程量计量规定。采用经审定批准的施工图纸及其预算方式发包形成的总价合同，除按照工程变更规定引起的工程量增减外，总价合同各项目的工程量应作为承包人用于结算的最终工程量。总价合同约定的项目计量应以合同工程经审定批准的施工图纸为依据，承包双方应在合同中约定工程计量的形象目标或时间节点进行计量。3、进度款支付承包双方应按照合同约定的时间、程序和方法，根据工程计量结果，办理期中价款结算，支付进度款。进度款支付周期应与合同约定的工程计量周期一致。本期应结算的进度款可分为已完工程结算价款和价款调整两大部分。（1）已完工程结算价款。1）单价项
22、目。已标价工程量清单中的单价项目，承包人应按工程计量确认的工程量与综合单价计算；综合单价发生调整的，以承包双方确认调整的综合单价计算进度款2）总价项目。已标价工程量清单中的总价项目，承包人应按合同中约定的进度款支付分解，分别列入进度款支付申请中的安全文明施工费和本周期应支付的总价项目的金额中。（2）价款调整。发包人提供的材料金额，应按照发包人签约提供的单价和数量从进度款支付中扣除，列入本周期应扣减的金额中。承包人现场签证和得到发包人确认的索赔金额应列入本周期应增加的金额中。（二）竣工结算工程完工后，承包双方必须按照约定的合同价款、合同价款调整内容及索赔事项，在合同约定的时间内办理工程竣工结算。
23、1、竣工结算原则（1）分部分项工程和措施项目中的单价项目应依据承包双方确认的工程量与已标价工程量清单的综合单价计算；发生调整的，应以承包双方确认调整的综合单价计算。（2）措施项目中的总价项目应依据已标价工程量清单的项目和金额计算；发生调整的，应以承包双方确认调整的金额计算；其中的安全文明施工费应按照国家或省级、行业建设主管部门的规定计算。（3）其他项目应符合以下要求。1）计日工应按发包人实际签证确认的数量和合同约定的相应单价计算。2）暂估价中的材料为招标采购的，按中标价调整综合单价；暂估价中的材料为非招标采购的，按承包双方最终确认的单价调整综合单价。暂估价中的专业工程为招标采购的，其金额按中标
24、价计算；暂估价中的专业工程为非招标采购的，其金额按承包双方与分包人最终确认的金额计算。3）总承包服务费应依据已标价工程量清单金额进行计算；若承包双方依据合同约定对总承包服务费进行了调整，应按调整后的金额计算。4）在办理竣工结算时，索赔事件产生的费用应在其他项目中反映。索赔费用应依据承包双方确认的索赔事项和金额计算。5）办理竣工结算时，现场签证发生的费用应在其他项目中反映。现场签证金额应依据承包双方签证资料确认的金额计算。6）暂列金额应减去合同价款调整（包括索赔、现场签证）金额计算，若有余额，则余额归发包人；若出现差额，则应由发包人补足并反映在相应的工程合同价款中。7）办理竣工结算时，规费和税金
25、应按照国家或省级、行业主管部门相应的计取标准计算。规费中的工程排污费应按工程所在地环境保护部门规定的标准缴纳后按实列入。此外，承包双方在合同工程实施过程中已经确认的工程计量结果和合同价款，在竣工结算办理中应直接计入结算。2、质量保证金预留原则发包人应按照合同约定的质量保证金比例从结算款中预留出质量保证金。承包人未按照合同约定履行属于自身责任的工程缺陷修复义务的，发包人有权从质量保证金中扣除用于缺陷修复的各项支出。经查验，工程缺陷属于发包人原因造成的；应由发包人承担查验和缺陷修复的费用。在合同约定的缺陷责任期终止后的14日内，发包人应将剩余的质量保证金返还给承包人。第四章 房地产开发流程一、 前
26、期准备前期准备是指房地产投资决策后至开发建设前需要完成的一些准备工作，主要包括取得建设用地土地使用权、委托场地勘察、委托规划设计、申请规划设计方案审查和建设工程规划许可、工程建设准备及申请施工许可等。（一）取得建设用地土地使用权建设用地土地使用权的供应方式有两种，即出让和划拨。房地产开发企业应根据开发建设项目性质通过出让竞争或申请划拨取得建设用地土地使用权。1、土地使用权出让土地出让方式有四种，即招标，拍卖、挂牌出让和协议出让。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖、挂牌方式出让。其中，工业用地包括仓储用地，但不包括采矿用地。下列情形可申
