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1、房地产项开发目启动与计划阶段的主要风险房地产开发项目,本身就是一个项目,因此,房地产开发项目就存有项目的一些属性,一次性,存有明晰的已经开始和顺利完成时间,所有就是暂态性的;房地产开发项目就是独有的产品、服务或结果;同时房地产开发项目又就是一个渐进式的重新认识过程、定义过程和明细表的规划设计、施工图设计过程、实行过程和工程交验过程。由于房地产开发项目具备上述特性,因此,房地产项目在研发目过程中,具备很多不确定性,所以房地产项目风险无处不在。首先,我们找出在房地产开发项目生命周期启动和计划阶段的10大风险。然后对项目两阶段主要风险的应对措施。启动:就是非政府允诺核准项目或项目阶段。对于一个房地产
2、开发项目这一阶段的主要工作存有:地块挑选、房地产市场调查、购房者心理分析、研发项目市场定位。这一阶段的可交付成果是:地块选择评估报告、房地产开发项目可行性研究报告。这一阶段的风险就是:1、地块、地段挑选犯规,2、地块价格与价值二者背离,3、地块有利于设计规划,4、地块整治费用太小,5、市场调查内容与地块适应环境的业态发生偏移,6、调查的方法和途经有误,7、调查对象有误,8、购房者心理和犯罪行为分析发生偏差,9、产品的市场客户群推论犯规,10、产品市场定位犯规。在主要风险辨识出后,紧接着步入评估过程,风险评估包含定性评估和定量评估,对评估出的风险按其对项目影响的利害量大小展开排序。对位列第1位的
3、风险,建议实行避免手段展开化解。当然对风险应付措施与项目发起人对风险的态度和风险忍受程度有关,因为高风险常充斥高回报。项目启动阶段辨识出的风险,在整个项目中,均属高风险。在实行如下应付措施:避免、迁移、缓解、拒绝接受的挑选中,必须特别小心谨慎。例如项目地块挑选犯规,将引致项目在时程运作过程中,处在被动局面。在房地产开发项目中,这一阶段特别关键。因为,任何一个房地产开发项目都就是将搞从未搞过的事情,所搞计划工作的多少,必须与公司的规模和项目的规模相适应。例如某公司急于投资房地产开发项目,首先同意必须研发的项目量存有多小,这必须与公司的资金实力相匹配;其次就是地块的挑选,为了从经营角度和运作角度考
4、量,在地块挑选时,最出色挑选三个以上相同地块,分别对它的有关经济指标和技术特性展开前期初步比较,同时与三个土地提供更多单位展开商谈。计划:界定和改进目标,从各种备选的行动方案中选择更好的方案,以实现所承担项目所要达到的目标。在计划阶段的风险是,1、对公司的经营战略理解不透;2、项目开发的目标(质量、进度、成本)设定不准;3、缺乏历史信息;4、开发项目无准确的产品描述;5、没有工作分解结构(WBS);5、项目开发的约束条件(人员、资金、技术、设备等)识别不够;6、无备选方案或备选方案雷同;7、项目团队人员缺乏相关的技能和知识;8、信息沟通不畅;9、高层不支持计划工作;10、对计划的本身认识有误。
5、界定目标,在房地产开发项目中,如何界定目标?首先,必须明确公司的战略意图,公司战略大致分为:维持型战略、发展型战略、衰退型战略、退出型战略。知道了公司级的战略定位,开发项目的战略定位。再进一步明确业务层的竞争战略和职能层的职能支持战略,如采购战略、生产开发战略、房地产营销战略、物业管理战略、财务战略、人力资源战略、开发项目的技术战略、品牌战略等。在了解上述战略的基础上,识别项目开发的目标。因此,目标就是为战略服务的,具体操作方案、运作措施就是为目标服务的。没目标的运作措施就是无源之水、无本之末。他们的关系就是:公司战略项目战略业务战略(职能战略)目标实现目标的方案或措施。从各种备选方案中选择最
6、好方案,就是多方案比较和决策的过程。在房地产开发项目中的理解是:多候选地块比较;多策划单位比较;多策划方案比较;多规划设计单位比较;多规划设计方案比较;多施工图设计单位比较;多种结构形式比较;多种设计用材比较;多个监理实施单位比较;多个施工单位实施比较;多个承包模式比较;多个合同形式比较;多种施工方案比较;多种付款形式比较;多种结帐方式比较等等。以同时实现分担项目所必须达至的目标,就是在展开房地产项目研发时,项目团队在认知项目投资人的研发战略后,精确的预设总目标。并针对项目总目标根据项目实际情况对目标展开细分,从而制订同时实现分后目标的方法和措施。所有的方法和措施就是一个动态的管理过程,它随项目的阶段发展而作适度的调整。但项目总目标一经核准,就必须维持维持不变。