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1、 房 地 产 测 量 主讲人：徐锋测评一、平时考核（一、平时考核（30%）1.考察出勤率考察出勤率（10分）分）2.作业作业 三次（三次（30分）分）3.实验实验 （40分）分）4.探究式学习，课堂随机提问探究式学习，课堂随机提问探究式学习，课堂随机提问探究式学习，课堂随机提问 （2020分，每人分，每人分，每人分，每人4 4次，每次次，每次次，每次次，每次5 5分）分）分）分）二、期末考核（二、期末考核（二、期末考核（二、期末考核（70%70%）闭卷考试（闭卷考试（闭卷考试（闭卷考试（100100分）分）分）分）教材教材n n房地产测量，刘权编著 ISBN：9787307069770，人手一
2、本 第一章第一章 房地产测量概论 测绘学测绘学是研究如何对地球表面物体的是研究如何对地球表面物体的形状、大小、空间位置及其属性形状、大小、空间位置及其属性等进行等进行测定、采集、表述的科学。按其研究的测定、采集、表述的科学。按其研究的对象和应用的范围不同，测绘学包括对象和应用的范围不同，测绘学包括大大地测量学、摄影测量学、工程测量学、地测量学、摄影测量学、工程测量学、地图制图学、地籍测量学以及房地产测地图制图学、地籍测量学以及房地产测量学量学等。等。地面测量第1章 房地产测量概论房房地地产产测测绘绘-概概述述 1.1 1.1 房地产测绘的定义房地产测绘的定义1 1、房地产的概念房地产的概念 ：
3、房产是建筑物财产的简称，有房屋房产是建筑物财产的简称，有房屋财产和构筑物财产。地产是土地财产的财产和构筑物财产。地产是土地财产的简称。简称。房地产是房产、地产的统称房地产是房产、地产的统称。它。它具有实物性、经济性、不动性。房屋、具有实物性、经济性、不动性。房屋、构筑物与土地均是有价值的，所以构筑物与土地均是有价值的，所以房产房产和地产都是不动产。和地产都是不动产。结构关系：结构关系：2、房地产测绘定义n n房地产测绘是采集、表述房屋以及房屋房地产测绘是采集、表述房屋以及房屋用地的权属、权界、位置、数量、质量用地的权属、权界、位置、数量、质量及利用现状等信息的一门技术。及利用现状等信息的一门技
4、术。n n定义定义1 1：测绘技术与房地产产权产籍管理：测绘技术与房地产产权产籍管理相结合的专业测绘，运用测绘仪器、测相结合的专业测绘，运用测绘仪器、测绘技术、测绘手段来测定绘技术、测绘手段来测定房屋房屋、土地土地及及房屋附属物房屋附属物的的自然状况自然状况、权属状况权属状况、位位置置、数量数量、质量质量和和利用状况利用状况的专业测绘。的专业测绘。测绘技术与房地产管理业务相结合的测量工测绘技术与房地产管理业务相结合的测量工作，以房产调查为依据，测绘技术为手段，作，以房产调查为依据，测绘技术为手段，从控制到碎部，精确测定各类从控制到碎部，精确测定各类房屋用地的房屋用地的坐坐落、用地四至、权属界址
5、点的坐标、面积大落、用地四至、权属界址点的坐标、面积大小、小、房屋的房屋的界址、境界及其附属物，绘制房界址、境界及其附属物，绘制房产图，出具房产测绘成果的工作。产图，出具房产测绘成果的工作。定义定义2：1 1）、房地产基础测绘）、房地产基础测绘n n房地产基础测绘是指在一个城市或一个地房地产基础测绘是指在一个城市或一个地域内，大范围、整体地建立房地产的平面域内，大范围、整体地建立房地产的平面控制网，测绘房地产的基础图纸控制网，测绘房地产的基础图纸-房地产房地产分幅平面图分幅平面图及及房地产分丘平面图房地产分丘平面图。3、房地产测绘包括：房地产基础测绘、房地产测绘包括：房地产基础测绘 房地产项目
6、测绘房地产项目测绘 房地产基础测绘房地产基础测绘2）、房地产项目测绘n n房地产项目测绘房地产项目测绘:是指在房地产权属管理、是指在房地产权属管理、经营管理、开发管理以及其他房地产管理过经营管理、开发管理以及其他房地产管理过程中，测绘程中，测绘房地产分丘平面图房地产分丘平面图、房地产分层房地产分层分户平面图分户平面图及相关的及相关的图、表、册、簿、数据图、表、册、簿、数据等所开展的各项测绘活动。等所开展的各项测绘活动。n n房地产项目测绘与房地产权属管理、交易、房地产项目测绘与房地产权属管理、交易、开发、拆迁等房地产活动紧密相关，工作量开发、拆迁等房地产活动紧密相关，工作量大。大。最最大量、大
