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1、第九章不同类型物业管理第一节居住物业管理第二节写字楼物业管理第三节商业物业管理第四节工业物业管理第九章不同类型物业管理【学习目标】通过对本章的学习，学生应掌握如下内容：1居住物业的含义、特点、管理目标和要求 2商业物业的含义、特点、管理目标和要求 3工业物业的含义、特点、管理目标和要求第一节居住物业管理一、居住物一、居住物业管理概述管理概述居住物业是指具备居住功能、供人们生活居住的建筑，包括住宅小区、高级公寓、别墅等，以及与之相配套的共用设施、设备和公共场地。居住物业主要提供居住功能，不同类型的居住物业能满足人们对居住的安全性、舒适性以及便利性等要求。居住物业一般按照物业类型的不同可以分为住宅
2、小区、高级公寓及别墅等。二、住宅小区的物二、住宅小区的物业管理管理住宅小区是指按照统一规划、合理布局、综合开发、配套建设和统一管理的原则开发建设起来的，并达到一定规模，具有比较齐全的公共配套设施，能满足住户正常物质文化需求，并为交通干道所分割或自然界线所围成的相对集中的居住区域。住宅是人类赖以生存的最基本的生活资料之一，物业服务企业服务好住宅小区对于提高住宅和人居环境质量，改善人民生活，推进住宅产业化的发展非常重要。（一）住宅小区的功能及特点（一）住宅小区的功能及特点1住宅小区的功能住宅小区的功能从物业管理的角度来看，住宅小区是一个集居住、社会、服务和经济功能于一体的社会缩影。具体来讲，住宅小
3、区的功能主要如下：（1）居住功能（2）社会功能（3）服务功能（4）经济功能2住宅小区的特点住宅小区的特点（1）统一规划，综合开发（2）配套性强，功能齐全（3）建筑规模庞大，整体性要求高（4）小区内人员复杂，需求繁杂（5）住宅的产权结构越来越趋于多元化三、住宅小区物三、住宅小区物业管理的特点管理的特点住宅小区物业管理具有以下特点：1住宅小区物业管理是城市管理的主要内容2住宅小区物业管理与每一个人都直接有关3住宅小区物业管理能改善居住条件和环境4住宅小区的住户既享有一定权利，也承担相应义务5住宅小区物业管理还具有相当的复杂性四、住宅小区物四、住宅小区物业管理的目管理的目标和要求和要求住宅小区物业管
4、理的具体目标和要求如下：（一）住宅小区物业管理的目标小区物业管理的目标概括起来就是要通过科学的管理手段和专业化管理技术来实现经济效益、社会效益、环境效益和心理效益的统一。1经济效益效益经济效益一方面是指管理好、维护好房屋及其附属的设备设施，延长它们的使用寿命，使物业保值增值；另一方面是指管理者通过完善的管理和服务获得良好的经济回报。2社会效益社会效益住宅小区的社会效益主要是指可以为小区内的居民提供一个安全、舒适、和睦、优美的生活空间。这一空间不仅指居室、楼宇内的，而且也指整个社区的治安、交通、绿化、卫生、文化、教育、娱乐等多方面内容。它对于调节人际关系，维护社会安定团结都有着十分重要的意义。同
5、时，它可以起到为政府分忧解难的作用。3环境效益境效益小区管理的环境效益主要是指通过良好的小区物业管理，来提高小区整体的环境质量，使人们有一个整洁、优美、安宁、舒适的居住环境，有利于人们修身养性和身心健康。同时，小区环境质量的提高，还将对整个城市建设规模、格局和风貌产生积极的影响。4心理效益心理效益心理效益是指良好的住宅小区物业管理可以使人们产生一种积极向上的心理，使人有一种安逸、满足、趋善、幸福的心理感受。相反，当物业管理达不到人们的要求和期望值时，人们就会产生烦躁、厌倦等心态。（二）住宅小区物（二）住宅小区物业管理的要求管理的要求 按照住宅小区物业管理的目标，根据各小区的实际情况和条件来制定
6、住宅小区的管理要求。总的来说可以归纳为两个方面：一个是物质环境管理的要求；另一个是社会环境管理的要求。1物物质环境管理的要求境管理的要求 主要包括：增强住宅功能，即增强住宅小区的居住功能，为居民创造良好舒适的居住条件；搞好小区的配套设施，即完善和维护好小区的基础配套设施，保证其正常运行，为居民提供服务；创造优美的环境，即美化住宅小区的环境，给居民一个整洁、优美、安宁、舒适的居住环境。2社会社会环境管理的要求境管理的要求 主要包括：健全机构，形成机制，实行专业管理与业主自治相结合的管理模式，充分发挥住宅小区业主委员会的作用，调动各方面的积极性；完善制度，协调和理顺物业管理企业内外部的各方面关系，
