《房地产行业专题报告：房地产调控如何“松”_七次调控复盘启示.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产行业专题报告：房地产调控如何“松”_七次调控复盘启示.docx（62页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、房地产行业专题报告：房地产调控如何“松”_七次调控复盘启示1 2005 年 3 月至2008 年10 月：高房价、高通胀下政策开始收紧高房价、高通胀下，经济过“热”的担忧推动决策层收紧房地产政策。2005-2008年初，在“外贸+内需”双引擎驱动下，经济高速增长。2005-2007 年，中国加入WTO的红利进一步显现，国际收支顺差快速上升，在当时强制结汇的背景下，外汇储备快速增长推动国内货币被动扩张，2007 年 M2 同比增速处于20%高位，推动各类资产价格快速上涨。与此同时，高通胀的问题逐步显现，CPI 持续上行，2007年3月突破 3%，2008 年 2 月达到峰值 8.7%。经济高增速
2、、高通胀背景下，经济过“热”的担忧推动决策层收紧房地产政策。全国房价、房屋销售以2007 年 10 月为分界点，地产投资2008 年下半年开始下滑。以国家统计局 70 个大中型城市房价指数来看，以2007 年11 月为分界点，房价涨幅先震荡向上后向下，2008 年下半年开始环比进入负区间。商品房销售额月同比也以 2007 年 11 月为分界点，之前以升高为主（2006 年下行是因为2005 年调整了统计口径导致基数增加），2008 年进入负区间。房地产投资2008 年下半年之前整体保持较高增速，2008 年下半年开始迅速下降。1.1 首付比例和税费成为调控的主要手段为了度过 1997 年亚洲金
3、融危机、扩大国内需求，1998 年开始国家逐步停止福利分房，1998 年 7 月 3 日，以国务院发布关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知标志着中国进入商品房市场化阶段。2003 年为了应对“非典”疫情、托底经济，房地产更是被确立为“支柱产业”。随着非典疫情影响褪去，以2005年3 月国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知（国办发明电20058号，即“老国八条”）为标志，本轮房地产调控正式开启。本轮房地产调控主要手段是首付比例和税费。首付比例调高，二套房信贷政策开启差异化。2003 年为了应对“非典”影响，关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知（121号文）明确第一套自住住房首付比
4、例仍执行此前 20的优惠规定，第二套及以上适当提高比例。2006 年5月，国务院办公厅先转发了建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知（“国六条”），之后又发布了关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见(“国十五条”)，将首套房首付比例调高到 30%。2007 年 9 月27 日，央行和银监会发布关于加强商业性房地产信贷管理的通知，首次明确二套及以上住房的首付比例不得低于 40%。调整房屋交易营业税，加强个人所得税征管。2005 年5 月9 日“新国八条”调整可住房转让环节营业税政策，住房转让需持有两年方可免征营业税。2006年5月“国十五条”进一步将免征营业税的住房持有年限上调至
5、5 年。2006 年7月国税局发布关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知（“108号文件”）进一步加强交易环节个人所得税征管，对于不能正确计算房屋原值和应纳税额的，按照住房转让收入的 1%-3%实行核定征税，具体比例由地方在范围内确定。规范外资购房，遏制外资“炒房需求”。2005 年3 月“老国八条”开始加强拆迁规模控制，2006 年 7 月建设部关于规范房地产市场外资准入和管理的意见（“171号文”）规范外资房地产市场准入以及外资机构、个人购房。加强普通住宅（90 平米以下）供给支持。2005 年5 月“新国八条”开始加强经济适用房建设，2006 年“国十五条”明确了“90/70”
6、政策，即商品住房建设套型建筑面积 90 平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的 70%以上，加大普通住宅供应。1.2 高通胀下央行升准升息，房贷利率随政策利率上行央行升准升息叠加汇改应对高通胀。2001 年中国加入WTO，外贸出口迅速发展拉动经济，国际贸易顺差也明显增大。由于 1994 年以来，我国一直执行企业强制结汇制度，在出口拉动下外汇储备规模在2001-2007 年间从2000 亿美元快速增长到1.3万亿美元。当央行买进外汇支付人民币时，基础货币投放也相应增加，2008年1月M2 同比增速达到 18.94%的高位。全球大宗商品价格上涨以及国内货币供应量的不
7、断扩张，通胀水平居高不下。对此，央行 2004 年 4 月开启升准，同年10 月开启升息，并持续到 2008 年金融危机之前。2007 年 8 月 13 日，国家外汇管理局发布关于境内机构自行保留经常项目外汇收入的通知，结束了长达13年的企业强制结汇制度。2005 年央行“721 汇改”，人民币汇率形成机制实行市场供求为基础的、参考一篮子货币进行调节、有管理的浮动汇率制，汇率每天可在千分之三的幅度内上下浮动，即允许本币适度升值，以期对宏观经济过热和顺差失衡起到调控作用。房贷利率随政策利率上行。从 2006 年 4 月 28 日到2007 年12 月21 日，贷款基准利率上调了 8 次，从 5.