27、请协议方式出让。（1）供应工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以外用途的土地，其供地计划公布后，同一宗地只有一个意向用地者的。（2）原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但原国有土地划拨决定书国有土地租赁合同、法律、法规、规章、规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外。（3）划拨土地使用权人申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但法律、法规、规章、规定、国有土地划拨决定书等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外。（4）出让土地使用权人申请续期，经审查准予续期的，可以采用协议方式。（5）法律、法规、规章、规定明确可以协议出让的其他情
28、形。对不能确定是否符合协议出让范围的具体宗地，可由国有土地使用权出让协调决策机构集体认定。房地产开发企业对拟投资开发项目应通过招标、拍卖、挂牌或协议出让方式取得建设用地土地使用权。以出让方式取得国有土地使用权的，市、县自然资源主管部门依据规划条件编制土地出让方案，经依法批准后组织土地供应，将规划条件纳入国有建设用地使用权出让合同。建设单位在签订国有建设用地使用权出让合同后，市、县自然资源主管部门向建设单位核发建设用地规划许可证。2、土地使用权划拨土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。（1）
29、建设用地划拨范围。建设用地主要包括非营利性城市基础设施、邮政、教育等用地。居住用地划拨的范围主要涉及公共租赁住房项目、大学生公寓、住宅合作社集资建房、危旧房改造区居民安置用房、利用自有土地建设的职工宿舍、征地区域农民自住住宅项目等非经营性用地。（2）建设用地申请。需审批的建设项目在可行性研究阶段，由建设用地单位提出申请；需核准的建设项目在项目申请报告核准前，由建设单位提出申请；需备案的建设项目在办理备案手续后，由建设单位提出申请。建设用地预审与选址。使用已经依法批准的建设用地进行建设的项目，由地方自然资源主管部门对规划选址情况进行审查，核发建设项目用地预审与选址意见书。建设项目用地预审与选址意
30、见书有效期为3年，自批准之日起计算。（3）建设用地规划许可。项目获得批准、核准或备案后，以划拨方式取得国有土地使用权的，建设单位向所在地的市、县自然资源主管部门提出建设用地规划许可申请，经有建设用地批准权的人民政府批准后，市、县自然资源主管部门向建设单位同步核发建设用地规划许可证、国有土地划拨决定书。（二）委托场地勘察依法取得开发建设用地后，房地产开发企业委托勘察单位进行场地勘察，场地勘察的内容包括以下五个方面。（1）地形测量。地形测量范围包括整个建设工地及邻近有关的重要地段。通过地形测量，绘制出所需比例尺的地形图，供规划设计使用。（2）工程勘察。通过工程地质钻探，查明建筑场地地层、土质、构造
31、、岩石和土壤的性质以及地下水、地基承载力及稳定性等状况，作为建筑物、构筑物基础设计及各种管线设计的依据。（3）地下水勘察。查明地下水在不同时期的水位变化、流动方向和化学成分。（4）地表水勘察。调查收集建设场地及其附近的河流、湖泊水系等数据资料，为排水和防洪设计提供依据。（5）气象调查。调查收集气温、湿度等数据资料，作为规划设计及施工的依据。（三）委托规划设计规划设计是房地产开发建设的方向指引，需要综合各方面因素，确定合理的技术经济指标，统筹安排建设用地，提出科学的功能布局，做到经济效益、社会效益和环境效益的统1、规划设计的主要控制性指标控制性详细规划或土地规划设计中确定的容积率、建筑高度、建筑
