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1、中国物业管理现状、格局及物业管理发展前景分析：房地产行业集中度、业态多元化、收并购整合图 一、物业管理现状及格局 2019 年，主要物管公司的在管及合约面积快速增长，在管物业业态及增值服务多元化同样带动盈利能力的提升，业绩保持高速增长。2019 年主要物管公司的营业收入、毛利、净利润以及每股派息的平均增速分别为 47.8%、47.9%、69.9%和 77.1%。 2016-2019 年营收平均复合增速为 43.1%，净利润平均复合增速为 61.9%。数据来源：公开资料整理数据来源：公开资料整理 2016-2019 年营收增速前三的公司分别为雅生活服务、碧桂园服务和永升生活服务，营收复合增速分别
2、为 60.3%、59.9%和 57.6%。2016-2019 年净利润增速前三的公司分别为雅生活服务、永升生活服务和新城悦服务，复合增速分别为 100.3%、95%和 86.7%。物管公司内需成长股特性凸显，依靠关联方与品质外拓双轮驱动，板块高增长路径清晰。 在管面积过亿公司有 6 家，分别为彩生活、保利物业、碧桂园服务、雅生活服务、绿城服务、中海物业，未来 1-2 年内在管面积有望过亿的公司还包括蓝光嘉宝服务、永升生活服务、新城悦服务、时代邻里等。行业在管面积 4 年复合增速 38.3%与收入复合增速整体相匹配，在基础物管外增值服务亦呈现高速发展趋势。数据来源：公开资料整理数据来源：公开资料
3、整理 截至 2019 年末行业平均合约面积达到 2.6亿方，合约在管比达到 1.9 倍，奠定行业未来 2-3 年内确定性增长基础。分公司来看，碧桂园服务、彩生活、保利物业、绿城服务合约面积分别达到 6.9 亿方、5.6亿方、5 亿方、4.5 亿方，同时 2020 年雅生活服务并表中民物业后合约面积也将突破 5 亿方，可预见 2-3 年后头部物管企业将迈入在管规模 5 亿方的新台阶。数据来源：公开资料整理数据来源：公开资料整理 截至 2019 年，行业平均进入城市数量为112 座，占中国 343 座地级市数量的 33%，其中碧桂园服务已率先进入 350 座城市，彩生活、保利物业进入地级市数量也约
4、过半。整体来看，2019 年各公司仍处于入驻城市数量与单城在管项目数量双升阶段，带动规模扩张与利润率提升。数据来源：公开资料整理数据来源：公开资料整理 2019 年主要上市公司加大了第三方拓展，其中绿城服务、永升生活服务和雅生活服务来自独立第三方的在管面积占比分别为 81%、78%和 73%。从在管物业业态来看，行业平均 70%为住宅类物业，较 2018 年下降 8pps，非住宅业态占比逐步提升。数据来源：公开资料整理数据来源：公开资料整理 2019 年行业平均基础物管收入达到 21亿元，其中碧桂园服务、绿城服务、保利物业基础物管费收入排名行业前三。行业收缴率普遍保持在 90%以上，其中绿城服
5、务、滨江服务、保利物业排名前三，分别为 98.1%、96.8%及 96%。数据来源：公开资料整理数据来源：公开资料整理 永升生活服务、蓝光嘉宝、保利物业、新城悦服务、碧桂园服务来自关联方物业的物管费均在 2 元/月/平以上，平均物管费增速在 1%-3%之间。来自第三方的物管费收入在 1.5-3 元/月/平区间，受到业态占比影响同比波动较大。另外，我们计算单位在管面积的创收（2019 年基础管收入/2018-2019 年平均在管面积）在 2019 年达到 3.6 元/平/月，同比增长 4%再攀新高。分公司来看，商写项目占比高的宝龙商业、奥园健康及高端物管品牌滨江服务单位在管面积创收位列行业前三，
6、分别达到 9.6、5.9、4.5 元/平/月。数据来源：公开资料整理数据来源：公开资料整理 截至 2019 年末，行业平均社区增值服务收入达到 5.1 亿元，16-19 年复合增速 57%，非业主增值服务收入达到 7.4 亿元，16-19 年复合增速 50%。分公司来看，社区增值服务收入排名领先的公司为绿城服务、保利物业、碧桂园服务，分别达到 19.1、11.5、8.7 亿元，非业主增值服务收入排名领先的公司分别为雅生活服务、碧桂园服务、绿城服务，分别达到 18.1、14.2、12.2 亿元。数据来源：公开资料整理数据来源：公开资料整理 2019 年行业综合毛利率达到 30.1%，2016-2
7、018年行业综合毛利率分别为 25.2%、26.5%、27.7%，2019 年行业综合毛利率同比上升 2.4pps。截至 2019 年，综合毛利率排名较高的公司为奥园健康、雅生活服务、蓝光嘉宝、彩生活，毛利率分别为 37.4%、36.7%、36.2%及 35.3%。2019 年行业上市公司平均毛利润为 9.7 亿元，2016-2019 年复合增长为 48%，分公司看碧桂园服务、雅生活服务、绿城服务毛利水平居前。数据来源：公开资料整理数据来源：公开资料整理 2019 年行业基础物管平均毛利率达到 24.4%，最高和最低的毛利率分别为碧桂园服务的 30.2%和绿城服务的 11.4%，毛利率分化较大