8、85%上调到 7.47%。虽然央行2006 年8 月19 日推进房贷利率市场化改革，在关于调整商业银行住房信贷政策和超额准备金存款利率的通知（银发200561 号）中允许“商业性个人住房贷款利率的下限由贷款基准利率的0.9 倍扩大为 0.85 倍”（即房贷利率最低可打 85 折），但是折扣力度远不及利率上行幅度。1.3 房地产市场处于快速发展阶段，整体调控效果欠佳城镇化加速催生了大量房地产市场需求，叠加货币供应量高位，房地产整体调控效果欠佳。总的看，这一时期虽然出台了一系列房地产调控政策，但只有个别月份房价涨幅有所收窄，房价在 2007 年 10 月之前均保持明显上涨。一方面，经济经济高速增长
9、，城镇化率快速提升、人均住宅面积不足30 平方米催生了大量房地产需求。表现为房地产供应偏紧，房地产销售面积大于竣工面积，待售面积（绝对库存）处于相对低位。另一方面，货币政策虽然有所收紧，但M2 处于高位，相应推高了资产价格。货币政策和房地产调控收紧，叠加经济增长预期减弱，2007 年10 月开始房价开始有所走弱。货币政策收紧。2007 年底中央经济工作会议定调“要把防止经济增长由偏快转为过热、防止价格由结构性上涨演变为明显通货膨胀作为当前宏观调控的首要任务”，将已实施 10 年的稳健货币政策调整为“适度从紧”，要求“严格控制货币信贷总量和投放节奏”、“严格控制新开工项目，防止投资反弹”。由于房
10、地产企业、购房者普遍对信贷依赖程度较大，信贷规模收缩是房价止涨、股价下跌的关键原因。上调二套房首付比率和利率成为抑制投机性房地产需求的重要手段。2007 年 9 月 27 日“二套房贷新政”明确二套及以上住房的首付比例不得低于40%、贷款利率上浮 1.1 倍，使得投机性需求“加杠杆”的门槛和成本均大幅上升。次贷危机引发的全球经济危机扭转了经济继续快速上涨的预期。2007 年，我国外贸依存度高达 60%，大量就业与外贸直接相关。因此，2007 年底次贷危机的影响持续发酵，并在全球范围内扩散，全球经济放缓、贸易摩擦增多、原材料价格上涨挤压企业利润等因素，直接影响了我国外贸出口。据商务部统计，200
11、8 年一季度共有8个国家和地区对中国产品发起反倾销和反补贴调查案件 17 起，涉案金额19.1 亿美元，中国还遭遇 5 起美国“337 调查”。受此影响，经济发展乐观预期不再，居民购房行为也相对谨慎。2 2008 年 10 月至2009 年12 月：经济危机下调控政策短暂放松应对 2008 年全球金融危机，短暂地放松了房地产调控政策。2008 年美国第四大投资银行雷曼兄弟宣布申请破产，标志着美国因房屋抵押大面积债务违约而发生的次贷危机向金融领域全面扩散，大量金融机构破产清算，美股三大股指暴跌。次贷危机的影响逐步向其他发达国家和发展中国家蔓延，拖累全球经济。为了应对危机，2008 年下半年中国宏
12、观政策基调随经济形势变化开启调整，2008 年7月28日召开的政治局会议将 2007 年底中央经济工作会议确定的“防经济过热，防明显通胀”的政策基调，调整为“保持经济平稳较快发展，控制物价过快上涨”。2008年11月9日国务院常务会议宣布了 4 万亿投资计划，2009 年初国务院又密集推出振兴十大产业计划、家电下乡等刺激措施，央行也连续降准降息予以配合。在经济压力下，政策端放松了对房地产的调控。在货币与财政政策的双重刺激下，中国经济增速探底回升，GDP 增速由 2009 年 Q1 的 6.4%回升至 2009 年Q3 的10.6%，但决策层并没有急于退出刺激政策，经济增速一度在 2010 年一
13、季度达到12.2%。全国房价、房屋销售、地产投资开启反弹。新房价格开启上涨，二手房价格在2008 年续跌 2 个月后开启反弹。商品房销售额月同比在2008 年12 月达到-1.35%较此前大幅收窄，2009 年全年维持较高增速。房地产投资也在调控放松后逐步开启反弹。2.1 需求端全面政策放松，融资端加大支持力度金融危机爆发后，决策层调整了政策定调，以2008 年10 月央行关于扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度等有关问题的通知（银发2008302 号）为标志，房地产行业政策由调控转为放松。其中，需求端在首付比例、房贷利率折扣以及交易环节税费等方面实施了全面的政策放松。供给端注重支持房企合理融资