32、密度、绿地率、建筑间距、建筑后退、居住人口密度等控制性指标，是房地产开发项目编制修建性详细规划的重要依据。（1）容积率。容积率是指项目规划建设用地范围内总建筑面积与规划建设用地面积的比例。（2）建筑高度。建筑高度也被称为建筑限高，是指规划地块内允许的建筑最大限制高度。自然资源主管部门一般对拟建造的建筑提出一个许可的最大限制高度。（3）建筑密度。建筑密度是指规划地块内各类建筑基底面积之和占该建设用地面积的比例。在总建筑面积不变的前提下，建筑层数越多，建筑密度越低。（4）绿地率。绿地率是指规划地块内各类绿地面积总和占该建设用地面积的比例。绿地率与绿化覆盖率不同，绿化覆盖率是指规划地块内绿化覆盖面积
33、占该建设用地面积的比例，即树的影子也被算人绿化覆盖面积，因此，绿化覆盖率一般会大于绿地率。（5）建筑间距。建筑间距是指两栋建筑物之间的水平距离，需要满足防火、防震、日照、通风等方面的要求。（6）建筑后退。建筑后退是指在城市开发建设中建筑物从规划地块边界和各种规划控制线后退的距离，通常会控制后退距离的下限。建筑后退规划控制的目的主要是避免城市建设过程中产生混乱，保证城市消防、防汛、交通等方面的安全防护距离。（7）居住人口密度。居住人口密度是指单位建设用地容纳的居住人口数，单位是“人1公顷“。2、组织规划设计和组织建筑设计（1）组织规划设计。根据控制性详细规划或建设用地规划控制指标、建设单位意图、
34、场地勘察资料和有关工程建设标准，开发建设单位需委托规划设计单位进行规划设计。开发建设项目首先应进行修建性详细规划或规划设计方案（建设项目方案）编制，其深度应满足方案审查的要求。修建性详细规划设计文件应根据规划条件通知书进行编制，设计文件包括设计说明书和设计图纸两部分。1）设计说明书。设计说明书应包括现状条件分析。（四）申请规划设计方案审查和建设工程规划许可工程项目批准、核准或备案后，随着项目规划设计工作的推进，开发建设单位应依法办理环境保护、土地使用、资金利用、安全生产、城市规划等许可手续。其中：地震安全性评价在工程设计前完成；环境影响评价、节能评价等评估评价和取水许可等事项在开工前完成；可将
35、用地预审意见作为使用土地证明文件申请办理建设工程规划许可证；供水、供电、燃气、热力、排水、通信等市政公用基础设施报装可提前到开工前办理，在工程施工阶段完成相关设施建设竣工验收后直接办理接入事宜。1、申请规划设计方案（建设项目方案）审查房地产开发企业委托规划设计单位完成规划设计方案（或称建设项目方案、设计方案）后，应向自然资源主管部门申请方案审查。根据并联审批改革要求，建设单位除提交规划设计方案及前期审批、核准和备案及建设用地规划许可外，还应提交消防、环保、民防、城市管理、气象等专项审查设计文件，由自然资源主管部门分发专业机构审查。其中，自然资源主管部门方案审查的主要内容包括：设计方案用地范围是
36、否与规划确定的范围一致，建设项目的性质是否符合城市规划要求，容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率是否符合城市规划要求，停车位数量、建筑间距、公共服务设施等是否符合法律、法规、规章和城市规划要求。根据各专项审查及方案审查意见，自然资源主管部门决定是否同意设计方案。审查同意的，应附相关批准文书；否则，应一次性告知不同意的原因。审查意见可供房地产开发企业作为委托设计单位绘制施工图的依据。2、申领建设工程规划许可证房地产开发企业应当持建设项目规划许可及其他事项申报表设计方案审查意见、施工图设计文件等，向自然资源主管部门申领建设工程规划许可证。自然资源主管部门应组织对相关文件进行与设计方案审查阶段内容相似