7、量、最最具现实性、具现实性、最最重要的是房屋、重要的是房屋、土地土地权属证件附图权属证件附图的测绘。的测绘。房地产项目测绘房地产项目测绘 房地产测绘的目的和任务一、房地产测绘的任务一、房地产测绘的任务1 1、对、对房屋本身以及与房屋相关的建筑物房屋本身以及与房屋相关的建筑物 和构筑物和构筑物进行测量调查和绘图的工作；进行测量调查和绘图的工作；2 2、对、对土地以及土地上人为的、天然的荷载土地以及土地上人为的、天然的荷载 物物进行测量调查和绘图工作；进行测量调查和绘图工作；3 3、对、对房地产的权属、位置、质量、数量，房地产的权属、位置、质量、数量，利用状况等利用状况等进行测定、调查和绘制成图进
8、行测定、调查和绘制成图 的工作。的工作。二、房地产测绘的目的1 1、为为房房地地产产管管理理(包包括括产产权权产产籍籍管管理理、开开发发 管管理理、交交易易管管理理和和拆拆迁迁管管理理)服服务务、以以及及为为评评估估、征征税税、收收费费、仲仲裁裁、鉴鉴定定等等活活动动提提供基础图、表、数字、资料和相关的信息。供基础图、表、数字、资料和相关的信息。2 2、为、为城市规划、城市建设城市规划、城市建设(如基础设施，地如基础设施，地 下下管管网网，通通讯讯线线路路，环环境境保保护护)等等提提供供基基础础数据和资料。数据和资料。总结：总结：总结：总结：1 1、主要是通过调查和测绘工作来确定房屋及其、主要
9、是通过调查和测绘工作来确定房屋及其、主要是通过调查和测绘工作来确定房屋及其、主要是通过调查和测绘工作来确定房屋及其房屋用地的房屋用地的房屋用地的房屋用地的坐落、权属、权界、权源、数量、质量坐落、权属、权界、权源、数量、质量坐落、权属、权界、权源、数量、质量坐落、权属、权界、权源、数量、质量和利用现状和利用现状和利用现状和利用现状等，并以文字、数据及图集的形式表述等，并以文字、数据及图集的形式表述等，并以文字、数据及图集的形式表述等，并以文字、数据及图集的形式表述出来。出来。出来。出来。2 2、为房地产管理，尤其是房屋的、为房地产管理，尤其是房屋的、为房地产管理，尤其是房屋的、为房地产管理，尤其
10、是房屋的产权、产籍产权、产籍产权、产籍产权、产籍管管管管理提供准确可靠的成果资料。理提供准确可靠的成果资料。理提供准确可靠的成果资料。理提供准确可靠的成果资料。3 3、同时，它也是、同时，它也是、同时，它也是、同时，它也是国家基础空间数据库国家基础空间数据库国家基础空间数据库国家基础空间数据库的重要组的重要组的重要组的重要组成部分，为城市规划、土地利用规划、城镇建设、成部分，为城市规划、土地利用规划、城镇建设、成部分，为城市规划、土地利用规划、城镇建设、成部分，为城市规划、土地利用规划、城镇建设、市政工程、为房地产开发、交易、评估、拆迁、征市政工程、为房地产开发、交易、评估、拆迁、征市政工程、
11、为房地产开发、交易、评估、拆迁、征市政工程、为房地产开发、交易、评估、拆迁、征收税费、金融、保险等提供基础资料。收税费、金融、保险等提供基础资料。收税费、金融、保险等提供基础资料。收税费、金融、保险等提供基础资料。1.3 房地产测量的作用房地产测量的作用 1 1地理方地理方地理方地理方面的作用：面的作用：面的作用：面的作用：房产测绘房产测绘房产测绘房产测绘为房屋和房为房屋和房为房屋和房为房屋和房屋用地及有屋用地及有屋用地及有屋用地及有关信息提供关信息提供关信息提供关信息提供准确的、具准确的、具准确的、具准确的、具有统一坐标有统一坐标有统一坐标有统一坐标系统的地理系统的地理系统的地理系统的地理位
12、置数据资位置数据资位置数据资位置数据资料料料料。n n 2法律方面的作用法律方面的作用 审核验收确认后就具有法律效力。是进行审核验收确认后就具有法律效力。是进行产权登记、产权转移和处理产权纠纷产权登记、产权转移和处理产权纠纷的依据，的依据，是加强房地产管理、核发产权、颁发权证、是加强房地产管理、核发产权、颁发权证、保障房地产占有者和使用者的合法权益，加保障房地产占有者和使用者的合法权益，加强社会主义法制管理的重要依据。强社会主义法制管理的重要依据。n n3经济方面的作用经济方面的作用 房地产测量提供的大量准确的房产薄册、房地产测量提供的大量准确的房产薄册、房产数据、房产图集等资料，为及时正确房
