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1、项目市场调研作业指导书2项目市场调研作业指导书21.总则1.1目的前期调查分析工作的主要目的是：a）通过大环境分析及时了解房地产领域和市场的发展动态，保持对市场的敏锐性。b）征地前通过对项目状况和市场机会的研究分析评估地块价值，估算成本利润，为土地竞标的价格同意提供更多依据。c）粗略估计项目地块研发的优/劣势，预测项目研发潜力。1.2适用范围本作业指导书适用于于指导项目在土地竞标之前对项目地块本身和有关市场展开的前期调查分析工作。2.工作程序2.1小环境分析2.1.1国民经济及常州市综合经济状况分析a.国民/常州市民总收入状况调查b.国民/常州市民开支分配比例2.1.2房地产开发大气候及常州房
2、地产开发综合状况分析a.房地产景气指数b.房地产的现行相关政策及政策走势c.常州房地产前一年和当年研发总量（占地面积、建筑面积）d.当年已投入使用研发小区的空置率2.1.3常州市有关商品住宅市场调查与分析a.在购各楼盘的市场定位分析（楼盘形象、价格水平、消费群体）b.总体规划走势（小区规模、外立面风格、景观规划、区内配套设施、户型、物业管理）c.销售、宣传策略（售楼部布置、广告、促销手段、宣传卖点）d.销售现状和走势2.1.4常州市居民定居偏好调查与分析a.对影响购房的各因素的注重程度排序b.对房屋面积的广泛建议，对户型的偏好c.挑选购房定居心理半径、定居工作半径分析2.2项目状况研究分析2.
3、2.1项目地块内部状况分析2.2.1.1地块自然属性分析a.地块边线b.占地面积，规划占地面积（规划工建面积与住宅用地面积）c.地形、地貌d.地质状况（污染程度、地质软硬件性质）2.2.1.2地块内部地表建筑物调查a.建筑物性质（工厂厂房、民宅、办公用房、通常设施、电线杆）b.建筑物在地块上的边线c.建筑物建筑面积估计d.所有权属性2.2.1.3地整体表现存有自然、人文资源策划价值/障碍分析a .现有自然资源依据规划，地块上现存的可以利用的河池、树木、草地、山坡和公用设施等。b.人文资源土地前身性质风水脉象2.2.2项目地块周边状况分析2.2.2.1土地周边可以利用的自然景观分析景观特色、距地
4、块远近、知名度2.2.2.2土地周边人文景观/资源分析a.博物馆、纪念馆等人文景观b.名校，科研机构，历史形成的政冶、文化中心等可利用的人文资源2.2.2.3交通状况分析a.距离市中心或主要社会场所的远近（车程、步程）b.公交车车次、站点、站点与地块的距离2.2.2.4周边服务配套设施分析学校（知名度、教学质量、师资力量、与项目距离）；菜场（规模、远近）；医院；超市；娱乐、休闲场所；邮局；银行；商场；证交所等2.2.2.5土地周边生态环境特征分析主要高度关注周边有没有工厂可能将产生污染、噪音等。项目区域的环境指数2.2.2.6周边地块被充公的可能性2.3市场机会分析2.3.1地研发明朗程度分析
5、2.3.1.1区域内人口状况调查分析a.人口数、人口密度、与往年二者较人口发展状况b.居民职业、工作单位，总收入、消费水平调查c.居民年龄、婚姻状态调查d.居民定居习惯调查2.3.1.2区域内现存小区的状况a.现存小区的研发及交付使用时间，建筑物新旧磨损程度b.小区的市场形象及定位（价格水平、当前形象档次）c.小区的规模（总户数、楼栋数、估算占地面积）d.小区的区内、区外生活服务设施设施e.小区的建筑物外立面式样、户型、居住面积f.从二手房市场介绍各小区现有住房在二手房市场上的价格，及在租房市场上的价格。2.3.1.3区域内的商业机会a.区域内现有商业机构的种类、规模、知名度、企业效益b.项目
6、地块周边主要街道的人流状况c.区域的发展趋势2.3.2周边竞争楼盘市场调查2.3.2.1研发单位、成交及交货时间2.3.2.2楼盘总体规划a.占地面积，总建筑面积，栋数，户数b.景观规划，绿化率c.外立面风格、色彩，采用的建筑材料d.楼盘主打房型、面积e.小区内部服务设施设施f.物业管理2.3.2.3楼盘销售手法与销售状况a.售楼处布置、形象b.售楼人员的整体形象与素质c.价格，优惠比例d.销售顺利完成状况和销售走势预计e.客源状况（客源原产区域、总收入状况、年龄状况等）2.3.2.4宣传策略与降价手段a.主张卖点b.广告媒体挑选，广告频率，平面广告版面尺寸、档次、边线c.各种促销宣传活动及产生效果d.其它宣传资料2.4项目研发优/劣势深层剖析2.4.1研发优势分析2.4.2研发劣势及营销障碍分析2.5项目市场定位（粗略）2.6操作方式建议以上各项本作，小环境分析部分应当在平时累积、顺利完成；其余各项工作可于土地竞标前顺利完成。3.记录本作业过程牵涉的有关记录主要为：楼盘市场调查表 *-01-01-A*-01-01-B市场调研报告*-01基本建设人：审查人：核准人：