37、的审查/复核工作，根据联合审图要求，消防、人防、技防等技术审查并入施工图设计文件审查，相关部门不再进行技术审查。审查通过后，签发建设工程规划许可证。房地产开发企业取得建设工程规划许可证后，应按照城市规划监督的有关规定，办理规划验线、验收事宜。（五）工程建设准备工程开工前，除完成勘察设计、规划报建、相关行政许可等工作外，还应为项目开工进行组织准备、现场准备、物资和资金准备、建设管理准备。对房地产开发项目而言，还应进行销售准备。（1）组织准备。根据项目建设计划，采用直接委托、比选、招标等方式落实施工单位、工程监理单位、设备材料供应商和其他服务单位（如项目管理公司、造价咨询机构等）。（2）现场准备。
38、进行市政设施接驳的谈判与协议签订，落实施工现场的水、电，保证道路畅通和场地平整。（3）物资和资金准备。根据项目建设进度落实物资供应渠道或进行采购，安排短期和长期信贷等。（4）建设管理准备。落实建设单位职责，制定项目开发过程的监控策略，洽谈开发项目保险事宜等。（5）销售准备。进一步分析市场状况，初步确定目标市场、售价或租金水平，为拟开发建设的项目寻找预购/租客户。（六）申请施工许可开工前，根据建设程序要求，办理工程质量、施工安全监督手续，申领建筑工程施工许可证。未取得施工许可证的工程不得擅自开工。二、 投资决策投资决策的工作内容主要是通过房地产市场调研，进行开发项目选择，基于房地产开发项目可行性
39、分析，作出合理的投资决策。房地产开发的成败在很大程度上取决于投资决策分析的科学与否。（一）房地产开发机会选择房地产开发投资机会选择的思路一般是从宏观逐步聚焦到微观。首先，要从宏观角度选定投资区域。房地产市场是一个区域性市场，不同区域的投资环境和房地产市场供求关系不同，投资机会也有明显差异。房地产开发企业应选择投资环境良好、有市场前景、企业具有竞争优势且符合企业发展战略的投资区域。其次，要从中观角度确定投资地区及具体城市。最后，在选定的投资城市中，根据所收集的城市房地产信息，从微观层面选择投资开发的房地产类型和区位，并收集可供开发的房地产项目和可利用的资源。（二）房地产开发项目决策房地产开发项目
40、决策的目的是选择具体的投资项目，具体包括市场分析、财务评价和项目决策三步。（1）市场分析。市场分析主要是指分析市场宏观环境、政府政策、房地产供求关系、竞争环境、目标市场及其可支付的价格或租金水平。（2）财务评价。财务评价是指根据市场分析结果以及项目资本结构设计，就开发项目的经营收入、成本费用与盈利能力进行分析评价。（3）项目决策。项目决策是指结合企业的发展战略、财务状况及项目财务评价结果，对是否进行项目的投资开发作出决策。项目决策需要在策划多个可供开发的项目方案基础上，经过对比分析，择优选定拟投资的项目。第五章 建设工程施工招标投标一、 施工投标报价策略投标报价策略是指投标单位在投标竞争中的系
41、统工作部署及参与投标竞争的方式和手段。对投标单位而言，投标报价策略是投标取胜的重要方式、手段和艺术。投标报价策略可分为基本策略和报价技巧两个层面。（一）基本策略投标报价的基本策略主要是指投标单位应根据招标项目的不同特点，并考虑自身的优势和劣势，选择不同的报价。1、可选择报高价的情形投标单位遇下列情形时，其报价可高一些：施工条件差的工程（如条件艰苦、场地狭小或地处交通要道等）；专业要求高的技术密集型工程，且投标单位在这方面有专长，声望也较高；总价低的小工程，以及投标单位不愿做而被邀请投标，又不便不投标的工程；特殊工程，如港口码头、地下开挖工程等；投标对手少的工程；工期要求紧的工程；支付条件不理想