14、需求减轻房企压力。直至 2009 年底，房价经历了快速上涨后，国务院常务会议才要求“遏制部分城市房价过快上涨的势头”。下调首套房首付款比例，同时大幅放宽二套房认定标准。2008 年10 月，央行关于扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度等有关问题的通知（银发2008302号）提出首套房最低首付款比例调整为 20%（此前为 30%），居民改善型普通自住房贷款需求金融机构可在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予支持。由于央行通知中未对改善型普通自住房贷款作出清晰的定义，2008 年12 月国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见中，将改善型需求定义为“对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当
15、地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民”，执行“可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策”。在实践操作中，人均住房面积是否低于当地平均水平是一个比较模糊的概念，发放贷款的银行或公积金管理机构缺乏测算人均住房面积的具体标准和手段，给金融机构留出了操作空间和较大的自主权，综合来看该政策事实上全面调低了购买普通住宅的首付比例。交易环节税费全面下调。2008 年 10 月，在央行宣布下调贷款利率下限和首套房首付比率的同一天，财政部、国家税务总局发布关于调整房地产交易环节税收政策的通知，对个人首次购买 90 平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%（此前为 1.5%
16、-4%），对个人销售或购买住房暂免征收印花税，对个人销售住房暂免征收土地增值税。2008 年 12 月国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见制定了为期 1 年的税收优惠政策，个人转让普通住宅免征营业税持有年限从 2 年提高到 5 年，持有年限在 2 年以下的由全额征收改为转让收入减去购买住房原价的差额征收。加强对房地产企业融资端支持。取消对商业银行的信贷规模限制。2008年11月国务院常务会议要求“取消对商业银行的信贷规模限制，合理扩大信贷规模”，12 月国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见提出“经济下行期要避免盲目惜贷”。放松房企融资环境。2008 年12 月13 日国
17、务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见允许“部分住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房建设、支持房地产开发企业合理的融资需求等”。鼓励信托资金支持房地产。2009 年 3 月银监会关于支持信托公司创新发展有关问题的通知，允许监管评级 2C 级以上的信托公司可向仅取得“三证”的房地产开发项目发放贷款，较此前“四证”要求有所放宽条件。降低资本金比率要求。2009 年5 月，国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知，将房地产开发商在项目开发中最低资本金比例由之前 35%，调整为保障性住房和普通商品住房项目20%、其他房地产开发项目 30%，以进一步刺激房地产投资。2.2 降息降准叠加利
18、率折扣，房贷利率快速下行国际金融危机爆发后，为了配合经济刺激政策，央行由此前升准升息迅速转为降息降准。2008 年 11 月 5 日，国务院常务会议推出“4 万亿”投资计划，要求实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，加大金融对经济增长的支持力度，取消对商业银行的信贷规模限制，合理扩大信贷规模。2008 年底的中央经济工作会议将“保持经济平稳较快发展”作为为明年经济工作首要任务，要求“把国际金融危机的不利影响降到最低程度”。货币政策由此迅速转为宽松，2008 年9-12 月央行下调中小型金融机构存款准备金 3 个百分点、大型金融机构2 个百分点。2009 年1月至3月，新增人民币贷款月均投放在