13、产数据、房产图集等资料，为及时正确掌握掌握城镇房屋和土地的现状及其变化城镇房屋和土地的现状及其变化，理，理清清-公私占有的公私占有的-房地产数量和面积，建房地产数量和面积，建立产权、产籍和产业管理档案，立产权、产籍和产业管理档案，统计各类统计各类房屋的数量和比例房屋的数量和比例等提供了可靠的依据，等提供了可靠的依据，也为开展房地产经济理论研究奠定了坚实也为开展房地产经济理论研究奠定了坚实的基础。的基础。n n4社会服务方面的作用社会服务方面的作用 房地产测量提供房屋及其用地的地理位置、房地产测量提供房屋及其用地的地理位置、权属、数量、质量、及利用现状等资料，可权属、数量、质量、及利用现状等资料
14、，可以很好地为房地产管理部门和规划部门，全以很好地为房地产管理部门和规划部门，全面了解和掌握城镇房屋和土地的总数量、总面了解和掌握城镇房屋和土地的总数量、总质量、人均数量、发展速度等指标，为更好质量、人均数量、发展速度等指标，为更好地配置土地资源，合理使用房屋，有计划的地配置土地资源，合理使用房屋，有计划的进行城区的改造和新区的规划、开发服务。进行城区的改造和新区的规划、开发服务。房地产测量资料，是开展城镇房地产管理理房地产测量资料，是开展城镇房地产管理理论研究的重要基础资料。论研究的重要基础资料。房地产的核心业务包括房地产的核心业务包括房地产测量、房产房地产测量、房产预售、产权登记与交易管理
15、、房产档案管理预售、产权登记与交易管理、房产档案管理，它们之间具有紧密的关系。如下图所示：它们之间具有紧密的关系。如下图所示：图图1 11 1 房产测量在期房和现房中的作用房产测量在期房和现房中的作用 在图在图在图在图1-11-1中，可以看出房地产管理的业务分为中，可以看出房地产管理的业务分为中，可以看出房地产管理的业务分为中，可以看出房地产管理的业务分为三个三个三个三个阶段：房产预售阶段和存量房管理阶段、二手房管理阶段：房产预售阶段和存量房管理阶段、二手房管理阶段：房产预售阶段和存量房管理阶段、二手房管理阶段：房产预售阶段和存量房管理阶段、二手房管理阶段。阶段。阶段。阶段。相应的房地产测量业
16、务分为相应的房地产测量业务分为相应的房地产测量业务分为相应的房地产测量业务分为三个阶段：房产预三个阶段：房产预三个阶段：房产预三个阶段：房产预售阶段的预售测量、存量房管理阶段的竣工测量、二售阶段的预售测量、存量房管理阶段的竣工测量、二售阶段的预售测量、存量房管理阶段的竣工测量、二售阶段的预售测量、存量房管理阶段的竣工测量、二手房管理阶段的变更测量手房管理阶段的变更测量手房管理阶段的变更测量手房管理阶段的变更测量。在房产预售阶段，房地产。在房产预售阶段，房地产。在房产预售阶段，房地产。在房产预售阶段，房地产管理部门主要进行商品房预售审批，核发商品房预售管理部门主要进行商品房预售审批，核发商品房预
17、售管理部门主要进行商品房预售审批，核发商品房预售管理部门主要进行商品房预售审批，核发商品房预售许可证，并对预售合同进行备案管理。房地产开发商许可证，并对预售合同进行备案管理。房地产开发商许可证，并对预售合同进行备案管理。房地产开发商许可证，并对预售合同进行备案管理。房地产开发商要领取房产预售许可证，必须先申请进行预售测量，要领取房产预售许可证，必须先申请进行预售测量，要领取房产预售许可证，必须先申请进行预售测量，要领取房产预售许可证，必须先申请进行预售测量，测量出预销售建筑面积，否则不能进行房产预销售。测量出预销售建筑面积，否则不能进行房产预销售。测量出预销售建筑面积，否则不能进行房产预销售。
18、测量出预销售建筑面积，否则不能进行房产预销售。在存量房管理阶段，房地产开发商在房屋竣工后，需在存量房管理阶段，房地产开发商在房屋竣工后，需在存量房管理阶段，房地产开发商在房屋竣工后，需在存量房管理阶段，房地产开发商在房屋竣工后，需要申请竣工测量，房地产管理部门审查确权后登记发要申请竣工测量，房地产管理部门审查确权后登记发要申请竣工测量，房地产管理部门审查确权后登记发要申请竣工测量，房地产管理部门审查确权后登记发放证书，并进行档案管理和物业维修基金管理。如果放证书，并进行档案管理和物业维修基金管理。如果放证书，并进行档案管理和物业维修基金管理。如果放证书，并进行档案管理和物业维修基金管理。如果日
19、后房产权属和现状发生变化时，还需要申请变更测日后房产权属和现状发生变化时，还需要申请变更测日后房产权属和现状发生变化时，还需要申请变更测日后房产权属和现状发生变化时，还需要申请变更测量，对房产重新确权发证。量，对房产重新确权发证。量，对房产重新确权发证。量，对房产重新确权发证。n n 5.5.建筑工程施工招标中的作用建筑工程施工招标中的作用建筑工程施工招标中的作用建筑工程施工招标中的作用 在建筑工程施工招标过程中，建设单位与施工方在建筑工程施工招标过程中，建设单位与施工方在建筑工程施工招标过程中，建设单位与施工方在建筑工程施工招标过程中，建设单位与施工方签订房地产施工合同时，经常以房屋建筑面积