7、并进行综合管理；开展社区文化活动，加强住宅小区的精神文明建设。具体来讲，住宅小区的物业管理要本着服务第一、方便群众的宗旨，进行企业经营，独立核算，实行“招标制”；实行有偿服务，统一规划，综合管理，专业化管理和业主自治并行的管理和服务。（三）住宅小区物（三）住宅小区物业管理的内容和原管理的内容和原则1住宅小区物住宅小区物业管理的内容管理的内容 （1）住宅小区住户的管理和服务（2）住宅小区内房屋的管理（3）住宅小区设备管理（4）住宅小区环境的维护管理（5）住宅小区的治安管理（6）住宅小区的车辆管理（7）住宅小区的消防管理（8）综合性服务管理2住宅小区物住宅小区物业管理的原管理的原则（1）坚持以人为
8、本，服务第一的原则（2）业主自治自律与专业管理相结合（3）所有权与经营权、管理权相分离的原则（4）企业经营、独立核算的原则（5）有偿服务，合理负担的原则（6）竞争择优的原则（四）住宅小区的文明建（四）住宅小区的文明建设随着物质生活水平的不断提高，人们对生活质量的追求和需要也在逐步提高。住宅小区的物业管理，在严格管理、优质服务、努力建设小区物质文明的同时，也要狠抓小区的精神文明建设。住宅小区是城市的基本组成单元，小区文明建设抓得好，对于减轻政府的负担，促进社会的稳定，形成良好的市风市貌，提高居民素质等都有十分重要的意义。如何抓好住宅小区的文明建设，具体办法如下：1改善和提高住宅小区的物改善和提高
9、住宅小区的物质环境境2完善服完善服务体系，做小区居民的体系，做小区居民的贴心人心人3制定小区文明公制定小区文明公约二、二、高高级公寓物公寓物业管理管理高级公寓一般指建筑质量高，附属设备高档、完善，有独自室号及专门出入，成为各个独立居住单位的物业。目前，高级公寓多为高层住宅，内部装修精致，往往配有高档家具、电器；外部环境优美，且有周到的物业服务。（一）高（一）高级公寓的特点公寓的特点1既有封闭性又具有共处性2业主和住户具有国际性和相对稳定性3建筑档次高，软硬件设施齐备（二）高（二）高级公寓物公寓物业管理的特点管理的特点高级公寓的物业管理呈现以下几个特点：1物业服务的市场化程度高 2物业服务要求严
10、，服务层次高 3客户相对稳定，服务周期长 4物业服务的涉外性 5物业服务的对象较为复杂（三）高（三）高级公寓物公寓物业管理的内容管理的内容高级公寓物业管理与一般物业的管理有所不同，具体表现在以下几个方面：1重视前期的物业管理，特别是早期介入、接管验收、住户入伙三个环节 2侧重全方位、高标准、高质量的服务，开展综合管理 3加强物业服务企业内部管理（一）（一）别墅的特点墅的特点别墅具有与一般物业不同的特点：1建筑样式不同2室内装修不同3室外环境不同（二）（二）别墅物墅物业管理的特点管理的特点因别墅与一般物业不同，因此，对别墅的物业管理也具有特殊性：1物物业服服务要求高要求高 2特特约服服务多多 3
11、物物业服服务的高品位的高品位 4物物业服服务收收费较高高（三）（三）别墅物墅物业管理的内容和要求管理的内容和要求对别墅来说，其物业管理的内容主要包括：1保保护别墅区整体墅区整体规划的完整性划的完整性 2按按时对别墅墅进行养行养护和和设备设施的施的维修修 3重重视别墅的消防与保安工作墅的消防与保安工作 4重重视别墅的墅的环境境绿化工作化工作5对业主主进行全方位的行全方位的综合合经营服服务 二、二、写字楼物写字楼物业的的类型型目前，中国写字楼分类尚无统一的标准，主要依照其所处的位置、规模、功能进行分类。（一）按写字楼的建筑面积分类1小型写字楼小型写字楼建筑面积一般在l万平方米以下。2中型写字楼中型