19、 15000 亿元，同 2008 年月均贷款投放4000 亿元相比，投放规模上涨迅速。M2 同比增幅超过 28%，货币信贷环境极为宽松。房贷利率快速下调。5 年期基准利率从 2008 年10 月的7.47%一路下行至2008年12 月的 5.94%，下降约 1.5 个百分点。同时得益于2008 年10 月调降首套房利率折扣下限，和允许改善型购房需求参照执行首套利率。2008 年底央行开始公布个人住房贷款加权平均利率显示，2008 年 Q4 房贷利率约 4.9%，而2009 年房贷利率约为4.4%左右，下行约 0.5 个百分点。这一时期，住房公积金贷款利率也随贷款基准利率一并下行。2.3 信贷支
20、持迅速拉高房价在天量信贷和相关政策支持下，房价迅速走高。虽然政策放松后房价见底存在一些时滞，随着 2008 年 10 月央行调降贷款利率下限及首付比例后，房价并没有立马见底反弹，但 2009 年开年天量信贷和其后房贷支持力度持续扩张下，房价迅速走高。贷款支持力度大。以房贷为主的居民部门中长期信贷规模在2008 年低谷后，2009 年开始迅速走高，拉动房价在 2009 年开启新一轮上涨。二套房认定标准“松动”推动购房成本进一步下降。由于改善型购房需求缺乏可操作性的标准，实践中都是以银行自行掌握标准，在当时房屋登记联网查询不便的大背景下，除了异地购房等少部分情况，大多数情况下都可以享受二套房贷优惠
21、利率。具体表现为2009 年基准利率与2008 年底相同，但 2009 央行计算的个人房贷加权利率明显低于2008 年0.5个百分点。也正因为如此，2009 年 6月央行才重申严格遵守第二套房贷的有关政策不动摇，要求银行不得自行解释“二套房贷”认定标准、不得以任何手段变相降低首付款的比例成数。房价和收入增长预期重回乐观。在国家出台一系列刺激政策下，居民可支配收入增速回升。同时，房价上涨也进一步强化了居民对于房价未来上涨的预期。央行城镇储户调查显示，2008 年 Q4 认为房价上涨的储户仅15.8%，而到了2009年Q3 这一比例大幅上涨至 41.5%。3 2009 年 12 月至2014 年9
22、 月：“四万亿”刺激后收紧地产调控政策“四万亿”刺激政策推动经济由复苏走向“过热”，前期房价过快上涨问题引起决策层重视，房地产调控政策大幅收紧。为了应对全球金融危机，政府推出了“四万亿”刺激政策和相应宽松的货币政策，2010 年 Q1 的GDP 增速一度达到12.2%，通胀问题也逐渐显现，CPI 同比增速快速上行，2011 年8 月一度达到7.25%。防通胀和抑制经济过热成为政策新的首要任务，2009 年底的中央经济工作会议提出延续了“适度宽松”货币政策的提法，但强调要“增强针对性和灵活性”和“把握好货币信贷增长速度”，较 2008年的“促进货币信贷供应总量合理增长”明显收紧。国际金融危机使我
23、国转变经济发展方式问题更加突显出来，决策层开始更加注重转变经济发展方式，以优化经济结构、提高自主创新能力作为政策支持重点，面对2010年之后经济增速整体下降，决策层更加重视刺激消费内需、加快保障房建设等方式实现保增长，对于房地产政策调控的态度更加坚定。同时，房价过快上涨问题引起决策层高度重视。虽然 2009年中央经济工作会议并未提及房地产调控，但一周后 12 月 14 日，国务院常务会议要求在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。由此开启了新一轮房地产调控，较2005-2008年调控措施更加严格。房价有涨有跌。房价环比在
24、2010 年春节之后开启下跌，2010 年底出现了一个小反弹之后继续下跌，2012 年至 2013 年上半年房价环比迎来了长达一年半左右的回暖，之后房价环比快速下跌。商品房销售额月同比也与房价环比走势相类似，房地产投资整体呈震荡下行态势。3.1 房地产调控进入分类调控阶段，限购政策成为房地产调控的重要措施面对 2008 年刺激政策后房价快速上涨，2009 年12 月14 日国务院常务会议提出“国四条”标志着房地产调控政策正式转向收紧。2010 年初，国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（“国十一条”）、关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知 （国发201010 号，“国十条”），并
25、要求地方政府出台措施限制购房套数的措施。2010 年 4 月 30 日，北京成为全国首个出台限购政策的城市。之后，在全国性房价调控措施的基础上，地方房地产调控手段也逐渐成为房地产调控的重要因素，限购政策成为这一阶段调控政策的核心，房地产调控逐步进入分类调控阶段。对二套房认定的标准从模糊走向清晰、可操作，推动首付款比例实质性上调。针对此前二套房定义不清、缺乏可操作性、银行自主权大等问题，本次调控从顶层设计方面对实践中如何认定为二套房逐步明确了标准。明确二套房认定标准为家庭而非个人。对于 2009 年部分银行在实践中以个人为单位认定二套房的情况，2010年 1 月国务院办公厅关于促进房地产市场平稳
