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1、投资性房地产公允价值计量模式的初探投资性房地产公允价值计量模式的探析崭新企业会计准则的实行，企业可以根据自身实际情况挑选投资性房地产的计量模式，本文主要深入探讨了使用公允价值计量模式下的投资性房地产的好处与严重不足。2006年2月16日，财政部在北京举办财务会计审计工作准则体系发布会，正式宣布了39项企业会计准则和48项登记注册会计师审计工作准则，标志着适应环境中国市场经济发展建议、与国际惯例趋同的企业会计和登记注册会计师审计工作准则体系正式宣布创建。崭新会计准则(以下缩写崭新准则)规定，企业租赁或者所持并准备工作变现后土地出让的土地使用权和租赁的建筑物就是投资性房地产，可以使用成本模式、公允
2、价值模式中之一展开计量。崭新准则于2007年1月1日起至在上市公司继续执行，但从各上市公司的2007年年报中可以辨认出，只有寥寥的十几家公司对投资性房地产使用公允价值模式展开计量。公允价值模式被应验为“面向21世纪的计量模式”，崭新准则中, 它的全面导入, 更是被称作“革命性的重大突破”。使用公允价值模式对投资性房地产展开计量存有如下两个亮点：一、公允价值计量投资性房地产能够满足信息使用者的决策需求。新准则改变了过去轻资产负债表，重利润表的观念。利润表代表过去，投资者更关注企业的资产价值和未来。公允价值计量能够合理地反映企业所拥有的投资性房地产价值，更确切地凸现企业的资产总量、经营能力、偿债能
3、力及所承担的财务风险等信息。高度的决策相关性使得公允价值计量模式会更多地受到投资者、债权人以及企业管理者等多方青睐。如某公司2006年12月31日总资产为2亿元，在1997年投入3000万元购买的某处物业，随着地产价格的飙升，市值已达5000万元，那么，2007年1月1日采用公允价值模式计量，该处物业被确认为5000万元后，公司资产总量就增加了2000万，偿债能力也会随之增强。二、 公允价值计量属于性能真实地充分反映投资性房地产的经营收益，恰当评价企业的经营成果，为决策者恰当处理投资性房地产提供更多依据。投资性房地产收益率排序就是通过总收入与有关费用及投资性房地产价值韧度展开，总收入和成本计量
4、属性相同导致的价差, 有利于恰当评价企业经营成果, 因此对投资性房地产使用公允价值计量属性更科学合理。随着企业精细化管理水平的提升，对各项资产的收益明确提出了代莱建议，企业的某项资产收益如果超过没收益建议，就有可能处理增值，对于投资性房地产，更是如此。例如某公司在1997年资金投入3000万元出售某处物业，净值2000万元，全年经营收入450万元，固定资产100万元，税金及费用50万元，净收益300万元，按旧有准则排序的收益率为15%，按崭新准则使用公允值计量为5000万元，则收益率为8%。若该公司判定资产收益率在10%以下的为低效率资产，就可以在目前这种房地产市场在高位运转的时候处理增值。诚
5、然，金无足赤，公允价值模式计量也存有如下不足之处：一、运用公允价值计量的成本高。公允价值计量属性就是动态计量属性, 建议每一个财务会计期间都应付投资性房地产展开再次计量。依据投资性房地产，时程计量应满足用户两个条件：(1)投资性房地产所在地存有活跃的房地产交易市场;(2)企业能从房地产交易市场上获得同类或相似房地产的市场价格及其他有关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估算。从这两个条件中可以窥见，公允价值的以获取必须就是在一个全然竞争的市场条件下展开，它建议交易的各方必须充份介绍市场情况，任何商品或建议权的市场价格都可以官方查询，并据此确认交易价格。我国市场的现实情况对会计人员获得精