12、写字楼建筑面积一般在l3万平方米。3大型写字楼大型写字楼建筑面积一般在3万平方米以上。第二节写字楼物业管理一、写字楼物一、写字楼物业管理概述管理概述写字楼是指用于办公的建筑物，或者是由办公室组成的大楼。它是供政府机构的行政管理人员和企事业单位的职员行政办公和从事商业经营活动的大厦。作为收益型物业，写字楼也常常被用来全部出租，以收回投资和取得利润。在写字楼集中的地区往往形成城市的“中心商务区”，大大缩短了社会各方面人员的空间距离，写字楼已成为现代城市发展的重要组成部分。由于其建筑物档次高、设备设施复杂，且办公的人员密度大、时间集中，因而管理的要求高、难度大。（二）按使用功能分（二）按使用功能分类
13、1单纯型写字楼型写字楼基本上只有办公一种功能，没有其他功能（如公寓、餐厅等）的写字楼。2商住型写字楼商住型写字楼具有办公和居住两种功能的写字楼。此类写字楼分为两种：公室内有套间可以住宿；另外一种是写字楼的一部分为办公、另一部分为住宿。3综合型写字楼合型写字楼以办公为主，同时又具备其他多种功能，如有公寓、商场、厅、保龄球场、健身房等多种用房的综合性楼宇。（三）按（三）按现代化程度分代化程度分类1非智能型写字楼非智能型写字楼指没有智能化设备设施的一般楼宇。2智能型写字楼智能型写字楼是指具备高度自动化功能的写字楼，通常包括通信自动化、办公自动化、楼宇管理自动化等功能。（四）按照位置、建筑物状况、收益
14、水平等综合条件标准分类1甲甲级写字楼写字楼指具有优越的地理位置和交通环境，建筑物的自然状况良好，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；其收益能力与新建成的写字楼相当；有完善的物业管理服务，包括24小时的维护维修与保安服务。2乙乙级写字楼写字楼指具有良好的地理位置，建筑物的自然状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求；但建筑物的功能不是最先进的，有自然磨损存在，收益能力低于新建落成的同类建筑物。3丙丙级写字楼写字楼指物业的使用年限已较长，建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范的要求；建筑物存在较明显的物理磨损和功能陈旧，但仍能满足低收入承租人的需求，因租金较低，尚可保持一个合理的
15、出租率。三、写字楼物三、写字楼物业的特点的特点现代写字楼符合现代化的各种要求，一般具有比较现代化的设备，而且环境优越、通信快捷、交通方便，有宽阔的停车场（库）相匹配。它具有新的特点如下：（一）地理位置好，多建于大城市的中心繁华地段（二）规模大、建筑档次高和设备先进（三）功能齐全、设施配套，形成了独立的生活和工作系统（四）时间集中，人员流动性大（五）经营管理要求高、时效性强 四、写字楼物四、写字楼物业管理的要求管理的要求写字楼管理可围绕“安全、舒适、快捷”六个字展开。“安全”是指让用户在写字楼里工作安全放心；“舒适”是指要创造优美整洁的环境，让用户感到舒适、方便；“快捷”是指让用户在大楼内可随时
16、与世界各地进行联系，交换信息，抓住商机。为此，写字楼管理与服务要按照以下要求展开：（一）科学化、制度化、规范化、高起点（二）加强治安防范，严格出入管理制度，建立客户档案（三）加强消防管理，做好防火工作（四）重视清洁管理（五）强化设备管理设施的维修保养（六）设立服务中心，完善配套服务（七）加强沟通协调五、五、写字楼物写字楼物业管理的内容管理的内容写字楼物业管理的内容主要包括下八个方面：（一）对小业主或承租商的管理（二）租售营销服务（三）安全保卫管理（四）消防管理（五）设备的管理、维修、保养（六）环境保洁与绿化美化服务（七）客服服务（八）商服服务 第三节商业物业管理一、商一、商业物物业管理概述管理
17、概述 商业物业是指能同时供众多零售商和其他商业服务机构租赁，用于从事各种经营服务活动的大型收益性物业。其有两层含义：一是以各种零售商店（或柜台、楼面）组合为主，包括其他商业服务和金融机构在内的建筑群体；二是购物中心的楼层和摊位是专供出租给商人零售商品作为经营收入的物业。现代商场百业陈杂，不仅有多家零售商店、专业商店，还有各种服务业、娱乐场所、银行等。二、商二、商业物物业的的类型型商场物业一般可根据建筑规模、建筑功能和建筑结构等进行不同的分类。（一）按建筑（一）按建筑规模划分模划分1居住区商场建筑规模一般在1万平方米以下，商业服务区域以某一居住小区为主，服务人口通常在5万人以下，年营业额一般在3