26、健康发展的通知（“国十一条”）中明确，购买二套房认定标准为家庭而非个人，即包含借款人、配偶及未成年子女名下持有房产情况，贷款首付款比例不得低于 40%。注重二套房认定过程中的可操作性，明确了“认房又认贷”。2010 年 4 月，国务院办公厅关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知 （国发201010 号，“国十条”）明确，“90平米以上二套房”首付比例提高到 50%。2010 年 4 月，北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知（北京“国十条”细则）中要求“金融机构依据有关规定，通过本市房屋交易权属系统数据等认定第二套住房”。5月住建部、央行、银监会关于规范商业性个
27、人住房贷款中第二套住房认定标准的通知首次明确了三条二套房认定标准，其中第一条和第二条合起来即“认房又认贷”。全面上调首付比率。2010 年 9 月底，央行、银监会关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知，将首套房最低首付比例调整上升为30%，二套房全面调整为 50%，三套及以上暂停发放贷款（即首付比率为100%）。2011 年1月，国务院关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知，将二套房首付比例进一步提升至 60%。大城市限购措施逐步成为房地产调控的核心。2010 年4 月30 日，北京成为全国首个限购城市，之后上海、广州等地陆续制定了限购措施，主要是政策制定后的过渡期内只允许本地户籍居
28、民以家庭为单位新购一套住房、不能提供1 年以上当地个税或社保缴纳证明的非本地户籍居民暂停贷款。2011 年1 月，国务院发布关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知明确要求各直辖市、计划单列市、省会城市从严制定和执行住房限购措施，并确定了原则上当地户籍居民家庭限购2套，非户籍家庭在满足社保要求情况下限购 1 套住房。2011 年后，各地开启了新一轮限购政策的收紧，从范围上看除重庆和拉萨之外的省会城市和计划单列市相继限购，从力度上看北京等大城市将非户籍人口限购政策上升至需要缴纳5 年社保或个税。限购政策极大地抑制了大城市的购房需求，也降低了房屋的流动性，加剧了房产的地域属性，标志着全国房地
29、产市场逐步走向割裂。交易环节税费上调，交易环节个人所得税成为制约房价涨幅的重要手段。取消此前税收优惠政策。2010 年 1 月“国十一条”要求抓紧清理和纠正地方出台的越权减免税以及其他与中央调控要求不相符合的规定。2011 年1 月关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知取消了原先营业税优惠，将个人转让房屋免征营业税的房屋持有年限从 2 年上调至 5 年。但对于购买唯一住房的家庭，契税仍然享受优惠政策。从严征收个人所得税。2013 年3月国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知（国办发201317 号）要求，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息
30、能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的 20%计征。该政策一方面限制了房价涨幅，另一方面由于贷款额度按照房屋交易备案价格的比例计算，但交易备案价格是计算契税以及房屋交易差价（增值额）征收个人所得税的关键，因此房屋交易者在无需较高贷款额度或有其他资金渠道的情况下，在加征 20%高额个人所得税的情况下，市场参与者更加倾向于做低交易备案价格达到减税的目的。推进房产税试点。2011 年1月，上海、重庆宣布进行房产税试点，但事后来看由于征税范围较窄，试点效果并不理想。上海征收不对存量房产征收房产税，并且人均免税面积高达60平米，而2010年公布的上海市市区人均居住面积仅 17.5 平米，大部分房产无需
