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1、房地产项目投资成本基础指标管理制度房地产项目投资成本基础指标管理制度XX总部项目投资成本基础指标管理制度总部项目投资成本基础指标1.目的：目的：为确保公司发展战略认真贯彻，创建较好的项目风险掌控体系和审计工作指标体系，特制订本办法。2.范围：2.1适用范围：XX房地产公司总部直属各个项目公司2.2公布范围：XX房地产公司总部直属各个项目公司3.名词解释：3.1项目投资成本基础指标：指项目在前期可行性研究阶段，以投资估计为依据的，基础数据指标。3.2项目：本制度所指的项目是公司总部和各项目公司2007年后新获取并签订了项目合作或开发协议，可进行操作的项目。项目公司：指以获取新项目后负责管理操作方
2、式该项目的公司。4.职责：总部发展中心风险控制部人员：负责编制指标的依据，项目投资测算和可行性研究报告;负责制定项目投资成本基础指标;负责充分与总部管理中心、成本中心、财务中心、总工办和营销中心沟通项目投资成本基础指标;项目运转期间负责管理追踪和审计工作项目土地及大服务设施费用指标;积极主动协调总部总部管理中心、成本中心、财务中心、总工筹办和营销中心人员对项目成本基础指标的审计工作总部管理中心、成本中心、财务中心、总工筹办和营销中心人员：协调发展中心制定投资成本基础指标;协调发展中心下发投资成本基础指标;项目运转期间管理中心主要追踪和审计工作项目轻易成本合计指标、管理费用指标和总成本合计指标;
3、项目运转期间成本中心应当追踪和审计工作项目的各项成本指标;项目运转期间财务中心主要追踪和审计工作项目财务费用指标和不容预知费用指标;项目运转期间总工筹办主要追踪和审计工作项目建安工程费用指标、市政基础实行费用指标和公用服务设施费用指标;项目运转期间营销中心主要追踪和审计工作项目销售费用指标;各项目公司有关负责管理部门和人员：负责管理本项目的成本掌控和风险预警;按建议投档项目投资成本指标审查表中;及时和总部各适当中心展开指标掌控工作的交流和沟通交流;根据项目进展和须要，及时调整风险控制措施;例如碰到特定项目或特定情况，须要调整指标，及时呈报发展中心或总部其他有关中心部门;各项目公司直属项目部有关
4、负责管理部门和人员：负责管理自身项目的成本掌控和风险预警;按建议投档项目投资成本指标审查表中;及时和项目公司或总部各适当中心展开指标掌控工作的交流和沟通交流;根据项目进展和须要，及时调整风险控制措施;例如碰到特定项目或特定情况，须要调整指标，及时呈报个项目公司或发展中心及总部其他有关中心部门;5.作业内容：5.1项目投资成本基础指标形成如下：(祥见到附件投资成本基础指标水解形成表中)项目投资成本基础指标成本指标总额单方成本责任部门责任人附注土地及大服务设施费和前期费用建安工程费用市政基础设施费和公用服务设施费和不容预知费和轻易成本合计财务费用管理费用销售费用总成本合计5.1.1土地及大配套费指
5、标：土地费用主要包含土地出让金、拆迁补偿费、土地转让费、契税、市政基础设施费、征地费用、土地使用费和其他费用;大配套费用主要包含红线外的供电、给水、排水;代征绿化、代征道路和代征市正用地的建设费用。5.1.1.1出让金可以水解为住宅出让金、商业出让金、综合服务设施级人防出让金等;5.1.1.2征地补偿费用通常指地上物的征地物的补偿，例如房屋、厂房和其他设施等，主要以征地协议为主要依据;5.1.1.3土地转让费，主要是根据土地获取方式的不同和谈判条件来制定的;5.1.1.4契税，按合同金额缴纳;5.1.1.5市政基础设施费和，按北京市政府规定交纳;5.1.1.6征地费用，主要就是项目用地如果就是
6、集体土地或一级研发项目牵涉集体用地的项目必须按北京市规定交纳征地各项费用，主要存有林权费和、青苗补偿费用等;5.1.1.7土地使用费按北京市政府规定交纳;5.1.1.8土地其他费用，包含各项因以获取土地而须要花费地开支，例如中介费用等;5.1.1.9红线外供电费用、排灌费用、排洪费用按项目有关规定交纳;5.1.1.10代征绿化用地建设费用，根据项目实际情况或拿地的协议规定，展开评估测算;5.1.1.11代征道路用地建设费用，根据项目实际情况或拿地的协议规定，展开评估测算;5.1.1.12代征市政用地建设费用，根据项目实际情况或拿地的协议规定，展开评估测算;5.1.2前期费用指标：主要涵盖三通一
7、平费用、各种设计费用、招投标费用、勘测费和、资质证书费用、各项手续费用和其他费用5.1.2.1三通一平费用主要指项目场地平坦，通水，通电。通路的费用;5.1.2.2各种设计费用，主要涵盖规划设计费、施工图设计费、综合网管设计费、景观设计费和、人防设计费等;5.1.2.3招投标费用主要用作工程的招标工作，例如招投标代理、标底制作等费用;5.1.2.4勘测费和就是对项目地块的测绘等费用，主要用作拎地、设计前的勘测;5.1.2.5资质证书费用主要就是施工图审查费用;5.1.3建安工程费用指标该费用就是项目建设成本的核心，主要涵盖土建工程费和、加装工程费、监理费和工程预算编制费用等;5.1.3.1.土