42、的工程。2、可选择报低价的情形投标单位遇下列情形时，其报价可低一些：施工条件好的工程；工作简单、工程量大而其他投标人都可以做的工程（如大量土方工程、一般房屋建筑工程等）；投标单位急于打入某市场、某一地区，或虽已在某一地区经营多年，但即将面临没有工程的情况，机械设备无工地转移时；附近有工程而本项目可利用该工程的机械设备、劳务或有条件短期内突击完成的工程；投标对手多、竞争激烈的工程；非急需工程；支付条件好的工程。（二）报价技巧报价技巧是指投标中具体采用的对策和方法，常用的报价技巧有不平衡报价法、多方案报价法、保本报价法和突然降价法等。此外，对于计日工、暂定金额、可供选择的项目等也有相应的报价技巧。
43、1、不平衡报价法不平衡报价法是指在不影响工程总报价的前提下，通过调整内部各个项目的报价，以达到既不提高总报价、不影响中标，又能在结算时得到更理想收益的报价方法。不平衡报价法适用于以下六种情况。（1）能够早日结算的项目（如前期措施费、基础工程、土石方工程等）可以适当提高报价以利于资金周转，提高资金时间价值。后期工程项目（如设备安装、装饰工程等）的报价可适当降低。（2）经过工程量核算，预计今后工程量会增加的项目，适当提高单价，这样在最终结算时可多盈利；而对于将来工程量有可能减少的项目，适当降低单价，这样在工程结算时不会有太大损失。（3）设计图纸不明确、估计修改后工程量要增加的，可以提高单价；而工程
44、内容说明不清楚的，则可降低单价，在工程实施阶段通过索赔再寻求提高单价的机会。（4）对暂定项目要作具体分析。因这一类项目要在开工后由建设单位研究决定是否实施，以及由哪一家承包单位实施。如果工程不分标，不会另由一家承包单位施工，则其中肯定需要施工的单价可报高些，不一定需要施工的则应报低些。如果工程分标，该暂定项目也可能由其他承包单位施工时，则不宜报高价，以免抬高总报价。（5）单价与包干混合制合同中，招标人要求有些项目采用包干报价时，宜报高价。一则这类项目多半有风险，二则这类项目在完成后可全部按报价结算。对于其余单价项目，则可适当降低报价。（6）有时招标文件要求投标人对工程量大的项目报“综合单价分析
45、表”，投标时可将单价分析表中的人工费及机械设备费报得高一些，而材料费报得低一些。这主要是为了在今后补充项目报价时，可以参考选用“综合单价分析表”中较高的人工费和机械使用费，而材料则往往采用市场价，因而可获得较高收益。2、多方案报价法多方案报价法是指在投标文件中报两个价：一个是按招标文件条件报一个价；另一个是加注解的报价，即如果某条款作某些改动时，报价可降低多少。这样，可降低总报价，以此吸引招标人。多方案报价法适用于招标文件中工程范围不明确、条款不清楚或不公正，或技术规范要求过于苛刻的工程。采用多方案报价法，可降低投标风险，但投标工作量较大3、保本报价法对于缺乏竞争优势的承包单位，在不得已时可采
46、用根本不考虑利润的报价方法，以获得中标机会。保本报价法通常在下列情形时采用。（1）有可能在中标后，将大部分工程分包给索价较低的一些分包商。（2）对于分期建设的工程项目，先以低价获得首期工程，而后赢得机会创造第二期工程中的竞争优势，并在以后的工程实施中获得盈利。（3）较长时期内，投标单位没有在建工程项目，如果再不中标，就难以维持生存。4、突然降价法突然降价法是指先按一般情况报价或表现出自己对该工程兴趣不大，等到投标快要截止时，再突然降价。采用突然降价法，可以迷惑对手，提高中标概率。但对投标单位的分析判断和决策能力要求很高，要求投标单位能全面掌握和分析信息，作出正确判断。5、其他报价技巧（1）计日工单价的报价。如果是单纯报计日工单价，且不计入总报价中，则可报高些，以便在建设单位额外用工或使用施工机械时多盈利。但如果计日工单价要计入总报价时，则需具体分析是否报高价，以免抬高总报价。总之，要分析建设单位在开工后可能使用的计日工数量，再来确定报价策略。（2）暂定金额的报价。暂定金额的报价有以下三种情形。1）招标单位规定了暂定金额的分项内容和暂定总价款，并规定所有投标单位都必须在总报价中加入这笔固定金额，但由于分项工程量不是很准确，允许将来按投标单位所报单价和实际完成的工程量付款。在这种情况下，由于暂定总价款是固定的，对各投标单位的总报价水平没有任何影响，因此，投标时应适当提高暂定金额的单