31、交税。重庆征收对象是独栋别墅高档公寓，普通住宅无需纳税。房企融资环境收紧，加强土地价格调控。为抑制地价过快上涨，国土资源部于 2010 年 3 月发布关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知，规定土地竞买保证金不得低于出让最低价的 20%，并强调土地出让合同签订后1 个月内必须缴纳出让价款 50%的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年。2010 年 9 月，保监会印发的保险资金投资不动产暂行办法规定保险资金采用债权、股权或者物权方式投资的不动产，不能投资于住宅类项目。2010年10 月，证监会为落实“国十条”，已暂缓受理房地产开发企业重组申请，并对已受理的房地产类重组申
32、请征求国土资源部意见。3.2 严格二套房标准，房贷利率开启上行央行升准升息应对高通胀，后在 2012 年“稳增长”压力下又开启降息降准。“4 万亿”投资计划后通胀水平明显提升，2009 年底的中央经济工作会议将把“调结构、防通胀”作为重点。在防通胀的主基调下，央行2010 年连续升准升息。大型金融机构的存款准别金由 15.5%上升至 20%，1 年期贷款基准利率则由5.56%上升到6.5%。随着经济增速的下滑和防通胀效果逐步显现，“稳增长”压力凸显。2011年 7 月 22 日中央政治局会议强调“增强政策的前瞻性、针对性、有效性,把握好宏观调控的方向、力度、节奏,保持经济平稳较快发展”，表明随
33、着通胀的回落，决策层将对政策做出相应调整，防止经济增长出现较大波动，故2011 年7 月逐步进入降准降息周期。房贷利率经历了先升、后降、再升的过程。2009 年12 月至2011 年12月，房贷利率持续上升。一方面是因为贷款基准利率持续提升，另一方面虽然没有明确发布政策，但 2010 年 11 月开始各大银行同时停止了首套房贷利率下限七折的优惠，执行此前下限八五折。故此阶段房贷利率快速上升。进入2012 年上半年，基准利率下行带动房贷利率下行。2012 年下半年开始，在没有其他政策的调控的情况下，随着二套房交易逐步增加，房贷利率恢复上行。3.3 房价走势与房贷利率变动密切相关房价走势与房贷利率
34、变动密切相关。整体上看这一时期房价以2012年和2013年 6 月为分界点，只有 2012 年-2013 年 6 月期间房价开启了反弹，其余时间段均在调控政策打压下持续走低，表现为房价走势与房贷利率变动方向相反。期间反弹的主要原因有：房贷利率叠加贷款支持。以房贷为主的居民部门中长期信贷规模在2011年底低谷后，2012 年开始迅速走高，同时房贷利率下行推动房价开启新一轮上涨。调控政策暂缓使得市场需求开始逐步释放。2011 年底部分地区就开始试探性地微调房地产市场政策，主要做法包括放松公积金贷款额度上限、放松限价等。进入2012年，原先密集出台的调控政策不再进一步加码，使得市场观望情绪开始有所缓
35、解，而房贷利率下行推动此前挤压的需求开始逐步释放。由于个税属于地方税，在2013年各地出台“国五条”细则之前，出于对房屋交易个税的担忧更是推动了市场需求抢在各地个税细则落地之前集中释放（主要是 2006 年“满五唯一”个税优惠政策是否延续进行了较长时间的论证，导致最早落地的北京为当年3 月底，其余地市更晚）。房价上涨预期短暂回归。在 2012 年房价见底后，央行城镇储户调查显示，2012年Q1 开始认为房价上涨的比例开始触底回升，直至2013 年Q4 才开始下降。4 2014 年“930”至2016 年“930”：去库存主导下地产调控大放松在稳增长压力不断加大，房地产库存快速累积，房地产调控政
36、策进入新的放松阶段。这一时期经济增速处于快速下台阶阶段，GDP 增速2014 年Q2 的7.6%一路下行至 2015 年 Q4 的 6.9%。在这样的大背景下，2014 年 9 月30 日，央行、银监会联合发布关于进一步做好住房金融服务工作的通知（即 2014 年“930 新政”）放松了二套房贷认定标准，开启了本轮房地产放松。房价环比持续上行，房地产开发投资触底回升。房价环比在这一时期整体上保持了快速上行，月环比涨幅从-1%一路上行至 2%的高位。商品房销售额月同比也与持续走强，而房地产投资增速则在 2015 年 10 月触底后开始回升。4.1 维持限购大基调下，放松二套房贷认定标准、加快推进