20、为施签订房地产施工合同时，经常以房屋建筑面积为施签订房地产施工合同时，经常以房屋建筑面积为施签订房地产施工合同时，经常以房屋建筑面积为施工款结算的面积依据，一旦定下单价后，最重要的工款结算的面积依据，一旦定下单价后，最重要的工款结算的面积依据，一旦定下单价后，最重要的工款结算的面积依据，一旦定下单价后，最重要的就是房屋建筑面积的多少。可是在实务中，经常发就是房屋建筑面积的多少。可是在实务中，经常发就是房屋建筑面积的多少。可是在实务中，经常发就是房屋建筑面积的多少。可是在实务中，经常发生由此房屋建筑面积而引起的纠纷，究其原因是产生由此房屋建筑面积而引起的纠纷，究其原因是产生由此房屋建筑面积而引起
21、的纠纷，究其原因是产生由此房屋建筑面积而引起的纠纷，究其原因是产权登记使用的房屋建筑面积的计算标准和建筑工程权登记使用的房屋建筑面积的计算标准和建筑工程权登记使用的房屋建筑面积的计算标准和建筑工程权登记使用的房屋建筑面积的计算标准和建筑工程造价中使用的房屋建筑面积的计算标准不同，前者造价中使用的房屋建筑面积的计算标准不同，前者造价中使用的房屋建筑面积的计算标准不同，前者造价中使用的房屋建筑面积的计算标准不同，前者执行执行执行执行房产测量规范房产测量规范房产测量规范房产测量规范GB/T 17986-2000,GB/T 17986-2000,后者执行后者执行后者执行后者执行建筑工程建筑面积计算规范
22、建筑工程建筑面积计算规范建筑工程建筑面积计算规范建筑工程建筑面积计算规范GB/T 50353-2005GB/T 50353-2005，不是测量技术和精度问题，而是依据标准不同。不是测量技术和精度问题，而是依据标准不同。不是测量技术和精度问题，而是依据标准不同。不是测量技术和精度问题，而是依据标准不同。两个规范存在较大的不同，主要表现在以下几个两个规范存在较大的不同，主要表现在以下几个两个规范存在较大的不同，主要表现在以下几个两个规范存在较大的不同，主要表现在以下几个方面：方面：方面：方面：1)1)对房屋层高的计算，房产测量规范中规定：对房屋层高的计算，房产测量规范中规定：对房屋层高的计算，房产
23、测量规范中规定：对房屋层高的计算，房产测量规范中规定：层高在以上计算全面积，层高在以上计算全面积，层高在以上计算全面积，层高在以上计算全面积，以下不计算面积以下不计算面积以下不计算面积以下不计算面积。建筑。建筑。建筑。建筑工程建筑面积计算规范规定：层高在以上计算全工程建筑面积计算规范规定：层高在以上计算全工程建筑面积计算规范规定：层高在以上计算全工程建筑面积计算规范规定：层高在以上计算全面积，面积，面积，面积，以下计算半面积以下计算半面积以下计算半面积以下计算半面积。2)2)阳台面积的计算，房产测量规范中规定：阳台面积的计算，房产测量规范中规定：阳台面积的计算，房产测量规范中规定：阳台面积的计
24、算，房产测量规范中规定：封闭阳台计算全面积，不封闭阳台计算半面积。封闭阳台计算全面积，不封闭阳台计算半面积。封闭阳台计算全面积，不封闭阳台计算半面积。封闭阳台计算全面积，不封闭阳台计算半面积。建筑工程建筑面积计算规范规定：建筑工程建筑面积计算规范规定：建筑工程建筑面积计算规范规定：建筑工程建筑面积计算规范规定：阳台计算半阳台计算半阳台计算半阳台计算半面积。面积。面积。面积。n n3)室外楼梯的计算，房产测量规范中规室外楼梯的计算，房产测量规范中规定：定：有顶盖楼梯计算全面积，无顶盖楼梯有顶盖楼梯计算全面积，无顶盖楼梯计算半面积。计算半面积。建筑工程建筑面积计算规建筑工程建筑面积计算规范规定：范
25、规定：有顶盖楼梯计算半面积，无顶有顶盖楼梯计算半面积，无顶盖楼梯不计算面积。盖楼梯不计算面积。n n4）最主要的区别在于：依据房产测量规）最主要的区别在于：依据房产测量规范计算的产权面积不包括不被分摊的建范计算的产权面积不包括不被分摊的建筑面积。筑面积。n n6.面积纠纷司法鉴定中的作用面积纠纷司法鉴定中的作用 近近近近几几几几年年年年，房房房房屋屋屋屋权权权权属属属属纠纠纠纠纷纷纷纷、面面面面积积积积纠纠纠纠纷纷纷纷经经经经常常常常发发发发生生生生，随随随随着着着着百百百百姓姓姓姓法法法法制制制制观观观观念念念念的的的的不不不不断断断断提提提提高高高高，国国国国家家家家法法法法制制制制建建建