8、建工程费和、加装工程费在制订指标时，主要以北京市定额为依据，制订估计的指标;5.1.3.1.监理费用按行业常规制订指标，最终以和监理单位的合约为依据;5.1.3.1.工程预算编制费用等，就是在工程前后必须并作的财政预算和财政预算费用。5.1.4市政基础设施费和指标主要包含供水、排洪、中水、供电、采暖、智能化、燃气、绿化等各项项目必须的市政条件建设费用;5.1.5公用配套费指标主要指项目相应的公用配套建设费用，如小区配套的学校、会所等等;5.1.6不容预知费和指标指项目实行操作过程中不容估算风险存有，可能将产生一些费用;该费用多寡轻易和项目管理水平相关联，通常为项目计入此项后轻易成本的1.5%5
9、.1.7轻易成本合计指标轻易成本就是项目操作过程中必须和轻易出现在项目上的费用;轻易成本合计指标所指的就是土地及大服务设施费和指标、前期费用指标、建安工程费用、市政基础设施费和、公用服务设施费和指标、不容预知费和指标之和;5.1.9财务费用指标主要是就项目融资而发生的各项利息支出;管理费用指标主要包括项目操作过程中人员、行政、办公等日常费用支出，一般在前期测算阶段按直接成本的2%估算;5.1.10销售费用指标是为了项目销售，所支出的推广、宣传、活动等各项费用;一般住宅为计划销售额的2%，而别墅和商业就要略高;但是由于项目具体定位和销售手法的不同，要根据具体项目具体制定该指标;5.1.11总成本
10、合计指标就是项目各项指标之和，充分反映了整个项目措作的全部成本费用开支，也彰显的项目操作方式和投资成本风险掌控的整体能力。5.2指标的制订和下发5.2.1由发展中心风险掌控部根据项目实际情况和可行性研究报告，在项目操作方式前期制订项目投资成本基础指标。5.2.2.土地及大服务设施费和指标由发展中心同项目公司或负责管理以获取项目的人员核实后下发;5.2.3.前期费用指标由发展中心同总部总工Agnant项目公司负责管理前期的人员核实后下发;5.2.4.建安工程费用指标、市政基础实行费用指标和公用服务设施费用指标由发展中心同总部总工Agnant项目公司负责管理工程的人员核实后下发;5.2.5.不容预
11、知费用指标、财务费用指标由发展中心同总部财务中心及项目公司负责管理项目财务的人员核实后下发;5.2.6.轻易成本合计指标、管理费用指标、总成本合计指标由发展中心同总部管理中心及项目公司负责管理项目管理的人员核实后下发;5.2.7.销售费用指标由发展中心同总部营销中心及项目公司负责管理项目销售的人员核实后下发;5.3指标的继续执行5.3.1项目公司适当部门和人员应当积极主动协调总部发展中心及总部其他各中心的审查工作，应当按各中心具体内容建议定期呈报各项费用的情况或递交指标控制措施。5.3.2项目操作方式期间项目公司负责管理前期土地相关手续的部门及人员应当将土地以获取成本严格控制在土地成本指标范围
12、内;5.3.3项目操作方式期间项目公司负责管理前期设计及按程序相关手续的部门或人员应当将前期费用成本严格控制在前期费用成本指标范围内;5.3.4项目操作方式期间项目公司负责管理工程的部门及人员应当将上述各项工程费用成本严格控制在建安工程费用指标、市政基础实行费用指标和公用服务设施费用指标范围内;5.3.5项目操作方式期间项目公司负责管理财务的部门及人员应当将财务费用和不容预知成本严格控制在不容预知成本指标范围内;5.3.6项目操作方式期间项目公司负责管理项目管理的部门及人员应当将轻易成本、管理费用和总成本严格控制在轻易成本、管理费用和总成本合计指标范围内;5.3.7项目操作方式期间项目公司负责
13、管理项目销售的部门及人员应当将销售费用严格控制在成本指标范围内;5.4指标的审计工作5.4.1负责管理审计工作部门：该指标主要下发项目公司适当部门或人员负责管理核对本制度5.1条的指标表负责管理部门及负责人，并由总部有关部门负责管理审计工作。土地及大服务设施费和指标由总部发展中心协调总部成本中心负责管理审计工作。前期费用指标由总部发展中心协调总部总工筹办、成本中心负责管理审计工作。建安工程费用指标、市政基础实行费用指标和公用服务设施费用指标由总部发展中心协调总工筹办、成本中心负责管理审计工作;5.4.1.5不容预知费用指标、财务费用指标由总部发展中心协调总部财务中心、成本中心负责管理审计工作;5.4.1.6轻易成本合计指标、管理费用指标、总成本合计指标由总部发展中心协调总部管理中心、成本中心负责管理审计工作。5.4.1.7销售费用指标由总部发展中心协调总部营销中心、成本中心负责管理审计工作。5.4.25.4.2.1审计工作方式总部各中心制定审计工作计划;