37、棚改等大幅刺激需求经过 2013 年进一步从严调控后，2014年不论是新房还是二手房市场交易比较冷清、观望情绪浓厚，房地产开发投资持续下行，导致房地产库存快速上升。在这样的背景下，2014 年 3 月政府工作报告中就提出了要分类施策，事后来看，当时对于库存和房价下行压力较大的城市已经有意进行政策放松。2014 年5 月12日，时任央行副行长刘士余召开住房金融服务专题座谈会，提出“合理配置信贷资源，优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求”。2014 年7 月11日，全国住房城乡建设工作座谈会上，新任住建部长陈政高提出“各地可以根据当地实际出台平稳房地产的相关政策，其中库存量较大的地方
38、要千方百计消化商品房待售面积”，随后较多非一线城市纷纷放松限购政策。2014 年 9 月29 日，央行、银监会联合发布关于进一步做好住房金融服务工作的通知（9 月30 日公布，故称2014年“930新政”），提出“积极支持居民家庭合理的住房贷款需求”，以金融支持房屋交易、支持换房等改善性住房需求，标志着本次调控放松正式开启。“认房又认贷”改为“认贷或认房”，二套房贷认定标准大幅放松，大幅下调了首付比例。上一轮调控中，对于二套房及二套房贷的认定标准进行了全面加强，无论是名下已拥有一套住房，还是曾经申请过住房贷款，申请住房贷款均会被认定为“二套房贷”，执行较高的首付比例和房贷利率。对此，2014
39、年“930新政”，允许对拥有 1 套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。由于此前大部分城市执行二套房首付比例 60%的规定，只要结清之前的购房贷款在“930 新政”下，可以按照首套房执行首付比例只需 30%的要求，极大的放大了购买二套房以及“一卖一买”换房群体的购买力。2015 年 9 月 30 日，央行、银监会关于进一步完善差别化住房信贷政策有关问题的通知中，对于不实施不限购城市，首付比率进一步下调至25%。2016 年 2 月，央行、银监会关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知允许上述城市还可以自行将首付比率再下调
40、5 个百分点。分类下调交易环节税费。契税方面。延续了2010 年9 月家庭购买90平米以下唯一住宅享受 1%优惠税率的规定，对于 90 平米以上唯一住宅享受1.5%优惠税率。除北上广深四个一线城市外，对个人购买家庭第二套住房，面积为90 平方米及以下的，同样享受 1%的优惠税率；面积为 90 平方米以上的，减按2%的税率征收契税。调整营业税优惠范围。除北上广深四个一线城市外，房屋销售免征营业税的房屋持有年限从 5 年降低至 2 年。棚改货币化安置助力去库存。这一时期棚改货币化安置也成为重要的去库存手段，以棚户区改造为主力的住房保障工程加快推进，同时棚改资金来源途径增多，2015 年 6 月 3
41、0 日，国务院发布关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见首次明确提出积极推进棚改货币化安置，缩短安置周期。资金方面，央行创设 PSL 为棚改提供长期稳定资金，国开行获PSL后以棚改贷款的形式发放，2014 年共发放棚改贷规模达 4086 亿元。地产行业资金端进一步放松。“930 新政”提出要支持房地产开发企业的合理融资需求，扩大市场化融资渠道，支持符合条件的房地产企业在银行间债券市场发行债务融资工具。房地产债券发行规模快速增长，由2014 年的1199 亿元迅速上升到2015 年的 5260 亿元，2016 年更是达到了 8390 亿元。房企发债规模的迅速扩张一
42、方面来源于政策支持；另一方面则来源于这一时期国内利率处于不断下行、发债利率较低，叠加美联储退出量化宽松后，人民币开启贬值通道，因而房企提前赎回存续的美元债，转而在国内发行公司债或中票。同时，房地产行业最低资本金比例降低。2015 年 9 月 9 日，国务院印发关于调整和完善固定资产投资项目资本金制度的通知，其中保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例维持20%不变，其他房地产开发项目由 30%调整为 25%。4.2 降息周期叠加利率优惠，房贷利率快速下行央行重启降息降准周期，货币宽松助力房地产市场回暖。央行时隔两年重启降息。2014 年 11 月 21 日，央行公告降低存款基准利率和贷款基
43、准利率，开启降准周期，并于 2015 年 5 次降低利率。在 2015 年 2 月 5 日重启降准，2015 年整年共降准4次，2016 年 3 月又再次降准。货币总量较为宽松。房贷利率快速下降。2014 年 11 月至 2015 年 6 月，房贷利率迎来了一波快速下降。5 年期贷款基准利率持续下调，从 6.55%下调至4.9%，降幅高达1.65个百分点。“认房或认贷”后，大量购房者在新政策下执行首套房贷利率，较二套房贷利率明显下降。虽然实践中，首套房利率 7 折优惠随着购房者需求持续上行而逐步向 85 折、9 折甚至与基准利率持平靠拢。整体上看，基准利率下行以及首套房利率优惠推动房贷利率快速