26、建设设设设的的的的不不不不断断断断完完完完善善善善，现现现现在在在在很很很很多多多多省省省省、自自自自治治治治区区区区、直直直直辖辖辖辖市市市市等等等等都都都都成成成成立立立立了了了了仲仲仲仲裁裁裁裁委委委委员员员员会会会会，仲仲仲仲裁裁裁裁委委委委员员员员会会会会可可可可以以以以对对对对房房房房屋屋屋屋权权权权属属属属纠纠纠纠纷纷纷纷、面面面面积积积积纠纠纠纠纷纷纷纷等等等等进进进进行行行行仲仲仲仲裁裁裁裁，但但但但仲仲仲仲裁裁裁裁委委委委员员员员会会会会由由由由于于于于缺缺缺缺乏乏乏乏相相相相应应应应的的的的执执执执行行行行力力力力，对对对对仲仲仲仲裁裁裁裁的的的的结结结结果果果果难难难难
27、以以以以执执执执行行行行。现现现现实实实实生生生生话话话话中中中中房房房房屋屋屋屋权权权权属属属属纠纠纠纠纷纷纷纷、面面面面积积积积纠纠纠纠纷纷纷纷又又又又屡屡屡屡见见见见不不不不鲜鲜鲜鲜，业业业业主主主主需需需需要要要要强强强强有有有有力力力力的的的的诉诉诉诉讼讼讼讼途途途途径径径径来来来来解解解解决决决决此此此此类类类类纷纷纷纷争争争争。近近近近几几几几年年年年各各各各地地地地高高高高级级级级人人人人民民民民法法法法院院院院司司司司法法法法鉴鉴鉴鉴定定定定中中中中心心心心承承承承担担担担起起起起了了了了解解解解决决决决此此此此类类类类纠纠纠纠纷纷纷纷的的的的责责责责任任任任，为为为为房产纠
28、纷提供了一条司法诉讼的渠道。房产纠纷提供了一条司法诉讼的渠道。房产纠纷提供了一条司法诉讼的渠道。房产纠纷提供了一条司法诉讼的渠道。在房地产司法鉴定中房地产测量的几种情形：在房地产司法鉴定中房地产测量的几种情形：n n1)权利人对房屋的产权面积有异议时可以申权利人对房屋的产权面积有异议时可以申请更正登记，更正登记需要对房地产进行更请更正登记，更正登记需要对房地产进行更正测量，可以通过司法诉讼来解决。正测量，可以通过司法诉讼来解决。n n2)权利人将房地产进行抵押后，又在该宗土权利人将房地产进行抵押后，又在该宗土地上新建了若干房屋，新建房屋没有登记，地上新建了若干房屋，新建房屋没有登记，如发生抵押
29、人无法偿还贷款需要对该宗房地如发生抵押人无法偿还贷款需要对该宗房地产一并处理需要拍卖时，需对新建房屋进行产一并处理需要拍卖时，需对新建房屋进行现状测量。现状测量。n n3)因法院判决、司法仲裁等法律行为需要对因法院判决、司法仲裁等法律行为需要对房地产进行分割时，需要进行分割测量。房地产进行分割时，需要进行分割测量。n n4)被查封的房屋和土地如果没有办理登记需被查封的房屋和土地如果没有办理登记需要进行现状测量。要进行现状测量。n n5)工程款纠纷中，拖欠工程款的数目小于被工程款纠纷中，拖欠工程款的数目小于被查封楼房的价值时，需要对该楼房进行分查封楼房的价值时，需要对该楼房进行分割测量，以分割出
30、的房屋受偿或通过拍卖割测量，以分割出的房屋受偿或通过拍卖后以价款受偿。后以价款受偿。7.城市规划中计算建筑容积率的作用城市规划中计算建筑容积率的作用n n 城市控制性详细规划城市控制性详细规划城市控制性详细规划城市控制性详细规划是建设项目和房地产开发是建设项目和房地产开发是建设项目和房地产开发是建设项目和房地产开发商实施项目建设的最重要的控制依据，在整个规商实施项目建设的最重要的控制依据，在整个规商实施项目建设的最重要的控制依据，在整个规商实施项目建设的最重要的控制依据，在整个规划建设活动中起着承上启下的作用，它是规划工划建设活动中起着承上启下的作用，它是规划工划建设活动中起着承上启下的作用，
31、它是规划工划建设活动中起着承上启下的作用，它是规划工作的重点所在，也是规划工作的中心，作的重点所在，也是规划工作的中心，作的重点所在，也是规划工作的中心，作的重点所在，也是规划工作的中心，规划审批规划审批规划审批规划审批的根本的根本的根本的根本。这一环节也是建设单位和房地产开发商。这一环节也是建设单位和房地产开发商。这一环节也是建设单位和房地产开发商。这一环节也是建设单位和房地产开发商获取最大利益的重点环节。提高建筑容积率，增获取最大利益的重点环节。提高建筑容积率，增获取最大利益的重点环节。提高建筑容积率，增获取最大利益的重点环节。提高建筑容积率，增加建筑面积是利益最大化的核心指标。加建筑面积