8、。2019年行业上市公司平均基础物管毛利润为 5.29 亿元，2016-2019 年复合增长为 33%，分公司看碧桂园服务、彩生活、雅生活服务毛利水平居前。数据来源：公开资料整理数据来源：公开资料整理 2019 年行业社区增值毛利率达到52.7%，同比下降 1.9pps，主要是由于家装宅配类业务外包转自营、零售收入占比提升影响，预计未来社区增值行业平均毛利率维持在 50%上下水平。2019 年行业上市公司平均社区增值毛利润为 2.52 亿元，2016-2019 年复合增长为 56%，分公司看碧桂园服务、绿城服务、保利物业毛利水平居前。数据来源：公开资料整理数据来源：公开资料整理 2019 年，
9、来自基础物管、业主增值及非业主增值的行业平均毛利占比分别为49.7%、23.6%及26.7%，分别较上年降低2.3，增加 1.9 和 0.4 个百分点。增值服务的占比逐年提升。数据来源：公开资料整理 截至 2019 年末行业平均销售费用率为 0.9%，维持低位水平，平均管理费用率 9.8%，同比下降 1.5pps，管理效率继续提升。分公司看，雅生活服务、宝龙商业、中海物业管理费用率低，分别为 5.8%、7.2%及 7.2%。数据来源：公开资料整理数据来源：公开资料整理 2019 年行业平均净利润为 4.8 亿元，2016-2019 年复合增长 62%，在增值服务带动毛利率提升及管理效率改善的趋
10、势下，净利率继续稳步提升。2019 年行业平均净利率为 14.3%，同比提升 1.7pps。分公司来看，碧桂园服务、雅生活服务、彩生活净利润水平领先行业，分别为 16.7、12.9、5.4 亿元；雅生活服务、蓝光嘉宝、奥园健康净利率领先行业，分别为 25.2%、21.1%、18.1%。数据来源：公开资料整理 二、物业管理前景 1、房地产行业集中度提升 房地产行业的集中度在不断提升。2019年，全国商品房销售金额和面积分别为15.97 万亿和 17.16 亿平米，而 TOP10、TOP20 和 TOP50 房企的市占率继续提升，销售金额的占比分别达到 28.4%、40.5%和 59.7%。进入
11、2020 年，房地产商品房销售预计会下行，但主要上市房企依然给出了 10%左右增速的销售目标。数据来源：公开资料整理数据来源：公开资料整理 在物管行业，截止 2018 年，全国在管面积达到 279.3 亿平米，2013-2018 年的年复合增速是 12.5%。物业管理行业的集中度进一步提升，TOP10 和 TOP100 的市占率分别达到 11.4%和 38.9%，较上一年分别提升 0.3 和 6.5 个百分点。我们预计行业的集中度将进一步提升，一方面来自房地产行业的集中度提升，另一方面，随着越来越多的物管公司上市，借助品牌和资本的力量，行业的整合并购将加速。数据来源：公开资料整理数据来源：公开
12、资料整理 2、物管行业的收并购整合 物业管理行业收并购案例丰富，收购公司平均静态估值 10-12 倍：截至 2020 年 4月，行业落地 21 起主要收购，共涉及资金超过 40 亿元。其中雅生活服务收购 8起，蓝光嘉宝收购 7 起，永升生活服务收购 2 起，碧桂园服务收购 3 起，佳兆业美好收购 1 起。 截至 2019 年末，行业 14 家上市公司平均在账净现金达到 24.2 亿元，其中排名靠前的碧桂园服务、保利物业和雅生活服务分别持有现金82、65 和 42 亿元，现金充足。自 2014 年彩生活上市以来，板块内上市企业最高上市募资企业为保利物业，于 2019 年末募资 46.8 亿港元。
13、数据来源：公开资料整理 3、管物业的业态多元化 主要物业业态包括住宅、商业物业、办公物业、公众物业、产业园区物业、学校物业、医院物业等，截至 2018 年行业 45.8%收入来自于住宅物业，14.4%来自于商业物业，19.9%来自于办公物业，其余物业占比较为分散。数据来源：公开资料整理数据来源：公开资料整理数据来源：公开资料整理 4、增值服务的上下游拓展 物管公司的增值服务向房地产全价值链拓展，打通上下游。从房地产公司拿地开始，到预售，竣工交付，业主入住等各个环节切入，探索客户需求，提供增值服务，成为业绩增长的第二大驱动因素。 资产管理与车位管理业务主要包括二手房租售、车位租售服务，绿城服务、
14、碧桂园服务、永升生活服务 2019 年在该项业务的收入领先行业，2019 年分别达到 8.6亿元、2.8 亿元及 1.7 亿元。零售与家居生活服务主要包括生活物品售卖、保洁、维修、家政等服务，绿城服务、保利物业、蓝光嘉宝 2019 年在该项业务的收入领先行业，分别为 6.6 亿元、5.8 亿元、3.2 亿元。数据来源：公开资料整理数据来源：公开资料整理 智研咨询发布的2020-2026年中国物业管理服务行业市场经营管理及竞争策略建议报告数据显示：公共空间业务主要包括广告位经营、公共空间经营等，雅生活服务、碧桂园服务、绿城服务 2019 年在该项业务的收入领先行业，分别为 2.2 亿元、2.1 亿元、2.0 亿元。拎包入住、美居业务主要包括家居软装、封装阳台、室内翻新等业务，保利物业、碧桂园服务、雅生活服务 2019 年在该项业务的收入领先行业，分别为 1.9亿元、9800 万元及 9500 万元。数据来源：公开资料整理数据来源：公开资料整理