44、下降。4.3 需求集中爆发推动房价快速上涨需求集中爆发推动房价快速上涨。这一时期，房地产调控政策大幅度放松，推动房价迅速反弹。主要原因有：信贷支持力度大。放宽二套房贷认定标准，即大幅降低了首付要求，又大幅降低了房贷利率成本，二者相互叠加影响，购房者加杠杆购房动力十足。前期压抑需求得到集中释放。一是上一轮调控积压的需求在本轮得到集中释放。二是 2010年以来各地以户籍和社保缴纳年限为核心的限购政策，大多采用社保缴纳 3 年或 5年为限，这部分购房者刚好在2014 年底-2016 年获得了购房资格，并在本次调控放松阶段集中释放。三是货币化棚改（而非实物安置）推动了棚改户购房需求。四是 2014 年
45、以来生育政策逐步放开，生育二胎需求集中释放，生育二胎家庭购买二套房和置换大房屋的需求激增。学区房炒作推高房价。2014年初，教育部制定了关于进一步做好小学升入初中免试就近入学工作的实施意见，提出到 2015 年，在 4 个直辖市、5 个计划单列市和 10 个副省级省会城市的所有县（市、区）100%的小学划片就近入学，90%以上的初中实现划片入学。这使得此前租房、“择校”等方式入学名校的难度明显加大，市场对于“学区房”概念火热炒作，成为推动大城市领涨的关键因素。一线城市房价上涨扩散至三四线城市。从价的角度，一线城市价格是全面复苏中涨幅最高的；从量的角度，二线城市销售面积同比改善幅度最大。原因在于
46、，由于限购政策的存在，一线城市房价上涨后，为了对冲房价上涨的风险以及未来子女在大城市定居的需求，被挡在限购资格之外的家庭普遍选择在省会城市或其他城市置业，从而推动房价涨幅持续扩散。由于这一时期房价涨幅过快，导致认为房价继续上涨的比例反而有所下降。5 2016 年“930”至2020 年1 月：“房住不炒”开启新一轮全面地产调控2016 年底中央经济工作会议定调“房住不炒”，开启新一轮全面地产调控。2016-2018 年上半年，GDP 增速保持在较为稳定的窄幅波动中，维持在6.8%-7%区间中，CPI 月度同比也维持在 2%-3%区间，PPI 同比也在逐步下行中。在增长平稳叠加CPI 较为平稳的
47、环境下，“去杠杆”和“防风险”成为金融领域宏观调控的首要工作，房地产开启了新一轮调控。2016 年楼市持续高热、房价涨幅连创新高，房价调控压力凸显，也推动房地产政策由宽松开始逐步收紧。2016 年9 月30 日，北京市政府办公厅发布了关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施（京政办发201646 号），重启“90/70”政策（即“保证套型建筑面积90 平方米以下住房面积所占比重不低于 70%”），推进差异化信贷政策、提高了首付比例。加上北京，当年 9 月底至 10 月上旬有上海、广州、深圳、天津、苏州、成都、郑州、无锡、济南、合肥、武汉、佛山、南宁、南京、下面、珠海、福州、惠州、南昌等共计
48、22个城市发布了房地产调控政策，标志着房地产调控开始转向收紧。10 月28 日中央政治局会议提出，要注重抑制资产泡沫和防范经济金融风险。12 月16日，中央经济工作会议将“促进房地产市场平稳健康发展”作为 2017 年的重点任务之一，首次明确了“房子是用来住的、不是用来炒的”定位（即“房住不炒”），并明确“综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落”。房地产正式进入了“房住不炒”的新阶段。房价整体上涨为主，2018 年、2019 年两度出现“小阳春”，房地产投资与销售增速整体平稳。房价环比涨幅在 2
49、016 年 9 月之后开启下跌，2017 年3 月出现了一个小反弹之后快速下降，2018 年上半年房价环比迎来了经历了一轮快速上行，2019年春季又有一次小反弹，其余时间房价环比有所下跌，但仍然维持环比为正。房地产投资和商品房销售额增速整体上维持稳定，略有震荡。5.1 需求端调控逐步进入“一城一策”，房企资金供给端趋严面对 2016 年刺激政策后房价快速上涨，2016 年9 月30 日作为房价上涨压力较大的首都北京开始收紧了房地产调控政策，上调了首付比率和首套房认定标准。2016年 10 月，大量城市开始收紧房地产调控政策。2016 年12 月中央经济工作会议首次提出“房住不炒”，全国房地产调控开始进入全面收紧阶段。201