6、确的公允价值仍然就是一挑战，目前切实可行的就是聘用单一制的评估机构对投资性房地产价值展开评估。会计人员依据评估值展开适当的账务处置，但是，这样既减少了企业评估费用，又减少了工作量。特别就是上市公司对具有的投资性房地产使用公允价值模式展开计量,须要每年聘用单一制的评估机构展开评估,并在年报中详尽公布房地产当期账面价值的多寡变动情况、公允价值的证实方法及其理由等，这些都会减少公允价值采用成本。若不聘用单一制的评估机构，自行确认公允价值，其公允性就大打折扣。某上市公司公布的2007年报中，对具有的投资性房地产依据所在地房产中介机构公布的信息证实公允价值，其准确性就遭了批评。二、公允价值计量减少经营业
7、绩的不确定性。在成本计量模式下, 在出售之前, 市价的波动不调整账面价值, 也不扣除当期损益, 除非期末市价高于成本。使用公允价值计量模式, 投资性房地产的价值变动将被扣除损益, 这可以引致企业的经营业绩波动。任何资产，在市场上价格都会发生波动，没不跌不涨的市场，也没只跌妇容的市场。当市场处于下降的时候，房地产价格上涨，减少投资性房地产的价值，扣除当年的损益对公司业绩产生负面提高促进作用;当市场在走下坡路，房地产价格就反弹，扣除下一年的损益就可以对公司业绩产生负面影响。这样可以引发经营业绩忽高忽低, 给投资者遗留下企业经营不稳定的印象, 甚至误导财务报表使用者, 影响对企业价值的推论。三、公允
8、价值计量模式有可能被当做达至特定目的的工具之疑。有些企业可能将利用切换的契机产生的巨额收益或亏损，去调整当期利润。实务中，一些企业，特别就是大中型国有企业，具有大量的物业，由于历史遗留的原因，在国有企业资源整合过程中，代销或全面收购小型国有企业，或通过债权全面收购，以历史成本账面值低价转让其他国企房地产。经过资源整合后，一旦切换用途做为投资性房地产，并使用公允价值模式展开计量，将产生巨额收益。再例如上市的房地产公司，资产负债率通常都比较低，在目前宏观调控力度不断加强的情况下，融资压力持续减小，为了减轻融资压力达至定向增发目的，就可以对其具有的物业使用公允价值计量模式，去减少其资产负债率。四、外
9、部市场环境因素。目前中国的房地产市场和评估市场还不全然具有企业使用公允价值对投资性房地产计量。中国的房地产市场目前来说就是个非理性的市场，存有泡沫。已经开始就是温州买楼团，接着就是山西的煤老板，再后来全国人民也重新加入进去，发生了大量的投机性出售;在人民币贬值的大背景下，热钱、外资也想方设法投资中国的房地产，助推价格。刚过去的2007年就是个紧绷年, 房价在全国性的大跃进，在宏观调控的大形势下，全国房价不降反升，地价也大幅度下跌，各城市崭新地王、“面粉便宜过面包”、地价低过周边楼价的怪现象不断涌现，导致价格和价值的背离，严重影响有关人员对物业公允价值的推论。中国的房地产评估市场起步晚，估价理论
10、和方法源于西方，评估参数没统一的标准，水平也参差不齐。估价受限于评估机构人员的职业道德、技术水平、技术方法及内部管理。同一物业，相同的评估机构，甚至同一评估机构的相同评估师，估价差距可能将就非常大，减少了资产公允价值的准确性。五、可能将减少企业的税负。按照目前我国的税法，在成本计量模式下，崭新会计准则和税法的处置基本一致。投资性房地产须要计提固定资产或按期折旧，增加了企业的账面盈利，却可以起著物业税的效果，增加企业现金流的开支。如果使用公允价值计量模式，崭新会计准则和税法的处置就存有显著的差异：财务会计上，年末按照投资性房地产的公允价值调整其账面价值，差额扣除当期损益，不计提固定资产或展开折旧
11、;税法上，按实际成本确认投资性房地产的账面价值，不证实公允价值变化所产生的弹鼠，在对投资性房地产排序所得税时，仍按计提固定资产或折旧处置。在公允价值模式下对税负没影响，但是如果排序所得税时，不证实公允价值变化所产生的弹鼠，无法按照计提固定资产或折旧展开处置，就不具备的在成本模式下计提固定资产或展开折旧处置的物业税效果，可以减少企业的当期所得税经济负担。使用公允价值计量投资性房地产的模式，就是国际会计准则的主导模式，而我国的现实挑选仍就是以成本模式为主导。但笔者坚信随着我们对崭新准则的内涵全面深入细致地认知和外部环境的提升，我国投资性房地产的主导计量模式必将与国际并驾齐驱。【参考文献】1 财政部财务会计司：企业会计准则传授M.人民出版社，2007.2 何雅妮：房地产估价师执业风险的识别与防范J.商场现代化，2007( 31).