32、是利益最大化的核心指标。加建筑面积是利益最大化的核心指标。加建筑面积是利益最大化的核心指标。而改变容而改变容而改变容而改变容积率则导致其它技术指标的改变积率则导致其它技术指标的改变积率则导致其它技术指标的改变积率则导致其它技术指标的改变 ，造成绿化面积，造成绿化面积，造成绿化面积，造成绿化面积减少、房屋间距缩小、楼层增高、密度加大等。减少、房屋间距缩小、楼层增高、密度加大等。减少、房屋间距缩小、楼层增高、密度加大等。减少、房屋间距缩小、楼层增高、密度加大等。所以容积率必须严格控制。所以容积率必须严格控制。所以容积率必须严格控制。所以容积率必须严格控制。n n 综上所述，房地产测量涉及到房地产领
33、域的多个综上所述，房地产测量涉及到房地产领域的多个综上所述，房地产测量涉及到房地产领域的多个综上所述，房地产测量涉及到房地产领域的多个方面，是一项非常重要的工作。但传统的房产测量方面，是一项非常重要的工作。但传统的房产测量方面，是一项非常重要的工作。但传统的房产测量方面，是一项非常重要的工作。但传统的房产测量理论存在一定的局限性，在解决上述几个问题时捉理论存在一定的局限性，在解决上述几个问题时捉理论存在一定的局限性，在解决上述几个问题时捉理论存在一定的局限性，在解决上述几个问题时捉襟见肘。襟见肘。襟见肘。襟见肘。物权法已于起实施物权法已于起实施物权法已于起实施物权法已于起实施，明确规定：，明确
34、规定：，明确规定：，明确规定：建筑建筑建筑建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有属于业主共有属于业主共有属于业主共有。这就为房屋公用建筑面积的分摊做。这就为房屋公用建筑面积的分摊做。这就为房屋公用建筑面积的分摊做。这就为房屋公用建筑面积的分摊做了明确规定。建筑区划内的整个房屋建筑面积当中，了明确规定。建筑区划内的整个房屋建筑面积当中，了明确规定。建筑区划内的整个房屋建筑面积当中，了明确规定。建筑区划内的整个房屋建筑面积当中，有一部分面
35、积如为小区服务的物业用房、设备用房、有一部分面积如为小区服务的物业用房、设备用房、有一部分面积如为小区服务的物业用房、设备用房、有一部分面积如为小区服务的物业用房、设备用房、管理用房，地下人防工程，消防避难层（间）是不管理用房，地下人防工程，消防避难层（间）是不管理用房，地下人防工程，消防避难层（间）是不管理用房，地下人防工程，消防避难层（间）是不被分摊的建筑面积，在以往的测量当中这部分面积被分摊的建筑面积，在以往的测量当中这部分面积被分摊的建筑面积，在以往的测量当中这部分面积被分摊的建筑面积，在以往的测量当中这部分面积到底有多大，产权归谁所有都是未知数。那么现在到底有多大，产权归谁所有都是未
36、知数。那么现在到底有多大，产权归谁所有都是未知数。那么现在到底有多大，产权归谁所有都是未知数。那么现在既然权属非常明确，面积有多大就应该准确测量。既然权属非常明确，面积有多大就应该准确测量。既然权属非常明确，面积有多大就应该准确测量。既然权属非常明确，面积有多大就应该准确测量。n n 鉴于此，本教材在此方面进行了探索和鉴于此，本教材在此方面进行了探索和创新：把建筑区划内的建筑面积分为创新：把建筑区划内的建筑面积分为专有专有建筑面积建筑面积和和公用建筑面积公用建筑面积，公用建筑面积，公用建筑面积又分为两部分，一部分是能被分摊的公用又分为两部分，一部分是能被分摊的公用建筑面积，称之为建筑面积，称之
37、为共有建筑面积共有建筑面积，为本幢，为本幢业主共有。另一部分是不能被分摊的公用业主共有。另一部分是不能被分摊的公用建筑面积，为建筑面积，为公有（业主共有）建筑面积公有（业主共有）建筑面积，为小区全体业主共有，故又称之为业主共为小区全体业主共有，故又称之为业主共有建筑面积有建筑面积 这样新构建的房地产测量理论即可解决以上几这样新构建的房地产测量理论即可解决以上几个瓶颈问题：个瓶颈问题：n n1）原来被忽略了的）原来被忽略了的公有（业主共有）建筑面公有（业主共有）建筑面积积不但明确了归属，而且面积的大小业主也清不但明确了归属，而且面积的大小业主也清清楚楚。如果以后这一部分面积经过业主大会清楚楚。如
