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1、中国物业管理行业发展历程及发展前景分析：单位面积物业管理费处上升通道图 一、物业管理行业发展历程 物业管理起源于19世纪60年代的英国。至今，物业管理行业已有超过150年发展历史。我国的物业管理行业始于20世纪80年代，1981年成立的深圳市物业管理公司标志着我国物业管理行业的诞生。改革开放以来，随着我国城镇化进程和房地产行业快速发展，物业管理行业得到了快速发展。 2003年，国务院颁布并实施的物业管理条例标志着行业法律法规体系建立及规范运营进入新的发展阶段。近年来，随着“互联网+”等新技术的发展和社区经济的兴起，物业服务企业不断整合社区物业资源，拓展和丰富社区服务，提升服务质量和价值，在发展
2、社区经济中的价值凸显。物业管理行业已成为潜力巨大的现代服务业之一，物业服务企业正向现代社区综合服务商发展。 二、物业管理行业发展前景 1.物业在管面积持续扩张：房屋持续竣工与物业管理服务渗透率的提升。 商品房销售面积是竣工面积的领先指标，房屋竣工滞后销售1.5-3年左右。2016至2018年，我国商品房销售面积分别为15.73亿方、16.94亿方、17.17亿方，年均复合增长率达4.45%；而房屋竣工面积则由10.61亿方降至仅9.36亿方，商品房销售与竣工面积剪刀差不断扩大。竣工面积作为滞后指标，在未来将与2016年来的火爆销售相呼应。短期来看，未来3-5年的竣工体量依然能够维持甚至高于10
3、亿方规模。数据来源：公共资料整理 相关报告：智研咨询发布的2020-2026年中国物业管理行业市场竞争策略及投资盈利预测报告数据来源：公共资料整理 2.单位面积物业管理费处上升通道：收入增长及人口结构变化带来的消费升级。 我国人均GDP与居民可支配收入保持了长期高增长，1999年至2018年可支配收入CAGR为11.15%。随着收入不断提升，生活必需品开销占比逐渐下降，转而追求品质与服务型消费，进入消费升级时代的住房需求倾向提升可拆分为对住房面积和居住品质服务的需求。 据数据，住房竣工套数从2000年的214万套增至2017年的677万套，套均面积由93平增至106平；商品房住宅销售均价从20
4、06年的3119元/平上升到2018年的8546元/平。住宅销售的量价齐升与套均面积增大，反映了居民对住房消费能力的提升，有了更高层次需求。数据来源：公共资料整理数据来源：公共资料整理 此外，关于人口结构变化在上部分已提到，据数据，2021年后，国内35-49岁人口增多，20-34岁人口减少，在2030年左右分别到达顶峰和谷底，随后开始收窄，至2040年前后两者数值趋同。换句话说，自2018年起改善型需求逐渐占据市场主导地位，那么对增量置业的物业水平将会有更高标准期待。 预计未来物业管理费有较大的提升空间，但当前看来近几年物业管理费水平依然维持在低位，与人均收入增长、人均居住面积增加没有匹配，
5、甚至也低于同期CPI增幅。数据来源：公共资料整理数据来源：公共资料整理 3.多元业务存价值挖掘空间：围绕开发企业增值服务与搭建O2O社区平台。 物业管理企业营收主要由两部分组成：基础物业服务收入和多种经营收入。基础物业服务收入是指提供房屋或设备维修、卫生、安保、绿化等传统服务按在管面积收取物业管理费；多种经营收入也叫增值业务，分为围绕开发企业的非业主服务和业主服务。 从营收与利润构成看，基础物业服务一直为物业管理业务的营收与利润核心、但由于近几年物业管理费增长缓慢，劳动密集型产业成本难降，整体利润空间提升有限，收入与业绩的占比有所下降；多种经营业务发展较为迅速，已逐渐成为企业的盈利增长点。数据
6、来源：公共资料整理数据来源：公共资料整理 4.法规及政策不断完善，促进行业市场化程度不断提升。 国内物业行业的发展和探索大致分行业建立期（1981-1999）、行业规范期（2000-2013）及市场化发展期（2014至今）三个阶段。期间确立的一系列法律与规范对行业发展有重要的促进作用。物业管理行业发展重要事件与相关法规阶段时间主要事件与意义行业建立期1981年全国第一家物业管理公司-深圳物业管理公司成立，国内物业服务行业诞生1988年住宅区管理细则出台，奠定了深圳物业管理大发展的基础1989年深圳房管局下属事业单位心智房管所改制为企业性质物业公司1991年万科天景业委会成立-全国第一个业主组织
7、1993年全国第一家物业管理行业协会-深圳市物业管理协会成立1994年建设部颁布城市新建住宅小区管理办法，为第一部全国性物业管理部门规章1998年国务院关于进一步深化城镇化住房制度改革、加快住房建设的通知，提出要“加快改革现行的住房维修、管理体制，建立业主自治与物业管理企业专业管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理机制”行业规范期2000年中国物业管理协会成立2003年物业管理条例、业主大会规程、物业服务企业资质管理办法等一系列行规文件颁布2004年物业管理企业资质管理办法2007年物权法出台，明确业主可以自行管理或选聘物业企业及其他管理人进行管理，行业有了法律依据2008年物业管理条例
8、修订版颁布2010年住建部发布业主大会和业主委员会指导规则市场化发展期2014年“彩生活”在港股上市，为第一家物业管理上市公司2014年发改委发布关于放开部分服务价格意见的通知，提出要求放开非保障性住房物业服务和住在小区停车服务价格2017年国务院发布国务院关于第三批取消中央指定地方实施行政许可事项的决定，方实施行政许可事项的决定，取消物业服务企业二级及以下资质认定2017年国务院常务会议决定再取消物业服务企业一级资质核定2018年南都物业的上海证交所挂牌上市，为第一家A股物业上市公司2018年住房城乡建设部决定废止物业服务企业资质管理办法2018年国务院对物业管理条例作出部分修改，选聘和解聘物业服务企业放宽至过半数业主同意即可2019年财政部发布的关于养老、托育、家政等社区家庭服务税费优惠政策的公告，规定提供社区养老、托育、家政服务的机构可以享受一定税收优惠数据来源：公共资料整理