18、000万至1亿元之间。2地区购物商场建筑规模一般在1万3万平方米，商业服务范围以某一区域为主，服务人口在10万30万人，年营业额一般在1亿5亿元。3市级购物中心建筑规模一般都在3万平方米以上，其商业辐射区域可覆盖整个城市，服务人口在30万人以上，年营业额一般在5亿元以上。（二）按建筑功能划分（二）按建筑功能划分1综合型合型包括购物、娱乐场所、餐饮店、影剧院、银行分支机构等。2商住两用型商住两用型低楼层是商场、批发部等，高楼层为办公室、会议室、居住用房。（三）按建筑结构划分1敞开型敞开型商业场多由露天广场、走廊通道并配以低层建筑群构成，其中设有大型停车场、小件批发市场等。2封封闭型型商业场所为商
19、业楼宇，如商场、商厦、商城、购物大厦、购物中心、贸易中心等。三、商三、商业物物业的特点的特点（一）建筑空间大，装饰设计新颖、别致，有特色。建筑内部一般用大间隔、大空间设置；外观设计讲求宏伟、富丽，有的还配置休闲广场；内部装饰追求典雅、奇特。建筑外部、进出口处都要有鲜明的标志。（二）设施齐全。现代商业设备、设施先进，除一般现代楼宇拥有的基本设备、设施外，还有滚梯、观光电梯、餐饮和娱乐设施等。（三）客流量大。商场进出人员杂，客流量大，不受管制，易发生意外，安全保卫非常重要；还有些商品属于易燃易爆物品，消防安全也不能马虎。四、商四、商业物物业管理的要求管理的要求商业物业管理主要有四个方面的具体要求：
20、（一）树立商场的良好形象（二）确保商场的安全性（三）提供顾客消费的便利性（四）确保设备、设施的可靠性五、五、商商业物物业管理的内容管理的内容商业物业管理的内容包括六个方面：（一）安全保卫管理（二）消防管理（三）环境保洁及绿化管理（四）车辆管理（五）房屋及附属设备设施管理（六）销售者的选配 第四节工业物业管理一、工一、工业物物业的概念及分的概念及分类工业场所是指开展工业活动的地方，这些地方上的建筑物或改建物及辅助设施能为工业生产提供有效的环境。工业物业就是指所有用于或适合于开展工业活动的场所，包括土地、建筑物及其辅助设施。（一）根据工（一）根据工业物物业的特性分的特性分类工业物业根据特性不同可分
21、为以下四类：1重工重工业厂房厂房石油、钢铁、橡胶、汽车工业等厂房是典型的重工业用房。这类厂房结构通常是根据用户的具体要求设计的。这类物业基本上是用户所有的。2阁楼式厂房楼式厂房这是一种早期的多层建筑，通常是水泥结构、砖石外墙。阁楼式厂房多是为加工工业设计用的。3现代代单层标准厂房准厂房这些建筑都是为一家租户设计的，通常为用户所有；但也有一部分是业主所有出租给厂商的，一般租户负责物业的维修养护和一切经营开支。4孵化器式厂房孵化器式厂房这类厂房通常归业主所有并出租给新企业，他们收取租金并支付大部分经营开支。一般是小型的多租户厂房，创业阶段的企业会租用这类厂房，通常在他们实力壮大后，再迁往更大的地方
22、（二）根据工（二）根据工业场所的适用性分所的适用性分类工业物业根据其场所的适用性可分为以下三类：1普通型工普通型工业物物业普通型工业物业具有广泛的实用性，它既可用于仓储，也可用于技术密集型工业生产或劳动密集型工业生产。2特殊型工特殊型工业物物业特殊型工业物业是指受某种条件限制，仅适用于某些特殊场合，例如要求带有很强绝缘（热）性质的仓储设施。3单一型工一型工业物物业单一型工业物业是指只适合于某一类型生产运行的物业，或者是只适合于某一类公司的物业，并且一般无法改作他用，如钢铁厂。二、工二、工业物物业的特点的特点从不同的角度来看，工业物业具有不同的特点。（一）从建筑的角度来看工（一）从建筑的角度来看