38、果以后这一部分面积经过业主大会同意改变其用途，也便于变更测量和操作。同意改变其用途，也便于变更测量和操作。n n2）专有建筑面积专有建筑面积加上加上共有建筑面积共有建筑面积即为产权即为产权面积，用于确权使用，这也是传统的房测理论。面积，用于确权使用，这也是传统的房测理论。n n3 3）为健全房地产市场，规范房地产市场建筑面积）为健全房地产市场，规范房地产市场建筑面积计算和使用标准，现有的两套建筑面积计算规范计算和使用标准，现有的两套建筑面积计算规范建筑工程建筑面积计算规范和房产测量规建筑工程建筑面积计算规范和房产测量规范应该采用一个。经过重新架构以后的房地产范应该采用一个。经过重新架构以后的房
39、地产测量理论可以很好地解决这个问题。即测量理论可以很好地解决这个问题。即建筑区划建筑区划内的内的总建筑面积总建筑面积总建筑面积总建筑面积可以直接用于工程概预算计算中可以直接用于工程概预算计算中的建筑面积的建筑面积。n n4 4）建筑区划内的）建筑区划内的地面以上的总建筑面积地面以上的总建筑面积地面以上的总建筑面积地面以上的总建筑面积可直接用可直接用于核算建筑容积率的建筑面积。于核算建筑容积率的建筑面积。1.4 房地产测量的特点分幅平面图分幅平面图分幅平面图分幅平面图（1）分幅房产图：按规范规定的比例尺和图面尺寸进）分幅房产图：按规范规定的比例尺和图面尺寸进行分幅，以幅为单位满幅作业；分幅图必须
40、覆盖整个行分幅，以幅为单位满幅作业；分幅图必须覆盖整个城市建成区，是产籍管理的基础图件。城市建成区，是产籍管理的基础图件。（2）分丘房产图分丘房产图：以：以丘丘的范围为绘图的范围为绘图“幅面幅面”而绘成而绘成的的局部明细图局部明细图。一个地块只属于一个产权单元为一个地块只属于一个产权单元为独立丘独立丘，一地块属，一地块属几个产权单元的为几个产权单元的为组合丘组合丘（公用一张分丘图）。（公用一张分丘图）。“丘丘”以某房地产单元的以某房地产单元的用地界线封闭用地界线封闭而形成的地而形成的地块，是块，是地表上一块有界空间的地块地表上一块有界空间的地块。分丘图分丘图（3）分户房产图分户房产图：以：以每
41、户产权人每户产权人为一个为一个“幅面幅面”的房的房产产图，若为多层楼房，则以分层分户为幅面，称图，若为多层楼房，则以分层分户为幅面，称房产分房产分层分户图层分户图，它是，它是房屋产权登记发证时的附图房屋产权登记发证时的附图。分层分户图分层分户图总结：1.1.测绘内容上与地形测量的差别；测绘内容上与地形测量的差别；2.2.测绘成果产品的差别；测绘成果产品的差别；3.3.测图比例尺大；测图比例尺大；1）、城镇建成区的）、城镇建成区的分幅房产图分幅房产图采用采用1：500比例尺测图，比例尺测图，作业中一般须作业中一般须满幅满幅；分丘图分丘图也用也用1：500比例尺绘制。比例尺绘制。2）、远离城区的工
42、矿企事业等单位及毗连的居民地，）、远离城区的工矿企事业等单位及毗连的居民地，采用采用1：1000比例尺测图。比例尺测图。3）、）、分层分户图分层分户图可采用可采用1：200或或1：100比例尺绘制。比例尺绘制。4）、）、分丘图分丘图的比例尺可在的比例尺可在1：1001：1000之间选用，之间选用，用用4开开32开纸；开纸；分户图分户图选用选用1：200比例尺，用比例尺，用16或或32开图纸绘制。开图纸绘制。总结：4.4.测绘成果效力的差别；测绘成果效力的差别；5.5.精度要求不同；精度要求不同；6.6.修测、补测、变更测量及时；修测、补测、变更测量及时；7.7.房产测绘人员既懂测绘、更懂房地产
43、。房产测绘人员既懂测绘、更懂房地产。房地产测量的程序房地产测量的程序n n1、房屋的权利人、房屋的权利人书面申请书面申请房屋测绘房屋测绘审查审查申请人提交的各种证明文件，申请人提交的各种证明文件，并与房屋权利人并与房屋权利人签订测绘合同签订测绘合同。测绘。测绘队伍要做到合同在前、测在后，一有队伍要做到合同在前、测在后，一有变化及时变更，是房地产测量的重要变化及时变更，是房地产测量的重要内容之一。内容之一。n n2、合同签订后，由房屋权利人及时提、合同签订后，由房屋权利人及时提供有关房屋的设计供有关房屋的设计施工图（平、立、施工图（平、立、剖）剖）、总体规划图总体规划图和各种和各种结构详图结构详
44、图。如有变更，及时提供如有变更，及时提供变更图变更图。3.3.房产测量按阶段划分为房产测量按阶段划分为房产测量按阶段划分为房产测量按阶段划分为预售测量、竣工测量、预售测量、竣工测量、预售测量、竣工测量、预售测量、竣工测量、变更测量。变更测量。变更测量。变更测量。预售测量预售测量预售测量预售测量就是房屋主体没有完工以前，开发商就是房屋主体没有完工以前，开发商就是房屋主体没有完工以前，开发商就是房屋主体没有完工以前，开发商为了取得销（预）售许可证并提前进行销（预）为了取得销（预）售许可证并提前进行销（预）为了取得销（预）售许可证并提前进行销（预）为了取得销（预）售许可证并提前进行销（预）售而需要进
45、行的房产测量，目的是进行预销售面售而需要进行的房产测量，目的是进行预销售面售而需要进行的房产测量，目的是进行预销售面售而需要进行的房产测量，目的是进行预销售面积测量。这一时期测量以设计施工图为标准。积测量。这一时期测量以设计施工图为标准。积测量。这一时期测量以设计施工图为标准。积测量。这一时期测量以设计施工图为标准。房地产开发商拿到房产测绘成果，加上国有房地产开发商拿到房产测绘成果，加上国有房地产开发商拿到房产测绘成果，加上国有房地产开发商拿到房产测绘成果，加上国有土地使用证、建设工程用地许可证、建土地使用证、建设工程用地许可证、建土地使用证、建设工程用地许可证、建土地使用证、建设工程用地许可
46、证、建设工程开工许可证到城市房地产市场管理部门设工程开工许可证到城市房地产市场管理部门设工程开工许可证到城市房地产市场管理部门设工程开工许可证到城市房地产市场管理部门办理商品房销预售许可证，才可进行销售。办理商品房销预售许可证，才可进行销售。办理商品房销预售许可证，才可进行销售。办理商品房销预售许可证，才可进行销售。这一阶段的房产测量属于这一阶段的房产测量属于这一阶段的房产测量属于这一阶段的房产测量属于“预售预售预售预售”测量测量测量测量，是按建，是按建，是按建，是按建筑施工图计算，此时签订合同面积为筑施工图计算，此时签订合同面积为筑施工图计算，此时签订合同面积为筑施工图计算，此时签订合同面积
47、为“合同约定合同约定合同约定合同约定面积面积面积面积”。竣工测量竣工测量就是房屋主体完工以后，测绘就是房屋主体完工以后，测绘部门要对房屋的各部位尺寸进行实地测量。部门要对房屋的各部位尺寸进行实地测量。根据房产测量规范的精度要求，根据房产测量规范的精度要求，计算计算“竣工竣工”测量和测量和“预售预售”测量的误差测量的误差，如果误，如果误差在规定限差之内，即以差在规定限差之内，即以“预售预售”测量面积测量面积为最后成果，合同无须改变。如果误差超限，为最后成果，合同无须改变。如果误差超限，则以则以“竣工竣工”测量面积为最终成果，产权登测量面积为最终成果，产权登记发证面积即以最后记发证面积即以最后“竣
48、工竣工”测量面积发证。测量面积发证。此种情况则需要增加补充合同，根据此种情况则需要增加补充合同，根据“竣工竣工”测量的产权登记建筑面积重新计算房款。测量的产权登记建筑面积重新计算房款。n n商品房销售管理条例中规定商品房销售管理条例中规定:合同有效合同有效性误差性误差3%。面积误差比面积误差比=（产权登记面积产权登记面积-合同约定面合同约定面 积）积）/合同约定面积合同约定面积 *商品房销售管理条例中规定，商品房销售管理条例中规定，商品房销售管理条例中规定，商品房销售管理条例中规定，合同合同合同合同有效性误差为有效性误差为有效性误差为有效性误差为3%3%，即，即，即，即产权登记建筑面积产权登记
49、建筑面积产权登记建筑面积产权登记建筑面积与与与与合同合同合同合同约定建筑面积约定建筑面积约定建筑面积约定建筑面积误差比在误差比在误差比在误差比在3 3之内（含之内（含之内（含之内（含3 3），此合），此合），此合），此合同生效，以产权登记建筑面积为准，房价款多退同生效，以产权登记建筑面积为准，房价款多退同生效，以产权登记建筑面积为准，房价款多退同生效，以产权登记建筑面积为准，房价款多退少补。少补。少补。少补。如果产权登记建筑面积与合同约定建筑面积如果产权登记建筑面积与合同约定建筑面积如果产权登记建筑面积与合同约定建筑面积如果产权登记建筑面积与合同约定建筑面积误差比在误差比在误差比在误差比在3
50、3以上，买受人可以退房。如果买受以上，买受人可以退房。如果买受以上，买受人可以退房。如果买受以上，买受人可以退房。如果买受人不同意退房，希望继续履行合同，则人不同意退房，希望继续履行合同，则人不同意退房，希望继续履行合同，则人不同意退房，希望继续履行合同，则产权登记产权登记产权登记产权登记建筑面积大于合同约定建筑面积超过建筑面积大于合同约定建筑面积超过建筑面积大于合同约定建筑面积超过建筑面积大于合同约定建筑面积超过3 3部分的部分的部分的部分的房价款由出卖人承担，产权规买受人。房价款由出卖人承担，产权规买受人。房价款由出卖人承担，产权规买受人。房价款由出卖人承担，产权规买受人。合同约定建筑面积