23、工业物物业的特点的特点1以生产用房为主，辅以办公用房、生活用房和各种服务设施，如银行、餐饮、邮局、娱乐场所等。2工业园区相当于一个小社会，各独立建筑物有独立的用途，而建筑物群体的用途又有内在联系。3工业物业建在城市边缘地区，多为远郊。（二）从物（二）从物业管理的角度来看工管理的角度来看工业物物业的特点的特点工业物业从物业管理的角度看具有以下特点：1生生产用房的管理是工用房的管理是工业物物业管理的重点管理的重点一般生产用房出租或出售给不同的企业使用。各生产企业都有其特殊的行业特点，专业性很强，因此，要求物业服务企业了解各种行业的相关知识，制定出有针对性的具有权威性和约束力的服务规定，统一规范和协
24、调各企业的生产行为，维护辖区内的正常生产秩序。2辅助配套的管理具有多助配套的管理具有多样复复杂，难度大的特点度大的特点部分企业是24小时连续生产，与之相配套的辅助配套部门也需要作相应配合，如门卫、餐厅、仓储、浴室、运输和动力供应等，以保证生产一线的正常进行；要组织协调防止超负荷使用动力，制定限额使用的规定；同时，对有毒有害和易燃易爆危险品的仓储运输，以及“三废”的排放处理要有严格的管理办法和监督措施等。3生生产用房具有用房具有难于保持清于保持清洁的特点的特点由于使用功能的特殊性，如生产过程中产生的有害气体、尘埃，厂房内机器的油污、废弃材料，会弄脏厂房，要费大量的人力、物力、财力来清除，给环境保
25、护和环境卫生带来了不少困难。4 工工业用房容易出用房容易出现难于于预料的房屋料的房屋损耗和耗和险情情工业用房容易因使用不当和使用频繁，造成房屋损耗、险情的出现。例如，超重的机器设备和存量过多的货物，容易超出楼面结构的负荷；机器开动时的振动，对房屋损耗也很严重：电梯高频率的使用，以及配电装备和水泵等电器和其他设备的超负荷运转，都容易造成损坏，使保养费用增多。5工工业物物业对治安保治安保卫和消防工作要求高和消防工作要求高很多生产企业属于高科技型的，生产高精尖产品，从原材料到成品不仅价格昂贵，而且技术含量高，保密性强，因此必须加强安全防范意识，从上到下建立一整套严格的规定。另外，生产过程中还会接触或
26、使用到一些危险品，如果保管不妥，极易发生火灾、爆炸事故。消防工作任务艰巨，应坚持以预防为主，配套足够的消防设施和器材，24小时值班，严防火灾发生。6工工业物物业要求提供多方位的社会化服要求提供多方位的社会化服务工业物业除了加强生产用房的管理外，其他类型房屋的管理也不容忽视。物业服务企业除负责常规性工作外，还可以经营餐馆、医务、浴室、小型超市等配套服务。三、三、工工业厂房和厂房和仓库的物的物业管理管理工业物业既包括传统意义上的工业厂房和仓库，也包括工业园的物业。工业厂房主要是由生产车间组成，用来生产产品的建筑物。仓库是储存和保管生产原料和成品、半成品的建筑物，它关系到原料和产品的安全完整。（一）
27、工（一）工业厂房物厂房物业管理的特点管理的特点1管理服务的面广、量大2生产设备和辅助设备设施种类多、专业性强 3基础设施必须保证正常运转 4常规性服务必须坚持高标准 5环境保护要与国际接轨（二）工（二）工业厂房和厂房和仓库物物业管理的内容管理的内容工业厂房和仓库的物业管理除履行常规的管理和服务之外，还要从工业物业的特点考虑，具体包括下面几点：1工业厂房仓库建筑物及其附属设备的管理 2工业厂房和仓库的安全保卫管理 3保持厂区内货物运输畅通的管理 4工业厂房和货仓的绿化卫生管理 5不同物业种类提供相应的物业服务 本章小本章小结1居住物业主要提供居住功能。不同类型的居住物业能满足人们对居住的安全性、
28、舒适性以及便利性等要求。居住物业一般按照物业类型的不同可以分为：住宅小区、高级公寓及别墅等。2写字楼是指用于办公的建筑物，或者是由办公室组成的大楼。它是供政府机构的行政管理人员和企事业单位的职员行政办公和从事商业经营活动的大厦。由于其建筑物档次高、设备设施复杂，且办公的人员密度大、时间集中，因而管理的要求高、难度大。3商业物业是指能同时供众多零售商和其他商业服务机构租赁，用于从事各种经营服务活动的大型收益性物业。其有两层含义：一是以各种零售商店（或柜台、楼面）组合为主，包括其他商业服务和金融机构在内的建筑群体；二是购物中心的楼层和摊位是专供出租给商人零售商品作为经营收入的物业。4工业物业就是指所有用于或适合于开展工业活动的场所，包括土地、建筑物及其辅助设施。工业物业既包括传统意义上的工业厂房和仓库，也包括工业园的物业。